Đất nền Hải Phòng: Nam Sách giao 14,8ha làm khu dân cư mới

Ngày 30/10/2026, UBND TP Hải Phòng ban hành Quyết định số 4571/QĐ-UBND giao và cho thuê đợt 1 tổng cộng 148.709,4 m², tức khoảng 14,8ha, cho Công ty TNHH Minh Hiệp để làm khu dân cư mới thôn Đoàn Kết, xã Nam Sách. Trong quỹ đất này có 41.662,5 m² đất ở, phần mà người quan tâm đến đất nền Hải Phòng sẽ chú ý nhất, vì đây là nơi sau này có thể hình thành các lô đất được đưa ra thị trường.

Theo bài viết của tác giả Hà Ly trên An ninh tiền tệ, được cafef đăng lại, khu đất trước đây thuộc xã Hồng Phong, huyện Nam Sách của tỉnh Hải Dương cũ, nay nằm trong địa giới xã Nam Sách, TP Hải Phòng. Quyết định lần này gộp ba thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất và cho thuê đất. Đây là bước then chốt để một dự án khu dân cư chuyển từ giấy tờ sang triển khai trên thực địa.

Quỹ đất 14,8ha ở Nam Sách được chia ra sao

Điểm đầu tiên cần biết là phần lớn diện tích vốn là đất lúa. UBND TP Hải Phòng cho phép chuyển 125.150,9 m² đất chuyên trồng lúa tại xã Nam Sách sang đất phi nông nghiệp. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục để Nhà nước cho phép một thửa đất đổi công năng, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở hay đất thương mại; với đất chuyên trồng lúa, thủ tục này thường chặt chẽ hơn vì liên quan đến chỉ tiêu bảo vệ đất lúa của địa phương.

Sau khi chuyển mục đích, tổng diện tích giao và cho thuê đợt 1 là 148.709,4 m², được phân bổ theo quy hoạch chi tiết xây dựng và dự án đầu tư đã được phê duyệt. Cụ thể, đất ở chiếm 41.662,5 m², được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng 15 năm theo nội dung công bố. Đất dịch vụ thương mại chiếm 1.417,8 m², được cho thuê và trả tiền thuê hằng năm, thời hạn 50 năm.

Phần còn lại dành cho hạ tầng và tiện ích chung: 914,6 m² đất công cộng; 25.009,8 m² đất cây xanh, mặt nước; 5.700,1 m² đất hạ tầng kỹ thuật; và 74.004,6 m² đất giao thông, gồm 68.637,6 m² đường giao thông và 5.367,0 m² bãi đỗ xe. Nhà đầu tư có trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các hạng mục này theo quy hoạch, rồi bàn giao lại cho địa phương và các cơ quan quản lý chuyên ngành.

Nếu tính tỷ lệ, đất ở chỉ chiếm khoảng 28% tổng diện tích, trong khi đất giao thông chiếm gần một nửa, khoảng 49,8%, còn cây xanh và mặt nước khoảng 16,8%. Với người mua, cơ cấu như vậy thường có nghĩa là mật độ xây dựng không quá dày, đường nội khu rộng và có chỗ đỗ xe, những yếu tố thường giúp một khu dân cư mới dễ ở hơn về lâu dài.

Dự án khu dân cư thôn Đoàn Kết đã qua những bước pháp lý nào

Dự án không phải mới xuất hiện. Theo nguồn tin, chủ trương đầu tư được UBND tỉnh Hải Dương chấp thuận tại Quyết định số 3947/QĐ-UBND ngày 30/12/2021. Đến ngày 16/6/2022, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Quyết định số 1772/QĐ-UBND phê duyệt nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án.

Sau đó, chủ trương đầu tư tiếp tục được điều chỉnh hai lần, vào tháng 6/2023 và tháng 6/2025. Khi tỉnh Hải Dương được sắp xếp vào TP Hải Phòng, thẩm quyền xử lý các bước tiếp theo chuyển sang UBND TP Hải Phòng, và quyết định giao đất ngày 30/10/2026 là kết quả của quá trình đó.

Theo thông lệ ở Việt Nam, một dự án khu dân cư thường phải đi qua chuỗi thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (bản vẽ thể hiện cụ thể từng lô đất, tuyến đường, công trình), bồi thường giải phóng mặt bằng, rồi mới đến giao đất và xây dựng hạ tầng. Việc giao đất chỉ là đợt 1 cho thấy dự án vẫn có thể còn các phần diện tích được xử lý ở những đợt sau.

Điều đáng lưu ý là từ khi có chủ trương đến khi được giao đất mất gần năm năm. Khoảng thời gian này phản ánh độ phức tạp thường gặp của các dự án dùng đất lúa và cần giải phóng mặt bằng, và cũng là lời nhắc cho người mua rằng tiến độ dự án bất động sản ở cấp xã thường dài hơn dự tính ban đầu.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hải Phòng

Chủ đầu tư Công ty TNHH Minh Hiệp là doanh nghiệp nào

Công ty TNHH Minh Hiệp được thành lập năm 2005, đặt trụ sở tại xã Nam Sách, Hải Phòng. Ngành nghề đăng ký là sản xuất bê tông và các sản phẩm từ xi măng, thạch cao, tức là lĩnh vực vật liệu xây dựng chứ không phải phát triển bất động sản thuần túy.

