Mua chung cư Hà Nội: 12 dự án Mường Thanh bị xử lý ra sao

HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án, công trình của Tập đoàn Mường Thanh. Theo CafeF (dẫn Tiền phong, bài đăng ngày 29-10-2026), số lợi bất hợp pháp mà chủ đầu tư phải nộp được tính bằng 50% giá trị phần diện tích sàn xây vượt quy hoạch, giấy phép. Với những ai đang ở, đang sở hữu hoặc định mua chung cư Hà Nội, nghị quyết này trả lời nhiều câu hỏi về tiền bồi thường, quyền ưu tiên mua nhà khác và trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư.

Văn bản không chỉ phân loại công trình nào được tồn tại có điều kiện, công trình nào buộc phá dỡ và cách di dời cư dân. Nó còn đưa ra công thức cụ thể để tính khoản tiền chủ đầu tư phải trả lại cho ngân sách, cùng các mức hỗ trợ dành cho người mua nhà và hộ kinh doanh bị ảnh hưởng. Dưới đây là những điểm người đang tham gia thị trường mua bán nhà đất cần nắm rõ.

Hà Nội tính lợi bất hợp pháp của Mường Thanh thế nào?

Theo nghị quyết, khoản lợi bất hợp pháp chỉ áp dụng cho những công trình, dự án được phép tồn tại có điều kiện. Tồn tại có điều kiện nghĩa là công trình không bị phá bỏ nhưng chủ đầu tư phải hoàn thành những nghĩa vụ khắc phục hậu quả mà cơ quan có thẩm quyền đặt ra. Một trong các nghĩa vụ bổ sung đó là buộc nộp lại số tiền thu lợi từ phần xây dựng sai phép.

Công thức được quy định khá rõ. Lấy tổng số mét vuông sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá 1m2 xây dựng, rồi nhân tiếp với 50%. Đơn giá 1m2 ở đây được tính theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình, dự án thực tế đưa vào sử dụng. Suất vốn đầu tư là mức chi phí xây dựng bình quân cho một đơn vị công suất hoặc diện tích, thường do Bộ Xây dựng công bố định kỳ để làm căn cứ lập và quản lý chi phí đầu tư.

Để hình dung, có thể lấy một ví dụ giả định không thuộc vụ việc này: nếu một tòa nhà xây thừa 1.000m2 sàn và suất vốn đầu tư tại thời điểm đưa vào sử dụng là 15 triệu đồng/m2, giá trị phần vi phạm là 15 tỷ đồng, và số lợi bất hợp pháp phải nộp là 7,5 tỷ đồng. Con số thật của từng dự án sẽ phụ thuộc diện tích vi phạm và mốc thời gian sử dụng được cơ quan chức năng xác định.

Khoản tiền này do chủ đầu tư nộp trực tiếp vào ngân sách Thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội, theo đúng thời hạn ghi trong quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Điểm đáng chú ý là nghĩa vụ đặt lên vai chủ đầu tư, không phải người mua căn hộ.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định ra sao?

Bên cạnh tiền lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng, nghị quyết làm rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai mà chủ đầu tư phải thực hiện với những dự án được tồn tại. Nghĩa vụ tài chính về đất đai thường bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản liên quan mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước.

Theo quy định mới, khoản này được xác định theo Bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành tại thời điểm công trình, dự án đưa vào sử dụng thực tế. Bảng giá đất là bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định cho từng vị trí, tuyến đường, dùng làm căn cứ tính thuế, phí và nghĩa vụ tài chính về đất. Việc chọn mốc thời điểm đưa vào sử dụng giúp có một căn cứ thống nhất cho cả phần đất lẫn phần xây dựng.

Với người mua nhà, việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thường là một trong những điều kiện quan trọng trước khi hồ sơ cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, được xem xét. Vì vậy, cư dân các dự án được tồn tại có thể theo dõi tiến độ nộp tiền của chủ đầu tư như một tín hiệu về hướng hoàn thiện pháp lý.

Người mua chung cư phải di dời được bồi thường thế nào?

Đây là phần được nhiều cư dân quan tâm nhất. Người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời sẽ nhận tiền bồi thường từ chủ đầu tư và bàn giao lại căn hộ trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền. Mốc tính là ngày nhận đủ, nên trên thực tế người dân chưa phải rời nhà khi chưa được thanh toán trọn vẹn.

Giá bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định, hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Hội đồng thẩm định giá là tổ chức do chính quyền thành lập để định giá tài sản một cách độc lập, và theo nghị quyết, UBND TP sẽ lập hội đồng này cũng như quyết định chi tiết về thời gian thực hiện.

Người phải di dời còn được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chính chủ đầu tư thực hiện, với phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận. Trong lúc chờ, họ được tạm cư ngay tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng công trình.

Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện. Nhà ở xã hội là loại nhà có hỗ trợ của Nhà nước, giá thấp hơn thị trường, dành cho người thu nhập thấp và một số nhóm chính sách. Ở nhiều dự án, số hồ sơ thường vượt xa số căn nên phải bốc thăm, vì vậy quyền bỏ qua bước này là một lợi thế đáng kể.

Với cư dân có thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng, nghị quyết quy định mức hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh tương đương 06 tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần, do chủ đầu tư thực hiện. Khối đế là các tầng thấp của tòa nhà, thường dùng làm thương mại, dịch vụ; lương tối thiểu vùng là mức lương sàn do Chính phủ quy định theo từng vùng.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Bối cảnh: vì sao 12 dự án Mường Thanh cần cơ chế riêng?

Nghị quyết có tên đầy đủ là Quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số công trình, dự án trên địa bàn. Phạm vi áp dụng gồm 12 dự án, công trình của Tập đoàn Mường Thanh.

Các bài viết liên quan được CafeF đăng ngày 28-10-2026 cho thấy quy mô vấn đề: hàng nghìn căn hộ sai quy hoạch tại 12 dự án, yêu cầu lập phương án phá dỡ trong 30 ngày, và các vi phạm được nhắc đến có liên quan ông Lê Thanh Thản. Cũng trong ngày đó, một đại biểu Quốc hội đặt vấn đề về bảo vệ người mua nhà từ chính vụ việc này.

Theo thông lệ, vi phạm xây dựng vượt phép ở quy mô lớn rất khó xử lý bằng quy định chung, bởi phá dỡ toàn bộ sẽ ảnh hưởng tới hàng nghìn hộ dân đã ở ổn định nhiều năm, còn giữ nguyên lại không công bằng với các chủ đầu tư tuân thủ. Một cơ chế đặc thù cho phép phân loại từng trường hợp, đồng thời buộc chủ đầu tư trả lại phần lợi ích có được từ sai phạm và gánh chi phí đền bù cho cư dân.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hà Nội

Với cư dân đang sở hữu căn hộ tại các dự án này, điều quan trọng đầu tiên là xác định căn của mình thuộc nhóm được tồn tại có điều kiện hay nhóm phải di dời. Hai nhóm có quyền lợi và lộ trình rất khác nhau, từ việc chờ hoàn thiện pháp lý cho đến việc thương lượng tiền bồi thường và lựa chọn mua nhà mới.

Với người đang tìm mua bán nhà đất ở Hà Nội, vụ việc là lời nhắc rằng pháp lý dự án quan trọng không kém giá. Trước khi xuống tiền, người mua thường nên kiểm tra giấy phép xây dựng, số tầng được phê duyệt, quy hoạch chi tiết 1/500 (bản vẽ quy hoạch tỷ lệ chi tiết nhất, thể hiện vị trí, chiều cao, mật độ từng công trình) và tình trạng cấp sổ hồng của dự án.

Với người muốn bán lại căn hộ trong các dự án thuộc diện xử lý, giao dịch có thể gặp khó trong giai đoạn chờ phân loại, vì người mua thứ cấp và ngân hàng thường thận trọng với tài sản chưa rõ tình trạng. Ngân hàng khi thẩm định tài sản thế chấp thường yêu cầu hồ sơ pháp lý đầy đủ, nên khả năng vay mua nhà đối với các căn này có thể bị hạn chế cho tới khi có kết luận cụ thể.

Ở góc độ rộng hơn, việc công thức tính lợi bất hợp pháp được công khai có thể trở thành tham chiếu cho cách xử lý các công trình vượt phép khác, tạo thêm áp lực tuân thủ cho chủ đầu tư. Về lâu dài, điều này có lợi cho người mua chung cư vì giảm rủi ro mua phải sản phẩm sai phép.

Tham khảo các căn hộ đang rao bán tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Người mua căn hộ có phải nộp tiền lợi bất hợp pháp không?

Không. Theo nghị quyết, số lợi bất hợp pháp do chủ đầu tư trực tiếp nộp vào ngân sách Thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội. Nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án được tồn tại cũng thuộc về chủ đầu tư.

Căn hộ phải di dời được bồi thường theo giá nào?

Giá bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. UBND TP Hà Nội sẽ thành lập hội đồng này. Người dân bàn giao căn hộ trong 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền bồi thường.

Có được ở lại căn hộ trong thời gian chờ xử lý không?

Có. Người mua căn hộ thuộc diện di dời được tạm cư tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng công trình.

Người phải di dời có được ưu tiên mua nhà mới không?

Có. Họ được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện, thanh toán theo thỏa thuận. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở còn được mua, thuê mua không qua bốc thăm tại các dự án của chủ đầu tư.

Hộ kinh doanh ở khối đế được hỗ trợ bao nhiêu?

Cư dân có thu nhập duy nhất từ kinh doanh tại phần khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ một lần, tương đương 06 tháng lương tối thiểu vùng. Khoản này do chủ đầu tư chi trả.