Mua chung cư Hải Phòng: Bắc sông Cấm đấu giá đất từ 454 tỷ

Ngày 30/10/2026, UBND TP Hải Phòng phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất cho hai dự án trong khu đô thị mới Bắc sông Cấm, phường Thủy Nguyên. Tổng giá khởi điểm của hai dự án khoảng 4.470 tỷ đồng, gồm lô I.7/CTHH-01 khởi điểm hơn 454 tỷ đồng và khu hồ Tân Hoa khởi điểm 4.015,5 tỷ đồng. Các cuộc đấu giá dự kiến diễn ra trong tháng 11/2026. Với người đang tính mua chung cư hay nhà liền kề tại Hải Phòng, đây là dấu hiệu sớm về nguồn cung và mặt bằng giá đất ở bờ bắc sông Cấm trong những năm tới.

Hải Phòng đấu giá những khu đất nào ở Bắc sông Cấm?

Theo cafef, dẫn thông tin từ An ninh tiền tệ, cả hai khu đất đều thuộc khu đô thị mới Bắc sông Cấm tại phường Thủy Nguyên. Đấu giá quyền sử dụng đất là cách Nhà nước công khai mời các nhà đầu tư trả giá. Người trả cao nhất, từ mức khởi điểm trở lên, sẽ được giao hoặc cho thuê đất để làm dự án theo quy hoạch đã duyệt.

Quyết định số 4568/QĐ-UBND dành cho Dự án đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp tại lô I.7/CTHH-01. Đây là dự án quy mô nhỏ, gồm căn hộ chung cư, khách sạn và các khối thương mại dịch vụ thấp tầng.

Quyết định số 4570/QĐ-UBND dành cho Dự án Khu đô thị hỗn hợp đa chức năng tại khu vực hồ Tân Hoa. Dự án này rộng gấp hơn bảy lần, gồm chung cư hỗn hợp, nhà ở liên kế và các công trình dịch vụ. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hải Phòng được giao tổ chức các cuộc đấu giá.

Hai dự án có chung một số điều kiện:

Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày nhà đầu tư được UBND TP Hải Phòng quyết định giao đất, cho thuê đất.

Ngoài tiền trúng đấu giá, bên thắng cuộc phải nộp thêm hai khoản. Khoản thứ nhất để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. Khoản thứ hai tương đương chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội, tức loại nhà ở có hỗ trợ của Nhà nước cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách.

Lô I.7/CTHH-01 gồm những gì và giá khởi điểm bao nhiêu?

Lô đất rộng 26.314,50 m², chia thành bốn phần với công năng khác nhau.

Phần giá trị nhất là 7.036,72 m² đất công trình hỗn hợp cao tầng có ở. Công trình hỗn hợp là tòa nhà kết hợp nhiều chức năng, ở đây là căn hộ chung cư và thương mại dịch vụ. Phần này được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nghĩa là nhà đầu tư nộp tiền để có quyền sử dụng đất cho mục đích ở.

Hai phần tiếp theo được cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tức người thuê nộp trọn tiền thuê ngay từ đầu thay vì đóng hằng năm:

2.252,13 m² đất hỗn hợp cao tầng dành cho khách sạn, thương mại dịch vụ.

6.372,54 m² đất hỗn hợp thấp tầng dùng làm nơi trưng bày sản phẩm, cửa hàng tiện ích, thương mại dịch vụ.

Phần còn lại rộng 10.653,11 m², gồm 1.077,09 m² cây xanh công cộng, 180,0 m² đất hạ tầng kỹ thuật khác và 9.396,02 m² đất giao thông. Nhà đầu tư trúng đấu giá phải xây hoàn thiện các hạng mục này theo quy hoạch. Sau khi nghiệm thu, họ bàn giao toàn bộ cho cơ quan chức năng và chính quyền địa phương quản lý, vận hành.

Giá khởi điểm của lô đất như sau:

Phần đất ở: hơn 372 tỷ đồng.

Phần thương mại dịch vụ cao tầng: 15,8 tỷ đồng.

Phần thương mại dịch vụ thấp tầng: 66,1 tỷ đồng.

Tổng cộng hơn 454 tỷ đồng. Khoản nộp thêm gồm 3,1 tỷ đồng cho đất trồng lúa và gần 1,4 tỷ đồng cho hạ tầng nhà ở xã hội. Tổng vốn đầu tư dự án được công bố là 3.452,7 tỷ đồng.

Khu hồ Tân Hoa gồm những gì và giá khởi điểm bao nhiêu?