Vốn điều lệ của doanh nghiệp có nhiều biến động. Tháng 11/2018, công ty giảm vốn từ 9 tỷ đồng xuống 4 tỷ đồng. Từ năm 2019, vốn được tăng trở lại liên tục và đạt 410 tỷ đồng vào tháng 4/2025. Ông Nguyễn Văn Quý, sinh năm 1973, là chủ sở hữu và giữ chức Giám đốc trong suốt quá trình này.

Một chi tiết đáng chú ý khác: theo nguồn tin của phóng viên, vào tháng 9/2025 Công ty TNHH Minh Hiệp đã đem quyền khai thác, quản lý dự án cùng toàn bộ lợi tức từ việc kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của dự án đi thế chấp tại Agribank CN Hải Dương II. Thế chấp là việc dùng tài sản hoặc quyền tài sản làm bảo đảm cho khoản vay ngân hàng; với chủ đầu tư, đây là cách phổ biến để có vốn làm hạ tầng.

Có nên mua đất nền Nam Sách, Hải Phòng ở giai đoạn này

Với người muốn mua đất tại Hải Phòng, quyết định giao đất là tín hiệu tích cực về pháp lý, nhưng chưa phải là điểm kết thúc. Thông thường, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, xây xong hạ tầng kỹ thuật và đủ điều kiện theo quy định mới được bán nền cho người mua. Mọi lời chào mời đặt cọc, giữ chỗ trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh đều cần được xem xét rất thận trọng.

Yếu tố thế chấp cũng là câu hỏi người mua nên đặt ra. Khi quyền khai thác dự án đang được dùng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng, người mua thường cần biết lô đất mình quan tâm đã được giải chấp hay chưa, hoặc ngân hàng có chấp thuận cho chủ đầu tư bán hay không. Đây là thông tin có thể hỏi trực tiếp chủ đầu tư và đề nghị thể hiện rõ trong hợp đồng.

Thời hạn sử dụng đất ở cũng cần kiểm tra kỹ. Theo thông lệ, đất ở do hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng trong dự án nhà ở thường được ghi thời hạn ổn định lâu dài trên sổ đỏ, sổ hồng; còn con số 15 năm nêu trong quyết định giao đất cho chủ đầu tư có thể gắn với thời hạn thực hiện dự án. Người mua nên đối chiếu với văn bản pháp lý cụ thể và hỏi rõ thời hạn ghi trên giấy chứng nhận khi được cấp.

Với nhà đầu tư, cơ cấu gần 50% đất giao thông và hơn 2,5ha cây xanh, mặt nước có thể là điểm cộng nếu hạ tầng được làm đúng quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất nền ở các xã ngoại thành thường phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng và mức độ lấp đầy dân cư thực tế, nên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn cần được cân nhắc. Với người bán đất thổ cư quanh khu vực, một dự án khu dân cư mới hình thành có thể làm thay đổi mặt bằng giá nhà đất lân cận, nhưng mức độ thế nào còn tùy vào thời điểm dự án ra hàng.

Tham khảo các tin mua bán đất tại Hải Phòng

Câu hỏi thường gặp

Khu dân cư mới thôn Đoàn Kết nằm ở đâu?

Dự án nằm tại thôn Đoàn Kết, trước đây thuộc xã Hồng Phong, huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, nay thuộc xã Nam Sách, TP Hải Phòng. Tổng diện tích được giao và cho thuê trong đợt 1 là 148.709,4 m², khoảng 14,8ha.

Dự án có bao nhiêu diện tích đất ở?

Theo Quyết định số 4571/QĐ-UBND, đất ở chiếm 41.662,5 m², được giao có thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra có 1.417,8 m² đất dịch vụ thương mại thuê trả tiền hằng năm trong 50 năm. Phần còn lại là đất giao thông, cây xanh, mặt nước, hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng.

Đã có thể mua đất nền tại dự án này chưa?

Nguồn tin chưa đề cập đến việc mở bán. Theo thông lệ, chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, đồng thời đủ điều kiện theo quy định trước khi chuyển nhượng nền cho người mua. Người mua nên chờ thông tin chính thức và kiểm tra kỹ pháp lý trước khi xuống tiền.

Dự án đang thế chấp ngân hàng thì người mua có rủi ro gì?

Theo nguồn tin, từ tháng 9/2025 quyền khai thác, quản lý dự án và lợi tức liên quan đã được thế chấp tại Agribank CN Hải Dương II. Người mua thường nên yêu cầu chủ đầu tư chứng minh lô đất đã được giải chấp hoặc có văn bản đồng ý của ngân hàng, để tránh vướng mắc khi làm sổ.

Chủ đầu tư Minh Hiệp có quy mô thế nào?

Công ty TNHH Minh Hiệp thành lập năm 2005, hoạt động trong lĩnh vực sản xuất bê tông và sản phẩm từ xi măng, thạch cao. Vốn điều lệ từng giảm xuống 4 tỷ đồng vào tháng 11/2018, sau đó tăng dần và đạt 410 tỷ đồng vào tháng 4/2025, do ông Nguyễn Văn Quý làm chủ sở hữu kiêm Giám đốc.