Mua chung cư Hà Nội với 2 tỷ: an cư trước, đầu tư sau

Một cặp vợ chồng trẻ đang thuê nhà, có khoảng 2 tỷ đồng tích lũy và thu nhập chung khoảng 60 triệu đồng mỗi tháng, đang phân vân giữa mua chung cư Hà Nội hay mua đất nền ở quê Hưng Yên. Theo vnexpress.net, chuyên gia Phạm Đức Toản cho rằng với người mua nhà lần đầu, nhu cầu an cư và khả năng chi trả nên được đặt trước kỳ vọng sinh lời. Ông cũng lưu ý nhiều dự án chung cư ở Hà Nội đã giảm giá chuyển nhượng 15-20% so với đỉnh năm ngoái.

Đây không chỉ là chuyện riêng của một gia đình. Rất nhiều người trẻ ở vùng ven Hà Nội đang có cùng một câu hỏi: dùng khoản tiền tích cóp được để có ngay một mái nhà, hay "gửi" vào một mảnh đất với hy vọng giá lên rồi tính tiếp. Bài viết dưới đây sắp xếp lại các lập luận của chuyên gia, kèm những phép tính và thủ tục mà người định mua nhà nên biết trước khi xuống tiền.

Bài toán 2 tỷ đồng của một gia đình trẻ thuê nhà

Độc giả Quỳnh Nga (Hưng Yên) cho biết hai vợ chồng vẫn đang ở thuê. Nhờ ông bà hai bên hỗ trợ, gia đình gom được khoảng 2 tỷ đồng. Thấy thị trường chung cư liên tục có tin rao bán giảm giá, chị muốn tranh thủ mua nhà.

Phương án của người vợ là mua một căn hộ hai phòng ngủ ở Hà Nội. Với số tiền hiện có, chị có thể phải vay thêm ngân hàng, đổi lại gia đình có ngay chỗ ở ổn định. Người chồng thì muốn dồn khoản tiền này vào một mảnh đất ở quê Hưng Yên: nếu đất tăng giá, sau này có thể bán đi để mua căn hộ ở Hà Nội, hoặc hai vợ chồng về quê xây nhà.

Hai hướng đi này thực chất là hai triết lý khác nhau. Một bên coi bất động sản là nơi ở, bên kia coi bất động sản là kênh tích lũy chờ tăng giá. Sự khác biệt đó quyết định gần như mọi thứ phía sau: dòng tiền hàng tháng, mức độ rủi ro và thời gian đồng vốn bị "khóa".

Chuyên gia khuyên gì: mua chung cư Hà Nội hay giữ đất nền?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng trước khi chọn, gia đình cần trả lời rõ mình mua để ở hay để đầu tư sinh lời. Theo ông, căn hộ và đất nền khác nhau về dòng tiền, cách khai thác và mức rủi ro, nên không thể chỉ đặt cạnh nhau rồi so xem cái nào tăng giá nhanh hơn.

Với khoản 2 tỷ đồng, chuyên gia gợi ý cân nhắc ba yếu tố. Thứ nhất là nhu cầu sử dụng nhà ở trong 3-5 năm tới. Thứ hai là khả năng trả nợ mỗi tháng. Thứ ba là khoảng thời gian gia đình có thể nắm giữ khoản đầu tư mà không cần rút vốn.

Nếu ưu tiên an cư, ông Toản đánh giá chung cư Hà Nội là lựa chọn phù hợp, vì vừa giải quyết chỗ ở vừa giúp tích lũy tài sản dài hạn. Trong trường hợp của độc giả, gia đình đang thuê nhà, tức là mỗi tháng vẫn đang trả một khoản tiền thuê không tạo ra tài sản. Khi chuyển sang mua, một phần khoản chi đó có thể được chuyển thành tiền trả nợ cho chính căn nhà của mình, dù tổng chi mỗi tháng thường sẽ cao hơn khi có thêm tiền lãi vay.

Xem các căn hộ chung cư đang rao bán tại Hà Nội

Vay mua nhà bao nhiêu là vừa sức?

Điểm chuyên gia nhấn mạnh nhiều nhất là không nên dùng toàn bộ 2 tỷ đồng làm vốn đối ứng. Vốn đối ứng là phần tiền người mua tự bỏ ra, phần còn lại do ngân hàng cho vay. Ông khuyên nên giữ lại một khoản dự phòng cho các tình huống phát sinh, đồng thời tính kỹ khoản vay, lãi suất sau thời gian ưu đãi và chi phí sinh hoạt.

