Vay mua nhà TP HCM: Vì sao người trẻ chần chừ xuống tiền

Nhiều người trẻ tại TP HCM đang hoãn kế hoạch vay mua nhà dù có nhu cầu an cư thật. Lý do là lãi suất vay mua nhà bình quân quý III ở mức 8,6-12% mỗi năm, cao hơn ngưỡng 5-9% mà phần lớn họ chấp nhận. Theo VnExpress, khảo sát của Batdongsan cho thấy 83% người từ 18 đến 35 tuổi muốn mua nhà vẫn đang đi thuê, và chỉ 18% sẵn sàng vay khi tìm được sản phẩm phù hợp. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hiếm, cùng nỗi lo lãi suất thả nổi, đang khiến quyết định xuống tiền của người mua lần đầu trở nên khó hơn bao giờ hết.

Người trẻ TP HCM tính toán vay mua nhà ra sao

Hai câu chuyện được VnExpress ghi lại cho thấy rõ cách một người làm công ăn lương cân đo bài toán mua nhà. Chị Thu Hiền, 29 tuổi, chuyên viên truyền thông của một công ty du lịch ở TP HCM, từng đặt mục tiêu sở hữu nhà trước tuổi 30. Với thu nhập hơn 30 triệu đồng mỗi tháng, chị dự tính mua một căn hộ khoảng 2-3 tỷ đồng và vay ngân hàng hơn 1,5 tỷ đồng trong 25 năm.

Khi ngồi tính khoản gốc và lãi phải trả hằng tháng, chị nhận ra phần còn lại khó đủ cho sinh hoạt, phụ giúp gia đình và để dành. Là người độc thân, chị không có nguồn thu thứ hai để chia sẻ nghĩa vụ trả nợ nếu công việc gặp trục trặc. Từ suy nghĩ "còn trẻ thì cứ mạnh dạn vay 60-70% giá trị tài sản", chị chuyển sang ưu tiên an toàn tài chính và tạm gác kế hoạch.

Anh Hải Đăng, 33 tuổi, nhân viên kinh doanh ở một công ty cơ khí tại TP HCM, cũng dừng kế hoạch ấp ủ từ năm 2024. Hai vợ chồng anh có tổng thu nhập cố định gần 60 triệu đồng mỗi tháng, từng định vay 1,8 tỷ đồng để mua căn hộ cũ giá 2,8 tỷ đồng, tức phải tự có khoảng 1 tỷ đồng. Ngân hàng chào lãi suất ưu đãi 7% năm đầu, sau đó thả nổi khoảng 9-10%.

Theo tính toán của gia đình, khoản trả hằng tháng khoảng 21 triệu đồng lúc đầu và có thể lên 25 triệu đồng khi hết ưu đãi, chiếm khoảng 40% thu nhập. Lo ngại lãi suất tăng tiếp hoặc một trong hai người mất việc, anh quyết định tiếp tục thuê nhà thay vì gánh khoản nợ kéo dài hàng chục năm.

Lãi suất vay mua nhà đang ở mức nào so với kỳ vọng

Khoảng cách giữa mong muốn và thực tế là điểm mấu chốt. Theo khảo sát của DXS-FERI trong quý III, lãi suất vay mua nhà bình quân tại các ngân hàng vào khoảng 8,6-12% mỗi năm cho kỳ ưu đãi 6-12 tháng, tăng 1,5-2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phần lớn người trẻ chỉ muốn vay khi lãi suất nằm trong khoảng 5-9%.

Lãi suất thả nổi là mức lãi được điều chỉnh định kỳ sau giai đoạn ưu đãi, thường bằng một lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng thêm biên độ cố định. Điều này có nghĩa là khoản trả hằng tháng có thể tăng lên đáng kể sau năm đầu, như trường hợp của anh Đăng tăng từ 21 lên 25 triệu đồng. Với khoản vay kéo dài 20-25 năm, người vay gần như không thể dự đoán chính xác chi phí của mình trong toàn bộ thời gian.

