Mua chung cư Hà Nội: bàn giao sớm khiến chủ nhà cắt lỗ

Tại một số dự án chung cư phía tây Hà Nội, chủ đầu tư vừa thông báo bàn giao căn hộ sớm hơn hợp đồng khoảng 4 tháng, đẩy hạn thanh toán đợt lớn lên cuối năm nay. Theo VnExpress, nhiều người mua phải xoay từ gần 2 tỷ đến ít nhất 3 tỷ đồng trong thời gian ngắn, và không ít chủ nhà đã chấp nhận cắt lỗ 200-400 triệu đồng để bán lại căn hộ. Với ai đang tính mua chung cư hay bán lại căn hộ hình thành trong tương lai ở Thủ đô, câu chuyện này đặt ra một bài toán dòng tiền ít người chuẩn bị trước.

Nghe qua, nhận nhà sớm có vẻ là tin vui, vì người mua thường chỉ lo dự án chậm tiến độ. Nhưng khi kế hoạch tài chính đã được chia theo từng mốc thanh toán, việc mốc cuối bị kéo lên sớm có thể làm cả gia đình rơi vào thế bị động.

Chuyện gì đang xảy ra ở các dự án chung cư phía tây Hà Nội?

Trường hợp được VnExpress nêu đầu tiên là anh Lê Toàn, 40 tuổi, sống ở phường Từ Liêm. Anh sở hữu hai căn hộ, mỗi căn 55 m2, tại một phân khu cao 35 tầng trong một đại đô thị phía tây Hà Nội. Chủ đầu tư báo sẽ giao nhà vào tháng 11, sớm hơn khoảng 4 tháng so với dự kiến. Anh Toàn tính cần thêm tối thiểu 3 tỷ đồng để hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho cả hai căn.

Không kịp chuẩn bị khoản tiền lớn vào cuối năm, anh nhờ môi giới rao bán cả hai căn và chấp nhận lỗ khoảng nửa tỷ đồng, miễn là nhanh tìm được người mua. Anh cho biết khi ký hợp đồng đã chia sẵn dòng tiền theo từng đợt, nên việc bàn giao sớm khiến kế hoạch bị đảo lộn.

Một người mua khác là chị Thu Trang, 30 tuổi, ở phường Tây Mỗ. Vợ chồng chị mua căn hộ 64 m2 tại một tòa chung cư phía tây Hà Nội từ đợt mở bán giữa năm 2024, chọn thanh toán theo tiến độ để giảm áp lực. Tin rằng phải sang năm sau mới nhận nhà, chị đã dùng một phần khoản tiền dành cho căn hộ vào việc gấp khác của gia đình. Nay chị phải tất toán sớm 4-5 tháng, với số tiền gần 2 tỷ đồng, và có thể bị phạt nếu đóng chậm.

Thị trường thứ cấp phản ứng ra sao với làn sóng bán cắt lỗ?

Theo môi giới Hoàng Đức, người chuyên giao dịch căn hộ dự án ở khu vực phía tây Hà Nội, lượng căn hộ được ký gửi để bán đã tăng mạnh từ đầu quý III. Hơn một nửa trong số đó là căn sắp hoặc vừa được bàn giao. Ở những tòa nhận nhà sớm hơn tiến độ, nhiều chủ nhà chịu giảm 200-400 triệu đồng để giao dịch nhanh.

Thị trường thứ cấp là nơi căn hộ được bán lại sau lần mua đầu từ chủ đầu tư. Khi nhiều người cùng cần bán gấp, mức giá giao dịch thực tế thường thấp hơn giá chào ban đầu. Dù vậy, theo anh Đức, cung và cầu chưa dễ gặp nhau: người bán muốn thu hồi vốn, còn người mua dè dặt, ngại bỏ ra khoản lớn trong khi thời gian ân hạn nợ gốc sắp kết thúc. Ân hạn nợ gốc là giai đoạn người vay chỉ trả lãi hoặc được hỗ trợ lãi, chưa phải trả phần gốc; khi hết ân hạn, số tiền trả hàng tháng thường tăng đáng kể.