Nguyên tắc tham khảo được đưa ra là tổng tiền trả gốc và lãi mỗi tháng nên nằm trong khoảng 30-40% thu nhập thực nhận của gia đình, tùy độ ổn định của thu nhập và các nghĩa vụ tài chính khác. Áp vào mức 60 triệu đồng mỗi tháng mà độc giả nêu, nếu đó là thu nhập thực nhận, khoản trả nợ hợp lý vào khoảng 18-24 triệu đồng mỗi tháng. Nếu gia đình đã có con nhỏ, có khoản hỗ trợ bố mẹ hay thu nhập không đều, nên chọn mức gần 30% hơn là 40%.

Ví dụ minh họa: nếu giữ lại 300 triệu đồng làm quỹ dự phòng, phần vốn đối ứng còn khoảng 1,7 tỷ đồng. Người mua khi đó cần tìm căn hộ có giá sao cho khoản vay bù vào tạo ra tiền trả hàng tháng không vượt ngưỡng 18-24 triệu đồng ở mức lãi suất sau ưu đãi, chứ không phải ở mức lãi suất thấp của năm đầu.

Lý do là phần lớn khoản vay mua nhà hiện nay áp dụng lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi. Lãi suất thả nổi là lãi suất được ngân hàng điều chỉnh định kỳ theo một mức tham chiếu cộng biên độ, nên có thể tăng đáng kể so với lúc ký hợp đồng. Theo chuyên gia, vay quá lớn sẽ khiến gia đình chịu áp lực khi lãi suất thả nổi đi lên, khi thu nhập giảm hoặc khi có chi phí gia đình bất ngờ.

Theo thông lệ, trước khi giải ngân, ngân hàng sẽ thẩm định cả tài sản lẫn khả năng trả nợ của người vay. Người mua nên chủ động hỏi rõ thời gian ưu đãi, cách tính lãi sau ưu đãi và phí trả nợ trước hạn, vì đây là những khoản ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền nhiều năm.

Giá chung cư Hà Nội đang ở đâu so với đỉnh năm ngoái?

Theo ông Toản, so với giai đoạn đỉnh năm ngoái, nhiều dự án chung cư ở Hà Nội đã giảm giá chuyển nhượng 15-20%. Giá chuyển nhượng là giá mua đi bán lại giữa các cá nhân, khác với giá chủ đầu tư công bố khi mở bán. Để hình dung, một căn hộ từng được rao 3 tỷ đồng, nếu giảm 15-20% sẽ còn khoảng 2,4-2,55 tỷ đồng.

Chuyên gia dự báo trong 6 tháng tới, thị trường sẽ có thêm nhiều dự án bàn giao hoặc hết thời gian ân hạn nợ gốc. Ân hạn nợ gốc là giai đoạn ngân hàng cho người vay chỉ trả lãi, chưa phải trả gốc; khi giai đoạn này kết thúc, số tiền phải trả hàng tháng tăng lên rõ rệt. Những người mua dùng đòn bẩy tài chính cao, tức là vay một tỷ lệ lớn so với giá trị căn hộ, có thể buộc phải bán ra. Theo ông, đó là lúc người mua để ở có thêm cơ hội tìm được tài sản giá tốt.

Điều này cũng có nghĩa là người mua không nhất thiết phải vội. Khảo sát thị trường, so sánh giá giữa các dự án trong cùng khu vực và theo dõi nguồn hàng từ nhà đầu tư cần thoát vốn có thể giúp người mua thương lượng tốt hơn.

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Hà Nội

Đất nền Hưng Yên: khi nào mới nên xuống tiền?

Đất nền là những lô đất trống, thường đã được phân lô, người mua tự xây nhà sau này. Với phương án mua đất ở quê, chuyên gia cho rằng chỉ nên tính đến khi gia đình đã có chỗ ở ổn định, không cần dùng số vốn đó trong nhiều năm và chấp nhận được rủi ro thanh khoản. Thanh khoản ở đây là khả năng bán được tài sản nhanh với giá hợp lý.

Điểm cộng của đất là không phát sinh chi phí vận hành thường xuyên như căn hộ, chẳng hạn phí dịch vụ hay phí gửi xe. Nhưng khả năng sinh lời của mảnh đất phụ thuộc nhiều vào vị trí, nhu cầu thực, hạ tầng và thanh khoản của khu vực. Một tuyến đường mới hay một khu công nghiệp gần đó có thể đẩy giá lên, song nếu xung quanh thiếu dân cư thực, giá có thể đứng yên trong nhiều năm.

