Cho thuê bất động sản Đà Nẵng giúp TTC Land lãi gấp đôi

Trong quý III/2026, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán SCR) báo lợi nhuận sau thuế 3,9 tỷ đồng, gấp hơn 2,1 lần mức 1,82 tỷ đồng của quý III/2025, dù doanh thu thuần chỉ gần 245 tỷ đồng, giảm 43,2% so với cùng kỳ. Động lực chính là tổ hợp TTC Plaza Đà Nẵng, nơi trung tâm thương mại AEON Mall khai trương đầu tháng 7/2026, đưa doanh thu cho thuê bất động sản của doanh nghiệp trong quý lên gần 100 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất được CafeF dẫn lại, câu chuyện của TTC Land quý này không chỉ nằm ở con số lãi. Bảng cân đối kế toán cho thấy gần 2.000 tỷ đồng tài sản đã đổi vai, từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư, trong khi dòng tiền mặt được cải thiện nhờ thu hồi công nợ. Với người đang theo dõi thị trường bất động sản Đà Nẵng, đây là một tín hiệu đáng đọc kỹ.

TTC Land lãi gấp đôi quý III nhờ đâu?

Nhìn từ góc độ quý liền kề, doanh thu gần 245 tỷ đồng là mức cao nhất của TTC Land kể từ đầu năm 2026: tăng 30,1% so với quý II (188,27 tỷ đồng) và tăng 62,9% so với quý I (150,36 tỷ đồng). Mức giảm 43,2% chỉ xuất hiện khi so với quý III/2025.

Tuy vậy, giá vốn hàng bán và dịch vụ cung cấp lại nhích lên 190,1 tỷ đồng. Doanh thu giảm còn giá vốn tăng khiến lợi nhuận gộp chỉ còn 54,9 tỷ đồng, giảm 77,6%. Biên lợi nhuận gộp, tức phần trăm doanh thu còn lại sau khi trừ giá vốn, rơi xuống 22,4% so với 56,8% cùng kỳ.

Phần bù đắp đến từ các dòng ngoài hoạt động cốt lõi. Doanh thu tài chính tăng 78,1%, từ 42 tỷ đồng lên gần 74,9 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi cho vay, lãi sử dụng vốn, lãi hợp tác kinh doanh và tiền gửi ngân hàng. Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm mạnh 88,3%, từ gần 159,6 tỷ đồng xuống 18,7 tỷ đồng, được doanh nghiệp giải thích là nhờ kiểm soát chi phí vận hành và đẩy mạnh thu hồi nợ. Khoản đầu tư vào công ty liên kết mang về 1,33 tỷ đồng lãi, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ hơn 34 tỷ đồng; theo TTC Land, khoản lãi này đến từ Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu, chủ đầu tư dự án Đảo Kim Quy.

Cộng thêm gần 6,9 tỷ đồng lợi nhuận khác, lợi nhuận trước thuế quý III đạt gần 11,6 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt gần 4,96 tỷ đồng, gấp gần 4 lần cùng kỳ.

Cho thuê bất động sản Đà Nẵng thành trụ cột doanh thu ra sao?

Mảng dịch vụ cho thuê bất động sản thương mại – văn phòng là nguồn thu lớn nhất của TTC Land. Riêng quý III, doanh thu cho thuê đạt gần 100 tỷ đồng, tăng 43,4% so với quý II, sau khi AEON Mall tại TTC Plaza Đà Nẵng đi vào hoạt động.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu dịch vụ cho thuê đạt gần 237,5 tỷ đồng, chiếm khoảng 41% tổng doanh thu thuần 581,4 tỷ đồng. Mảng này tạo ra 121,51 tỷ đồng lợi nhuận gộp, tương ứng biên lợi nhuận gộp 51,17%, cao hơn hẳn mức chung của cả doanh nghiệp. Các mảng khác gồm dịch vụ xây dựng khoảng 212,7 tỷ đồng, dịch vụ bất động sản 112,6 tỷ đồng, bán hàng hóa 7,8 tỷ đồng và dịch vụ khác hơn 11,1 tỷ đồng.

Đáng chú ý, TTC Land không ghi nhận đồng doanh thu chuyển nhượng bất động sản nào trong 9 tháng năm 2026, trong khi cùng kỳ năm trước mảng này đem về gần 35,8 tỷ đồng. Nói cách khác, doanh nghiệp gần như không bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn này mà sống chủ yếu bằng tiền thuê, xây dựng và dịch vụ.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng trên TimBDSvn

Chi phí lãi vay và kết quả 9 tháng nói lên điều gì?

