Mua chung cư hạng sang Hà Nội: giá tới 238 triệu/m2

Người muốn mua chung cư cao cấp ở Hà Nội đang gặp mặt bằng giá chào bán từ khoảng 70 triệu đến 238 triệu đồng/m2, khi thêm một nhà phát triển là Công ty cổ phần Epic Holdings ra mắt thương hiệu EPIC để nhắm vào phân khúc hạng sang. Cùng thời điểm, theo Cushman & Wakefield, cả thành phố chỉ bán được khoảng 4.600 căn hộ trong quý II, thấp hơn 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hai con số này đặt cạnh nhau cho thấy một nghịch lý mà người mua nhà ở Thủ đô cần hiểu rõ: nguồn hàng đắt tiền ngày càng nhiều, nhưng sức mua lại chững lại. Bài viết dưới đây tổng hợp các dự án đáng chú ý theo báo Dân trí, giải thích các chỉ số thị trường và gợi ý những câu hỏi nên đặt ra trước khi xuống tiền.

Giá chung cư hạng sang Hà Nội đang ở mức nào?

Theo dữ liệu tin đăng trên Batdongsan.com.vn trong tháng 10 mà Dân trí dẫn lại, khoảng giá của nhóm căn hộ cao cấp và hạng sang tại Hà Nội trải rất rộng. Ở đầu thấp là Lumi Hanoi của CapitaLand Development phía tây Thủ đô, với giá rao tham khảo 70-95 triệu đồng/m2. Ở đầu cao là Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences của Sunshine Group tại khu vực Ciputra, rao bán khoảng 141-238 triệu đồng/m2.

Ở giữa là hàng loạt dự án khác. Lumière Evergreen tại Smart City của Masterise Homes phổ biến trong khoảng 82-106 triệu đồng/m2. The Matrix One Premium của MIK Group tại Mễ Trì - Lê Quang Đạo dao động 113-161 triệu đồng/m2. The Diamond Residence của BRG Group ở mức 113-152 triệu đồng/m2. D’. Le Roi Soleil của Tân Hoàng Minh gần hồ Tây được rao 137-187 triệu đồng/m2. Maison Privée tại khu đô thị Ciputra, dự án mới của CapitaLand Development, được chào khoảng 194-225 triệu đồng/m2.

Để hình dung, một căn hộ 100 m2 tại Maison Privée với đơn giá 194-225 triệu đồng/m2 sẽ có giá khoảng 19,4-22,5 tỷ đồng. Cùng diện tích ở Lumi Hanoi, mức giá rơi vào khoảng 7-9,5 tỷ đồng. Khoảng cách gần gấp ba lần giữa hai dự án của cùng một nhà phát triển cho thấy chữ "cao cấp" không đồng nghĩa với một mức giá cố định, mà phụ thuộc lớn vào vị trí, thương hiệu và tiện ích đi kèm.

Cần lưu ý rằng đây là giá chào bán tham khảo trên tin đăng, tức mức người bán đưa ra, chưa chắc là giá giao dịch thực tế sau thương lượng hay sau các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư.

Những doanh nghiệp nào đang chen chân vào phân khúc này?

Danh sách nhà phát triển trong phân khúc hạng sang tại Hà Nội ngày càng dài, gồm cả khối ngoại lẫn doanh nghiệp nội. Ở khối ngoại, CapitaLand Development từ Singapore công bố Maison Privée vào tháng 5, hợp tác với hai doanh nghiệp Nhật Bản là Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development. Dự án có 490 căn hộ, tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 11.700 tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào quý I/2029. Tổng giá trị phát triển là con số ước tính doanh thu toàn dự án khi bán hết; chia đều cho 490 căn, mức bình quân vào khoảng gần 24 tỷ đồng mỗi căn, một con số chỉ mang tính tham khảo.

Ở khối trong nước, ngoài MIK Group, Masterise Homes, Sunshine Group, BRG Group và Tân Hoàng Minh, thị trường còn có các khu đô thị quy mô lớn như Vinhomes Global Gate tại khu vực Cổ Loa, Đông Anh, cung cấp cả nhà ở thấp tầng lẫn căn hộ. Masterise Homes còn có Masteri Waterfront tại Ocean Park. Riêng dự án của Sunshine Group được giới thiệu theo mô hình căn hộ hàng hiệu, tức căn hộ gắn với thương hiệu của một tập đoàn khách sạn hoặc thời trang, thường đi kèm dịch vụ quản lý theo tiêu chuẩn của thương hiệu đó.

