Mua bán đất tại Bắc Ninh: 46,4ha khu đô thị mới ở Vũ Ninh

Ngày 29/10/2026, UBND TP Bắc Ninh ban hành Quyết định số 2924/QĐ-UBND, giao 464.718,0m² đất, tức khoảng 46,4ha, tại phường Vũ Ninh cho Công ty TNHH Đầu tư Hoà Xuân. Khu đất là đợt 1 của dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh. Theo cafef, dẫn lại An ninh tiền tệ, phần đất ở thương mại gồm 631 lô nhà liền kề và 146 lô biệt thự song lập. Với người đang theo dõi thị trường mua bán đất tại Bắc Ninh, đây là một nguồn cung nhà ở thấp tầng quy mô lớn cần để ý trong các năm tới.

Bài viết dưới đây tách bạch từng loại đất trong quyết định, chủ đầu tư là ai, dự án đã đi qua những bước pháp lý nào. Phần sau là những điều người định mua nhà, bán nhà hay đầu tư ở khu vực này nên cân nhắc.

Khu đô thị Tây Bắc TP Bắc Ninh được giao bao nhiêu đất

Toàn bộ 464.718,0m² được xác định là đất ở đô thị. Quyết định chia diện tích này thành ba nhóm theo hình thức sử dụng, và mỗi nhóm có ý nghĩa khác nhau với người mua sau này.

Nhóm thứ nhất là 134.015,1m² được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình thức này nghĩa là chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách, và đây thường là phần đất được phép xây nhà để bán. Trong nhóm này có 63.564,2m² đất nhà ở liền kề chia thành 631 lô, 31.251,0m² đất biệt thự song lập gồm 146 lô và 39.199,9m² đất nhà ở xã hội. Biệt thự song lập là kiểu hai căn biệt thự xây sát nhau, chung một bức tường, ba mặt còn lại để thoáng.

Nếu chia đều, mỗi lô liền kề rộng trung bình khoảng 100m², còn mỗi lô biệt thự song lập khoảng 214m². Đây chỉ là con số bình quân tính từ tổng diện tích; diện tích từng lô thực tế có thể chênh lệch tùy vị trí góc, mặt đường hay trong ngõ.

Nhóm thứ hai là 63.982,0m² Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm. Hình thức này nghĩa là chủ đầu tư không trả một lần mà nộp tiền thuê theo từng năm. Phần đất này gồm đất thương mại dịch vụ 2.004,4m², trường mầm non 2.831,4m², trường tiểu học 5.433,5m², trường liên cấp tiểu học và THCS 14.453,7m², đất y tế 1.187,9m², bãi đỗ xe 20.141,0m² và trung tâm thể dục thể thao - văn hóa 17.930,1m².

Nhóm thứ ba, lớn nhất, là 266.720,9m² được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đây là phần hạ tầng phục vụ chung: đất giao thông 156.684,2m², cây xanh 70.428,6m², mặt nước 13.727,9m², hạ tầng kỹ thuật 16.821,7m² và đất nghĩa trang 9.058,5m². Theo thông lệ, chủ đầu tư xây xong phần hạ tầng này rồi bàn giao lại cho địa phương quản lý.

Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày Chủ tịch UBND TP Bắc Ninh quyết định giao đất, cho thuê đất. Thời hạn này áp dụng với phần giao đất có thu tiền và phần cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Tỷ lệ đất ở so với hạ tầng nói lên điều gì

Cộng lại, phần đất ở có thu tiền chỉ chiếm khoảng 28,8% tổng diện tích khu đất. Riêng giao thông đã chiếm khoảng một phần ba, cây xanh khoảng 15%. Nói cách khác, cứ 10m² đất trong dự án thì chưa tới 3m² dành cho nhà ở, phần còn lại là đường, công viên, mặt nước, trường học và tiện ích.

Với người mua nhà, tỷ lệ hạ tầng cao thường là điểm cộng. Đường rộng, nhiều cây xanh, có bãi đỗ xe 20.141,0m² và có trường từ mầm non đến THCS ngay trong khu giúp giảm áp lực đi lại và tăng chất lượng sống. Tuy vậy, quy hoạch trên giấy chỉ là cam kết. Giá trị thực sự phụ thuộc vào việc các hạng mục này có được xây đồng bộ và đúng tiến độ hay không.

