Mua chung cư Hà Nội: khu đất Long Biên đấu giá 183,6 tỷ

Một khu đất rộng hơn 3.300 m2 thuộc Khu nhà ở Him Lam Thạch Bàn, phường Long Biên, Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá vào sáng ngày 5/12 với giá khởi điểm 183,6 tỷ đồng, tương đương hơn 55 triệu đồng mỗi m2. Theo cafef dẫn báo Tiền phong, đơn vị trúng đấu giá sẽ xây một tòa chung cư 23 tầng nổi và 3 tầng hầm với 336 căn hộ, bổ sung nguồn cung cho những người đang tính mua chung cư ở khu vực phía đông sông Hồng.

Với người theo dõi thị trường bất động sản Thủ đô, mỗi phiên đấu giá đất làm nhà ở cao tầng là một tín hiệu đáng chú ý. Giá đất mà doanh nghiệp chấp nhận trả hôm nay thường là một phần quan trọng của giá bán căn hộ vài năm sau, nên con số 55 triệu đồng/m2 ở Long Biên không chỉ là chuyện của nhà đầu tư dự án.

Khu đất đấu giá ở Long Biên rộng bao nhiêu và sẽ xây gì?

Thông báo do Công ty đấu giá hợp danh Số 5 - Quốc gia phát hành cho biết khu đất là tài sản của UBND phường Long Biên. Theo quy hoạch, đây là vị trí của dự án xây dựng nhà ở cao tầng CT2 tại ô đất A4, nằm trong Khu nhà ở Him Lam Thạch Bàn.

Trong tổng diện tích hơn 3.300 m2, phần dành cho tòa chung cư là hơn 2.600 m2; diện tích còn lại dùng cho hạ tầng kỹ thuật và cây xanh. Tổng diện tích xây dựng công trình là hơn 1.250 m2. Trong ngành xây dựng, chỉ tiêu này thường được hiểu là phần diện tích mà công trình chiếm trên mặt đất, khác với tổng diện tích sàn cộng dồn của tất cả các tầng.

Tòa nhà dự kiến cung cấp 336 căn hộ, phục vụ quy mô dân số hơn 670 người. Tổng vốn đầu tư của dự án, chưa tính tiền sử dụng đất, vào khoảng 531 tỷ đồng, với tiến độ triển khai kéo dài đến quý IV/2028. Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người được Nhà nước giao đất phải nộp để có quyền sử dụng đất; trong trường hợp này, đó chính là số tiền trúng đấu giá.

Về hiện trạng, khu đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tức là đã xong khâu thu hồi, bồi thường và bàn giao đất sạch. Trong đó có 986 m2 được giao cho UBND phường Long Biên quản lý sau khi Công ty cổ phần Him Lam tự nguyện trả lại đất. Một khu đất sạch thường giúp người trúng đấu giá rút ngắn thời gian chuẩn bị so với những lô còn vướng mặt bằng.

Phiên đấu giá đất diễn ra theo cách nào?

Phiên đấu giá dự kiến tổ chức vào sáng ngày 5/12 theo phương thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng. Với hình thức này, các nhà đầu tư ghi giá vào phiếu và nộp ngay tại phiên; sau mỗi vòng, giá cao nhất được công bố làm mốc để những người còn lại cân nhắc trả cao hơn ở vòng kế tiếp, cho đến khi không còn ai trả giá mới.

Mỗi nhà đầu tư muốn tham gia phải nộp tiền đặt trước 36,7 tỷ đồng, xấp xỉ 20% giá khởi điểm. Theo thông lệ của các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, khoản này được hoàn trả cho người không trúng, còn với người trúng thì được trừ vào số tiền phải nộp; nếu người trúng bỏ cọc hoặc vi phạm quy chế, khoản đặt trước có thể bị mất. Mức đặt trước lớn như vậy cho thấy cuộc chơi chỉ dành cho doanh nghiệp có tiềm lực tài chính đáng kể.

Một điểm đáng chú ý khác là nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Theo thông tin công bố, nhà đầu tư trúng đấu giá sẽ nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật để phục vụ phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở thương mại tại đô thị lớn thường phải dành một phần quỹ đất cho nhà ở xã hội hoặc thực hiện nghĩa vụ thay thế bằng tiền; ở đây, phương án nộp tiền đã được xác định từ trước.

Giá khởi điểm 55 triệu/m2 nói gì về giá chung cư Hà Nội?

Cần phân biệt rõ: 55 triệu đồng/m2 là giá khởi điểm tính trên mỗi m2 đất, không phải giá bán mỗi m2 căn hộ. Một mảnh đất làm chung cư được chia cho hàng trăm căn, nên chi phí đất phân bổ trên mỗi căn thấp hơn nhiều so với đất làm nhà riêng.

Thử làm một phép tính tham khảo từ các con số công bố. Nếu khu đất được bán đúng giá khởi điểm 183,6 tỷ đồng và chia đều cho 336 căn, mỗi căn gánh khoảng 546 triệu đồng tiền đất. Vốn đầu tư khoảng 531 tỷ đồng chia cho 336 căn tương đương gần 1,58 tỷ đồng mỗi căn. Cộng lại, chi phí đất và xây dựng bình quân vào khoảng 2,13 tỷ đồng mỗi căn.