Người mới gia nhập là Epic Holdings với danh mục Timeless Collection gồm 5 dự án: Tara Maison ở Mỹ Đình, Tara Cosmo tại Nguyễn Trãi, Tara Vista tại Vũ Tông Phan, Tara Solis tại Trung Văn và Tara Elite tại Lê Đại Hành. Dự án đầu tiên được công bố cụ thể là Tara Maison, quy mô 294 căn hộ, dự kiến bàn giao quý IV/2028. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng ACE Mỹ Đình, còn Epic Holdings là đơn vị phát triển. Sự phân biệt này quan trọng với người mua: chủ đầu tư là pháp nhân đứng tên dự án và chịu trách nhiệm pháp lý, ký hợp đồng mua bán; đơn vị phát triển thường lo phần ý tưởng sản phẩm, thương hiệu và vận hành bán hàng.

Xem các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hà Nội

Bối cảnh: nguồn cung lệch về phía đắt tiền

Theo báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý II của Cushman & Wakefield, căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới. Nguồn cung mới là lượng căn hộ lần đầu được mở bán trong kỳ. Tính chung nửa đầu năm, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72% nguồn hàng đang chào bán tại Hà Nội, còn phân khúc giá phải chăng gần như không có mặt.

Cũng theo đơn vị này, giá bán sơ cấp bình quân, tức giá căn hộ bán lần đầu từ chủ đầu tư, đạt khoảng 4.659 USD/m2, tương đương khoảng 123 triệu đồng/m2, tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ. Cushman & Wakefield cho rằng mức tăng này chịu ảnh hưởng đáng kể từ việc nguồn cung mới nghiêng hẳn về sản phẩm cao cấp. Nói cách khác, giá bình quân tăng một phần vì rổ hàng đắt hơn, không hẳn vì mọi căn hộ đều tăng giá ngần ấy.

Với mức bình quân 123 triệu đồng/m2, một căn 70 m2 đã có giá khoảng 8,6 tỷ đồng. Đây là ngưỡng vượt xa khả năng của phần đông hộ gia đình trẻ, và cũng là lý do Dân trí nhận định việc tập trung vào nhóm sản phẩm giá cao khiến người có ngân sách hạn chế tiếp tục khó tiếp cận nhà ở.

Giao dịch thì đi theo hướng ngược lại. Khoảng 4.600 căn hộ được bán trong quý II, giảm 12% so với quý trước. Sang quý III, báo cáo của Savills tiếp tục ghi nhận cả nguồn cung mới lẫn lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội đều giảm so với quý trước. Dân trí đánh giá thị trường bất động sản Thủ đô đang bước vào giai đoạn người mua cân nhắc kỹ hơn về năng lực tài chính và giá trị thực của sản phẩm.

Một điểm đáng chú ý khác là bản đồ phân bố dự án đã thay đổi. Hàng cao cấp không còn chỉ nằm trong các quận trung tâm truyền thống mà lan ra Mỹ Đình, Trung Văn, Smart City, Ocean Park hay Đông Anh, nơi hạ tầng và khu đô thị mới đang hình thành.

Tác động với người mua và người bán chung cư Hà Nội

Với người mua để ở, sự xuất hiện của nhiều dự án đồng nghĩa với nhiều lựa chọn hơn và, trong bối cảnh giao dịch chậm, có thể có thêm dư địa đàm phán về giá, phương thức thanh toán hay chính sách hỗ trợ. Tuy vậy, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền gần như không được đáp ứng bởi dòng hàng mới, nên những người có ngân sách vài tỷ đồng có lẽ sẽ phải tìm ở thị trường thứ cấp, tức căn hộ đã bàn giao được bán lại, hoặc ở các khu vực xa trung tâm hơn.

Với nhà đầu tư, bức tranh thận trọng hơn. Giá sơ cấp bình quân đã tăng 36% trong một năm, trong khi lượng bán ra giảm mạnh. Khi giá vào cao và thanh khoản chậm lại, biên lợi nhuận từ việc lướt sóng thường bị thu hẹp. Các dự án như Maison Privée hay Tara Maison còn vài năm mới hoàn thành, nên vốn có thể bị giữ lâu trước khi khai thác cho thuê hoặc bán lại.