Đáng chú ý, gần 39.200m² dành cho nhà ở xã hội, chiếm khoảng 29% phần đất ở có thu tiền. Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá thấp hơn thị trường cho những người đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở. Đây là tin đáng để người lao động, công nhân đang làm việc tại Bắc Ninh theo dõi.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Bắc Ninh đang đăng trên TimBDSvn

Chủ đầu tư Hòa Xuân là doanh nghiệp nào

Theo thông tin được cafef dẫn lại, Công ty TNHH Đầu tư Hoà Xuân mới thành lập vào tháng 7/2026, trụ sở tại Bắc Ninh, đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Tân Lập, sinh năm 1989.

Vốn điều lệ của Hòa Xuân là 1.518 tỷ đồng. Vốn điều lệ là số vốn các thành viên cam kết góp khi lập doanh nghiệp. Trong đó, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng Hòa An góp 85%, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh góp 15%.

Công ty mẹ Hạ tầng Hòa An được thành lập tháng 3/2022, trụ sở tại Hà Nội, ban đầu có vốn điều lệ 170 tỷ đồng. Khi đó, ông Nguyễn Tân Lập nắm 45%, ông Nguyễn Hồng Quân 25% và ông Hồ Ngọc Toàn 30%. Đến tháng 12/2024, vốn của Hạ tầng Hòa An tăng mạnh lên 1.350 tỷ đồng, rồi lên 1.600 tỷ đồng vào tháng 3/2025. Cơ cấu cổ đông sau các lần tăng vốn không được công bố.

Bối cảnh: dự án đã đi qua những bước pháp lý nào

Quyết định giao đất cuối tháng 10/2026 không phải bước đầu tiên của dự án. Tháng 6/2025, Hạ tầng Hòa An đã ký với Ban quản lý dự án dân dụng và phát triển đô thị tỉnh Bắc Ninh (cũ) Hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất số 61/2025/HĐDA ngày 16/06/2025. Hợp đồng này nhằm thực hiện dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh (Khu 3) - Tiểu khu 3.1 tại phường Vũ Ninh. Loại hợp đồng này thường được ký sau khi doanh nghiệp được lựa chọn làm nhà đầu tư, quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên trong việc triển khai dự án gắn với quỹ đất.

Một tháng sau, vào tháng 7/2025, Hạ tầng Hòa An đem quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng trên đi thế chấp tại VietinBank chi nhánh Quang Trung. Quyền tài sản ở đây gồm quyền đòi nợ và thụ hưởng tiền đòi nợ, quyền yêu cầu hoàn trả tiền ứng trước, tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại cùng các quyền, lợi ích khác. Cũng trong tháng 7/2025, ông Nguyễn Tân Lập thế chấp 72 triệu cổ phần tại Hạ tầng Hòa An ở cùng chi nhánh ngân hàng này.

Việc thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng dự án là cách làm khá phổ biến để doanh nghiệp bất động sản vay vốn triển khai. Nguồn tin không cho biết khoản vay cụ thể bao nhiêu. Điều này cho thấy dự án có liên quan đến dòng vốn ngân hàng, một chi tiết người mua thường quan tâm khi kiểm tra pháp lý.

Có nên mua đất nền, nhà liền kề ở Vũ Ninh lúc này

Quyết định giao đất là một mốc pháp lý quan trọng, nhưng còn cách xa thời điểm sản phẩm đủ điều kiện bán. Theo quy trình thông thường, sau giao đất chủ đầu tư còn phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất và xây hạ tầng. Họ cũng cần đáp ứng điều kiện của pháp luật kinh doanh bất động sản rồi mới được ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Vì vậy, nếu thời gian tới có lời chào giữ chỗ hay đặt cọc các lô liền kề, biệt thự ở khu Tây Bắc TP Bắc Ninh, người mua nên tỉnh táo. Cần hỏi rõ dự án đã đủ điều kiện mở bán chưa, có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý hay chưa. Ngoài ra, hãy hỏi tiền đặt cọc được ghi nhận theo hợp đồng nào và ai chịu trách nhiệm khi dự án chậm.

