Mua bán đất Hà Nội ế ẩm, môi giới chuyển sang chạy taxi

Giao dịch mua bán đất tại Hà Nội đang chậm đến mức nhiều môi giới phải dùng chính chiếc ô tô từng chở khách đi xem đất để chạy taxi. Chủ sàn thì bị nợ hoa hồng, phải cho thuê lại phần lớn văn phòng, theo bài viết đăng trên CafeF ngày 04-11-2026. Cũng theo bài viết, đất nền ven các khu công nghiệp đã giảm khoảng 25-30% so với cuối năm ngoái nhưng vẫn kén người mua. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 65% doanh nghiệp môi giới phải chờ từ 6 đến 12 tháng mới nhận được phí.

Với người đang tính mua nhà, bán đất hay đầu tư, câu chuyện của giới môi giới là một cách đo nhiệt độ thị trường. Môi giới là những người đứng giữa người mua và người bán. Khi họ bỏ nghề hàng loạt, điều đó thường có nghĩa giao dịch thật sự đã thưa đi, không chỉ là cảm giác của một vài người.

Môi giới nhà đất Hà Nội đang xoay xở thế nào

Anh Tình, sinh năm 1993, đã làm môi giới bất động sản 7 năm. Vào một buổi tối cuối tuần, anh đỗ taxi bên đường Lê Đức Thọ (Hà Nội) để đón khách. Chiếc xe này anh mua để đưa khách đi xem đất. Khi hàng không bán được, anh chuyển sang chạy dịch vụ để có thêm thu nhập. Sau lưng ghế lái, anh vẫn kẹp một tờ quảng cáo đất nền. Nếu hành khách có nhu cầu, anh tranh thủ tư vấn và xin số điện thoại ngay trên đường đi.

Theo lời anh Tình, mới năm ngoái nhóm đồng nghiệp còn mặc vest, lái ô tô đưa khách đi xem đất khắp nơi. Giờ nhóm Zalo công việc lần lượt hiện thông báo từng người rời nhóm. Có người về quê, có người chuyển sang bán bảo hiểm, có người chạy xe như anh. Khi không có giao dịch, khoản lương cứng hơn 3 triệu đồng/tháng cũng bị cắt, nên thu nhập có thể về 0. Anh cho rằng lúc này bỏ tiền chạy quảng cáo hay phát tờ rơi chỉ tốn thêm chi phí, chưa chắc đã chốt được khách.

Ở cấp sàn giao dịch, tức doanh nghiệp trung gian phân phối sản phẩm cho chủ đầu tư và nhận hoa hồng trên mỗi giao dịch, khó khăn còn lớn hơn. Anh Thanh Tùng, chủ một sàn tại Hà Nội, cho biết nhiều tháng qua văn phòng chỉ lác đác vài giao dịch và nhân sự đã rơi rụng gần hết. Nhiều giao dịch đất nền và dự án tỉnh do sàn của anh phân phối trước đó vẫn đang bị chủ đầu tư nợ tiền hoa hồng.

Anh Tuấn Đức, chủ sàn XLand, có một tòa văn phòng 5 tầng trên một con phố sầm uất của Hà Nội. Tầng 1, nơi từng đặt sofa đón khách chốt các giao dịch tiền tỷ, nay đã nhượng cho đơn vị khác thuê. Bộ phận hành chính chỉ còn 2 người. Công ty thu gọn về 1 tầng, 4 tầng còn lại cho thuê để lấy tiền duy trì hoạt động.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hà Nội đang đăng trên TimBDSvn

Doanh nghiệp môi giới niêm yết báo kết quả ra sao

Khó khăn không chỉ dừng ở các sàn nhỏ. Báo cáo quý III/2026 của một số công ty niêm yết có mảng môi giới cũng phản ánh rõ sự sụt giảm.

CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã DXS) có doanh thu giảm từ 1.597 tỷ đồng ở quý IV/2025 xuống 633 tỷ đồng ở quý III/2026, tức giảm hơn 60%. Quý vừa qua, công ty lỗ sau thuế 27,6 tỷ đồng. DXS cho biết doanh thu dịch vụ môi giới giảm 30,5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân được nêu là thị trường nhà ở chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao, khiến người mua thận trọng hơn.

