Bán biệt thự Ciputra Hà Nội: ngân hàng đấu giá 170 tỷ

Agribank chi nhánh Tràng An đang đưa ra đấu giá một căn biệt thự rộng khoảng 400 m2 tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), phường Phú Thượng, Hà Nội, với giá khởi điểm 170 tỷ đồng, tương đương khoảng 424 triệu đồng mỗi m2. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào chiều 3/11 và người muốn tham gia phải đặt cọc trước 34 tỷ đồng, theo VnExpress. Với người đang tìm mua biệt thự ở Hà Nội, đây là thương vụ đáng theo dõi của phân khúc cao cấp: giá đã được hạ so với lần chào bán trước và đang thấp hơn mặt bằng rao bán của chính khu đô thị này.

Biệt thự Ciputra Hà Nội được rao đấu giá bao nhiêu?

Theo thông tin VnExpress đăng tải, mức khởi điểm của căn nhà là 170 tỷ đồng. Con số này thấp hơn khoảng 14 tỷ đồng so với lần ngân hàng tổ chức rao đấu giá hồi tháng 9/2024. Nếu cộng ngược lại, có thể hiểu mức khởi điểm trước đó vào khoảng 184 tỷ đồng, nghĩa là giá đã được điều chỉnh xuống chừng 7,6% sau hơn một năm.

Khoản đặt cọc 34 tỷ đồng tương đương đúng 20% giá khởi điểm. Theo thông lệ của các cuộc đấu giá tài sản tại Việt Nam, tiền đặt cọc là khoản người đăng ký phải nộp để chứng minh năng lực tài chính và cam kết tham gia nghiêm túc; người không trúng thường được hoàn lại, còn người trúng sẽ được trừ khoản này vào giá mua. Ngược lại, người trúng mà bỏ cuộc hoặc vi phạm quy chế thì thường bị mất cọc, vì vậy với mức 34 tỷ đồng, quyết định tham gia không thể đưa ra một cách cảm tính.

Căn biệt thự là tài sản đảm bảo của hai doanh nghiệp: Công ty TNHH thương mại Thành An và Công ty TNHH thương mại và xây dựng Dung Phát. Tài sản đảm bảo là tài sản mà bên vay đem thế chấp cho ngân hàng để bảo đảm khoản vay; khi khoản nợ không được trả đúng cam kết, ngân hàng có quyền xử lý tài sản đó, phổ biến nhất là bán đấu giá, để thu hồi vốn.

Căn biệt thự có những gì và đã qua sử dụng bao lâu?

Công trình gồm 4 tầng nổi và một tầng hầm, xây trên diện tích đất khoảng 400 m2, tổng diện tích sàn xây dựng hơn 600 m2. Nhà được hoàn thiện năm 2014, đến năm 2020 trải qua một đợt cải tạo, sửa chữa lớn và hiện vẫn đang sử dụng bình thường.

Những chi tiết này có ý nghĩa thực tế với người mua. Một căn nhà đã cải tạo lớn cách đây vài năm thường ít phải đầu tư sửa chữa ngay sau khi nhận bàn giao, nhưng với biệt thự có tầng hầm, người mua vẫn nên kiểm tra kỹ hệ thống chống thấm, thoát nước, điện và kết cấu trước khi đặt giá. Cách tính giá 424 triệu đồng mỗi m2 dựa trên diện tích đất, chứ không phải diện tích sàn; ở phân khúc biệt thự, giá trị cốt lõi chủ yếu nằm ở lô đất, còn phần xây dựng sẽ khấu hao dần theo thời gian.

Giá đấu giá so với giá rao bán biệt thự Ciputra ra sao?

Trên kênh rao tin trực tuyến Batdongsan, biệt thự tại khu đô thị Ciputra đang được chào chuyển nhượng quanh mức 450-540 triệu đồng mỗi m2, tùy từng căn và vị trí. Áp vào một lô đất 400 m2, khoảng giá rao này tương ứng với 180-216 tỷ đồng mỗi căn.

Như vậy, mức khởi điểm 170 tỷ đồng thấp hơn mặt bằng rao bán từ khoảng 10 tỷ đến 46 tỷ đồng, tức thấp hơn khoảng 6% so với ngưỡng dưới và hơn 21% so với ngưỡng trên. Tuy nhiên, cần lưu ý hai điều. Thứ nhất, giá rao trên các trang tin là giá người bán kỳ vọng, chưa chắc là giá giao dịch thành công. Thứ hai, 170 tỷ đồng chỉ là điểm xuất phát; nếu có nhiều người cùng tham gia, giá chốt cuối cùng có thể cao hơn đáng kể. Khoảng chênh lệch vì thế là dư địa để cạnh tranh, chứ không phải khoản lợi chắc chắn.

Việc tài sản đã từng được rao đấu giá vào tháng 9/2024 và nay phải giảm giá khởi điểm cũng gợi ý rằng lần trước có thể chưa tìm được người mua ở mức giá cũ. Ở phân khúc giá trị hàng trăm tỷ đồng, lượng người đủ năng lực tài chính vốn rất hẹp, nên các thương vụ thường cần nhiều thời gian hơn so với nhà phố hay chung cư.

Bối cảnh: vì sao ngân hàng liên tục thanh lý nhà đất?

