Giá đất xây chung cư Long Biên Hà Nội khởi điểm 55 triệu/m2

Một lô đất hơn 3.300 m2 dành cho chung cư cao tầng tại phường Long Biên, Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá vào sáng ngày 5/12, với giá khởi điểm 183,6 tỷ đồng, tức hơn 55 triệu đồng mỗi m2. Lô đất nằm trong Khu nhà ở Him Lam Thạch Bàn, theo quy hoạch sẽ có một tòa 23 tầng cung cấp 336 căn hộ. Với người đang tính chuyện mua chung cư ở phía Đông Hà Nội, đây là một tín hiệu đáng theo dõi, vì giá đất đầu vào thường quyết định phần lớn giá bán căn hộ vài năm sau.

Theo vnexpress.net, thông tin trên được nêu trong thông báo của Công ty đấu giá hợp danh Số 5 - Quốc gia. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, giải thích cách một phiên đấu giá đất vận hành và phân tích điều mà người mua nhà, người bán nhà và nhà đầu tư tại Long Biên nên cân nhắc.

Lô đất chung cư ở Long Biên có quy mô ra sao

Tài sản đem ra đấu giá thuộc UBND phường Long Biên. Khu đất được quy hoạch làm dự án nhà ở cao tầng CT2 tại ô đất A4 của Khu nhà ở Him Lam Thạch Bàn. Về vị trí, khu đất giáp hai tuyến Nguyễn Thời Trung và Nguyễn Văn Linh, đồng thời liền kề phần nhà ở thấp tầng của chính dự án Him Lam Thạch Bàn.

Tổng diện tích khu đất hơn 3.300 m2. Trong đó, hơn 2.600 m2 dùng để xây chung cư, phần còn lại dành cho hạ tầng kỹ thuật và cây xanh. Hạ tầng kỹ thuật là hệ thống đường nội bộ, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng phục vụ khu ở. Tổng diện tích xây dựng công trình, tức phần mặt đất mà tòa nhà chiếm chỗ, là hơn 1.250 m2.

Tòa chung cư dự kiến cao 23 tầng, có ba tầng hầm. Nguồn cung được tính toán là 336 căn hộ, phục vụ quy mô dân số hơn 670 người. Tổng vốn đầu tư, chưa tính tiền sử dụng đất, vào khoảng 531 tỷ đồng, và tiến độ triển khai kéo dài đến quý IV/2028. Tiền sử dụng đất là khoản chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước để được quyền sử dụng đất, trong trường hợp đấu giá chính là số tiền trúng đấu giá.

Một chi tiết quan trọng về pháp lý: khu đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, nghĩa là việc thu hồi, bồi thường và di dời trên khu đất đã xong. Trong diện tích này có 986 m2 được giao cho UBND phường Long Biên quản lý sau khi Công ty cổ phần Him Lam tự nguyện trả lại đất.

Đấu giá đất diễn ra theo cách nào

Giá khởi điểm 183,6 tỷ đồng là mức thấp nhất mà các nhà đầu tư được phép trả; giá trúng cuối cùng thường cao hơn, tùy mức độ cạnh tranh. Để tham gia, mỗi nhà đầu tư phải đặt trước 36,7 tỷ đồng. Khoản đặt trước, hay tiền cọc tham gia, tương đương khoảng 20% giá khởi điểm; theo thông lệ, người không trúng sẽ được hoàn lại, còn người trúng nhưng bỏ cọc có thể mất khoản này.

Phiên đấu giá được tổ chức theo phương thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng. Cách làm này thường diễn ra như sau: các nhà đầu tư ghi giá vào phiếu tại phòng đấu giá, sau mỗi vòng giá cao nhất được công bố, rồi vòng tiếp theo bắt đầu từ mức đó cho đến khi không còn ai trả cao hơn. So với bỏ phiếu gián tiếp, hình thức trực tiếp nhiều vòng giúp giá được đẩy lên công khai, nhưng cũng có thể khiến giá trúng vượt xa giá khởi điểm nếu có nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Ngoài tiền trúng đấu giá, nhà đầu tư còn có nghĩa vụ liên quan đến nhà ở xã hội. Theo vnexpress.net, đơn vị trúng sẽ nộp một khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Theo quy định chung, các dự án nhà ở thương mại thường phải dành một phần quỹ đất cho nhà ở xã hội, hoặc nộp tiền thay thế khi dự án không bố trí trực tiếp; nhà ở xã hội là loại nhà có hỗ trợ của Nhà nước, bán hoặc cho thuê cho người có thu nhập thấp đủ điều kiện.

Giá khởi điểm 55 triệu/m2 nói gì về giá căn hộ tương lai

Con số hơn 55 triệu đồng mỗi m2 là giá đất, không phải giá căn hộ. Để hình dung, có thể làm một phép tính thô: nếu lấy giá khởi điểm 183,6 tỷ đồng chia cho 336 căn, mỗi căn đã gánh khoảng 546 triệu đồng tiền đất. Cộng thêm vốn đầu tư 531 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,58 tỷ đồng mỗi căn, tổng chi phí đầu vào bình quân rơi vào khoảng 2,1 tỷ đồng một căn.

Đây mới chỉ là chi phí cơ bản ở mức giá khởi điểm. Trên thực tế, giá bán căn hộ thường còn cộng chi phí tài chính, chi phí bán hàng, thuế và lợi nhuận của chủ đầu tư. Nếu phiên đấu giá diễn ra sôi động và giá trúng cao hơn nhiều so với 183,6 tỷ đồng, phần tiền đất phân bổ vào mỗi căn sẽ tăng tương ứng. Vì vậy, người mua nhà nên coi giá trúng đấu giá ngày 5/12 là một chỉ báo sớm cho mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này khi dự án mở bán.

