Mua bán đất Bắc Ninh: KĐT số 1 Tự Lạn giao thêm 3,3ha

Ngày 2/11/2026, UBND TP Bắc Ninh ban hành Quyết định số 2593/QĐ-UBND, chuyển mục đích sử dụng và giao 33.052,4 m2 đất đợt 2 cho Công ty Cổ phần Tư vấn và Xây dựng Nam Hải để làm dự án Khu đô thị số 1 phường Tự Lạn. Đây là thông tin đáng chú ý với người đang tìm hiểu thị trường mua bán đất Bắc Ninh, vì phần diện tích mới giao có gần 9.800 m2 đất ở liền kề, biệt thự, tức nguồn hàng có thể đưa ra thị trường sau này.

Theo cafef, dẫn nguồn An ninh tiền tệ, khu đất thuộc xã Tự Lạn, huyện Việt Yên trước đây, nay là phường Tự Lạn, TP Bắc Ninh. Dự án đã khởi công từ tháng 2/2026 và dự kiến hoàn thành vào tháng 5/2028.

Đợt giao đất thứ hai ở Tự Lạn gồm những gì

Toàn bộ 33.052,4 m2 trong quyết định mới đều được chuyển mục đích sử dụng trước khi giao cho chủ đầu tư. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục để cơ quan nhà nước cho phép đổi một khu đất từ loại này sang loại khác, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất đô thị, và đây là bước bắt buộc trước khi xây dựng nhà ở trên đất vốn dùng để canh tác.

Cơ cấu hiện trạng của khu đất cho thấy phần lớn là đất nông nghiệp. Đất chuyên trồng lúa nước, ký hiệu LUC, chiếm 27.860,46 m2, tương đương khoảng 84% diện tích đợt này. Phần còn lại gồm 3.671,55 m2 đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK), 891,8 m2 đất trồng cây lâu năm (CLN), 378,92 m2 đất giao thông (DGT), 194,28 m2 đất thủy lợi (DTL), 44,77 m2 đất thể thao (DTT) và 10,6 m2 đất nuôi trồng thủy sản (NTS).

Sau khi chuyển đổi, diện tích được chia thành hai nhóm theo cách Nhà nước giao. Nhóm thứ nhất là 9.752,2 m2 đất ở liền kề, biệt thự, giao có thu tiền sử dụng đất. Giao đất có thu tiền sử dụng đất nghĩa là chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng phần đất ở đó, và theo thông lệ, khoản này thường được tính vào giá bán sản phẩm cho người mua. Nhóm thứ hai là 23.300,2 m2 giao không thu tiền sử dụng đất, gồm 1.186,6 m2 đất công cộng, 4.729,0 m2 đất cây xanh, 15.618,6 m2 đất giao thông và 1.737,7 m2 đất kỹ thuật. Đây là phần hạ tầng phục vụ chung, chủ đầu tư xây dựng nhưng không được bán như đất ở.

Quy mô Khu đô thị số 1 Tự Lạn lớn đến đâu

Theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt, dự án rộng 237.365 m2, tức hơn 23,7ha. Quy hoạch chi tiết là bản vẽ ở cấp độ cụ thể nhất, thường ở tỷ lệ 1/500, xác định từng lô đất, chiều cao công trình, đường nội khu và khu cây xanh; người mua có thể căn cứ vào đó để biết lô mình quan tâm thuộc loại đất gì.

Trước đợt này, vào tháng 12/2025, chủ đầu tư đã được giao đất đợt 1 với tổng diện tích 191.952,6 m2. Trong đợt 1 có 48.776,7 m2 đất ở biệt thự, liền kề và 152.396,5 m2 đất giao không thu tiền sử dụng đất, gồm 9.220,6 m2 đất ở cao tầng, 6.356,7 m2 đất công cộng, 33.738,0 m2 đất cây xanh, 110.902,5 m2 đất giao thông và 7.874,2 m2 đất kỹ thuật.

Cộng hai đợt, phần đất ở liền kề, biệt thự đã được giao có thu tiền sử dụng đất vào khoảng 58.528,9 m2. Con số này cho thấy sản phẩm chủ đạo của dự án nhiều khả năng là nhà liền kề và biệt thự thấp tầng, bên cạnh một quỹ đất ở cao tầng nhỏ hơn. Tổng diện tích hai đợt đã chiếm phần lớn quy mô quy hoạch của dự án.

Xem các tin mua bán đất tại Bắc Ninh trên TimBDSvn

Bối cảnh: dự án đi qua những mốc nào

Khu đô thị số 1 Tự Lạn có lịch sử pháp lý kéo dài gần 5 năm. Theo nguồn tin, UBND tỉnh Bắc Giang cũ chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2021. Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đầu tiên, khi cơ quan có thẩm quyền đồng ý về mục tiêu, quy mô và địa điểm của một dự án; nó chưa đồng nghĩa với việc dự án đủ điều kiện bán hàng.

Sau đó, chủ trương đầu tư được điều chỉnh lần 1 vào tháng 6/2025 và lần 2 vào tháng 1/2026. Việc huyện Việt Yên cũ nay thuộc TP Bắc Ninh phản ánh thay đổi địa giới hành chính, nên các văn bản mới do chính quyền Bắc Ninh ban hành. Với người mua, chi tiết này có ý nghĩa thực tế: địa chỉ trên hợp đồng và giấy tờ sau này sẽ ghi theo đơn vị hành chính mới là phường Tự Lạn.

Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tư vấn và Xây dựng Nam Hải, thành lập năm 2005. Ông Nguyễn Hữu Cường (SN 1954) giữ chức Giám đốc, đồng thời là người đại diện theo pháp luật. Từ năm 2016 đến nay, công ty nhiều lần tăng vốn; cập nhật đến tháng 6/2026, vốn điều lệ được nâng từ 165 tỷ đồng lên 193 tỷ đồng, tức tăng thêm 28 tỷ đồng. Ngành nghề chính đăng ký là hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan.

Người mua nhà đất Bắc Ninh nên hiểu tin này thế nào

Được giao đất là một bước pháp lý quan trọng, nhưng chưa phải bước cuối cùng để được bán sản phẩm. Theo quy định thường áp dụng ở Việt Nam, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi dự án đã có hạ tầng tương ứng, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và cơ quan quản lý nhà ở xác nhận đủ điều kiện. Vì vậy, ai muốn mua đất Bắc Ninh tại dự án này nên hỏi rõ lô mình quan tâm thuộc đợt giao nào, tiền sử dụng đất đã nộp chưa và đã có văn bản cho phép bán hay chưa.

Một điểm cần lưu ý khác là tỷ lệ đất lúa trong đợt 2 khá cao. Khi đất lúa được chuyển sang đất đô thị, nền đất thường phải được san lấp, gia cố và hoàn thiện hệ thống thoát nước. Người mua có thể quan tâm đến chất lượng hạ tầng, cao độ nền và tiến độ thi công đường nội khu trước khi xuống tiền.

Về thời gian, mốc hoàn thành dự kiến tháng 5/2028 cho thấy người mua ở thực có thể phải chờ khá lâu nếu giao dịch từ sớm. Với nhà đầu tư, thời gian chờ này cũng là chi phí vốn, nhất là khi vay mua nhà theo lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi ban đầu.

Có nên tính chuyện đầu tư đất ở Tự Lạn lúc này

Đối với người bán đang sở hữu đất thổ cư quanh khu vực, việc một khu đô thị hơn 23ha hình thành có thể giúp hạ tầng xung quanh được cải thiện, và theo thông lệ, các khu dân cư hiện hữu cạnh dự án lớn thường được quan tâm hơn. Tuy nhiên, đây là suy luận chung về thị trường bất động sản, nguồn tin không đưa ra con số nào về giá nhà đất tại Tự Lạn.

Với nhà đầu tư, nguồn cung khoảng 58.500 m2 đất ở liền kề, biệt thự trên cùng một dự án là khá lớn. Khi lượng hàng tung ra đồng loạt, giá bán thứ cấp thường khó tăng nhanh trong giai đoạn đầu. Một cách tiếp cận thận trọng là so sánh giá chào bán với các khu đô thị đã có sổ đỏ trong khu vực, đồng thời theo dõi tiến độ hạ tầng thực tế thay vì chỉ dựa vào bản vẽ.

Người mua cũng nên tìm hiểu năng lực chủ đầu tư. Nam Hải có vốn điều lệ 193 tỷ đồng và ngành nghề chính thiên về tư vấn, kiến trúc; với một dự án quy mô hơn 23ha, người mua có thể hỏi thêm về nguồn vốn triển khai, đối tác thi công và ngân hàng bảo lãnh nếu dự án bán theo hình thức hình thành trong tương lai.

Tham khảo thêm tin mua bán nhà đất tại Bắc Ninh

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị số 1 Tự Lạn nằm ở đâu?

Dự án nằm tại xã Tự Lạn, huyện Việt Yên trước đây, nay là phường Tự Lạn, TP Bắc Ninh. Khu vực này trước kia thuộc tỉnh Bắc Giang cũ, nơi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2021.

Đợt giao đất thứ 2 có bao nhiêu đất ở để bán?

Theo cafef, đợt 2 giao tổng cộng 33.052,4 m2, trong đó 9.752,2 m2 là đất ở liền kề, biệt thự có thu tiền sử dụng đất. Phần còn lại 23.300,2 m2 là đất công cộng, cây xanh, giao thông và kỹ thuật, không dùng để bán như đất ở.

Khi nào dự án hoàn thành?

Dự án khởi công tháng 2/2026 và dự kiến hoàn thành vào tháng 5/2028. Người mua nên theo dõi tiến độ hạ tầng thực tế, vì mốc dự kiến có thể thay đổi tùy điều kiện triển khai.

Mua đất tại dự án này đã có sổ đỏ chưa?

Nguồn tin chỉ nêu việc giao đất, không đề cập việc cấp sổ đỏ cho từng lô. Theo thông lệ, sổ đỏ cho người mua chỉ được cấp sau khi chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, nên cần hỏi rõ tình trạng pháp lý trước khi đặt cọc.

Chủ đầu tư dự án là ai?

Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tư vấn và Xây dựng Nam Hải, thành lập năm 2005, do ông Nguyễn Hữu Cường làm Giám đốc. Đến tháng 6/2026, công ty có vốn điều lệ 193 tỷ đồng, ngành nghề chính là hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan.