Ninh Bình xây chung cư cho thuê 502,2 tỷ thay khu nhà 50 tuổi

Ngày 22/10, UBND tỉnh Ninh Bình đã phê duyệt dự án xây dựng chung cư cho thuê trên đường Trần Đăng Ninh, phường Nam Định, với tổng mức đầu tư 502,2 tỷ đồng. Công trình mới sẽ thay thế hai tòa chung cư cũ 5 tầng số 2 và số 4, được xây từ năm 1978 và nay xuống cấp đến mức nhiều hộ phải sơ tán mỗi khi có bão, theo CafeF dẫn báo Tiền Phong.

Với người đang tìm thuê chung cư hay cân nhắc mua căn hộ trong các khu tập thể cũ, câu chuyện ở Ninh Bình là một ví dụ cụ thể về vòng đời của loại nhà ở này: từ nơi ở mơ ước của công nhân thời bao cấp đến những căn hộ bị bỏ trống, rồi cuối cùng là phá dỡ để xây mới. Bài viết dưới đây tổng hợp những gì đã biết về dự án và những câu hỏi mà cư dân, người mua bán nhà cần đặt ra.

Dự án chung cư cho thuê ở Ninh Bình có quy mô ra sao?

Theo phương án đã được phê duyệt, dự án triển khai trên khu đất khoảng 10.260 m². Để giải phóng mặt bằng, hai tòa chung cư 5 tầng hiện hữu cùng chợ Xanh sẽ bị phá dỡ.

Công trình mới gồm một tầng hầm, 15 tầng nổi và tum kỹ thuật, cao khoảng 56 m. Tum kỹ thuật là phần mái nhô lên trên tầng cao nhất, thường dùng để đặt buồng thang máy, bể nước hay thiết bị kỹ thuật, không phải là không gian ở. Diện tích xây dựng khoảng 2.057 m², tức phần chân đế chiếm chừng 20% khu đất, phần còn lại có thể dành cho sân, lối đi và các không gian mở.

Bên trong tòa nhà sẽ bố trí các khu căn hộ, khu thương mại dịch vụ, nhà trẻ, không gian sinh hoạt cộng đồng, văn phòng và các hạng mục kỹ thuật khác. Dự án được lên kế hoạch thực hiện trong giai đoạn 2026-2028.

Nếu chia đều tổng mức đầu tư 502,2 tỷ đồng cho ba năm của giai đoạn này, mỗi năm bình quân cần giải ngân hơn 167 tỷ đồng. Đây là phép tính tham khảo để hình dung quy mô, còn tiến độ giải ngân thực tế thường phụ thuộc vào từng hạng mục, từ phá dỡ, giải phóng mặt bằng đến thi công phần thô và hoàn thiện.

Hai tòa chung cư cũ đường Trần Đăng Ninh đã xuống cấp đến mức nào?

Khu chung cư 5 tầng số 2 và số 4 đường Trần Đăng Ninh từng là chỗ ở của công nhân Nhà máy Liên Hợp Dệt Nam Định, sau này là Công ty Dệt Nam Định. Sau gần 5 thập kỷ, hai tòa nhà mang đầy dấu vết thời gian.

Mặt ngoài loang lổ, tường bong tróc, nhiều chỗ nứt vỡ. Bên trong, hành lang, cầu thang và các căn hộ đều có dấu hiệu hư hỏng; trần nhà nứt toác, vữa liên tục rơi xuống sàn. Khu bếp của nhiều căn ẩm thấp, thiếu ánh sáng.

Một số hộ đã cơi nới, làm "chuồng cọp" để có thêm chỗ sinh hoạt. "Chuồng cọp" là cách gọi quen thuộc của những khung sắt gắn ra ngoài ban công hoặc cửa sổ để mở rộng diện tích, vốn rất phổ biến ở các khu tập thể cũ. Theo nguồn tin, kiểu cơi nới này làm thay đổi kiến trúc ban đầu và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, bởi kết cấu cũ không được thiết kế để chịu thêm tải trọng.

Hậu quả rõ nhất là nhiều năm nay, mỗi lần bão đổ bộ, cư dân hai tòa nhà phải di dời đến nơi khác. Không ít người vì lo sợ đã dọn đi hẳn, để lại những căn hộ bỏ trống, khiến khu nhà trông như bị bỏ hoang.

Người dân còn bám trụ nói gì?

Bà Trần Thị Thu Hà, sinh năm 1981, cư dân tòa số 4, cho biết gia đình bà đã sống ở đây gần 40 năm. Theo bà, khoảng hơn 10 năm trở lại đây, công trình xuống cấp ngày một nặng; có hôm đang nấu cơm thì mảng vữa rơi xuống sàn, và cả nhà luôn nơm nớp lo sợ, nhất là khi mưa bão.

Ông Huỳnh Tuấn Đạt, sinh năm 1985, sống ở tầng 2 cùng tòa, kể căn hộ của ông cũng hư hỏng nặng. Vì kinh tế khó khăn, ông không đủ khả năng chuyển đi nơi khác, đành tiếp tục ở lại dù lo lắng về độ an toàn.

