Vốn ngoại chọn liên doanh: thị trường bất động sản Việt Nam

Theo VnExpress, nhà đầu tư nước ngoài đang chuyển từ mua đứt dự án sang góp vốn và lập liên doanh với doanh nghiệp Việt để tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Trong 9 tháng đầu năm, riêng lĩnh vực bất động sản đã thu hút 5,32 tỷ USD vốn ngoại đăng ký mới và điều chỉnh, còn hoạt động góp vốn, mua cổ phần của khối ngoại đạt gần 6,97 tỷ USD, tăng 44% so với cùng kỳ.

Với người đang tính mua nhà, mua chung cư hay đầu tư đất nền, đây không chỉ là chuyện của các tập đoàn lớn. Cách dòng tiền quốc tế bước vào thị trường sẽ ảnh hưởng tới loại sản phẩm được tung ra, chất lượng pháp lý của dự án và nhịp cung trong vài năm tới.

Vì sao nhà đầu tư ngoại chọn liên doanh thay vì mua dự án?

Liên doanh là hình thức hai hay nhiều bên cùng góp vốn thành lập một pháp nhân hoặc cùng sở hữu một dự án, chia lợi nhuận và rủi ro theo tỷ lệ góp vốn. Khác với mua lại toàn bộ dự án, liên doanh cho phép mỗi bên giữ một phần quyền sở hữu và tiếp tục tham gia điều hành.

Theo giới chuyên môn được VnExpress dẫn lại, sức hút của mô hình này nằm ở chỗ mỗi bên bù đắp đúng chỗ thiếu của bên kia. Nhà đầu tư ngoại thường mạnh về vốn dài hạn, kinh nghiệm phát triển dự án và năng lực quản trị. Doanh nghiệp Việt lại thường nắm quỹ đất, tức diện tích đất sạch hoặc đất đã có chủ trương đầu tư sẵn sàng để triển khai dự án, đồng thời hiểu thị trường, có mạng lưới địa phương và kinh nghiệm xử lý thủ tục.

Ở Việt Nam, tiến độ một dự án phụ thuộc đáng kể vào pháp lý, quy hoạch và khả năng tiếp cận đất. Một dự án có thể mất nhiều năm chỉ để hoàn tất phê duyệt quy hoạch chi tiết, giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Bắt tay với một đối tác đã có nền tảng dự án phù hợp giúp nhà đầu tư ngoại rút ngắn thời gian tìm kiếm cơ hội và hạn chế một phần rủi ro khi gia nhập thị trường.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp trong nước có thêm tiền và kinh nghiệm phát triển mà không nhất thiết phải bán toàn bộ dự án hay công ty. Việc giữ lại một phần sở hữu giúp họ tiếp tục hưởng lợi nếu tài sản tăng giá trong quá trình phát triển, điều mà một thương vụ bán đứt không mang lại.

Những thương vụ liên doanh nào vừa được công bố?

Ở mảng công nghiệp, BW Industrial Development là liên doanh giữa Warburg Pincus, công ty có trụ sở tại Mỹ, và Becamex IDC, được thành lập với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Theo Warburg Pincus, từ quỹ đất hơn 2 triệu m2 khi ra mắt, doanh nghiệp này hiện kiểm soát trên 3,8 triệu m2 tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm, tức gần gấp đôi diện tích ban đầu.

Ở phân khúc nhà ở, Frasers Property, tập đoàn bất động sản đa quốc gia có trụ sở chính tại Singapore, và GELEX Infrastructure mở rộng hợp tác từ công nghiệp, logistics sang phát triển đô thị. Tháng 2, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về việc lập liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure sở hữu 49% vốn. Thỏa thuận có điều kiện nghĩa là giao dịch chỉ hoàn tất khi các điều kiện đã cam kết, chẳng hạn chấp thuận của cơ quan quản lý hay kết quả thẩm định, được đáp ứng.

Trước mắt, liên doanh này nhắm tới khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng, và một khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai. Đây là hai địa phương mà người quan tâm mua bán nhà đất ở phía Bắc và vùng ven TP HCM có thể theo dõi sát tiến độ.

TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản và Singapore cũng thành lập liên doanh để phát triển dự án khoảng 1.400 sản phẩm nhà ở, tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng. Chia đơn giản, mỗi sản phẩm tương ứng khoảng 4,3 tỷ đồng vốn đầu tư; con số này chỉ phản ánh quy mô dự án chứ không phải giá bán, vì tổng vốn đầu tư bao gồm cả hạ tầng, tiện ích và chi phí tài chính.

Trong khi đó, Nam Long và Nishi-Nippon Railroad của Nhật Bản đã hoàn tất góp vốn vào Nam Long ADC. Đối tác Nhật nắm 49% cổ phần thông qua khoản đầu tư 1.090,6 tỷ đồng, Nam Long giữ 51%. Doanh nghiệp này định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, với mục tiêu hơn 22.000 căn đến năm 2035. Nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ chính sách, bán hoặc cho thuê với giá được kiểm soát cho các đối tượng đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở.

Các thương vụ trên cho thấy liên doanh đang diễn ra ở nhiều cấp độ, từ hợp tác phát triển từng dự án riêng lẻ đến góp vốn vào doanh nghiệp có nền tảng và chiến lược dài hạn.

Bối cảnh: vốn ngoại vào Việt Nam tăng mạnh trở lại

Xu hướng hợp tác diễn ra khi dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam phục hồi rõ rệt. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 9 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12,1% và cao nhất 5 năm.