Ông Toản khuyên kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và khả năng chuyển nhượng trước khi mua. Trên thực tế, người mua thường cần xem sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có đứng tên chính chủ hay không, đất là đất thổ cư hay đất nông nghiệp, và tra cứu quy hoạch tại cơ quan địa phương để biết lô đất có nằm trong diện thu hồi, mở đường hay không.

Chuyên gia cũng cảnh báo khi thị trường trầm lắng, bán đất để thu hồi vốn có thể mất nhiều thời gian, trong khi mảnh đất không tạo ra dòng tiền đều đặn. Bên cạnh đó, nếu đề xuất đánh thuế 0,2% với đất bỏ hoang được Quốc hội thông qua, thị trường có thể chịu áp lực lớn về tâm lý và thanh khoản. Với người mua đất để đó chờ giá, đây là một rủi ro chính sách đáng tính tới.

Tác động với người mua và người bán

Với người mua nhà lần đầu, thông điệp rõ ràng nhất là đặt khả năng chi trả và nhu cầu an cư lên trước. Một căn hộ vừa túi tiền, có quỹ dự phòng phía sau, thường an toàn hơn một căn rộng hơn nhưng khiến gia đình phải gồng nợ. Giai đoạn giá chung cư Hà Nội đã điều chỉnh là lúc phù hợp để khảo sát kỹ, thay vì chạy theo tâm lý sợ lỡ cơ hội.

Với người đang sở hữu căn hộ mua bằng vốn vay cao, nhận định về làn sóng hết ân hạn nợ gốc là một lời nhắc cần rà lại dòng tiền. Nếu khoản trả hàng tháng sắp vượt sức, chủ động tìm phương án như cơ cấu lại khoản vay hoặc bán sớm có thể tốt hơn so với việc bị buộc bán khi thị trường có nhiều hàng cùng lúc.

Với nhà đầu tư đất nền ở các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên, câu chuyện thanh khoản và khả năng có thuế với đất bỏ hoang là những yếu tố cần cân nhắc. Đất có hạ tầng thật và nhu cầu ở thật xung quanh sẽ dễ giữ giá hơn những lô đất chỉ dựa vào kỳ vọng.

Câu hỏi thường gặp

Có 2 tỷ đồng nên mua chung cư Hà Nội hay đất nền ở quê?

Theo chuyên gia Phạm Đức Toản, nếu gia đình chưa có nhà và cần chỗ ở, chung cư Hà Nội là lựa chọn phù hợp hơn vì vừa an cư vừa tích lũy tài sản dài hạn. Đất nền chỉ nên tính đến khi đã có chỗ ở ổn định và không cần dùng số vốn trong nhiều năm.

Tiền trả nợ vay mua nhà mỗi tháng bao nhiêu là an toàn?

Nguyên tắc tham khảo được chuyên gia đưa ra là tổng gốc và lãi hàng tháng nên nằm trong khoảng 30-40% thu nhập thực nhận. Với thu nhập 60 triệu đồng, mức này tương đương khoảng 18-24 triệu đồng. Nên tính theo lãi suất sau ưu đãi để tránh bị động khi lãi suất thả nổi tăng.

Có nên dùng hết tiền tích lũy làm vốn đối ứng không?

Chuyên gia khuyên không nên dùng toàn bộ 2 tỷ đồng làm vốn đối ứng mà cần giữ lại một khoản dự phòng. Khoản này giúp gia đình xoay xở khi thu nhập giảm, có việc phát sinh hoặc lãi suất điều chỉnh tăng.

Giá chung cư Hà Nội hiện đã giảm bao nhiêu?

Theo ông Toản, nhiều dự án chung cư ở Hà Nội đã giảm giá chuyển nhượng 15-20% so với đỉnh năm ngoái. Ông dự báo trong 6 tháng tới sẽ có thêm nguồn hàng từ những người vay cao phải bán ra khi dự án bàn giao hoặc hết ân hạn nợ gốc.

Mua đất nền cần kiểm tra những gì?

Người mua cần kiểm tra pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và khả năng chuyển nhượng trước khi xuống tiền. Thông thường, cần xem sổ đỏ có đúng chủ, loại đất là thổ cư hay nông nghiệp và tra cứu quy hoạch tại địa phương để tránh mua phải lô đất vướng thu hồi.