CTCP Bất động sản Thế Kỷ (mã CRE) đạt doanh thu 201 tỷ đồng trong quý, giảm hơn 61% so với cuối năm ngoái, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn hơn 181,5 tỷ đồng. Công ty nhắc tới xu hướng tăng lãi suất ngân hàng, vốn làm giao dịch giảm sút. Chi phí cho tìm kiếm khách hàng, xúc tiến bán hàng và các chính sách hỗ trợ cũng tăng lên.

Ngược chiều, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) ghi nhận 353 tỷ đồng doanh thu, tăng gần 49% so với quý cuối năm ngoái, và lãi sau thuế 38,5 tỷ đồng. Dù vậy, doanh thu môi giới của công ty chỉ đạt 138 tỷ đồng, giảm hơn 22%. Phần còn lại đến từ 214 tỷ đồng doanh thu hợp đồng mua bán bất động sản. Công ty cho biết lợi nhuận cải thiện nhờ tăng doanh thu và cắt giảm chi phí.

Điểm chung của cả ba doanh nghiệp là mảng môi giới thuần túy đều đi xuống. Doanh nghiệp nào giữ được kết quả là nhờ nguồn thu khác hoặc nhờ thắt chặt chi phí.

Vì sao hoa hồng môi giới bị nợ kéo dài

Hoa hồng môi giới là khoản phí chủ đầu tư hoặc người bán trả cho bên trung gian khi giao dịch thành công. Thông thường khoản này được tính theo phần trăm giá trị căn nhà hay lô đất. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhiều đơn vị môi giới đang gặp khó vì phí bị chậm thanh toán và vì áp lực duy trì vốn hoạt động.

Thống kê từ hội viên VARS trong giai đoạn 2025–2026 cho thấy 65% doanh nghiệp môi giới phải chờ nhận phí từ 6 đến 12 tháng. Khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc đã rơi vào tranh chấp pháp lý. Ông Đính cho rằng các chủ đầu tư lớn, có uy tín trong nước như Vingroup, Sun Group và nước ngoài như CapitaLand, Gamuda Land vẫn được giới môi giới tin tưởng vì chi trả đúng tiến độ. Ông cũng cho biết doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ gặp khó nghiêm trọng khi tiếp cận vốn, vì khó chứng minh năng lực tài chính.

Từ góc nhìn người mua, việc chủ đầu tư chậm trả hoa hồng có thể là một tín hiệu về dòng tiền của chính dự án. Một doanh nghiệp không xoay đủ tiền trả phí bán hàng thường cũng chịu áp lực khi phải duy trì tiến độ thi công. Đây là suy luận chung, không phải kết luận về một dự án cụ thể nào.

Bối cảnh: lãi suất cao và tín dụng bất động sản cạn dần

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng giao dịch đang giảm mạnh. Tình trạng này không chỉ có ở Hà Nội và TPHCM mà cả các tỉnh, thành xung quanh. Ông dẫn ví dụ một dự án ở trung tâm TP. Hải Phòng có giá đất khoảng 20 triệu/m2. Từ đầu năm đến nay, dự án gần như chưa bán được sản phẩm nào.

Để có giao dịch, các doanh nghiệp phải chiết khấu, giảm giá hoặc ân hạn lãi suất từ 6 đến 12 tháng. Ân hạn lãi suất nghĩa là chủ đầu tư gánh hộ tiền lãi vay ngân hàng cho người mua trong một khoảng thời gian. Theo ông Toản, những biện pháp này chỉ tạo ra một lượng giao dịch nhỏ. Ông nhận định khách hàng hiện không dám mua nhà, trừ khi giá rẻ đến mức "giật mình". Nhiều dự án thi công chậm phải dừng vì chi phí vốn quá lớn trong khi hàng không bán được.

Ông Toản cũng cho biết room tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản gần như cạn kiệt. Room tín dụng là hạn mức cho vay mà mỗi ngân hàng được phép giải ngân trong năm. Theo ông, các ngân hàng lớn chỉ dành vốn cho những tập đoàn lớn. Khi room hẹp và lãi suất cao, cả người vay mua nhà lẫn chủ đầu tư nhỏ đều khó tiếp cận vốn. Đó là lý do lực cầu yếu ngay cả khi giá đã giảm.

