Mua bán đất Đà Nẵng: 7 khu công nghiệp Chu Lai mắc kẹt

Chiều 4/11/2026, Phó Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Phan Thái Bình đã làm việc với Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai, các sở, ngành và chủ đầu tư để rà soát 7 dự án hạ tầng khu công nghiệp trọng điểm. Nhiều dự án trong số này có vốn hàng nghìn tỷ đồng nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng mới đạt từ 26,2% đến 92%. Theo tin cafef dẫn từ Tiền phong, thành phố đã đặt hạn chót 10/11 và 15/11 cho các thủ tục về giá đất. Với người quan tâm mua bán đất Đà Nẵng, đặc biệt ở khu vực phía nam thành phố, đây là thông tin cần theo dõi sát.

Bảy khu công nghiệp ở Chu Lai đang vướng ở đâu

Danh sách được Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai đưa ra rà soát gồm: KCN hậu cần cảng Tam Hiệp, Tam Anh 1, Tam Anh - An An Hòa, Tam Anh - Hàn Quốc, Tam Thăng mở rộng, Tam Thăng mở rộng 2 và Nam Thăng Bình - Phân khu B. Mỗi dự án có một nút thắt riêng, nhưng điểm chung là mặt bằng chưa sạch, quỹ đất tái định cư thiếu và thủ tục đất đai kéo dài.

KCN hậu cần cảng Tam Hiệp có tiến độ tốt nhất. Dự án quy mô 417 ha, đã giải phóng 385 ha, tức 92%, nghĩa là chỉ còn khoảng 32 ha. Dù vậy, dự án vẫn chưa xong thủ tục thuê đất, xác định giá đất cho khoảng 40,5 ha và nghĩa vụ tài chính. Một vấn đề khác là việc xử lý phá sản Công ty CP Sản xuất Sô đa Chu Lai kéo dài. Theo báo cáo, nhà máy này còn lưu giữ hóa chất nên vừa ảnh hưởng đến việc khai thác quỹ đất, vừa tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn môi trường.

KCN Tam Anh - An An Hòa rộng 435,8 ha, tổng vốn 4.152 tỷ đồng, nhưng mới giải phóng 118 ha, đạt 27%. Phần còn phải xử lý vì thế lên tới gần 318 ha. Nhà đầu tư đã được thuê 85,69 ha, khởi công từ tháng 3/2026 và giải ngân khoảng 355 tỷ đồng cho san nền, thoát nước và trạm xử lý nước thải giai đoạn 1. Một số hộ dân chưa nhận tiền bồi thường, chưa bàn giao mặt bằng. Các vướng mắc về nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp và di dời mồ mả vẫn còn tồn tại. Bên cạnh đó, Khu tái định cư Tam Anh Nam giai đoạn 4 chưa hoàn thành.

KCN Tam Anh 1 có diện tích 167,05 ha, vốn 1.518 tỷ đồng, đã giải phóng 146,45 ha, đạt 87%. Nhà đầu tư được thuê 52,6 ha giai đoạn 1, khởi công tháng 8/2026, vốn thực hiện 425 tỷ đồng. Khó khăn nằm ở chỗ dự án cần khoảng 191 lô tái định cư, trong khi quỹ đất trên địa bàn xã Tam Anh đã hết.

KCN Tam Thăng mở rộng 2 quy mô 110,7 ha, vốn 550 tỷ đồng, mới giải phóng 59,38 ha, đạt 53,6%. Vốn thực hiện chưa đến 25 tỷ đồng, tương đương 4,5%. Dự án còn vướng 21 hộ dân với 26 thửa đất, tổng diện tích gần 3,48 ha, thuộc diện không đủ điều kiện bồi thường về đất.

KCN Nam Thăng Bình - Phân khu B rộng 346 ha, vốn 4.043 tỷ đồng, mới giải phóng 90,7 ha, đạt 26,2%. Dự án đã được thuê 64,9 ha và đang xây dựng, nhưng vốn thực hiện mới đạt 288 tỷ đồng, tức 7,1%.

