Mua căn hộ du lịch Gia Lai: pháp lý và dòng tiền quyết định

Người tính mua căn hộ du lịch ở Gia Lai, và cả trên phạm vi toàn quốc, khó có thể chỉ trông vào kỳ vọng tăng giá như trước. Sáng 30/10, tại hội thảo "Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác" ở Trung tâm Hội nghị Quốc tế FLC Quy Nhơn, cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp vận hành cùng cho rằng pháp lý minh bạch, dòng tiền thực, năng lực vận hành và sức hút của điểm đến mới là những gì quyết định giá trị một căn hộ du lịch.

Các con số được nêu tại hội thảo cho thấy quy mô của câu chuyện. Cả nước hiện có 146.438 sản phẩm căn hộ du lịch. Riêng khu vực phía Đông tỉnh Gia Lai có hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, dự kiến đưa ra hơn 9.000 căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng. Bài viết dưới đây, dựa trên tường thuật của VTC News được CafeF đăng lại, tổng hợp những điều người mua, người bán và nhà đầu tư cần cân nhắc.

Căn hộ du lịch khác căn hộ để ở ở điểm nào

Căn hộ du lịch, thường gọi là condotel, là loại căn hộ nằm trong công trình phục vụ lưu trú du lịch. Chủ sở hữu thường không dọn vào ở thường xuyên mà giao cho một đơn vị quản lý cho khách thuê theo đêm, rồi nhận lại phần doanh thu theo hợp đồng. Vì vậy, như TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khóa 2026-2031, phân tích tại hội thảo, loại tài sản này vừa là bất động sản, vừa là một sản phẩm lưu trú. Giá trị của nó chịu tác động trực tiếp từ lượng khách, chất lượng dịch vụ, khả năng tổ chức kinh doanh và sức cạnh tranh của điểm đến.

Theo ông Phong, tư duy đầu tư condotel đang dịch chuyển từ kỳ vọng vào lợi nhuận cam kết sang giá trị thực chất và quyền lợi gắn với sản phẩm. Lợi nhuận cam kết là mô hình chủ đầu tư hứa trả cho người mua một tỷ lệ cố định mỗi năm trong một số năm, bất kể căn hộ cho thuê được nhiều hay ít. Nay, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, quyền chủ động sử dụng và khai thác, dòng tiền thực tế, chi phí vận hành, cách chia lợi nhuận và khả năng thanh khoản, tức là bán lại hoặc chuyển nhượng được nhanh với giá hợp lý.

Điểm đáng lưu ý: nếu chỉ nhìn triển vọng tăng giá mà bỏ qua hiệu quả vận hành, người mua có thể sở hữu một tài sản có giá trị trên giấy nhưng chưa chắc mang về dòng tiền tương xứng. Quyền sở hữu cũng không đồng nghĩa với quyền khai thác tùy ý; quyền và nghĩa vụ cụ thể còn phụ thuộc hồ sơ pháp lý dự án, công năng công trình, quy định liên quan và hợp đồng với chủ đầu tư, đơn vị vận hành.

Pháp lý căn hộ du lịch: người mua cần kiểm tra những gì

Ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, cho biết người mua căn hộ du lịch cần được tiếp cận thông tin pháp lý, kiểm tra điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và thực hiện các quyền đối với tài sản theo quy định. Chủ sở hữu có thể góp vốn, hợp tác kinh doanh, khai thác tài sản và hưởng lợi ích kinh tế theo thỏa thuận, đồng thời phải gánh nghĩa vụ chi phí quản lý, vận hành và khai thác phần sở hữu chung.

Từ đó, danh sách cần làm rõ trước khi xuống tiền gồm: quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng, quyền sử dụng căn hộ, phương thức khai thác và trách nhiệm tài chính. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian Nhà nước cho phép dùng khu đất của dự án; với đất thương mại, dịch vụ, theo thông lệ đây thường là đất có thời hạn chứ không lâu dài như đất ở, nên ảnh hưởng tới giá trị khi bán lại về sau.

Theo ông Hải, hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch đã được hoàn thiện dần. Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 bổ sung các quy định về công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, tháo gỡ dần những vướng mắc trước đó. Giấy chứng nhận ở đây là loại giấy tương tự sổ hồng, xác nhận quyền sở hữu của người mua đối với căn hộ.