Con số này chưa gồm khoản tiền nộp cho nghĩa vụ nhà ở xã hội, chi phí lãi vay, bán hàng, quản lý và lợi nhuận của chủ đầu tư. Hơn nữa, giá trúng thường cao hơn giá khởi điểm, nhất là khi có nhiều doanh nghiệp cùng cạnh tranh. Vì vậy, giá bán thực tế của căn hộ có thể sẽ cao hơn đáng kể so với mức chi phí bình quân trên. Nguồn tin không công bố diện tích từng căn, nên chưa thể quy đổi ra giá mỗi m2 sàn một cách chính xác.

Bối cảnh: Hà Nội tăng mạnh nguồn thu từ đấu giá đất

Phiên đấu giá ở Long Biên nằm trong làn sóng đưa đất công ra thị trường của Thủ đô. TP Hà Nội ước tính thu ngân sách từ đất cả năm nay đạt 146.000 tỷ đồng, tăng hơn 35% so với năm 2025 và là mức cao nhất từ trước đến nay. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục là một nguồn đóng góp quan trọng.

Trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội đã tổ chức đấu giá tại 76 dự án, khu đất với tổng diện tích khoảng 33,6 ha, thu về tổng giá trị trúng đấu giá khoảng 11.262 tỷ đồng. Tính thô, bình quân mỗi m2 đất trúng đấu giá vào khoảng 33,5 triệu đồng, và mỗi dự án, khu đất có giá trị trung bình gần 148 tỷ đồng. Đây chỉ là bình quân gộp của nhiều loại đất ở nhiều vị trí, nhưng cũng giúp hình dung rằng giá khởi điểm hơn 55 triệu đồng/m2 tại Long Biên thuộc nhóm cao.

Với thị trường mua bán nhà đất, việc chính quyền đẩy mạnh đấu giá vừa tạo thêm nguồn cung có pháp lý rõ ràng, vừa thiết lập những mốc giá mới mà giới đầu tư thường lấy làm tham chiếu khi định giá các tài sản lân cận.

Tác động với người mua và người bán nhà ở Long Biên

Với người có nhu cầu ở thực, 336 căn hộ mới là tin tốt nhưng chưa phải lời giải ngay. Dự án có tiến độ đến quý IV/2028, nghĩa là từ lúc có chủ đầu tư đến khi bàn giao còn cả một chặng dài. Ai cần nhà sớm vẫn phải tìm trong nguồn hàng hiện có, và nên ưu tiên căn hộ đã có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, để giao dịch an toàn.

Nếu muốn mua căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án này khi mở bán, người mua thường cần kiểm tra chủ đầu tư đã đủ điều kiện huy động vốn chưa, có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao hay chưa, và tiến độ thanh toán có khớp với tiến độ xây dựng hay không. Người dự định vay mua nhà cũng nên tính kỹ giai đoạn lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng sau thời gian ưu đãi.

Với người đang sở hữu căn hộ hoặc nhà riêng quanh Thạch Bàn, kết quả phiên đấu giá ngày 5/12 sẽ là một mốc để so sánh. Tuy vậy, giá đất đấu giá phản ánh kỳ vọng dài hạn của doanh nghiệp, không đồng nghĩa người mua nhà cũ sẵn sàng trả giá tương ứng ngay. Người bán đặt giá quá xa mặt bằng giao dịch thực tế dễ khiến tài sản nằm im lâu.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Với nhà đầu tư, điều đáng theo dõi là mức chênh giữa giá trúng và giá khởi điểm. Chênh lệch lớn có thể báo hiệu kỳ vọng tăng giá chung cư khu vực còn cao; ngược lại, trúng sát giá khởi điểm cho thấy doanh nghiệp đang thận trọng hơn. Cả hai kịch bản đều là dữ liệu hữu ích trước khi xuống tiền.

Tham khảo căn hộ đang rao bán ở Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Khu đất xây chung cư ở Long Biên đấu giá khi nào, giá bao nhiêu?

Phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào sáng ngày 5/12 theo phương thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng. Giá khởi điểm là 183,6 tỷ đồng cho khu đất hơn 3.300 m2, tương đương hơn 55 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư tham gia phải nộp tiền đặt trước 36,7 tỷ đồng.

Giá 55 triệu/m2 có phải là giá bán căn hộ không?

Không. Đây là giá khởi điểm của mỗi m2 đất, chưa phải giá bán căn hộ. Chi phí đất được chia cho 336 căn, cộng thêm chi phí xây dựng, nghĩa vụ tài chính và lợi nhuận của chủ đầu tư, nên giá bán mỗi m2 căn hộ sẽ được tính theo cách khác và hiện chưa được công bố.

Khi nào người mua có thể mua chung cư tại dự án này?

Nguồn tin chưa đưa ra thời điểm mở bán. Dự án có tiến độ triển khai đến quý IV/2028, và theo thông lệ, căn hộ chỉ được bán khi chủ đầu tư hoàn tất thủ tục pháp lý và đủ điều kiện huy động vốn theo quy định. Người mua nên chờ thông tin chính thức từ đơn vị trúng đấu giá.

Dự án có dành căn hộ cho nhà ở xã hội không?

Theo thông tin công bố, nhà đầu tư trúng đấu giá sẽ thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Như vậy, nghĩa vụ này được thực hiện bằng tiền thay vì bố trí quỹ đất ngay trong dự án.

Người muốn mua nhà ở Long Biên nên làm gì lúc này?

Người cần nhà sớm có thể khảo sát nguồn căn hộ và nhà riêng đã có sổ hồng, so sánh giá giao dịch thực tế trong khu vực. Người chưa vội có thể theo dõi kết quả phiên đấu giá ngày 5/12 để có thêm mốc tham chiếu về giá đất trước khi quyết định.