Với người đang sở hữu căn hộ cũ muốn bán nhà, giá sơ cấp neo cao có thể giúp căn hộ thứ cấp ở vị trí tốt trở nên hấp dẫn hơn trong mắt người mua, vì chênh lệch giá rõ rệt. Nhưng khi người mua đã thận trọng, việc đặt giá kỳ vọng quá cao theo đà sơ cấp có thể khiến giao dịch kéo dài.

Với người vay mua nhà, khoản vay cho một căn hạng sang thường lên tới hàng chục tỷ đồng. Theo thông lệ, ngân hàng sẽ thẩm định giá trị tài sản và thu nhập của người vay trước khi quyết định hạn mức; người mua nên tính kỹ kịch bản lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, để tránh áp lực trả nợ.

Tìm thêm nhà đất đang rao bán tại Hà Nội

Mua chung cư cao cấp cần kiểm tra những gì?

Dân trí nhận định khả năng tiêu thụ các sản phẩm cao cấp sẽ phụ thuộc vào giá bán, tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng và nhu cầu thực tế. Đó cũng chính là bốn điểm người mua nên soi kỹ.

Về pháp lý, với dự án hình thành trong tương lai, người mua thường cần kiểm tra quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao. Cũng cần xác định rõ pháp nhân ký hợp đồng là chủ đầu tư hay đơn vị nào khác.

Về tiến độ, các mốc như quý I/2029 với Maison Privée hay quý IV/2028 với Tara Maison là mốc dự kiến. Người mua nên đọc kỹ điều khoản phạt chậm bàn giao và lịch thanh toán gắn với tiến độ thi công.

Về giá, nên so sánh giá chào bán với giá giao dịch thực của các dự án lân cận và với mặt bằng sơ cấp bình quân 123 triệu đồng/m2 mà Cushman & Wakefield ghi nhận, thay vì chỉ dựa vào mức giá do bên bán đưa ra.

Câu hỏi thường gặp

Giá chung cư cao cấp ở Hà Nội hiện bao nhiêu một mét vuông?

Theo dữ liệu tin đăng tháng 10 được Dân trí dẫn lại, giá chào bán tham khảo tại các dự án cao cấp và hạng sang dao động từ khoảng 70-95 triệu đồng/m2 ở Lumi Hanoi đến 141-238 triệu đồng/m2 ở Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences. Giá sơ cấp bình quân toàn thị trường quý II khoảng 123 triệu đồng/m2 theo Cushman & Wakefield. Đây là giá rao, giá giao dịch thực có thể khác.

Vì sao giá căn hộ Hà Nội tăng mạnh trong khi giao dịch giảm?

Cushman & Wakefield cho rằng giá bình quân tăng 36% so với cùng kỳ phần lớn do nguồn cung mới tập trung vào sản phẩm cao cấp, khi căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% hàng mới. Rổ hàng đắt hơn kéo giá trung bình lên, trong khi người mua có ngân sách hạn chế khó tiếp cận nên lượng bán ra giảm 45% so với cùng kỳ.

Có còn căn hộ giá phải chăng ở Hà Nội không?

Theo Cushman & Wakefield, phân khúc giá phải chăng gần như vắng bóng trong nguồn cung đang chào bán nửa đầu năm. Người mua có ngân sách vừa phải thường phải cân nhắc căn hộ thứ cấp hoặc dự án ở khu vực xa trung tâm hơn.

Chủ đầu tư và đơn vị phát triển khác nhau thế nào?

Chủ đầu tư là pháp nhân đứng tên dự án và chịu trách nhiệm pháp lý, như Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng ACE Mỹ Đình tại Tara Maison. Đơn vị phát triển, như Epic Holdings, thường phụ trách thương hiệu, thiết kế sản phẩm và bán hàng. Người mua nên kiểm tra kỹ bên nào ký hợp đồng và chịu trách nhiệm bàn giao.

Có nên mua chung cư hạng sang Hà Nội lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Thị trường đang ở giai đoạn người mua cân nhắc kỹ, nên người mua để ở có thể có thêm lựa chọn và dư địa thương lượng, còn nhà đầu tư cần tính đến giá vào cao, thanh khoản chậm và thời gian chờ bàn giao kéo dài đến năm 2028-2029.