Dự án thứ hai rộng 188.869,57 m², chia thành ba nhóm đất.

Đất được giao có thu tiền sử dụng đất gồm 32.496,66 m² đất chung cư hỗn hợp và 26.032,18 m² đất nhà ở liên kế. Nhà ở liên kế là dãy nhà phố xây sát nhau, người mua thường gọi là nhà liền kề.

Đất được cho thuê trả tiền một lần là 5.521,83 m² đất công trình dịch vụ, dành cho văn hóa, thể thao, y tế và bãi đỗ xe cao tầng.

Phần công cộng rộng 124.818,9 m², chiếm khoảng hai phần ba khu đất. Phần này gồm 52.087,74 m² cây xanh, 33.380,55 m² đường giao thông, 11,67 m² trạm điện và 39.338,94 m² mặt nước hồ. Người trúng đấu giá phải xây hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và cảnh quan theo quy hoạch, sau đó bàn giao cho địa phương.

Tổng giá khởi điểm là 4.015,5 tỷ đồng:

Đất chung cư hỗn hợp: 2.206,7 tỷ đồng.

Đất ở liên kế: 1.735,4 tỷ đồng.

Đất thương mại dịch vụ: 73,3 tỷ đồng.

Nhà đầu tư còn phải nộp vào ngân sách TP Hải Phòng hơn 1 tỷ đồng cho đất trồng lúa và 11,5 tỷ đồng cho hạ tầng nhà ở xã hội. Tổng vốn đầu tư dự kiến gần 12.239 tỷ đồng.

Bối cảnh: vì sao bờ bắc sông Cấm được chú ý?

Đúng như tên gọi, khu đô thị mới này nằm ở bờ bắc sông Cấm, thuộc phường Thủy Nguyên. Cả hai dự án được duyệt phương án đấu giá trong cùng một ngày. Điều đó cho thấy thành phố đang đưa nhiều quỹ đất trong khu vực ra thị trường cùng lúc, thay vì từng lô nhỏ lẻ.

Việc chọn chủ đầu tư qua đấu giá có hai mục đích chính:

Nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá cạnh tranh, giúp minh bạch hơn so với giao đất trực tiếp.

Thành phố có thể buộc bên trúng đấu giá xây cây xanh, đường sá, mặt hồ rồi bàn giao lại, như cả hai quyết định đều quy định.

Giá khởi điểm thường do cơ quan nhà nước xác định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm đấu giá. Giá trúng cuối cùng có thể cao hơn nhiều, tùy số nhà đầu tư tham gia và mức độ cạnh tranh.

Cũng cần nhớ rằng đây mới là bước phê duyệt phương án. Sau khi có kết quả đấu giá, theo trình tự thông thường, nhà đầu tư còn phải nộp tiền, nhận đất, hoàn thiện thủ tục xây dựng và thi công hạ tầng. Chỉ sau các bước đó mới có sản phẩm nhà ở đủ điều kiện bán ra.

Giá khởi điểm nói gì về giá nhà đất Hải Phòng?

Chia giá khởi điểm cho diện tích, có thể ước tính bình quân như sau:

Phần đất ở lô I.7/CTHH-01: khoảng 52,9 triệu đồng mỗi m² đất.

Đất chung cư hỗn hợp khu hồ Tân Hoa: khoảng 67,9 triệu đồng mỗi m² đất.

Đất nhà ở liên kế khu hồ Tân Hoa: khoảng 66,7 triệu đồng mỗi m² đất.

Đây là giá tính trên mỗi m² đất, không phải giá mỗi m² sàn căn hộ. Một tòa chung cư cao tầng có tổng diện tích sàn lớn gấp nhiều lần diện tích đất. Vì vậy, tiền đất phân bổ vào mỗi m² căn hộ thường thấp hơn đáng kể so với các con số trên.

Với nhà liền kề, phép tính trực quan hơn. Một lô 100 m², theo giá khởi điểm bình quân, tương ứng khoảng 6,67 tỷ đồng tiền đất, trước khi cộng chi phí xây dựng, hạ tầng, lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư. Đây chỉ là phép chia tham khảo, chưa phải giá bán.

Tiền đất chiếm tỷ trọng rất khác nhau trong tổng vốn của hai dự án:

Lô I.7/CTHH-01: hơn 454 tỷ đồng trên tổng vốn 3.452,7 tỷ đồng, khoảng 13%.

Khu hồ Tân Hoa: 4.015,5 tỷ đồng trên gần 12.239 tỷ đồng, khoảng một phần ba.

