Mua căn hộ condotel ở Việt Nam: 4 điều bảo vệ người mua

Ngày 30/10, tại một hội thảo về bất động sản du lịch do Báo Xây dựng tổ chức, đại diện Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đã chỉ ra bốn nhóm việc cần làm để bảo vệ người mua căn hộ condotel ở Việt Nam. Theo đó, dù pháp luật đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, việc thực thi vẫn cần được làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương, cải thiện môi trường đầu tư, minh bạch thông tin và siết kiểm tra, xử lý vi phạm.

Với những ai đang tính chuyện mua căn hộ nghỉ dưỡng, hoặc đã xuống tiền nhưng còn chờ giấy tờ, các ý kiến tại hội thảo này cho thấy hướng đi của chính sách và cũng gợi ra những câu hỏi mà người mua nên tự đặt ra trước khi ký hợp đồng.

Condotel là gì và vì sao người mua cần được bảo vệ?

Condotel, hay căn hộ du lịch, là loại hình kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn: người mua sở hữu một căn trong dự án nghỉ dưỡng, thường giao cho đơn vị vận hành khai thác cho thuê lưu trú và nhận lại một phần doanh thu. Khác với căn hộ để ở, condotel thường nằm trên đất thương mại, dịch vụ, nên thời hạn sở hữu và quyền sử dụng có thể bị giới hạn theo thời hạn của dự án.

Chính sự khác biệt đó khiến người mua dễ hiểu lầm. Nhiều người quen với khái niệm sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, của căn hộ chung cư thông thường, rồi mặc nhiên nghĩ condotel cũng được cấp giấy và sở hữu lâu dài như vậy. Trên thực tế, theo thông lệ, quyền lợi cụ thể của người mua condotel phụ thuộc vào loại đất, thời hạn giao đất của dự án và những gì ghi trong hợp đồng.

Theo phát biểu được CafeF đăng lại, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhấn mạnh rằng điều quan trọng nhất là khách hàng phải biết rõ mình đang mua loại tài sản gì, thời hạn sở hữu bao lâu, có quyền gì và được khai thác, sử dụng tài sản trong phạm vi nào.

Bốn vấn đề chuyên gia đề xuất để bảo vệ người mua

Vấn đề đầu tiên thuộc về chính quyền địa phương. Ông Hải cho rằng địa phương cần rà soát, xác lập rõ quyền sở hữu đối với từng loại hình bất động sản du lịch, đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua khi đáp ứng đủ điều kiện pháp luật. Đây là điểm người mua quan tâm nhất, bởi một căn condotel chưa có giấy chứng nhận thường khó thế chấp vay ngân hàng và khó chuyển nhượng với giá tốt.

Vấn đề thứ hai là môi trường đầu tư. Theo ông Hải, nhà đầu tư quan tâm đến hiệu quả dự án và thời gian làm thủ tục hành chính. Ông đề nghị địa phương công khai quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược du lịch, tiếp tục đơn giản hóa và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, giảm chi phí tuân thủ. Các địa phương có thể nghiên cứu lồng ghép những thủ tục phù hợp để đẩy nhanh tiến độ, nhưng phải bảo đảm đầy đủ yêu cầu pháp lý để tránh vướng mắc và dự án tồn đọng về sau.

Vấn đề thứ ba là quyền lợi người mua, gắn với việc công khai, minh bạch thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Ông Hải cho biết Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới công khai thông tin dự án. Theo ông, đây sẽ là kênh quan trọng giúp người mua tiếp cận thông tin và đánh giá tình trạng pháp lý trước khi quyết định giao dịch.

Vấn đề thứ tư là quản lý nhà nước. Các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm vi phạm, đặc biệt là tình trạng bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng. Ông Hải cho rằng bảo đảm quyền sở hữu, minh bạch thông tin, cải cách thủ tục đầu tư và tăng cường kiểm tra phải được triển khai đồng bộ.

Bối cảnh: thị trường bất động sản du lịch bước vào chu kỳ mới

Hội thảo mang tên "Bất động sản du lịch chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác" diễn ra trong lúc phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang tìm lại niềm tin. Các diễn giả nhìn nhận phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới vừa là cơ hội vừa là thách thức.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, cho rằng ngoài chính sách về căn hộ du lịch, cần nâng tầm quản lý nhà nước trong phát triển du lịch, từ điều hành, định hướng đến quy hoạch và kế hoạch đầu tư các điểm đến theo hướng nâng cao chất lượng. Với doanh nghiệp, ông đề nghị tập trung đầu tư vào các vùng, khu du lịch để đáp ứng tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của du khách, nhất là khách quốc tế.

Ông Đính cũng nhắc đến việc đẩy mạnh quảng bá hình ảnh, tạo thuận lợi cho người nước ngoài từ thủ tục thị thực, chính sách đón tiếp đến giao thông kết nối, cùng các sự kiện có tầm vóc quốc tế. Ông lấy ví dụ Bình Định (cũ) có lợi thế về võ cổ truyền, có thể tổ chức biểu diễn, giải thi đấu võ thuật quốc tế hằng năm để thu hút du khách. Theo ông, khi lượng khách tăng, sản phẩm, dịch vụ và bất động sản sẽ được khai thác hiệu quả hơn, qua đó gia tăng giá trị tài sản.

