Mua chung cư Hà Nội: 12 dự án Mường Thanh được gỡ vướng

Ngày 28-10, HĐND thành phố Hà Nội đã biểu quyết thông qua một nghị quyết riêng nhằm xử lý các tồn tại, vi phạm về đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh. Với hàng nghìn gia đình đang sống trong các tòa chung cư này, và với bất kỳ ai đang tính mua chung cư Hà Nội ở dự án có lịch sử pháp lý phức tạp, đây là tín hiệu đáng chú ý nhất sau nhiều năm bế tắc.

Theo CafeF (dẫn báo Hà Nội Mới), nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù cùng các biện pháp khắc phục hậu quả, gắn với cải tạo và chỉnh trang đô thị. Nguyên tắc xuyên suốt được nêu rõ: không hợp thức hóa vi phạm, nhưng phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân. Bài viết dưới đây tóm lược những điểm chính và phân tích ý nghĩa thực tế cho người mua, người bán và người đang ở trong các dự án.

Hà Nội vừa quyết điều gì với 12 dự án Mường Thanh

Nghị quyết được ban hành để thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16. HĐND là Hội đồng nhân dân, cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, có thẩm quyền ban hành nghị quyết áp dụng trên địa bàn. Còn cơ chế đặc thù có thể hiểu là những cách xử lý riêng mà luật cho phép Thủ đô áp dụng khi quy định chung chưa đủ để giải quyết một vấn đề cụ thể.

Đối tượng của nghị quyết là các dự án đã tồn tại sai phạm kéo dài về đất đai và xây dựng. Bài báo minh họa bằng hình ảnh tổ hợp chung cư HH Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt, một trong những khu chung cư mật độ cao quen thuộc với người dân phía nam Hà Nội. Nguồn tin không liệt kê đầy đủ tên 12 dự án, cũng không công bố số căn hộ cụ thể phải xử lý, chỉ cho biết số lượng căn hộ liên quan là rất lớn và có những hộ sẽ phải di dời.

Cụm từ không hợp thức hóa vi phạm có ý nghĩa quan trọng. Hợp thức hóa nghĩa là biến một phần xây dựng sai phép thành hợp pháp chỉ bằng thủ tục hành chính hoặc nộp phạt. Việc thành phố khẳng định nguyên tắc này cho thấy phần công trình sai phạm sẽ được xem xét từng trường hợp, chứ không mặc nhiên được công nhận.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Nội

Vì sao vi phạm ở chung cư cao tầng không thể để kéo dài

TS. Đặng Văn Cường, giảng viên Luật hình sự thuộc Khoa Luật và Lý luận chính trị, Trường Đại học Thủy lợi, nhìn nhận việc xử lý 12 dự án là đòi hỏi cấp bách trên cả ba mặt: pháp lý, quản lý đô thị và an toàn của người dân. Ông cho rằng trật tự xây dựng là một phần của trật tự quản lý hành chính, nên mọi công trình phải bám theo quy hoạch, giấy phép, thiết kế đã duyệt và quy chuẩn kỹ thuật.

Với nhà cao tầng, hệ quả của việc xây vượt phép không dừng ở con số diện tích. Theo phân tích của TS. Cường, mỗi tầng hay mỗi căn hộ tăng thêm kéo theo áp lực lên hệ thống điện, cấp thoát nước, thang máy, giao thông, lối thoát nạn, phòng cháy chữa cháy, cùng hạ tầng xã hội như trường học. Khi có cháy nổ hay sự cố kỹ thuật, một tòa nhà quá tải có thể gây thiệt hại nghiêm trọng đến tính mạng và tài sản của hàng nghìn cư dân.

Vì thế, ông đề nghị đặt an toàn sinh mạng của cư dân lên trước góc nhìn thuần túy hành chính. Ông dẫn Điều 28, Điều 29 và Điều 30 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (đã sửa đổi, bổ sung), trong đó có các biện pháp như buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ phần công trình không phép hay sai phép.

TS. Cường nêu ba lý do để Hà Nội cần xử lý dứt điểm: không để vi phạm trật tự xây dựng kéo dài thêm; không để người dân tiếp tục sống trong cảnh thiếu an toàn và bấp bênh về pháp lý; và gắn việc xử lý công trình với bổ sung hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nâng chất lượng môi trường sống.

Ai chịu trách nhiệm: chủ đầu tư hay người mua nhà

Điểm được các chuyên gia nhấn mạnh nhiều nhất là phải tách bạch trách nhiệm. Theo TS. Đặng Văn Cường, chủ đầu tư là bên tổ chức thực hiện dự án, có nghĩa vụ tuân thủ pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Người mua phần lớn chỉ bỏ tiền ra để có chỗ ở, nên không thể bị coi là cùng lỗi.

Về phía chủ đầu tư, ông dẫn Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, quy định bên bán nhà có sẵn phải làm đúng hợp đồng, làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận, bảo đảm chất lượng, cung cấp thông tin trung thực, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình. Điều 6 của luật này buộc doanh nghiệp công khai thông tin đầy đủ, chính xác về dự án trước khi đưa vào kinh doanh.