Để hình dung, với một căn khoảng 3 tỷ đồng, mức cắt lỗ 300 triệu tương đương khoảng 10% giá trị. Đó là khoản người bán mất đi chỉ vì lệch vài tháng giữa kế hoạch tài chính và lịch bàn giao.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Bối cảnh: vì sao chủ đầu tư muốn bàn giao sớm?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng thời điểm nhận nhà ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng chuẩn bị tiền và hiệu quả đầu tư của khách. Về phía doanh nghiệp, giao nhà sớm giúp chủ đầu tư sớm hoàn thành nghĩa vụ với khách, bớt chi phí duy trì công trình và cải thiện dòng tiền khi các khoản thanh toán theo hợp đồng đến hạn.

Theo thông lệ ở Việt Nam, khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, người mua ký hợp đồng và trả tiền theo nhiều đợt gắn với tiến độ xây dựng. Đợt lớn thường rơi vào lúc nhận bàn giao. Pháp luật kinh doanh bất động sản thường chỉ cho phép chủ đầu tư thu tối đa 95% giá trị trước khi người mua được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; 5% còn lại được nộp khi nhận sổ. Vì vậy, khi lịch bàn giao thay đổi, mốc phải chi khoản tiền lớn cũng dịch chuyển theo.

Áp lực còn đến từ phía cung. Cushman & Wakefield dự báo trong hai năm tới, lượng chung cư và nhà thấp tầng bàn giao tại Thủ đô có thể vượt 28.000 căn. Khi nhiều dự án lớn cùng giao nhà, hàng thứ cấp tung ra tăng nhanh, khiến người bán và người cho thuê phải cạnh tranh gay gắt hơn. Trong khi đó, người mua và người thuê ngày càng kén chọn khi thu nhập giảm. Đơn vị này nhận định tâm lý thận trọng có thể còn kéo dài do lãi suất biến động và kỳ vọng giá sẽ có những đợt điều chỉnh hợp lý.

Nhận nhà sớm có lợi cho ai?

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng bàn giao sớm chỉ thật sự có lợi khi người mua đủ tiền, có nhu cầu ở hoặc khai thác căn hộ, và dự án đáp ứng đủ điều kiện bàn giao. Theo ông, cùng một thông báo, người có sẵn tiền được dùng tài sản sớm, còn người vay ngân hàng phải tính lại bài toán tài chính.

Ông Thanh lưu ý giá nhà đang ở mức cao, nên người dùng đòn bẩy, tức vay để mua nhà, cần cân đối dòng tiền rất chặt. Giữ nguyên tiến độ cho họ thêm thời gian tích lũy, đôi khi có giá trị hơn việc nhận nhà sớm vài tháng. Ngoài khoản thanh toán, người mua còn phải lo tiền hoàn thiện căn hộ, các chi phí khi tiếp nhận, quản lý và sử dụng nhà. Nếu đang thuê nhà ở nơi khác, họ có thể phải trả song song tiền thuê trong lúc chưa chuyển về. Ông cũng nói tiến độ bị đẩy nhanh phần nào gây lo ngại về chất lượng thi công, hoàn thiện và tiện ích.

Ông Võ Hồng Thắng cũng cho rằng nhà đầu tư nên đánh giá hiệu quả theo dòng tiền thực tế, không chỉ nhìn vào thời điểm sở hữu. Khi nguồn cung cho thuê lớn, căn hộ chưa hoàn thiện khó có khách thuê ngay, khiến vốn bị đọng lâu hơn trong khi tiền lãi vay và chi phí khác vẫn chạy.