Khảo sát của Batdongsan cũng cho thấy giới hạn trả nợ mà người trẻ tự đặt ra: nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng mỗi tháng chỉ dành tối đa 30% thu nhập để trả nợ, còn nhóm trên 50 triệu đồng chấp nhận 40%. Trong số 83% người trẻ đang đi thuê, 64% muốn có nhà trong ngắn hạn nhưng e ngại giá bất động sản và lãi vay cao.

Bối cảnh: giá nhà đất TP HCM tăng nhanh hơn thu nhập

Nỗi e dè không chỉ đến từ lãi suất. Theo Avison Young Việt Nam, trong 5 năm qua giá nhà tại Hà Nội và TP HCM tăng khoảng 50-75%, trong khi thu nhập chỉ tăng 6-10% mỗi năm. Mặt bằng giá căn hộ ở hai đô thị này phổ biến trên 108 triệu đồng mỗi m2. Để dễ hình dung, một căn hộ 60 m2 ở mức giá đó đã vào khoảng 6,5 tỷ đồng, vượt xa tầm tay của phần lớn người mua lần đầu.

Nguồn cung cũng lệch về phía người có tiền. Theo Savills, khoảng 80% căn hộ mở bán mới tại TP HCM trong quý III thuộc phân khúc trung và cao cấp, giá bình quân trên 100 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ dưới 3 tỷ đồng, nhóm sản phẩm người mua nhà lần đầu quan tâm nhất, ngày càng hiếm.

Một số khu vực thuộc Bình Dương cũ có mức giá đa dạng hơn, nhưng người mua phải tính thêm chi phí đi lại, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận tiện ích. Khi giá cao khiến vốn tự có không theo kịp, người mua buộc phải vay tỷ lệ lớn hơn, và lãi suất cao lại làm khoản vay lớn trở nên đáng sợ hơn. Đó là vòng luẩn quẩn mà nhiều người trẻ đang gặp phải trên thị trường bất động sản.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Vay bao nhiêu là an toàn khi mua chung cư

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng người trẻ không nhất thiết phải chờ tích lũy đủ tiền, vì vay ngân hàng có thể rút ngắn thời gian sở hữu nhà. Tuy vậy, mức vay nên dựa trên thu nhập, chi phí sinh hoạt, vốn tự có và khả năng trả nợ dài hạn, chứ không chỉ căn cứ vào hạn mức ngân hàng phê duyệt.

Ông đưa ra một ví dụ: gia đình có một con nhỏ, thu nhập ổn định khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, có thể dành khoảng 20 triệu đồng trả nợ, tương ứng khoản vay khoảng 1,5 tỷ đồng ở lãi suất bình quân 12% một năm. Tùy vốn tự có, gia đình này có thể cân nhắc mua chung cư giá 2,5-3 tỷ đồng, nhưng vẫn cần giữ chi tiêu thiết yếu và một khoản dự phòng khi lãi suất hoặc thu nhập thay đổi.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng có thể mạnh dạn vay khi đã có vốn tự có đủ lớn, thu nhập ổn định và tiền trả nợ không chiếm tỷ trọng quá cao. Ngược lại, nếu khoản vay ngốn gần hết thu nhập hoặc phải trông vào tiền thưởng, thu nhập bất định, việc hoãn mua để tích lũy thêm sẽ an toàn hơn. Theo ông, dùng đòn bẩy vừa phải giúp người mua còn dư địa xoay xở khi lãi suất tăng.

Đòn bẩy tài chính ở đây hiểu đơn giản là dùng tiền vay để mua tài sản lớn hơn số tiền mình đang có. Theo thông lệ, ngân hàng sẽ thẩm định giá trị căn nhà và thu nhập của người vay trước khi quyết định hạn mức, nhưng hạn mức được duyệt không đồng nghĩa với mức vay phù hợp cho từng gia đình.