Vì sao mặt bằng "da beo" làm dự án đứng hình

Mặt bằng "da beo" là cách gọi quen thuộc cho khu đất dự án đã thu hồi được nhiều phần nhưng xen kẽ vẫn còn những thửa chưa bàn giao. Khu đất vì thế loang lổ như da con báo. Với một khu công nghiệp, tình trạng này thường khiến chủ đầu tư không thể thi công liền mạch hệ thống đường, cống thoát nước hay san nền. Phần đã nhận được cũng khó cho doanh nghiệp thứ cấp thuê trọn vẹn.

Giải phóng mặt bằng là toàn bộ quá trình Nhà nước thu hồi đất, kiểm đếm tài sản, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rồi bàn giao đất sạch cho dự án. Theo thông lệ, khâu kéo dài nhất thường là xác định nguồn gốc đất và tìm chỗ ở mới cho người dân. Nguồn gốc đất quyết định người dân được bồi thường theo giá đất ở, đất nông nghiệp hay không được bồi thường về đất. Trường hợp 21 hộ ở Tam Thăng mở rộng 2 cho thấy rõ điều này.

Tái định cư là việc bố trí đất hoặc nhà ở mới cho hộ bị thu hồi đất ở. Khi một xã như Tam Anh đã hết quỹ đất tái định cư, người dân chưa có nơi chuyển đến. Thông thường họ khó chấp nhận bàn giao, và dự án dừng lại dù đã được cấp vốn.

Đà Nẵng siết tiến độ ra sao

Tại buổi làm việc, ông Phan Thái Bình yêu cầu các xã, phường phối hợp chặt với đơn vị giải phóng mặt bằng, xác định chính xác nguồn gốc đất và bảo đảm phù hợp với quá trình sử dụng thực tế của người dân. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao khẩn trương hoàn thiện hướng dẫn thống nhất về đất công ích 5% để các địa phương áp dụng. Đất công ích 5% là quỹ đất nông nghiệp do xã giữ lại, tối đa 5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản, thường cho người dân thuê để sản xuất. Vì vậy, khi bị thu hồi, đây là loại đất dễ phát sinh tranh cãi về việc ai được bồi thường.

Trung tâm Phát triển quỹ đất chủ trì rà soát, chuẩn bị quỹ đất tái định cư. Các địa phương kiểm tra quỹ đất nghĩa trang và lập phương án di dời mồ mả. Sở Xây dựng nghiên cứu quy hoạch nghĩa trang mới phù hợp định hướng chung.

Điểm đáng chú ý nhất là lãnh đạo thành phố yêu cầu Sở Nông nghiệp và Môi trường nghiêm túc kiểm điểm, rút kinh nghiệm vì chậm thực hiện chỉ đạo về xác định giá đất. Với những trường hợp đã có quy định, quyết định giá đất nhưng chưa hoàn tất hướng dẫn, thông báo hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, hạn xử lý là trước ngày 10/11. Các dự án đã trình Hội đồng thẩm định giá đất nhưng chưa được thông qua phải hoàn thành trước ngày 15/11. Hội đồng thẩm định giá đất là cơ quan cấp tỉnh, thành xem xét phương án giá đất cụ thể trước khi chính quyền ban hành. Đây là căn cứ để tính tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp.

Thành phố cũng yêu cầu nhà đầu tư chủ động lập kế hoạch triển khai cụ thể. Các sở, ngành, địa phương phải xác định rõ trách nhiệm, giải pháp và lộ trình tháo gỡ cho từng dự án, không để vướng mắc kéo dài ảnh hưởng đến thu hút doanh nghiệp vào Khu kinh tế mở Chu Lai.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng đang được đăng trên TimBDSvn

Bối cảnh: Chu Lai trong bản đồ Đà Nẵng mới

Khu kinh tế mở Chu Lai vốn gắn với tỉnh Quảng Nam cũ. Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính, khu vực này nay thuộc TP Đà Nẵng, vì vậy lãnh đạo Đà Nẵng trực tiếp chỉ đạo các dự án tại đây. Các tên gọi như Tam Hiệp, Tam Anh, Tam Thăng hay Thăng Bình xuất hiện trong danh sách dự án đều thuộc vùng phía nam thành phố hiện nay.