Tác động với người mua và người bán chung cư Hà Nội

Với người bán, đặc biệt là nhà đầu tư cầm nhiều căn bằng vốn vay, lịch bàn giao sớm có thể buộc họ bán với giá thấp hơn kỳ vọng. Trước khi cắt lỗ, người bán có thể tính xem chi phí cầm cự thêm vài tháng, gồm lãi vay, phí quản lý và tiền hoàn thiện, có thấp hơn mức giảm giá hay không. Nếu căn hộ có thể cho thuê, khoản thu này cũng nên đưa vào phép tính, dù trong bối cảnh nguồn cung thuê dồi dào thì không nên kỳ vọng tìm được khách ngay.

Với người mua để ở, lượng căn hộ ký gửi tăng có thể là cơ hội thương lượng giá tốt hơn. Tuy vậy, người mua lại căn hộ sắp bàn giao thường phải gánh luôn khoản thanh toán lớn sắp đến hạn, nên cần chuẩn bị tài chính hoặc phương án vay mua nhà rõ ràng. Cần kiểm tra kỹ pháp lý: hợp đồng gốc với chủ đầu tư, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng, các khoản đã đóng và còn nợ, tình trạng thế chấp ngân hàng nếu có.

Với người đang chờ nhận nhà, các chuyên gia khuyên đọc kỹ hợp đồng và chủ động trao đổi với chủ đầu tư nếu cần dời lịch. Khi hợp đồng đã quy định cụ thể mốc thanh toán, nhận nhà và các khoản phí, việc không phối hợp nhận bàn giao có thể dẫn tới tranh chấp hoặc phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính. Người vay cũng nên làm việc sớm với ngân hàng về thời hạn hỗ trợ lãi suất và lịch giải ngân.

Tham khảo tin mua bán chung cư tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư bàn giao sớm hơn hợp đồng thì người mua có buộc phải nhận không?

Điều này phụ thuộc vào nội dung hợp đồng đã ký. Theo các chuyên gia được VnExpress dẫn, nếu hợp đồng quy định nghĩa vụ thanh toán và nhận nhà theo mốc cụ thể, việc từ chối phối hợp có thể dẫn tới tranh chấp hoặc phát sinh chi phí. Người mua nên đọc kỹ điều khoản bàn giao và trao đổi trực tiếp với chủ đầu tư nếu cần điều chỉnh lịch.

Chậm thanh toán đợt bàn giao có bị phạt không?

Theo chia sẻ của chị Thu Trang và ông Nguyễn Chí Thanh, người mua có thể bị phạt nếu thanh toán chậm so với thời hạn bàn giao. Mức phạt cụ thể thường được ghi trong hợp đồng mua bán, nên cần đối chiếu điều khoản phạt chậm thanh toán trước khi lên kế hoạch.

Có nên mua lại căn hộ chung cư Hà Nội đang bị bán cắt lỗ?

Giá giảm 200-400 triệu đồng có thể hấp dẫn, nhưng người mua thường phải lo luôn khoản thanh toán lớn sắp đến hạn. Cần kiểm tra hợp đồng gốc, số tiền đã đóng và còn lại, thủ tục chuyển nhượng và chất lượng hoàn thiện. Cushman & Wakefield cũng nhận định người mua đang thận trọng vì kỳ vọng giá có những đợt điều chỉnh hợp lý.

Nhận nhà sớm có lợi khi mua để cho thuê không?

Không hẳn. Theo ông Võ Hồng Thắng, khi nguồn cung cho thuê lớn, căn hộ chưa hoàn thiện khó có khách thuê ngay, khiến vốn đọng lâu hơn trong lúc lãi vay vẫn phát sinh. Nhà đầu tư nên tính theo dòng tiền thực tế thay vì chỉ nhìn vào thời điểm sở hữu.

Nguồn cung chung cư bàn giao ở Hà Nội sắp tới nhiều không?

Cushman & Wakefield dự báo trong hai năm tới, nguồn cung chung cư và nhà thấp tầng bàn giao tại Thủ đô có thể vượt 28.000 căn. Lượng hàng lớn khiến thị trường thứ cấp cạnh tranh hơn, người mua có thêm lựa chọn nhưng người bán và cho thuê chịu nhiều sức ép.