Mua bán đất Bắc Ninh: dự án Vân Trung 28.300 tỷ mời thầu

Bắc Ninh vừa phát hành hồ sơ mời thầu quốc tế để chọn nhà đầu tư cho Khu đô thị mới Vân Trung, rộng khoảng 102,1 ha tại phường Nếnh, với tổng vốn đầu tư hơn 28.300 tỷ đồng (tương đương khoảng 1,1 tỷ USD). Thời điểm đóng thầu được ấn định lúc 9 giờ 30 phút ngày 27/12. Với những ai đang theo dõi thị trường mua bán đất Bắc Ninh, đây là tín hiệu đáng chú ý về nguồn cung đô thị mới, dù con đường từ hồ sơ mời thầu đến lúc có sản phẩm còn khá dài.

Theo cafef, dẫn lại từ Nhịp sống thị trường, đơn vị đứng ra mời thầu là Ban Quản lý dự án dân dụng và phát triển đô thị TP. Bắc Ninh số 1. Bài viết dưới đây tóm lược những con số chính, đặt dự án vào bức tranh chung của địa phương và gợi ý người mua, người bán nên đọc tin này thế nào.

Dự án Vân Trung ở phường Nếnh có quy mô ra sao

Khu đô thị mới Vân Trung có quy mô sử dụng đất khoảng 102,1 ha, được nguồn tin đánh giá là một quỹ đất đáng kể tại phường Nếnh. Dự án được đưa ra lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế, tức là cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài đáp ứng điều kiện đều có thể nộp hồ sơ cạnh tranh, thay vì giao trực tiếp cho một đơn vị định sẵn.

Để hình dung quy mô vốn, có thể làm một phép tính thô: hơn 28.300 tỷ đồng chia cho khoảng 1.021.000 m² đất cho ra mức đầu tư bình quân xấp xỉ 27,7 triệu đồng trên mỗi mét vuông đất dự án. Con số này gộp cả chi phí bồi thường, hạ tầng, công trình công cộng và phần xây dựng, nên không phải giá bán, nhưng phần nào cho thấy đây là một khu đô thị được tính toán đầu tư bài bản chứ không chỉ là phân lô bán nền đơn thuần.

Một chi tiết kỹ thuật trong hồ sơ mời thầu là tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu, ký hiệu m, được quy định ở mức 1,84%. Theo nguồn tin, đây là tỷ lệ làm căn cứ để chọn nhà đầu tư theo các tiêu chí của dự án. Hiểu một cách đơn giản, trong các cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư thường phải cam kết phần đóng góp cho ngân sách, và mức m là ngưỡng sàn mà phương án dự thầu không được thấp hơn; phương án đóng góp cao hơn thường có lợi thế khi chấm điểm.

Lộ trình từ mời thầu đến lúc có nhà mất bao lâu

Đây là câu hỏi mà người muốn mua nhà hay mua đất trong khu vực cần đặt ra trước tiên. Theo tiến độ dự kiến được nêu, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư là 36 tháng kể từ ngày nhà đầu tư được chấp thuận. Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ người đang sử dụng để bàn giao một khu đất sạch cho dự án.

Sau khi được giao đất hoặc cho thuê đất, nhà đầu tư có thêm 60 tháng để thực hiện dự án. Cộng hai mốc lại, tổng khung thời gian dự kiến lên tới khoảng 96 tháng, tức chừng 8 năm, chưa tính giai đoạn đánh giá hồ sơ thầu và phê duyệt kết quả sau ngày đóng thầu 27/12.

Nguồn tin cũng lưu ý thời gian thực tế còn phụ thuộc vào quá trình lựa chọn nhà đầu tư, các thủ tục liên quan và việc tổ chức thực hiện theo quy định. Theo thông lệ tại Việt Nam, khâu bồi thường thường là nút thắt dễ kéo dài nhất, nhất là với những dự án có diện tích lớn và nhiều hộ dân. Vì vậy, việc phát hành hồ sơ mời thầu nên được xem là bước khởi đầu, chưa phải tín hiệu sắp có sản phẩm để giao dịch.

Bối cảnh: vì sao các ông lớn đổ về Bắc Ninh

Vân Trung không phải câu chuyện riêng lẻ. Trước đó, UBND TP Bắc Ninh đã phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Gia Bình - Đông Cứu, xác định đây là một đô thị mới gắn với Cảng hàng không quốc tế Gia Bình. Quy hoạch 1/500 là cấp quy hoạch chi tiết nhất, thể hiện cụ thể từng lô đất, chức năng, mật độ xây dựng và tầng cao, thường là cơ sở để cấp phép xây dựng.

Theo quy hoạch được duyệt, khu đô thị Gia Bình - Đông Cứu rộng khoảng 223,3 ha, quy mô dân số khoảng 36.955 người, trong đó dân số phát triển mới dự kiến khoảng 35.364 người. Nói cách khác, gần như toàn bộ cư dân tương lai ở đây là người mới chuyển đến, cho thấy địa phương đang tính đến một làn sóng dân cư gắn với sân bay.