Theo VnExpress, thời gian qua nhiều ngân hàng liên tục rao bán tài sản đảm bảo là nhà đất. Một ví dụ gần đây là HDBank thông báo thu giữ 26 thửa đất cùng nhiều quyền tài sản của Địa ốc Hoàng Quân tại TP HCM, tổng diện tích hơn 3.660 m2, trong bối cảnh doanh nghiệp này còn dư nợ gần 900 tỷ đồng tại ngân hàng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 8, tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng gần 9,5% so với cuối năm ngoái. Điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu: cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, trong khi vay cá nhân mua nhà chỉ tăng hơn 1%.

Sự chênh lệch đó cho thấy dòng vốn đang chảy mạnh vào phía doanh nghiệp, còn nhu cầu vay mua nhà của người dân tăng rất chậm. Có thể hiểu điều này phản ánh sự thận trọng của người mua để ở trước mặt bằng giá nhà đất cao và chi phí vay vốn. Đồng thời, khi dư nợ của doanh nghiệp lớn lên, rủi ro một phần khoản vay phải xử lý bằng tài sản thế chấp cũng tăng theo, khiến các thông báo đấu giá nhà đất của ngân hàng có thể còn xuất hiện thường xuyên.

Tác động với người mua và người bán biệt thự ở Hà Nội

Với người mua có tài chính mạnh, tài sản ngân hàng thanh lý là một kênh để sở hữu bất động sản cao cấp với giá khởi điểm mềm hơn thị trường thứ cấp. Ưu điểm thường thấy là thông tin về giá, diện tích và lịch đấu giá được công bố công khai. Dù vậy, mua qua đấu giá khác với mua nhà chính chủ thông thường: người mua thường phải tự tìm hiểu hồ sơ pháp lý, hiện trạng sử dụng và khả năng bàn giao trước khi đặt cọc.

Câu hỏi quan trọng nhất là pháp lý. Người mua nên đề nghị được xem bản sao sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất), kiểm tra phần diện tích xây dựng đã được cập nhật đầy đủ hay chưa, đặc biệt sau đợt cải tạo năm 2020. Cũng cần hỏi rõ trong quy chế đấu giá ai là người chịu các khoản thuế, phí chuyển nhượng. Theo quy định chung, lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%; tính trên 170 tỷ đồng, khoản này đã vào khoảng 850 triệu đồng, chưa kể các chi phí khác.

Với chủ biệt thự đang rao bán trong cùng khu vực, một tài sản được đấu giá dưới mặt bằng có thể trở thành mốc tham chiếu mà người mua dùng để mặc cả. Nếu phiên đấu giá chốt quanh mức khởi điểm, áp lực điều chỉnh kỳ vọng lên người bán có thể tăng; còn nếu giá chốt cao, đó lại là tín hiệu nhu cầu ở phân khúc này vẫn vững.

Với nhà đầu tư, bài toán nằm ở thanh khoản. Biệt thự giá trị lớn thường khó bán lại nhanh, nên mua với kỳ vọng lướt sóng là rủi ro. Người mua để ở lâu dài hoặc đầu tư tích sản mới là nhóm phù hợp hơn với loại tài sản này.

Xem thêm nhà đất đang được rao bán tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Biệt thự Ciputra được đấu giá khi nào và giá khởi điểm bao nhiêu?

Phiên đấu giá dự kiến diễn ra chiều 3/11, do Agribank chi nhánh Tràng An tổ chức rao bán. Giá khởi điểm là 170 tỷ đồng cho căn biệt thự trên khoảng 400 m2 đất, tương đương khoảng 424 triệu đồng mỗi m2. Mức này thấp hơn khoảng 14 tỷ đồng so với lần rao đấu giá tháng 9/2024.

Muốn tham gia đấu giá cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?

Người tham gia phải đặt cọc trước 34 tỷ đồng, bằng 20% giá khởi điểm. Theo thông lệ, khoản cọc được hoàn lại nếu không trúng và được trừ vào giá mua nếu trúng. Ngoài ra, người mua nên dự trù phần tiền còn lại, lệ phí trước bạ và các chi phí liên quan theo quy chế đấu giá.

Giá đấu giá có rẻ hơn giá thị trường ở Ciputra không?

Theo tin rao trên Batdongsan, biệt thự Ciputra đang được chào khoảng 450-540 triệu đồng mỗi m2, cao hơn mức khởi điểm 424 triệu đồng mỗi m2. Tuy vậy, giá rao chưa phải giá giao dịch thực, và giá chốt của phiên đấu giá có thể vượt xa mức khởi điểm nếu nhiều người cùng trả giá.

Mua nhà ngân hàng thanh lý cần kiểm tra những gì?

Người mua nên kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng, tình trạng cập nhật diện tích xây dựng, hiện trạng ngôi nhà và điều kiện bàn giao. Cần đọc kỹ quy chế đấu giá để biết ai chịu thuế, phí và thời hạn thanh toán. Với tài sản giá trị lớn, việc nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn rà soát hồ sơ là cách làm thận trọng.

Vì sao ngân hàng đang bán nhiều nhà đất thế chấp?

Khi bên vay không trả được nợ, ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi vốn. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến cuối tháng 8, cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, trong khi vay cá nhân mua nhà chỉ tăng hơn 1%. Các trường hợp như HDBank thu giữ 26 thửa đất của Địa ốc Hoàng Quân tại TP HCM cho thấy xu hướng này không chỉ diễn ra ở Hà Nội.