Mua chung cư Hà Nội: 246 căn Kim Văn-Kim Lũ phải di dời

Khoảng 246 căn hộ từ tầng 2 đến tầng 4 tại các tòa CT11, CT12A, CT12B và CT12C khu Kim Văn - Kim Lũ (phường Định Công, Hà Nội) nằm trong diện phải di dời để xử lý vi phạm tại các dự án nhà ở liên quan đến hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh. Theo kế hoạch được UBND phường Định Công công bố, việc di dời dự kiến làm trong năm 2027, còn phá dỡ các hạng mục vi phạm diễn ra trong giai đoạn 2027-2028. Với người đang tính mua chung cư Hà Nội, đặc biệt là căn hộ thứ cấp ở những dự án từng bị thanh tra, đây là lời nhắc rằng pháp lý quan trọng không kém giá bán.

Thông tin được đưa ra tại hội nghị do UBND phường Định Công tổ chức để triển khai kế hoạch của UBND thành phố về xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội trong các vụ án, vụ việc liên quan đến dự án nhà ở của các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Mường Thanh trên địa bàn phường, theo CafeF dẫn lại báo Tiền phong.

246 căn hộ Kim Văn - Kim Lũ thuộc diện di dời là những căn nào

Theo rà soát ban đầu của phường Định Công, các căn hộ phải di dời tập trung ở tầng 2, tầng 3 và tầng 4 của bốn tòa CT11, CT12A, CT12B, CT12C. Con số 246 là kết quả bước đầu; mọi phương án di dời, phá dỡ cuối cùng sẽ phải căn cứ vào kết quả rà soát của liên ngành và quyết định của cấp có thẩm quyền.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Chủ tịch UBND phường Định Công, cho biết phường đã phối hợp với các sở, ngành của thành phố kiểm tra hiện trạng công trình và kết quả thực hiện các kết luận thanh tra. Phường cũng tiếp nhận đơn kiến nghị, gặp gỡ đại diện cư dân và tổng hợp gần 200 ý kiến từ cấp ủy, chi bộ và các hộ gia đình.

Quan điểm được ông Tuấn Anh nêu rõ: xử lý vi phạm phải đúng pháp luật, đúng thẩm quyền, công khai, minh bạch, không hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân. Sau khi hoàn tất rà soát, Chủ tịch UBND phường sẽ trực tiếp đối thoại với 246 hộ dân, tiếp thu kiến nghị rồi báo cáo cấp có thẩm quyền.

Về phía cư dân, nguyện vọng chung được đại diện nêu tại hội nghị là được tiếp tục sinh sống tại chính căn hộ hiện nay. Người dân đề nghị việc giải quyết dựa trên đầy đủ quy định pháp luật, thấu tình đạt lý; muốn được tham gia và giám sát quá trình xử lý; đồng thời đề nghị các sở, ngành trực tiếp khảo sát hiện trạng công trình, đánh giá khách quan các phương án và bảo đảm ổn định cuộc sống cho các hộ gia đình.

Cư dân phải rời đi có những lựa chọn nào

Chủ tịch phường Định Công cho biết có 4 phương án dự kiến dành cho 246 căn hộ thuộc diện di dời.

Phương án thứ nhất: chủ đầu tư thỏa thuận chi trả tiền và hỗ trợ chi phí di chuyển theo quy định. Phương án thứ hai: bố trí căn hộ tương đương tại khu đô thị Thanh Hà cho những hộ có nguyện vọng. Phương án thứ ba: người dân nhận tiền và tự lo tái định cư. Phương án thứ tư: người dân nhận tiền và đăng ký mua hoặc thuê nhà ở xã hội theo phương án được cấp có thẩm quyền xem xét.

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ, bán hoặc cho thuê với giá thấp hơn thị trường cho những đối tượng đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở theo luật. Việc phương án thứ tư nhắc đến cơ chế này cho thấy chính quyền đang tính tới cả những hộ khó có khả năng tự mua nhà mới bằng khoản tiền nhận được.

Diện tích tầng 2 đến tầng 4 sau khi di dời cư dân dự kiến được ưu tiên dùng cho sinh hoạt cộng đồng, bố trí dịch vụ thương mại và tiện ích phục vụ chính người dân trong các tòa nhà.

Điều nguồn tin chưa nêu là mức tiền chi trả cụ thể, cách xác định giá trị căn hộ hay cách quy đổi "căn hộ tương đương" tại Thanh Hà. Theo thông lệ, những chi tiết này thường được xác định khi phương án được phê duyệt và qua đối thoại với từng hộ, nên các gia đình có thể cần chuẩn bị sẵn hợp đồng mua bán, giấy tờ thanh toán và sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ) nếu đã được cấp.

Lộ trình di dời và phá dỡ kéo dài đến khi nào

Theo kế hoạch của UBND phường Định Công, việc xử lý vi phạm tại các tòa chung cư Kim Văn - Kim Lũ chia làm 3 giai đoạn.

Giai đoạn 1 là xin chủ trương và hoàn thiện cơ chế pháp lý đặc thù. Giai đoạn 2 là rà soát, phân loại và xây dựng phương án xử lý, thực hiện trong tháng 10 đến tháng 12. Giai đoạn 3 là tổ chức di dời, phá dỡ và xử lý các hạng mục vi phạm trong năm 2027-2028.

Ở giai đoạn cuối, căn cứ kết quả phân loại và phương án được duyệt, phường sẽ cùng các sở, ngành và chủ đầu tư di dời các hộ dân trong năm 2027. Sau đó, trong giai đoạn 2027-2028, phường phối hợp với chủ đầu tư phá dỡ các công trình, hạng mục thuộc diện phải phá dỡ.