Tuy vậy, căn hộ du lịch vẫn chịu sự điều chỉnh của nhiều nhóm luật: đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và du lịch. Ông Hải lưu ý việc có một loại giấy tờ riêng lẻ không thể thay thế toàn bộ yêu cầu pháp lý của dự án. Nói cách khác, người mua không nên yên tâm chỉ vì được xem một văn bản duy nhất mà cần đối chiếu đầy đủ quy hoạch, chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng và điều kiện mở bán.

Bối cảnh: điều gì xảy ra sau khi dự án bán hết hàng

Một vấn đề ít được người mua để ý là cơ chế quản lý khi căn hộ đã về tay chủ sở hữu thứ cấp. Ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai, đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị vận hành khi dự án đã bán hết sản phẩm, đồng thời nghiên cứu vận dụng các cơ chế quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo đảm quyền lợi các bên.

Một công trình có nhiều chủ sở hữu phức tạp hơn hẳn một khách sạn do một đơn vị thống nhất quản lý. Chi phí bảo trì, vệ sinh, điện nước, an ninh, chỗ để xe, việc dùng tiện ích chung và quyền quyết định phương án khai thác đều cần quy định rõ. Nếu hợp đồng không cụ thể hoặc các bên không thống nhất được cách vận hành, tranh chấp có thể làm giảm chất lượng dịch vụ, kéo theo khả năng cho thuê và cả giá bán lại. Vì thế, minh bạch pháp lý không chỉ bảo vệ người mua lúc ký hợp đồng mà còn giữ giá trị tài sản suốt quá trình sử dụng và chuyển nhượng.

Thị trường căn hộ du lịch bao giờ phục hồi

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đưa ra con số 146.438 sản phẩm căn hộ du lịch trên cả nước và nhận định nguồn cung này vẫn chưa tương xứng với nhu cầu lưu trú cùng các mục tiêu phát triển du lịch. Ông dự báo thị trường chuyển nhượng căn hộ du lịch, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng có thể phục hồi vào khoảng năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh hơn, hạ tầng kết nối cải thiện và lượng khách trong nước, quốc tế tăng lên.

Dù vậy, dự báo chung không có nghĩa căn nào cũng sinh lời. Hiệu quả từng căn vẫn tùy vào vị trí, chất lượng công trình, công suất khai thác, giá cho thuê, chi phí vận hành, cách chia doanh thu và sức cạnh tranh của khu du lịch. Công suất khai thác là tỷ lệ số đêm căn hộ có khách trên tổng số đêm trong năm. Lấy một ví dụ giả định để dễ hình dung: cùng một mức giá phòng, căn có khách 60% số đêm sẽ thu gấp đôi căn chỉ có khách 30%, trong khi phí quản lý, bảo trì gần như không đổi, nên khoảng cách lợi nhuận ròng còn lớn hơn nữa.

Về phía doanh nghiệp, ông Ngô Thanh Hoàng, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Du lịch và Dịch vụ Kim Cúc, Phó Tổng quản lý chuỗi khách sạn Anya Hotel Group Quy Nhơn, cho rằng mở rộng kết nối hàng không, nhất là các chuyến bay đưa khách thẳng tới điểm đến, là giải pháp quan trọng để tăng lượng khách. Theo ông, vận hành không nên dừng ở quản lý cơ sở vật chất mà cần kết nối sản phẩm, tạo chuỗi dịch vụ cho cả quần thể nghỉ dưỡng. Ông Ricky Ho, Tổng Quản lý FLC Quy Nhơn, cũng nhận định sức hút điểm đến nằm ở sự hài hòa giữa hạ tầng, dịch vụ, sản phẩm nghỉ dưỡng và hành lang pháp lý, nhằm kéo dài thời gian lưu trú của du khách.

Gia Lai và hơn 9.000 sản phẩm nghỉ dưỡng phía Đông

Với Gia Lai, lợi thế được nhắc tới là không gian nối từ biển Quy Nhơn lên cao nguyên Pleiku, cho phép kết hợp nghỉ dưỡng ven biển với trải nghiệm sinh thái, văn hóa và khí hậu. Ông Lê Đăng Tuấn cho biết du lịch được tỉnh xác định là một trong năm trụ cột phát triển; địa phương đang cụ thể hóa định hướng quy hoạch, cải thiện môi trường đầu tư và phát triển hạ tầng giao thông kết nối.