Về phía người mua, Bộ luật Dân sự năm 2015 có Điều 117 về điều kiện để giao dịch có hiệu lực, Điều 131 về hậu quả của giao dịch vô hiệu và Điều 133 về bảo vệ người thứ ba ngay tình. Giao dịch vô hiệu là hợp đồng không phát sinh hiệu lực pháp lý, khi đó hai bên phải hoàn trả những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường. Người thứ ba ngay tình là người tham gia giao dịch mà không biết và không buộc phải biết về khiếm khuyết pháp lý của tài sản.

Luật sư Trịnh Thị Thu Hải, Công ty Luật TNHH Hoàng Huy, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, đồng tình rằng người dân đã ký hợp đồng, trả tiền và ổn định cuộc sống nhiều năm, trong khi họ không phải người quyết định xây sai quy hoạch hay sai giấy phép. Bà cho rằng việc dồn trách nhiệm tài chính về phía chủ đầu tư vừa công bằng vừa có tác dụng răn đe.

Bối cảnh: cơ chế đặc thù từ Luật Thủ đô 2026

Theo các chuyên gia được CafeF dẫn lại, vướng mắc tại các dự án này đã tồn tại nhiều năm mà không có lời giải trọn vẹn. Luật sư Thu Hải đánh giá việc Hà Nội vận dụng cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô năm 2026 là hướng đi hợp lý, thay vì để tình trạng treo tiếp tục ảnh hưởng đến người dân.

Dù vậy, bà cũng cảnh báo cơ chế đặc thù không được biến thành con đường hợp thức hóa sai phạm hàng loạt. Việc cho phép một phần công trình tồn tại phải dựa trên đánh giá cụ thể về pháp lý, quy hoạch, an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và khả năng chịu tải của hạ tầng.

Với các hộ phải di dời, bà đề nghị phương án bồi thường, hỗ trợ và tái bố trí chỗ ở phải rõ ràng, khả thi, xác định cụ thể giá trị bồi thường, thời hạn chi trả và trách nhiệm từng bên để tránh tranh chấp mới. Với các hộ không phải di dời, giấy chứng nhận cần được cấp kịp thời khi đủ điều kiện. Bà cũng cho rằng trách nhiệm của chủ đầu tư và các cơ quan, cá nhân liên quan đến công tác quản lý, kiểm tra, giám sát phải được làm rõ.

Có nên mua chung cư Hà Nội trong các dự án đang vướng pháp lý

Giấy chứng nhận mà người dân hay gọi là sổ hồng là văn bản Nhà nước công nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền. Thiếu sổ hồng, căn hộ thường khó thế chấp vay mua nhà tại ngân hàng, khó sang tên và khó bán với giá tương xứng. Đây là lý do nhiều căn hộ trong các dự án vướng sai phạm thường được rao bán thấp hơn mặt bằng khu vực.

Với người đang sở hữu căn hộ hợp lệ trong 12 dự án, nghị quyết mở ra triển vọng được cấp sổ khi đủ điều kiện. Khi pháp lý được hoàn thiện, thanh khoản và giá căn hộ có thể cải thiện, nhưng đó là kỳ vọng dài hạn và còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai.

Với người mua mới, rủi ro lớn nhất là chọn nhầm căn thuộc phần xây sai phép hoặc diện phải di dời. Trước khi đặt cọc, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư, xác nhận căn hộ có nằm trong diện xử lý hay không, đồng thời hỏi ban quản trị tòa nhà và cơ quan chức năng phường. Mức giá rẻ chỉ thực sự hấp dẫn khi rủi ro pháp lý đã được làm rõ.

Với người muốn bán, nên chờ thông tin chính thức về phương án xử lý từng tòa trước khi chốt giá, bởi giá trị căn hộ có thể thay đổi đáng kể tùy căn được công nhận hay phải di dời.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Nghị quyết về 12 dự án Mường Thanh được thông qua khi nào?

HĐND thành phố Hà Nội thông qua nghị quyết vào ngày 28-10. Văn bản này thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, với nguyên tắc không hợp thức hóa vi phạm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Người mua căn hộ có phải chịu chi phí khắc phục sai phạm không?

Các chuyên gia được dẫn trong bài cho rằng người mua không phải bên quyết định xây sai phép nên không nên gánh hậu quả và chi phí phát sinh. Luật sư Trịnh Thị Thu Hải ủng hộ việc đặt trách nhiệm tài chính lên chủ đầu tư. Mức chi trả cụ thể cho từng trường hợp sẽ phụ thuộc vào phương án triển khai của thành phố.

Căn hộ trong các dự án này có được cấp sổ hồng không?

Theo luật sư Thu Hải, với các hộ không phải di dời, giấy chứng nhận cần được cấp kịp thời khi đủ điều kiện. Thông thường, cơ quan chức năng sẽ rà soát hiện trạng, quy hoạch, an toàn công trình và phòng cháy chữa cháy trước khi xem xét cấp sổ.

Hộ phải di dời sẽ được bồi thường thế nào?

Nguồn tin chưa công bố mức bồi thường cụ thể. Các chuyên gia đề nghị phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí chỗ ở mới phải rõ giá trị, thời hạn chi trả và trách nhiệm từng bên để hạn chế tranh chấp.

Có nên mua lại căn hộ trong các dự án này lúc này không?

Người mua nên thận trọng và chỉ xuống tiền khi đã xác minh căn hộ không thuộc phần sai phép hay diện di dời. Kiểm tra hợp đồng gốc, hỏi ban quản trị và cơ quan chức năng địa phương là các bước nên làm trước khi đặt cọc.