Như vậy, từ lúc công bố đến khi hoàn tất có thể kéo dài khoảng hai năm. Trong khoảng thời gian này, việc mua bán, cho thuê hay thế chấp những căn hộ liên quan nhiều khả năng sẽ gặp khó, vì người mua và ngân hàng thường tránh tài sản đang trong diện xử lý.

Bối cảnh: 12 dự án Mường Thanh tại Hà Nội và trường hợp CT6 Kiến Hưng

Kế hoạch ở Định Công là một phần của bức tranh rộng hơn. HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án, công trình của Tập đoàn Mường Thanh. Ngay sau đó, các phường liên quan đã tiến hành rà soát hiện trạng.

Tại phường Kiến Hưng, Đảng ủy phường đã họp triển khai biện pháp giải quyết tồn tại tại dự án tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (CT6 Kiến Hưng). Kết quả rà soát cho thấy dự án có nhiều điểm khác so với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch chi tiết nhất, xác định cụ thể số tầng, số căn, mật độ và vị trí từng công trình trong dự án.

Theo quy hoạch, khối chung cư cao 31 tầng với 2 tầng hầm, nhưng thực tế xây 32 tầng và chỉ 1 tầng hầm. Từ 2 khối tháp CT6A, CT6B, dự án được xây thành 3 khối CT6A, CT6B và CT6C. Quy hoạch có 231 căn hộ cùng khối khách sạn 459 phòng, trong khi hiện trạng có tới 1.584 căn hộ và không có phòng khách sạn, tăng 1.353 căn. Diện tích xây dựng khối đế tăng từ 5.586m² lên 6.071m², tức thêm 485m². Khu thấp tầng theo quy hoạch có 15 căn liền kề cao 3 tầng, thực tế có 38 căn cao 5 tầng, tăng 23 căn và 2 tầng.

Đại diện UBND phường Kiến Hưng cho biết rà soát không chỉ dừng ở việc đếm số căn phải di dời mà còn phải làm rõ chủ sở hữu, người sử dụng và các tổ chức, cá nhân có quyền lợi liên quan, làm cơ sở công khai danh mục, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và hạn chế khiếu nại, tranh chấp.

Người mua chung cư Hà Nội nên rút ra điều gì

Bài học rõ nhất là giá rẻ hay vị trí đẹp không bù được rủi ro pháp lý. Trường hợp CT6 Kiến Hưng cho thấy số căn hộ thực tế có thể gấp nhiều lần con số trong quy hoạch được duyệt. Khi đó, nhiều căn hộ có thể nằm ngoài phần được phép xây dựng, khó hoặc không thể cấp sổ hồng, và có nguy cơ bị xử lý như tại Kim Văn - Kim Lũ.

Trước khi mua bán chung cư, đặc biệt là căn hộ thứ cấp, người mua thường nên đối chiếu số tầng, số căn của tòa nhà với quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng; hỏi rõ căn hộ đã có sổ hồng chưa; tra cứu xem dự án có nằm trong kết luận thanh tra hay danh sách xử lý vi phạm nào không. Có thể hỏi thông tin tại UBND phường hoặc cơ quan quản lý xây dựng địa phương.

Với người bán, các căn hộ trong những dự án thuộc danh sách 12 công trình của Mường Thanh nhiều khả năng sẽ khó giao dịch cho đến khi có phương án chính thức. Với người thuê, nên kiểm tra căn hộ đang thuê có nằm trong diện di dời không và thỏa thuận điều khoản chấm dứt hợp đồng nếu việc di dời diễn ra trong năm 2027.

Người cần vay mua nhà cũng nên lưu ý: ngân hàng khi thẩm định tài sản thế chấp thường xem xét kỹ giấy tờ pháp lý, và căn hộ chưa đủ điều kiện cấp sổ có thể khó được chấp nhận làm tài sản bảo đảm.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Tham khảo các căn hộ chung cư đang rao bán tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Những căn hộ nào ở Kim Văn - Kim Lũ phải di dời?

Theo rà soát ban đầu của phường Định Công, đó là khoảng 246 căn hộ từ tầng 2 đến tầng 4 tại các tòa CT11, CT12A, CT12B và CT12C. Danh sách cuối cùng còn phụ thuộc kết quả rà soát liên ngành và quyết định của cấp có thẩm quyền.

Khi nào cư dân phải chuyển đi?

Theo kế hoạch, việc di dời các hộ dân dự kiến thực hiện trong năm 2027, còn phá dỡ các hạng mục vi phạm diễn ra trong giai đoạn 2027-2028. Trước đó, phường rà soát, phân loại và xây dựng phương án trong tháng 10 đến tháng 12.

Cư dân bị di dời được hỗ trợ ra sao?

Có 4 phương án dự kiến: chủ đầu tư chi trả tiền và hỗ trợ chi phí di chuyển; bố trí căn hộ tương đương tại khu đô thị Thanh Hà; nhận tiền tự lo tái định cư; hoặc nhận tiền và đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội. Mức chi trả cụ thể chưa được công bố.

Làm sao tránh mua phải căn hộ vi phạm quy hoạch?

Người mua nên đối chiếu tòa nhà với quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng, kiểm tra căn hộ đã có sổ hồng hay chưa và tìm hiểu dự án có nằm trong kết luận thanh tra nào không. Một căn hộ được rao giá rẻ bất thường ở dự án đang bị xử lý thường là dấu hiệu cần thận trọng.

Có nên mua lại căn hộ trong 12 dự án Mường Thanh lúc này?

Khi các phương án xử lý chưa được phê duyệt, quyền lợi của người sở hữu còn chưa rõ, nên việc mua lại tiềm ẩn rủi ro đáng kể. Theo thông lệ, người mua thận trọng sẽ chờ đến khi danh mục căn hộ bị xử lý được công khai chính thức.