Một lưu ý khác là diện tích căn hộ trung bình chưa được công bố trong thông tin đấu giá, nên chưa thể quy đổi chính xác ra giá mỗi m2 căn hộ. Người mua nên chờ chủ đầu tư công bố thiết kế chi tiết trước khi so sánh.

Bối cảnh: vì sao Long Biên và Hà Nội đẩy mạnh đấu giá đất

Lô đất CT2 không phải dự án nhà ở duy nhất đáng chú ý tại phường Long Biên trong năm nay. Hồi tháng 6, thành phố đã khởi công Khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên, quy mô khoảng 25 ha, vốn đầu tư khoảng 29.000 tỷ đồng. Khu này được quy hoạch theo mô hình khu đô thị hỗn hợp và cung cấp khoảng 2.000 căn hộ cho thuê. Quy hoạch ở đây là bản phân bổ chức năng sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt, cho biết lô đất được dùng để làm nhà ở, cây xanh hay công trình công cộng.

Ở tầm thành phố, đất đai đang là nguồn thu rất lớn của ngân sách. Theo vnexpress.net, TP Hà Nội ước tính thu ngân sách từ đất 146.000 tỷ đồng cả năm nay, tăng hơn 35% so với 2025 và cao nhất từ trước đến nay. Cho giai đoạn 2026-2030, Hà Nội dự kiến thu 800.000 tỷ đồng từ đất đai, tương ứng bình quân 160.000 tỷ đồng mỗi năm.

Những con số này cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khả năng sẽ tiếp tục được Hà Nội sử dụng thường xuyên trong những năm tới. Với thị trường bất động sản, điều đó có hai mặt: nguồn cung đất sạch cho dự án được bổ sung, nhưng giá đất đầu vào được xác lập qua cạnh tranh cũng có thể đẩy mặt bằng giá nhà lên.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Có nên mua chung cư Long Biên lúc này

Với người có nhu cầu ở thực, dự án CT2 chưa phải lựa chọn trước mắt, bởi tiến độ triển khai kéo dài đến quý IV/2028. Tuy nhiên, thông tin này giúp hình dung bức tranh nguồn cung: phía Đông Hà Nội sẽ có thêm 336 căn hộ thương mại từ dự án CT2 và khoảng 2.000 căn hộ cho thuê từ Khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên. Người đi thuê nhà ở khu vực này có thể kỳ vọng thêm lựa chọn trong vài năm tới.

Với người đang sở hữu căn hộ hoặc nhà đất quanh Thạch Bàn, Nguyễn Văn Linh, giá trúng đấu giá có thể trở thành điểm tham chiếu khi định giá tài sản. Thông thường, khi đất dự án mới được đấu giá ở mức cao, người bán trên thị trường thứ cấp hay dựa vào đó để nâng giá chào. Người mua nên tỉnh táo phân biệt giữa giá đất đấu giá cho cả dự án và giá giao dịch thực tế của từng căn.

Với nhà đầu tư, yếu tố pháp lý của lô đất là điểm cộng: mặt bằng đã được giải phóng, quy hoạch đã rõ chức năng nhà ở cao tầng. Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai từ những dự án như vậy, người mua vẫn nên kiểm tra kỹ giấy tờ chủ đầu tư, văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai và bảo lãnh ngân hàng. Sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thường chỉ được cấp sau khi dự án hoàn thành và chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Nếu dự định vay mua nhà, người mua cũng nên tính trước dòng tiền, vì thời gian từ lúc đấu giá đến khi bàn giao thường kéo dài vài năm, trong khi lãi suất có thể thay đổi trong giai đoạn đó.

Câu hỏi thường gặp

Lô đất chung cư ở Long Biên được đấu giá khi nào và ở mức giá nào?

Phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào sáng ngày 5/12, theo phương thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng. Giá khởi điểm là 183,6 tỷ đồng, tương đương hơn 55 triệu đồng mỗi m2 đất. Nhà đầu tư tham gia phải đặt trước 36,7 tỷ đồng.

Dự án CT2 Him Lam Thạch Bàn sẽ có bao nhiêu căn hộ?

Theo quy hoạch, tòa chung cư cao 23 tầng, có ba tầng hầm, cung cấp 336 căn hộ cho quy mô dân số hơn 670 người. Tổng vốn đầu tư, chưa gồm tiền sử dụng đất, khoảng 531 tỷ đồng và tiến độ triển khai đến quý IV/2028.

Giá đất 55 triệu/m2 có phải là giá bán căn hộ không?

Không. Đây là giá khởi điểm của đất, chưa phải giá căn hộ. Giá bán căn hộ sau này thường bao gồm thêm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, thuế và lợi nhuận của chủ đầu tư, và còn phụ thuộc vào mức giá trúng đấu giá thực tế.

Người dân có thể tham gia đấu giá lô đất này không?

Đây là lô đất để triển khai dự án nhà ở cao tầng, nên đối tượng tham gia là nhà đầu tư đủ năng lực theo yêu cầu của hồ sơ đấu giá. Với khoản đặt trước 36,7 tỷ đồng và vốn đầu tư khoảng 531 tỷ đồng, thông thường chỉ doanh nghiệp bất động sản mới đáp ứng được. Người mua nhà cá nhân nên theo dõi để mua căn hộ khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Nhà đầu tư trúng đấu giá có phải làm nhà ở xã hội không?

Theo thông tin đấu giá, đơn vị trúng sẽ nộp một khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Nói cách khác, dự án nộp tiền thay cho việc bố trí trực tiếp quỹ nhà ở xã hội trong khu đất.