Ở góc nhìn quốc tế, ông Ricky Ho, Tổng quản lý khu vực FLC Quy Nhơn, cho rằng thị trường condotel Việt Nam có tiềm năng rất lớn nhưng cần đổi cách tiếp cận: không xem đây là khoản đầu tư ngắn hạn mà đặt trong chiến lược phát triển điểm đến dài hạn, với hạ tầng vững, quy hoạch rõ và hành lang pháp lý minh bạch. Ông dẫn ví dụ Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu tới 49% tổng diện tích sàn căn hộ, còn Malaysia áp dụng nhiều chính sách cởi mở hơn.

Ông Ricky Ho cũng lưu ý dù dự thảo quy định tại Việt Nam đã đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel, quyết định đầu tư thực tế còn phụ thuộc lớn vào khả năng tạo ra thu nhập cho thuê của tài sản.

Có nên mua căn hộ condotel lúc này?

Những ý kiến trên không đưa ra con số giá hay lợi suất, nên không thể dùng để kết luận condotel đang rẻ hay đắt. Tuy vậy, chúng cho thấy hai thông điệp mà người đầu tư nên ghi nhận. Thứ nhất, cơ quan quản lý đang hướng tới làm rõ quyền sở hữu và đẩy mạnh minh bạch thông tin, điều có thể giúp giảm rủi ro pháp lý trong các giao dịch mua bán bất động sản du lịch về sau. Thứ hai, giá trị một căn condotel, như ông Ricky Ho nhận định, gắn chặt với sức hút của cả điểm đến chứ không chỉ với bản thân căn hộ.

Điều đó có nghĩa là người mua không nên chỉ nhìn vào mức cam kết lợi nhuận trên giấy. Một dự án đẹp nhưng nằm ở nơi lượng khách thấp, hạ tầng kết nối yếu thì công suất cho thuê có thể không đạt kỳ vọng. Ngược lại, khu vực có quy hoạch du lịch rõ ràng, giao thông thuận lợi và lịch sự kiện đều đặn thường có cơ sở tốt hơn để duy trì nguồn thu.

Tác động với người mua và người bán condotel

Với người đang tìm mua căn hộ nghỉ dưỡng, danh sách kiểm tra nên bám sát chính điều ông Hải nêu: loại tài sản là gì, thời hạn sở hữu bao lâu, quyền và phạm vi khai thác đến đâu. Trên thực tế, người mua có thể đề nghị chủ đầu tư xuất trình quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy phép xây dựng, và hỏi rõ dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa. Khi hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng đi vào vận hành, đây có thể trở thành nguồn tra cứu pháp lý bổ sung trước khi đặt cọc.

Với người đã mua nhưng chưa được cấp giấy, yêu cầu địa phương rà soát và cấp giấy chứng nhận khi đủ điều kiện là tín hiệu đáng chú ý. Dù vậy, tốc độ xử lý thường khác nhau giữa các địa phương và từng dự án, nên người mua vẫn cần theo dõi sát tiến độ và lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán.

Với người muốn bán lại, minh bạch pháp lý là yếu tố quyết định thanh khoản. Một căn condotel có giấy chứng nhận rõ ràng, có lịch sử vận hành cho thuê minh bạch thường dễ tìm người mua hơn. Nếu đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel được thông qua, tập khách hàng tiềm năng có thể mở rộng, song đây mới là dự thảo nên người bán chưa nên tính trước vào giá.

Câu hỏi thường gặp

Mua căn hộ condotel có được cấp sổ hồng không?

Theo ông Chử Văn Hải, pháp luật hiện đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, và địa phương cần cấp giấy chứng nhận cho người mua khi đáp ứng đủ điều kiện. Việc cấp giấy cho từng dự án còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của dự án đó. Người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư về điều kiện và lộ trình cấp giấy trước khi ký hợp đồng.

Thời hạn sở hữu condotel là bao lâu?

Bài viết không nêu con số cụ thể. Theo thông lệ, condotel nằm trên đất thương mại, dịch vụ nên thời hạn thường gắn với thời hạn sử dụng đất của dự án, khác với căn hộ để ở. Đây chính là một trong những thông tin ông Hải khuyến cáo người mua phải biết rõ.

Làm sao kiểm tra pháp lý dự án condotel trước khi mua?

Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện kinh doanh. Ông Hải cho biết Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm công khai thông tin dự án, giúp người mua đánh giá pháp lý trước khi giao dịch.

Người nước ngoài có được mua condotel ở Việt Nam không?

Theo ông Ricky Ho, dự thảo quy định tại Việt Nam đã đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel. Đây mới là đề xuất, chưa phải quy định chính thức. Để so sánh, Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu tới 49% tổng diện tích sàn căn hộ.

Yếu tố nào quyết định lợi nhuận khi đầu tư condotel?

Các chuyên gia tại hội thảo cho rằng giá trị condotel phụ thuộc lớn vào khả năng tạo thu nhập cho thuê thực tế và sức hút của cả điểm đến. Hạ tầng, quy hoạch, chất lượng dịch vụ và lượng khách quốc tế là những yếu tố người đầu tư nên xem xét, thay vì chỉ dựa vào mức cam kết lợi nhuận.