Nguồn tin cũng ghi nhận thời gian qua Bắc Ninh liên tục có mặt nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nghiên cứu, triển khai các dự án khu đô thị và hạ tầng quy mô lớn, tiêu biểu như Vingroup, Sun Group, Phú Mỹ Hưng, T&T Group, TasecoLand. Theo đánh giá được dẫn, sự góp mặt này phản ánh sức hấp dẫn ngày càng lớn của thị trường bất động sản Bắc Ninh cũng như kỳ vọng vào dư địa phát triển đô thị, hạ tầng và kinh tế - xã hội của địa phương trong những năm tới.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Bắc Ninh đang đăng trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán đất Bắc Ninh

Với người đang sở hữu nhà đất quanh phường Nếnh, thông tin một khu đô thị hơn 28.300 tỷ đồng chuẩn bị chọn chủ đầu tư có thể khiến kỳ vọng giá tăng lên. Tuy vậy, một dự án mới ở giai đoạn mời thầu thường mới tác động đến tâm lý hơn là giá trị thực. Giá nhà đất chỉ có nền tảng bền vững khi hạ tầng, tiện ích và cư dân thực sự hình thành, mà theo lộ trình đã nêu thì việc đó cần nhiều năm.

Với người mua để ở, dự án lớn đồng nghĩa với triển vọng có thêm đường sá, trường học, công viên và dịch vụ trong tương lai. Nhưng nếu nhu cầu ở là trong một hai năm tới, việc chờ dự án Vân Trung có thể không thực tế; nhà sẵn có, đã có sổ hồng ở các khu dân cư hiện hữu vẫn là lựa chọn an toàn hơn. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ pháp lý quan trọng nhất khi giao dịch.

Với nhà đầu tư, câu hỏi then chốt là khung thời gian và sức chịu đựng dòng tiền. Nếu vay mua đất với lãi suất ngân hàng, chi phí vốn cộng dồn qua nhiều năm có thể bào mòn phần chênh lệch kỳ vọng. Người đầu tư đất nền quanh dự án thường cần tính trước kịch bản tiến độ chậm hơn dự kiến, thay vì chỉ nhìn vào con số vốn đầu tư lớn hay tên tuổi của các tập đoàn đang có mặt tại địa phương.

Với người bán, thời điểm có tin tích cực có thể là lúc dễ tìm người mua hơn. Tuy nhiên, định giá quá xa so với mặt bằng giao dịch thực tế trong khu vực thường làm kéo dài thời gian bán, nhất là khi người mua ngày càng thận trọng và có thói quen so sánh giá trên nhiều nguồn.

Người mua nhà Bắc Ninh nên lưu ý gì về pháp lý

Mỗi khi một khu vực có dự án lớn, hiện tượng môi giới rao bán đất ăn theo, đất sát dự án hay suất ngoại giao thường xuất hiện. Người mua nên nhớ rằng ở thời điểm này Vân Trung mới ở bước phát hành hồ sơ mời thầu, chưa có nhà đầu tư được chọn, nên mọi lời chào mời đặt cọc giữ chỗ trong dự án đều cần được nhìn nhận rất thận trọng.

Theo thông lệ pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thường chỉ được bán sản phẩm hình thành trong tương lai khi dự án đã đáp ứng các điều kiện như có quyết định giao đất, có hạ tầng tương ứng và được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện bán. Người mua nên kiểm tra quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu xem giấy tờ pháp lý gốc và ưu tiên giao dịch với chính chủ khi mua đất thổ cư đã có sổ.

Với đất nền trong khu vực xung quanh, cần kiểm tra thêm thửa đất có nằm trong phạm vi thu hồi hay không. Một mảnh đất có vẻ được hưởng lợi từ dự án nhưng nếu rơi vào ranh giải phóng mặt bằng thì người mua sẽ chỉ nhận bồi thường theo bảng giá, có thể thấp hơn nhiều so với giá đã trả.

Tham khảo các lô đất đang rao bán tại Bắc Ninh

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị mới Vân Trung nằm ở đâu và rộng bao nhiêu?

Dự án nằm tại phường Nếnh, Bắc Ninh, có quy mô sử dụng đất khoảng 102,1 ha. Tổng vốn đầu tư được nêu là hơn 28.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,1 tỷ USD.

Khi nào biết ai là chủ đầu tư dự án Vân Trung?

Thời điểm đóng thầu là 9 giờ 30 phút ngày 27/12. Sau đó còn giai đoạn đánh giá hồ sơ và phê duyệt kết quả, nên tên nhà đầu tư trúng thầu thường chỉ được công bố sau một khoảng thời gian, không phải ngay ngày đóng thầu.

Bao lâu nữa dự án mới có thể xây dựng và mở bán?

Theo tiến độ dự kiến, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất mất 36 tháng kể từ khi nhà đầu tư được chấp thuận, sau đó nhà đầu tư có 60 tháng để thực hiện dự án. Thời gian thực tế còn phụ thuộc thủ tục và quá trình triển khai, nên người mua nên chuẩn bị cho một lộ trình nhiều năm.

Có nên mua đất gần dự án Vân Trung lúc này không?

Điều đó phụ thuộc vào mục đích và khả năng tài chính. Nếu mua để đầu tư dài hạn bằng vốn tự có thì rủi ro thấp hơn, còn nếu vay nhiều để lướt sóng thì chi phí lãi suất qua nhiều năm có thể là gánh nặng. Dù chọn hướng nào, cần kiểm tra quy hoạch và pháp lý thửa đất trước khi đặt cọc.

Ngoài Vân Trung, Bắc Ninh còn khu đô thị mới nào đáng chú ý?

UBND TP Bắc Ninh đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Gia Bình - Đông Cứu rộng khoảng 223,3 ha, gắn với Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, dự kiến cho khoảng 36.955 người. Địa phương cũng ghi nhận sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sun Group, Phú Mỹ Hưng, T&T Group, TasecoLand.