Phần lớn vốn còn lại thường dành cho xây dựng công trình và hạ tầng. Đó cũng là những chi phí cuối cùng phản ánh vào giá bán sản phẩm.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Thủy Nguyên

Người có nhu cầu mua chung cư tại Hải Phòng có thể xem hai dự án này là nguồn cung tương lai, không phải hàng để xuống tiền ngay. Đấu giá dự kiến diễn ra tháng 11/2026, sau đó còn nhiều bước thủ tục và thi công. Thời gian từ lúc đấu giá đến khi mở bán thường tính bằng năm.

Người mua nên thận trọng với mọi lời mời đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa có chủ đầu tư chính thức hoặc chưa đủ điều kiện huy động vốn. Theo quy định hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý, trong đó có việc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Khi dự án mở bán, cần hỏi rõ thời hạn sử dụng đất sẽ ghi trên sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, vì quyết định nêu thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 năm.

Người đang sở hữu nhà đất quanh khu vực có thể theo dõi kết quả đấu giá như một mốc tham chiếu. Nếu giá trúng cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, mặt bằng kỳ vọng của người bán gần đó thường bị kéo lên. Tuy vậy, giá trúng của một lô đất dự án quy mô lớn không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế của từng thửa đất lẻ.

Nhà đầu tư nên lưu ý phần công cộng chiếm tỷ lệ lớn, đặc biệt là gần 39.338,94 m² mặt hồ và hơn 52.000 m² cây xanh ở khu hồ Tân Hoa. Tiện ích cảnh quan kiểu này thường được thị trường đánh giá cao, nhưng giá trị chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được xây xong và bàn giao. Người cần vay mua nhà cũng nên tính trước lãi suất và khả năng trả góp, thay vì chỉ nhìn vào triển vọng tăng giá.

Người thuê nhà, nếu muốn ở khu vực này, có thể phải chờ đến khi các tòa chung cư và khối thương mại vận hành mới có thêm lựa chọn thuê căn hộ.

Xem tin mua bán nhà đất tại Hải Phòng

Tham khảo căn hộ chung cư đang rao bán tại Hải Phòng

Câu hỏi thường gặp

Khi nào Hải Phòng đấu giá đất ở Bắc sông Cấm?

Theo cafef, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hải Phòng dự kiến tổ chức đấu giá trong tháng 11/2026. Hai quyết định phê duyệt phương án đều được ban hành ngày 30/10/2026. Lịch cụ thể từng phiên thường được công bố trong thông báo đấu giá chính thức.

Giá khởi điểm hơn 454 tỷ đồng có phải giá bán căn hộ không?

Không. Đó là giá khởi điểm để nhà đầu tư trả giá cho quyền sử dụng đất của lô I.7/CTHH-01, gồm cả phần đất ở và đất thương mại dịch vụ. Giá căn hộ sau này còn phụ thuộc giá trúng đấu giá, chi phí xây dựng, hạ tầng và chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

Ai phải trả khoản tiền đất trồng lúa và nhà ở xã hội?

Quyết định nêu rõ nhà đầu tư trúng đấu giá phải nộp các khoản này, ngoài tiền trúng đấu giá. Ở lô I.7/CTHH-01, đó là 3,1 tỷ đồng và gần 1,4 tỷ đồng; ở khu hồ Tân Hoa là hơn 1 tỷ đồng và 11,5 tỷ đồng. Theo thông lệ, các khoản như vậy thường được chủ đầu tư tính vào tổng chi phí dự án.

Thời hạn sử dụng đất 50 năm ảnh hưởng gì đến người mua nhà?

Thời hạn 50 năm tính từ ngày nhà đầu tư được UBND TP Hải Phòng quyết định giao đất, cho thuê đất. Khi mua, người mua nên đề nghị chủ đầu tư nêu rõ thời hạn sẽ ghi trên sổ hồng cho từng loại sản phẩm, vì căn hộ để ở và mặt bằng thương mại có thể khác nhau. Nếu chưa chắc, có thể hỏi thêm cơ quan đăng ký đất đai trước khi ký hợp đồng.

Đã có thể đặt cọc mua nhà liền kề ở khu hồ Tân Hoa chưa?

Ở thời điểm có thông tin, khu đất mới được duyệt phương án đấu giá và chưa có chủ đầu tư trúng đấu giá. Vì vậy, chưa có cơ sở pháp lý để nhận đặt cọc mua nhà tại dự án. Người mua nên chờ đến khi dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định.