Có nên mua đất Hà Nội lúc này

Với người mua có tiền sẵn hoặc chỉ cần vay một phần nhỏ, thị trường chậm có thể mở ra dư địa thương lượng. Mức giảm 25-30% mà anh Tình nhắc tới với đất nền ven khu công nghiệp là đáng kể. Ví dụ, một lô đất 2 tỷ đồng giảm 30% sẽ rẻ đi 600 triệu đồng. Nhưng giá thấp hơn chưa chắc đã là giá đáy. Người mua nên đối chiếu với giá giao dịch thực tế trong khu vực, không chỉ dựa vào giá rao.

Khi mua đất nền, tức những lô đất đã phân lô, có hạ tầng và chờ xây dựng, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý. Lô đất phải có sổ đỏ riêng và phù hợp quy hoạch. Với dự án ở tỉnh, đặc biệt nơi chủ đầu tư đang nợ hoa hồng hoặc chậm tiến độ, rủi ro pháp lý và tiến độ có thể cao hơn. Các ưu đãi như ân hạn lãi suất cũng cần đọc kỹ: hết thời gian ân hạn, người vay sẽ trả lãi theo mức thả nổi, tức lãi suất điều chỉnh theo thị trường.

Với người bán nhà đất, bức tranh này cho thấy kỳ vọng giá cần thực tế hơn. Khi môi giới thiếu khách, thời gian bán một bất động sản thường kéo dài. Người cần tiền gấp có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn mong muốn.

Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, chi phí lãi vay trong giai đoạn lãi suất cao là gánh nặng lớn nhất. Việc giữ đất chờ tăng giá chỉ hợp lý khi dòng tiền đủ trả lãi trong nhiều tháng không có thanh khoản.

Tham khảo các lô đất đang rao bán tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Giá đất nền hiện đã giảm bao nhiêu?

Theo chia sẻ của một môi giới ở Hà Nội trên CafeF, đất nền ven các khu công nghiệp đã giảm khoảng 25-30% so với cuối năm ngoái nhưng vẫn kén khách. Đây là mức giảm được nêu cho một phân khúc, không đại diện cho toàn bộ thị trường. Người mua nên so sánh giá giao dịch thực tế ở từng khu vực trước khi quyết định.

Vì sao thị trường mua bán nhà đất chậm như vậy?

Các doanh nghiệp như Đất Xanh và Thế Kỷ đều nhắc tới mặt bằng lãi suất cao và xu hướng tăng lãi suất, khiến người mua thận trọng hơn. Ông Phạm Đức Toản cho biết room tín dụng cho bất động sản gần như cạn kiệt và chủ yếu dành cho các tập đoàn lớn. Vay khó và vay đắt khiến lực cầu suy yếu.

Mua dự án có chính sách ân hạn lãi suất có an toàn không?

Ân hạn lãi suất 6-12 tháng giúp giảm áp lực trả nợ ban đầu, nhưng sau thời gian này người vay thường phải trả lãi theo mức thả nổi. Người mua nên tính khả năng trả nợ ở kịch bản lãi suất cao. Bên cạnh đó cần kiểm tra pháp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Làm sao chọn chủ đầu tư uy tín khi thị trường khó khăn?

Theo Chủ tịch VARS, các chủ đầu tư như Vingroup, Sun Group, CapitaLand, Gamuda Land vẫn được giới môi giới tin tưởng vì chi trả đúng tiến độ. Người mua có thể xem thêm lịch sử bàn giao, tình trạng pháp lý và tiến độ thi công thực tế của dự án. Dấu hiệu chậm thanh toán với đối tác là điều nên lưu ý.

Người bán nhà đất nên làm gì lúc này?

Khi giao dịch thưa, thời gian bán thường kéo dài và người mua chỉ xuống tiền khi giá thật sự hấp dẫn, như ông Toản nhận định. Người bán nên định giá sát thị trường và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý để rút ngắn thời gian giao dịch. Chọn môi giới uy tín cũng giúp tiếp cận đúng người mua.