Tác động với người mua, người bán và người thuê nhà

Với người mua lần đầu, bài học rõ nhất là tính khoản trả nợ ở kịch bản xấu, tức sau khi hết ưu đãi, chứ không chỉ ở mức lãi năm đầu. Nếu thu nhập dưới 30 triệu đồng, mức trả nợ khoảng 30% thu nhập mà khảo sát ghi nhận có thể là điểm tham chiếu hợp lý. Người mua cũng nên đọc kỹ cách tính lãi thả nổi trong hợp đồng tín dụng và phí trả nợ trước hạn, vì đây là những khoản thường bị bỏ qua khi xem bảng tính sơ bộ.

Với chủ nhà muốn bán căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng, nhu cầu vẫn còn vì phân khúc này đang thiếu. Tuy nhiên, khi chỉ 18% người trẻ sẵn sàng vay, người bán có thể phải chờ lâu hơn hoặc linh hoạt về giá và tiến độ thanh toán. Những căn có pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, thường dễ được ngân hàng nhận thế chấp hơn, qua đó dễ tìm người mua dùng vốn vay.

Với người thuê nhà, việc tiếp tục thuê như anh Đăng là một lựa chọn có tính toán, giúp giữ tiền mặt và tránh rủi ro lãi suất. Khoảng thời gian thuê có thể được dùng để tăng vốn tự có, giảm tỷ lệ vay về sau. Nhà đầu tư thì nên lưu ý rằng khi nhóm người mua để ở chủ lực còn dè dặt, thanh khoản của căn hộ trung và cao cấp có thể chậm hơn kỳ vọng.

Tham khảo căn hộ đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo khảo sát của DXS-FERI trong quý III, lãi suất vay mua nhà bình quân tại các ngân hàng khoảng 8,6-12% mỗi năm cho kỳ ưu đãi 6-12 tháng. Mức này tăng 1,5-2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thường chuyển sang thả nổi và có thể cao hơn.

Thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng nên vay bao nhiêu để mua nhà TP HCM?

Theo ước tính của ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group), gia đình có một con nhỏ với thu nhập ổn định khoảng 50 triệu đồng có thể dành khoảng 20 triệu đồng trả nợ, tương ứng khoản vay khoảng 1,5 tỷ đồng ở lãi suất 12% một năm. Tùy vốn tự có, có thể cân nhắc căn hộ 2,5-3 tỷ đồng. Gia đình vẫn cần giữ quỹ dự phòng cho trường hợp lãi suất hoặc thu nhập thay đổi.

Tiền trả nợ nên chiếm tối đa bao nhiêu phần trăm thu nhập?

Khảo sát của Batdongsan cho thấy nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng mỗi tháng chỉ chấp nhận tối đa 30%, còn nhóm trên 50 triệu đồng là 40%. Các chuyên gia khuyên sau khi trả ngân hàng, gia đình vẫn phải đủ tiền sinh hoạt, tích lũy và dự phòng. Nếu phải dùng gần hết thu nhập để trả nợ, nên hoãn mua để tích lũy thêm.

Có còn căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP HCM không?

Theo Savills, khoảng 80% căn hộ mở bán mới tại TP HCM trong quý III thuộc phân khúc trung và cao cấp, giá bình quân trên 100 triệu đồng mỗi m2, nên căn dưới 3 tỷ đồng ngày càng khan hiếm. Người mua có thể tìm ở thị trường căn hộ cũ hoặc một số khu vực thuộc Bình Dương cũ có giá đa dạng hơn. Khi đó cần tính thêm chi phí và thời gian đi lại.

Nên tiếp tục thuê hay vay mua nhà lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Nếu đã có vốn tự có đủ lớn, thu nhập ổn định và khoản trả nợ không quá cao, việc vay ở mức vừa phải có thể giúp sở hữu nhà sớm hơn. Ngược lại, nếu thu nhập phụ thuộc tiền thưởng hoặc khoản vay quá lớn so với khả năng, tiếp tục thuê để tích lũy thêm thường là lựa chọn an toàn hơn.