Quy mô hơn 15 dự án với hơn 9.000 căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng ở phía Đông tỉnh là nguồn cung đáng kể. Chính ông Tuấn lưu ý yêu cầu không chỉ là làm thêm sản phẩm mà phải bảo đảm khả năng khai thác tương xứng, tránh để dự án đi trước nhu cầu thực tế. Với người mua, điều này có thể đồng nghĩa với cạnh tranh giành khách giữa các dự án gần nhau, nên lựa chọn kỹ dự án và đơn vị vận hành là cần thiết.

Xem tin mua bán nhà đất tại Gia Lai trên TimBDSvn

TS Trần Du Lịch, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng tiềm năng của Gia Lai chỉ thành giá trị thực khi có quy hoạch phù hợp, hạ tầng đồng bộ, cơ chế minh bạch và nhà đầu tư có năng lực. Ông đề xuất quy hoạch du lịch đồng bộ với quy hoạch bất động sản du lịch, hình thành hành lang kết nối từ biển lên Tây Nguyên, thống nhất và đơn giản hóa thủ tục, đồng thời có cơ chế giám sát dựa trên giá trị kinh tế thực để hạn chế đầu cơ, thổi giá. Phát triển xanh và bảo tồn biển, rừng, văn hóa bản địa cũng được đặt ra như nền tảng của sức hấp dẫn lâu dài.

Tác động với người mua và người bán căn hộ du lịch

Với người mua, thông điệp từ hội thảo khá rõ: hãy định giá căn hộ du lịch từ quyền sở hữu tới dòng tiền và chi phí thực tế, thay vì chỉ dựa vào tài liệu giới thiệu hay con số lợi nhuận cam kết. Một cách làm thường thấy là đề nghị xem hồ sơ pháp lý dự án, đọc kỹ hợp đồng quản lý vận hành, hỏi rõ tỷ lệ chia doanh thu và các khoản phí phải đóng hằng năm, rồi tự ước tính lợi nhuận ròng ở kịch bản công suất thấp.

Với người bán trên thị trường thứ cấp, các căn có giấy tờ đầy đủ, nằm trong quần thể vận hành chuyên nghiệp và có lịch sử doanh thu minh bạch nhiều khả năng dễ thanh khoản hơn. Ngược lại, căn hộ ở dự án còn vướng pháp lý hoặc vận hành kém có thể phải chấp nhận giá thấp hơn kỳ vọng. Với nhà đầu tư dài hạn, mốc phục hồi khoảng năm 2028 mà ông Đính đưa ra chỉ là một dự báo; chu kỳ mới, như các diễn giả nhấn mạnh, là quá trình sàng lọc chứ không phải lúc mọi sản phẩm cùng tăng giá.

Câu hỏi thường gặp

Mua căn hộ du lịch có được cấp sổ không?

Theo ông Chử Văn Hải, từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận cho công trình phục vụ du lịch, lưu trú. Tuy nhiên, khả năng được cấp còn tùy vào việc dự án đáp ứng đủ điều kiện về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai và kinh doanh bất động sản. Người mua nên kiểm tra hồ sơ cụ thể của từng dự án.

Lợi nhuận cam kết có đáng tin không?

Các chuyên gia tại hội thảo khuyên không nên chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận. Dòng tiền thực nhận phụ thuộc lượng khách, thời gian lưu trú, chi phí vận hành và cách chia doanh thu. Nếu lượng khách không ổn định, lợi nhuận thực có thể thấp hơn kỳ vọng.

Gia Lai có bao nhiêu dự án nghỉ dưỡng đang triển khai?

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai Lê Đăng Tuấn, khu vực phía Đông tỉnh có hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai. Các dự án này dự kiến cung cấp hơn 9.000 căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng.

Khi nào thị trường căn hộ du lịch phục hồi?

TS Nguyễn Văn Đính dự báo thị trường chuyển nhượng căn hộ du lịch, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng có thể phục hồi vào khoảng năm 2028. Điều kiện đi kèm là kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh hơn, hạ tầng kết nối cải thiện và lượng khách tăng. Đây là nhận định của chuyên gia, không phải cam kết cho từng sản phẩm.

Ai chịu chi phí vận hành khi dự án đã bán hết căn?

Chủ sở hữu có nghĩa vụ đóng các chi phí quản lý, vận hành và khai thác phần sở hữu chung theo thỏa thuận. Cơ quan quản lý ở Gia Lai đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị vận hành sau khi bán hết hàng, có thể vận dụng cơ chế quản lý nhà chung cư. Người mua nên đọc kỹ điều khoản này trong hợp đồng trước khi ký.