FDI là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vốn đăng ký là số tiền nhà đầu tư cam kết trên giấy phép, còn vốn thực hiện là số tiền đã thực sự giải ngân vào nền kinh tế; vì vậy vốn thực hiện thường được xem là thước đo sát thực tế hơn.

Bất động sản thu hút 5,32 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 20,3% và đứng thứ hai trong các lĩnh vực. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, nhận xét vốn ngoại vào Việt Nam không chỉ đến qua các dự án FDI mới mà còn qua góp vốn, mua cổ phần và hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Theo bà, những hình thức này mở rộng cách nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường, bên cạnh việc trực tiếp phát triển dự án.

Pháp lý và quy hoạch quyết định thương vụ ra sao?

Kết hợp nguồn lực chỉ phát huy hiệu quả khi dự án đáp ứng những điều kiện đầu tư cơ bản. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ quy định và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất là những yếu tố đầu tiên nhà đầu tư thường xem xét.

Trong thực tế, khâu thẩm định của nhà đầu tư quốc tế thường rà soát rất kỹ: dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư chưa, quy hoạch 1/500, tức bản quy hoạch chi tiết thể hiện vị trí từng công trình và hạ tầng, đã được duyệt chưa, tiền sử dụng đất đã xác định hay còn treo. Một dự án vướng bất kỳ khâu nào trong số này thường khó gọi được vốn ngoại.

Khi các điều kiện được đáp ứng, liên doanh giúp các bên phân bổ vốn, chi phí và rủi ro theo tỷ lệ sở hữu, vai trò và chiến lược của từng đối tác. Dù vậy, theo VnExpress, mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, không có mô hình chung phù hợp với mọi dự án. Các chuyên gia nhận định trong bối cảnh thị trường đòi hỏi vốn lớn, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai ngày càng cao, tìm được đối tác phù hợp đã trở thành một phần quan trọng trong chiến lược của doanh nghiệp.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân

Với người mua nhà để ở, dự án có đối tác nước ngoài tham gia thường đã qua một vòng thẩm định pháp lý khá chặt, vì nhà đầu tư quốc tế ưu tiên sự rõ ràng về pháp lý ngay từ đầu. Điều đó có thể là một điểm cộng khi so sánh các dự án, nhưng không thay thế việc người mua tự kiểm tra giấy phép xây dựng, tình trạng bảo lãnh ngân hàng và tiến độ cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Mục tiêu hơn 22.000 căn nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội đến năm 2035 của Nam Long ADC là tín hiệu đáng chú ý cho người thu nhập trung bình. Nếu nguồn cung phân khúc này tăng như kế hoạch, áp lực lên giá nhà đất ở phân khúc bình dân có thể dịu bớt, dù điều này còn phụ thuộc vào tiến độ thực tế và chính sách của từng địa phương.

Với nhà đầu tư cá nhân, những nơi xuất hiện liên doanh lớn như Hải Phòng với dự án ANmaison hay Đồng Nai với khu đô thị 113 ha thường thu hút sự chú ý của thị trường. Tuy vậy, thông tin về một liên doanh không đồng nghĩa giá đất xung quanh sẽ tăng ngay; người mua đất nền gần các dự án này nên kiểm tra quy hoạch, tình trạng sổ đỏ và tránh xuống tiền theo tin đồn. Thỏa thuận giữa Frasers Property và GELEX Infrastructure hiện vẫn là thỏa thuận có điều kiện.

Với chủ đất, doanh nghiệp nhỏ đang giữ quỹ đất, mô hình hợp tác cho thấy một lựa chọn khác ngoài bán đứt: góp đất, giữ một phần quyền lợi và hưởng giá trị gia tăng khi dự án hoàn thành. Theo thông lệ, cách làm này đòi hỏi pháp lý khu đất phải sạch và hợp đồng hợp tác được soạn kỹ.

Câu hỏi thường gặp

Vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm là bao nhiêu?

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), bất động sản thu hút 5,32 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 20,3% và đứng thứ hai trong các lĩnh vực. Hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài nói chung đạt gần 6,97 tỷ USD, tăng 44% so với cùng kỳ.

Có nên mua nhà ở dự án có đối tác nước ngoài tham gia?

Dự án có vốn ngoại thường được thẩm định pháp lý kỹ vì nhà đầu tư quốc tế coi pháp lý rõ ràng là điều kiện đầu tiên. Dù vậy, người mua vẫn cần tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh ngân hàng, tiến độ thi công và cam kết cấp sổ hồng trước khi ký hợp đồng.

Liên doanh của Frasers Property và GELEX Infrastructure làm dự án ở đâu?

Trước mắt, liên doanh hướng tới khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng và một khu đô thị tích hợp 113 ha tại Đồng Nai. Frasers Property dự kiến nắm 51%, GELEX Infrastructure 49% vốn, theo thỏa thuận có điều kiện công bố hồi tháng 2.

Xu hướng liên doanh có giúp có thêm nhà giá rẻ không?

Một số liên doanh nhắm thẳng vào phân khúc này, như Nam Long ADC với mục tiêu hơn 22.000 căn nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội đến năm 2035. Nguồn cung thực tế ra thị trường còn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và triển khai từng dự án.

Giá đất quanh các dự án liên doanh có tăng ngay không?

Không có cơ sở để khẳng định giá sẽ tăng ngay khi một liên doanh được công bố. Người mua nên đối chiếu quy hoạch, pháp lý và giá giao dịch thực tế trong khu vực thay vì chỉ dựa vào tên tuổi chủ đầu tư.