Một câu hỏi nữa là sổ hồng, cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Chủ đầu tư nhận đất với thời hạn 50 năm. Còn thời hạn ghi trên sổ của người mua lại được xác định theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm cấp. Người mua nên đề nghị chủ đầu tư giải thích bằng văn bản điểm này trước khi xuống tiền.

Người mua cũng nên lưu ý rằng dự án đang được thế chấp tại ngân hàng. Khi mở bán, theo thông lệ, chủ đầu tư phải giải chấp hoặc có xác nhận của ngân hàng đối với phần tài sản bán ra. Người mua có quyền yêu cầu xem giấy tờ này.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Bắc Ninh

Với người mua để ở, 631 lô liền kề và 146 lô biệt thự là nguồn cung nhà thấp tầng đáng kể cho TP Bắc Ninh. Quy hoạch có trường học, y tế, thể thao và nhiều cây xanh có thể hấp dẫn các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán chưa được công bố, nên chưa thể so sánh với mặt bằng giá nhà đất hiện tại trong khu vực.

Với người đang sở hữu nhà, đất quanh phường Vũ Ninh, một khu đô thị mới với hệ thống đường và tiện ích quy mô lớn thường kéo theo kỳ vọng tăng giá cho vùng lân cận. Dù vậy, kỳ vọng chỉ thành giá trị thật khi hạ tầng được làm xong. Người bán nên định giá dựa trên giao dịch thực tế chứ không chỉ dựa vào thông tin dự án.

Với nhà đầu tư, đây là dự án ở giai đoạn đầu, đồng nghĩa với cơ hội vào giá sớm nhưng rủi ro cũng cao hơn. Chủ đầu tư trực tiếp mới thành lập tháng 7/2026, dù có công ty mẹ với vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng. Nhà đầu tư nên theo dõi tiến độ giải phóng mặt bằng và xây hạ tầng, cũng như các đợt giao đất tiếp theo, vì quyết định hiện tại mới là đợt 1.

Với người có nhu cầu nhà ở xã hội, gần 39.200m² đất dành riêng là thông tin tích cực. Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội thường cần chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở và nơi làm việc. Người có nhu cầu có thể chuẩn bị giấy tờ từ sớm và theo dõi thông báo chính thức của địa phương.

Tham khảo thêm các lô đất đang rao bán tại Bắc Ninh

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh nằm ở đâu, rộng bao nhiêu?

Khu đất đợt 1 nằm tại phường Vũ Ninh, TP Bắc Ninh, rộng 464.718,0m², tức khoảng 46,4ha. Diện tích này được giao cho Công ty TNHH Đầu tư Hoà Xuân theo Quyết định số 2924/QĐ-UBND ngày 29/10/2026.

Dự án có bao nhiêu lô nhà liền kề và biệt thự?

Theo quyết định giao đất, dự án có 631 lô nhà ở liền kề trên 63.564,2m² và 146 lô biệt thự song lập trên 31.251,0m². Ngoài ra còn 39.199,9m² đất nhà ở xã hội. Diện tích bình quân khoảng 100m² mỗi lô liền kề và khoảng 214m² mỗi lô biệt thự.

Đã có thể đặt cọc mua đất trong dự án chưa?

Nguồn tin chưa đề cập việc mở bán hay giá bán. Theo quy trình thông thường, sau giao đất chủ đầu tư còn phải làm hạ tầng và đáp ứng các điều kiện luật định mới được bán. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý trước khi đặt cọc bất kỳ khoản tiền nào.

Thời hạn sử dụng đất của dự án là bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư là 50 năm, kể từ ngày Chủ tịch UBND TP Bắc Ninh quyết định giao đất, cho thuê đất. Thời hạn ghi trên sổ hồng của người mua cuối cùng được xác định theo quy định pháp luật khi cấp sổ. Vì vậy, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư.

Dự án có đang thế chấp ngân hàng không?

Theo cafef dẫn lại, tháng 7/2025 công ty mẹ Hạ tầng Hòa An đã thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng dự án tại VietinBank chi nhánh Quang Trung. Cùng tháng, ông Nguyễn Tân Lập thế chấp 72 triệu cổ phần của công ty này. Khi mua, người mua nên yêu cầu xem xác nhận giải chấp hoặc văn bản đồng ý của ngân hàng.