Ngay trước buổi làm việc, ngày 4/11 cafef cũng có bài về một "siêu dự án" đô thị tại Chu Lai. Điều này cho thấy khu vực đang được chú ý cả về công nghiệp lẫn đô thị. Tuy nhiên, bức tranh tiến độ ở trên nhắc rằng từ quy hoạch đến hạ tầng hoàn chỉnh thường cần nhiều năm. Khâu đất đai là nơi dễ kéo dài nhất.

Giá đất quanh Chu Lai có bị ảnh hưởng không

Với người đang tính mua đất nền gần các khu công nghiệp, tiến độ giải phóng mặt bằng là chỉ báo quan trọng hơn mọi lời quảng cáo. Khu công nghiệp chỉ thực sự kéo nhu cầu nhà ở, phòng trọ, dịch vụ khi nhà máy đi vào hoạt động và có người lao động. Với tỷ lệ vốn thực hiện mới 4,5% ở Tam Thăng mở rộng 2 hay 7,1% ở Nam Thăng Bình - Phân khu B, thời điểm đó có thể còn khá xa. Người mua chờ "đón sóng" khu công nghiệp nên tính kỹ thời gian vốn bị chôn.

Với người bán, đặc biệt là hộ có đất nằm trong hoặc sát ranh dự án, việc sang tên trong vùng đã có quyết định thu hồi thường bị hạn chế. Giá trị thửa đất lúc này phụ thuộc vào phương án bồi thường hơn là giá thị trường. Các yêu cầu về xác định nguồn gốc đất và hướng dẫn đất công ích 5% vì thế ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền họ nhận được.

Với nhà đầu tư, nhu cầu khoảng 191 lô tái định cư ở Tam Anh và việc khu Tam Anh Nam giai đoạn 4 chưa xong cho thấy quỹ đất ở khu vực đang căng. Theo thông lệ, khi Nhà nước phải tìm thêm quỹ đất tái định cư, các khu dân cư mới có thể được quy hoạch bổ sung. Dù vậy, đây là suy đoán, chưa phải kế hoạch đã công bố. Trước khi xuống tiền mua đất ở Đà Nẵng, người mua nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại phòng chuyên môn cấp xã, phường và xem thửa đất có sổ đỏ riêng hay không. Cũng cần hỏi rõ thửa đất có nằm trong ranh thu hồi, khu tái định cư hay quy hoạch nghĩa trang mới.

Tham khảo thêm tin mua bán đất tại Đà Nẵng trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua đất gần khu công nghiệp Chu Lai lúc này?

Có thể cân nhắc nếu bạn chấp nhận chờ lâu, vì nhiều dự án mới giải phóng mặt bằng được 26-53% và vốn thực hiện còn thấp. Hãy ưu tiên thửa đất có pháp lý rõ ràng, nằm ngoài ranh thu hồi. Không nên vay nhiều để mua khi chưa thấy nhà máy hoạt động.

Mặt bằng "da beo" là gì?

Đó là tình trạng khu đất dự án đã thu hồi được phần lớn nhưng vẫn còn các thửa xen kẽ chưa bàn giao. Chủ đầu tư thường không thể thi công liền mạch, nên dự án chậm dù đã có vốn và đã khởi công.

Hạn 10/11 và 15/11 mà Đà Nẵng đặt ra áp dụng cho việc gì?

Theo cafef dẫn Tiền phong, trước 10/11 phải xử lý xong các trường hợp đã có quyết định giá đất nhưng chưa hoàn tất hướng dẫn, thông báo hoặc nghĩa vụ tài chính. Trước 15/11 phải hoàn thành các dự án đã trình Hội đồng thẩm định giá đất nhưng chưa được thông qua.

Đất công ích 5% bị thu hồi thì ai được bồi thường?

Đất công ích 5% do xã quản lý và thường cho dân thuê canh tác, nên việc bồi thường thường khác với đất được giao cho hộ gia đình. Đà Nẵng đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường ra hướng dẫn thống nhất. Người dân nên chờ văn bản này và đối chiếu với hợp đồng thuê đất của mình.

Dự án nào ở Chu Lai đang có tiến độ mặt bằng tốt nhất?

KCN hậu cần cảng Tam Hiệp đã giải phóng 385/417 ha, đạt 92%. Tiếp theo là KCN Tam Anh 1 với 87%. Tuy vậy, cả hai vẫn còn vướng thủ tục giá đất hoặc thiếu đất tái định cư.