Chi phí tài chính quý III ở mức 93,7 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ; trong đó chi phí lãi vay gần 86 tỷ đồng, tăng hơn 21%. Chi phí bán hàng cũng tăng từ 5,5 tỷ đồng lên 14 tỷ đồng, điều thường thấy khi một trung tâm thương mại mới khai trương và cần thu hút khách thuê, khách mua sắm.

Tính chung 9 tháng, lợi nhuận trước thuế đạt 35,5 tỷ đồng, giảm 43%; lợi nhuận sau thuế gần 27 tỷ đồng, giảm khoảng 20%; lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ 30,53 tỷ đồng, giảm 5%. Doanh thu tài chính 9 tháng đạt 190,4 tỷ đồng, giảm hơn 9%, còn lãi từ công ty liên kết đạt 4,15 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ 45,66 tỷ đồng của 9 tháng năm 2025.

Kế hoạch năm 2026 của TTC Land là doanh thu thuần hợp nhất 1.275 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng. Sau 9 tháng, doanh nghiệp mới thực hiện khoảng 45,6% kế hoạch doanh thu và 35,5% mục tiêu lợi nhuận. Muốn về đích, quý IV sẽ phải gánh phần lớn khối lượng còn lại, điều mà giới đầu tư thường theo dõi qua báo cáo cuối năm.

Vì sao gần 2.000 tỷ hàng tồn kho chuyển thành tài sản cho thuê?

Với doanh nghiệp địa ốc, hàng tồn kho thường là các dự án, căn hộ, nhà phố hay đất nền đang xây hoặc chờ bán. Bất động sản đầu tư thì khác: đó là tài sản doanh nghiệp giữ lại để cho thuê hoặc chờ tăng giá, ghi nhận dài hạn trên bảng cân đối.

Tính đến 30/9/2026, hàng tồn kho của TTC Land giảm 43,3%, từ 3.493 tỷ đồng đầu năm còn 1.981 tỷ đồng. Cùng lúc, bất động sản đầu tư tăng hơn 128%, từ 1.558 tỷ đồng lên 3.552 tỷ đồng, tức thêm gần 1.995 tỷ đồng. Thuyết minh báo cáo tài chính cho biết công ty đã hoàn tất xây dựng cơ bản và kết chuyển 2.066,06 tỷ đồng nguyên giá công trình sang danh mục tài sản cho thuê, trọng tâm là tổ hợp TTC Plaza Đà Nẵng với hơn 122.000 m² sàn.

Tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 13.643 tỷ đồng, tăng 748 tỷ đồng, tương ứng 5,8% so với đầu năm; trong đó tài sản ngắn hạn 5.386 tỷ đồng và tài sản dài hạn hơn 8.257 tỷ đồng. Việc dịch chuyển này lý giải vì sao tỷ trọng doanh thu cho thuê ngày càng lớn: một khối tài sản thương mại quy mô lớn đã chính thức chuyển từ giai đoạn đầu tư sang khai thác.

Bối cảnh: dòng tiền, nợ vay và thương vụ Đảo Kim Quy

Thanh khoản của TTC Land cải thiện so với cuối quý II. Tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 đạt 262,5 tỷ đồng, tăng hơn 219 tỷ đồng chỉ sau một quý, trong đó tiền gửi không kỳ hạn tại các ngân hàng như VPBank, BIDV, OCB trên 171,8 tỷ đồng. Cộng thêm 1.272 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn, gồm tiền gửi có kỳ hạn và các khoản nắm giữ đến ngày đáo hạn, tổng nguồn lực tài chính ngắn hạn gần 1.535 tỷ đồng.

Theo TTC Land, nguồn tiền này đến từ việc thu hồi công nợ. Tổng phải thu ngắn hạn và dài hạn giảm 751 tỷ đồng so với 30/6/2026, từ 3.981 tỷ đồng xuống 3.230 tỷ đồng. Khoản trả trước cho người bán ngắn hạn giảm 78,17% so với đầu năm, từ 1.075 tỷ đồng còn 235 tỷ đồng, sau khi công ty hoàn tất nhận chuyển nhượng cổ phần và thu hồi các khoản ứng trước. Số dư phải thu từ thanh lý hợp đồng tại Công ty CP May Tiến Phát cũng giảm từ 863 tỷ đồng hồi giữa năm xuống 235,6 tỷ đồng.

Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả đạt 8.262 tỷ đồng, tăng khoảng 9,6% so với đầu năm và bằng 60,6% tổng nguồn vốn; nợ ngắn hạn 4.323 tỷ đồng, nợ dài hạn gần 3.940 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu 5.381 tỷ đồng, gần như đi ngang. Tổng vay và nợ thuê tài chính khoảng 4.716 tỷ đồng, gồm 1.876 tỷ đồng ngắn hạn và gần 2.840 tỷ đồng dài hạn, tăng khoảng 530 tỷ đồng so với cuối năm 2025 nhưng đã giảm hơn 44 tỷ đồng so với cuối quý II. Hệ số nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu, tức nợ vay trừ tiền mặt rồi chia cho vốn chủ, ở mức 0,81 lần.

Sau quý III, trong tháng 10/2026, TTC Land trúng đấu giá 27,54 triệu cổ phần, tương đương 51% vốn Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu. Tỷ lệ sở hữu tăng từ 36,63% lên 87,63%, đưa chủ đầu tư dự án Đảo Kim Quy quy mô 48 ha tại Đồng Nai trở thành công ty con. Khi một doanh nghiệp nắm trên 50% vốn, theo thông lệ kế toán, toàn bộ tài sản và nợ của công ty con sẽ được hợp nhất vào báo cáo của công ty mẹ, nên quy mô bảng cân đối của TTC Land có thể thay đổi đáng kể ở các kỳ tới.

Tác động với người mua, người thuê và nhà đầu tư

Với người đang tìm thuê mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng tại Đà Nẵng, việc một tổ hợp hơn 122.000 m² sàn đi vào khai thác đồng nghĩa nguồn cung bán lẻ chất lượng cao của thành phố được bổ sung. Một trung tâm thương mại lớn thường kéo theo lưu lượng khách và có thể ảnh hưởng đến giá thuê nhà mặt tiền, shophouse ở khu vực lân cận, dù mức độ cụ thể còn phụ thuộc vị trí và thời gian.

Với người mua nhà, cần lưu ý rằng TTC Land không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong 9 tháng, nên kết quả này phản ánh hoạt động cho thuê hơn là sức mua nhà ở. Người dự định mua nhà tại Đà Nẵng hay quan tâm giá nhà đất khu vực nên xem đây là một chỉ báo về nhu cầu thương mại, không phải bằng chứng giá căn hộ hay đất nền sẽ tăng.

Với nhà đầu tư, mô hình chuyển từ bán sang giữ tài sản cho thuê thường mang lại dòng tiền đều hơn nhưng đòi hỏi vốn lớn và chịu áp lực lãi suất; chi phí lãi vay gần 86 tỷ đồng một quý của TTC Land là ví dụ. Bài học thực tế cho người mua bất động sản để cho thuê cũng tương tự: tính kỹ tỷ suất cho thuê so với lãi vay trước khi xuống tiền.

Tham khảo tin cho thuê bất động sản tại Đà Nẵng

Câu hỏi thường gặp

TTC Plaza Đà Nẵng đã đi vào hoạt động chưa?

Rồi. Theo báo cáo của TTC Land, trung tâm thương mại AEON Mall tại tổ hợp TTC Plaza Đà Nẵng khai trương đầu tháng 7/2026. Tổ hợp có quy mô hơn 122.000 m² sàn và đã được kết chuyển sang danh mục tài sản cho thuê.

Lợi nhuận quý III/2026 của TTC Land là bao nhiêu?

Lợi nhuận sau thuế quý III/2026 đạt 3,9 tỷ đồng, gấp hơn 2,1 lần cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế gần 11,6 tỷ đồng. Doanh thu thuần gần 245 tỷ đồng, giảm 43,2% so với quý III/2025.

Bất động sản đầu tư khác hàng tồn kho thế nào?

Hàng tồn kho là tài sản doanh nghiệp xây để bán, còn bất động sản đầu tư là tài sản giữ lại để cho thuê hoặc chờ tăng giá. Việc TTC Land chuyển hơn 2.066 tỷ đồng sang bất động sản đầu tư cho thấy công ty chọn khai thác lâu dài thay vì bán.

Dự án Đảo Kim Quy nằm ở đâu và thuộc về ai?

Đảo Kim Quy là dự án quy mô 48 ha tại Đồng Nai do Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu làm chủ đầu tư. Sau khi trúng đấu giá 51% vốn trong tháng 10/2026, TTC Land nắm 87,63% và đưa doanh nghiệp này thành công ty con.

Kết quả của TTC Land có làm giá nhà đất Đà Nẵng tăng không?

Báo cáo không đưa ra dự báo nào về giá nhà đất. Một trung tâm thương mại lớn có thể hỗ trợ nhu cầu thuê mặt bằng quanh khu vực, nhưng người mua nên đối chiếu giá giao dịch thực tế, pháp lý và quy hoạch từng khu trước khi quyết định.