Mua bán nhà đất Gia Lai: dự án Thị Nại Ecobay đổi quy hoạch

UBND tỉnh Gia Lai vừa phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho Dự án Khu nhà ở sinh thái Thị Nại Ecobay rộng hơn 59,6 ha bên đầm Thị Nại, có tổng vốn đầu tư 4.998 tỷ đồng. Theo bài đăng trên CafeF ngày 31-10-2026 (dẫn nguồn VTC News), dự án trước đây mang tên pháp lý Khu du lịch sinh thái và biệt thự Đầm Thị Nại nay được chuyển thành khu nhà ở sinh thái đa chức năng, gồm nhà thấp tầng, chung cư khoảng 15 tầng, đất thương mại, trường học và cơ sở y tế.

Với những ai đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất tại khu vực Quy Nhơn, đây là một thay đổi đáng chú ý. Một dự án nằm im nhiều năm, nhiều hạng mục bị bỏ hoang, giờ có cơ hội quay lại với hình thái hoàn toàn khác: không còn là khu nghỉ dưỡng thuần túy mà là nơi để ở lâu dài.

Quy hoạch mới của Thị Nại Ecobay ở Gia Lai có gì?

Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Thị Nại Eco Bay. Tổng diện tích toàn khu vẫn giữ nguyên 117,93 ha, thuộc phường Quy Nhơn và phường Quy Nhơn Đông, nằm trong khu A2 của Khu đô thị - Thương mại Bắc sông Hà Thanh. Phần điều chỉnh quy hoạch 1/500 áp dụng cho diện tích hơn 59,6 ha của dự án.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bản vẽ ở mức chi tiết nhất, xác định từng lô đất, chức năng, chiều cao, mật độ xây dựng và hệ thống hạ tầng; đây thường là căn cứ để chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng. Vì vậy, việc tỉnh phê duyệt điều chỉnh ở cấp độ này có ý nghĩa lớn hơn nhiều so với một chủ trương chung chung: nó cho biết cụ thể trên khu đất sẽ mọc lên những gì.

Điểm mấu chốt là bản chất dự án đã đổi. Từ một khu du lịch sinh thái, nơi biệt thự chủ yếu phục vụ lưu trú nghỉ dưỡng, dự án trở thành khu nhà ở sinh thái, nơi sản phẩm được quy hoạch là đất ở. Theo kỳ vọng được nêu trong nguồn tin, việc chuyển đổi công năng và sắp xếp lại phân khu có thể mở đường cho dự án tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc pháp lý và nguồn vốn.

Từ biệt thự du lịch sang nhà ở: các con số thay đổi ra sao?

Phần thay đổi lớn nhất nằm ở khu thấp tầng. Diện tích 222.361 m² đất biệt thự phục vụ du lịch trước đây được điều chỉnh thành 239.276 m² đất nhà ở thấp tầng, tức tăng thêm khoảng 16.915 m². Nhà ở khu này cao 1-3 tầng, mật độ xây dựng 40-73%. Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần diện tích công trình chiếm trên mặt đất so với diện tích lô đất; con số 40% thường gợi ý lô rộng, nhiều sân vườn kiểu biệt thự, còn mức 73% gần với nhà liền kề, nhà phố.

Khu đất thương mại - dịch vụ cũ rộng 13.694 m² được chuyển thành đất ở để xây chung cư cao khoảng 15 tầng, mật độ xây dựng 39%. Bù lại, các khu đất thương mại - dịch vụ mới rộng 27.250,9 m² được bố trí sát mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp, trục đường lớn của khu vực. Vị trí mặt tiền như vậy thường phù hợp cho shophouse, cửa hàng hoặc dịch vụ phục vụ cư dân.

Dự án còn được bổ sung 12.786,1 m² đất công trình công cộng, gồm đất giáo dục để xây trường liên cấp từ mầm non đến THCS và đất y tế. Với một khu dân cư, trường học và cơ sở y tế là những tiện ích mà người mua nhà để ở thường đặt lên hàng đầu.

Ở chiều ngược lại, diện tích cây xanh - thể dục thể thao giảm từ 44.290 m² xuống còn 30.250,4 m², tức bớt khoảng 14.039,6 m². Quảng trường trong quy hoạch cũ bị bãi bỏ, nhường chỗ cho 3.768,6 m² đất bãi đỗ xe.

Đầm Thị Nại và rừng ngập mặn được xử lý thế nào?

Theo quy hoạch mới, yếu tố bảo vệ môi trường tự nhiên được nhấn mạnh. Lô DV4 cùng toàn bộ 42.271 m² đất khu lưu trú trên mặt nước, tức mô hình resort nổi dựng trên cọc trước đây, bị loại bỏ hoàn toàn để hoàn trả nguyên trạng thành mặt nước và rừng ngập mặn.

Nhờ bỏ công trình nổi và thực hiện yêu cầu phục hồi, trồng mở rộng rừng ngập mặn, tổng diện tích mặt nước sử dụng công cộng và rừng ngập mặn tăng từ 582.678 m² lên 650.560 m², tức thêm khoảng 67.882 m². Mục tiêu được nêu là giữ gìn hệ sinh thái và cảnh quan đặc trưng của vùng đầm Thị Nại. Với người mua nhà, cảnh quan mặt nước và rừng ngập mặn được bảo toàn có thể là một điểm cộng về môi trường sống, dù cũng đồng nghĩa phần đất xây dựng ven đầm bị thu hẹp.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Gia Lai trên TimBDSvn

Vì sao dự án trên đầm Thị Nại đình trệ nhiều năm?

Dự án được cho thuê đất vào tháng 3/2020. Trước đó, chủ đầu tư đã nộp hơn 1.200 tỷ đồng tiền sử dụng đất, khoản tiền nộp cho Nhà nước để được sử dụng đất vào mục đích dự án. Tuy nhiên, dự án sau đó rơi vào đình trệ vì vướng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và khó huy động thêm 4.000 - 5.000 tỷ đồng để triển khai mô hình du lịch thuần túy.

Năm 2024, UBND tỉnh Bình Định (nay là tỉnh Gia Lai) nhấn mạnh Thị Nại Eco Bay là dự án du lịch chứ không phải dự án nhà ở; tỉnh đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư để tính phương án nhưng rất khó khăn. Khó khăn lớn nhất, theo nguồn tin, là sự chưa đồng nhất và chậm trễ trong cập nhật quy hoạch chi tiết, quy hoạch chung và kế hoạch sử dụng đất, khiến thủ tục pháp lý về đầu tư và xây dựng bị đình trệ.

Đến đầu năm 2025, dự án bắt đầu có động thái tái khởi động với hoạt động san lấp mặt bằng. Cũng trong năm 2025, Thị Nại Ecobay được tỉnh chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại. Lần điều chỉnh quy hoạch 1/500 vừa qua có thể xem là bước nối tiếp, đưa dự án khớp với hướng đi mới là nhà ở.

Cơ chế thí điểm nhà ở thương mại nghĩa là gì?

Dự án Khu nhà ở sinh thái Thị Nại Ecobay được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, theo Nghị quyết số 171 ngày 30/11/2024 của Quốc hội và Nghị định số 75 ngày 1/4/2025 của Chính phủ.

Theo cách hiểu phổ biến, cơ chế thí điểm này cho phép doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trên khu đất mà họ đã có quyền sử dụng hoặc thỏa thuận nhận được, kể cả khi đất đó vốn không phải đất ở, với điều kiện phù hợp quy hoạch và nằm trong danh mục được tỉnh chấp thuận. Trước đây, việc chuyển một dự án du lịch sang nhà ở thường gặp nhiều rào cản pháp lý; cơ chế mới tạo một lối đi cho các trường hợp như Thị Nại Ecobay.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Gia Lai

Với người muốn mua nhà, mua đất ở Quy Nhơn, dự án có thể bổ sung nguồn cung gồm nhà thấp tầng, căn hộ chung cư và mặt bằng thương mại ven đường Võ Nguyên Giáp. Sản phẩm là nhà ở thay vì biệt thự nghỉ dưỡng thường gắn với khả năng được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, theo cơ chế dành cho đất ở. Dù vậy, nguồn tin chưa nêu thời điểm mở bán, giá bán hay tiến độ xây dựng, nên người mua chưa có căn cứ để tính toán cụ thể.

Theo thông lệ, một dự án nhà ở chỉ được bán nhà hình thành trong tương lai khi có giấy phép xây dựng, đã nghiệm thu phần móng, có ngân hàng bảo lãnh và được cơ quan quản lý nhà ở xác nhận đủ điều kiện. Người mua nên đối chiếu từng giấy tờ này, đồng thời hỏi rõ thời hạn sử dụng đất của dự án, vì nguồn tin cho biết đất được cho thuê từ tháng 3/2020. Mọi khoản đặt cọc, giữ chỗ trước khi đủ điều kiện pháp lý đều tiềm ẩn rủi ro.

Với chủ nhà và nhà đầu tư đang nắm đất nền, nhà phố quanh khu vực, việc dự án được tháo gỡ có thể cải thiện tâm lý thị trường bất động sản địa phương, nhất là khi có thêm trường học, cơ sở y tế. Tuy nhiên, giá nhà đất Gia Lai quanh dự án tăng hay không còn phụ thuộc vào tốc độ triển khai thực tế; một dự án từng đình trệ nhiều năm cần được kiểm chứng bằng công trường, không chỉ bằng bản vẽ.

Người cần vay mua nhà cũng nên lưu ý: ngân hàng thường chỉ cho vay với dự án đã đủ pháp lý và nằm trong danh sách liên kết, nên lựa chọn trả góp có thể chỉ rõ ràng khi dự án chính thức mở bán.

Tham khảo các lô đất đang rao bán tại Gia Lai

Câu hỏi thường gặp

Dự án Thị Nại Ecobay nằm ở đâu?

Dự án nằm bên đầm Thị Nại, thuộc phường Quy Nhơn và phường Quy Nhơn Đông, tỉnh Gia Lai, trong khu A2 Khu đô thị - Thương mại Bắc sông Hà Thanh. Toàn khu rộng 117,93 ha, phần điều chỉnh quy hoạch 1/500 rộng hơn 59,6 ha. Các khu thương mại mới được bố trí sát mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp.

Dự án có những loại nhà gì sau khi điều chỉnh?

Theo quy hoạch mới, có 239.276 m² đất nhà ở thấp tầng cao 1-3 tầng và một khu đất ở 13.694 m² để xây chung cư khoảng 15 tầng. Ngoài ra có 27.250,9 m² đất thương mại - dịch vụ và 12.786,1 m² đất công cộng cho trường học, y tế.

Đã có thể mua nhà tại Thị Nại Ecobay chưa?

Nguồn tin chưa đề cập thời điểm mở bán hay giá bán. Theo quy định thông thường, dự án phải có giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng, bảo lãnh ngân hàng và văn bản xác nhận đủ điều kiện mới được bán nhà hình thành trong tương lai. Người mua nên chờ đủ các giấy tờ này trước khi xuống tiền.

Vì sao dự án từng bị đình trệ?

Dự án vướng quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch chung và kế hoạch sử dụng đất chưa đồng nhất, cùng khó khăn huy động thêm 4.000 - 5.000 tỷ đồng cho mô hình du lịch. Chủ đầu tư đã nộp hơn 1.200 tỷ đồng tiền sử dụng đất trước khi dự án ngưng trệ.

Rừng ngập mặn đầm Thị Nại có bị ảnh hưởng không?

Quy hoạch mới loại bỏ lô DV4 và 42.271 m² khu lưu trú trên mặt nước để trả lại mặt nước và rừng ngập mặn. Tổng diện tích mặt nước công cộng và rừng ngập mặn tăng từ 582.678 m² lên 650.560 m², theo nguồn tin.