Hai câu chuyện cho thấy một thực tế phổ biến ở chung cư cũ: những người còn ở lại thường là các hộ không có lựa chọn khác. Với họ, việc thuê hay mua nhà ở nơi khác vượt quá khả năng tài chính, nên một phương án tái định cư hoặc chỗ ở thay thế hợp lý là điều quyết định.

Bối cảnh: vì sao chung cư cũ khó cải tạo?

Các khu tập thể xây dựng cuối thập niên 1970, 1980 thường được thiết kế với tiêu chuẩn của thời kỳ đó: diện tích căn hộ nhỏ, kết cấu đơn giản, hệ thống điện nước không tính đến nhu cầu ngày nay. Sau vài chục năm, khi bê tông và cốt thép bị lão hóa, việc sửa chữa nhỏ lẻ thường không giải quyết được gốc rễ vấn đề.

Theo thông lệ, trước khi phá dỡ một chung cư cũ, cơ quan chức năng thường tổ chức kiểm định chất lượng để đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu. Khi công trình được xác định không còn an toàn, việc cải tạo, xây mới trở thành bắt buộc chứ không còn là lựa chọn.

Khó khăn lớn nhất của các dự án loại này thường nằm ở khâu giải phóng mặt bằng và thống nhất phương án với cư dân: ai được bố trí chỗ ở mới, trong thời gian thi công sẽ ở đâu, quyền lợi của người đang sở hữu hoặc đang thuê căn hộ cũ được tính thế nào. Nguồn tin hiện chưa nêu chi tiết những nội dung này đối với dự án ở đường Trần Đăng Ninh.

Việc chọn mô hình chung cư cho thuê cũng đáng chú ý. Theo mục tiêu được nêu, dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ đang sống trong khu chung cư cũ xuống cấp, bảo đảm an sinh xã hội, khai thác hiệu quả quỹ đất công, chỉnh trang đô thị và phục vụ yêu cầu phát triển đô thị của tỉnh Ninh Bình. Khu đất có chợ Xanh đi kèm cũng cho thấy đây là vị trí trung tâm, có giá trị sử dụng cao.

Tác động với người mua và người thuê nhà

Với cư dân hai tòa nhà, dự án mở ra triển vọng được ở trong một công trình an toàn, có tầng hầm, nhà trẻ, khu thương mại và không gian cộng đồng. Tuy nhiên, vì đây là chung cư cho thuê, người dân có thể sẽ chuyển từ vị thế chủ sở hữu hoặc người ở lâu năm sang vị thế người thuê. Những điểm cần theo dõi là giá thuê, thời hạn hợp đồng và tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê khi chính quyền công bố chi tiết.

Với người đang tính mua chung cư cũ ở Ninh Bình hay bất cứ đâu, bài học là cần thận trọng. Giá một căn hộ tập thể cũ thường thấp hơn căn hộ mới cùng khu vực, nhưng người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý, xem căn hộ có sổ hồng hay chưa, công trình đã có kết quả kiểm định chưa và có nằm trong diện quy hoạch cải tạo hay không. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, căn cứ quan trọng nhất khi mua bán nhà.

Phần cơi nới như "chuồng cọp" thường không được tính vào diện tích hợp pháp. Khi phá dỡ để xây mới, quyền lợi của chủ căn hộ thường được xác định theo diện tích ghi trên giấy tờ, nên người mua không nên trả tiền cho phần diện tích cơi nới.

Với nhà đầu tư, một dự án công quy mô hơn 500 tỷ đồng ở trung tâm có thể góp phần chỉnh trang khu vực xung quanh. Dù vậy, đây là chung cư cho thuê do nhà nước phê duyệt, không phải dự án căn hộ thương mại để mua đi bán lại, nên kỳ vọng lướt sóng là không phù hợp.

Câu hỏi thường gặp

Dự án chung cư mới trên đường Trần Đăng Ninh bao giờ xây xong?

Theo kế hoạch được phê duyệt ngày 22/10, dự án thực hiện trong giai đoạn 2026-2028. Tiến độ thực tế còn phụ thuộc vào việc phá dỡ hai tòa nhà cũ và chợ Xanh để giải phóng mặt bằng.

Căn hộ trong chung cư mới có được mua bán không?

Dự án được phê duyệt với tên gọi chung cư cho thuê, nên mục đích chính là cho thuê chứ không phải bán. Nguồn tin chưa nêu đối tượng, giá thuê hay điều kiện thuê; người quan tâm nên chờ thông báo chính thức từ UBND tỉnh Ninh Bình.

Cư dân đang ở hai tòa chung cư cũ sẽ được bố trí ra sao?

Dự án được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ đang sống trong khu chung cư cũ xuống cấp. Phương án cụ thể về chỗ ở tạm thời và quyền lợi của từng hộ chưa được nguồn tin công bố.

Có nên mua chung cư cũ giá rẻ để chờ xây mới?

Đây là lựa chọn nhiều rủi ro. Người mua cần kiểm tra sổ hồng, kết quả kiểm định và quy hoạch, đồng thời hiểu rằng quyền lợi khi cải tạo thường dựa trên diện tích hợp pháp, không tính phần cơi nới, và dự án xây mới có thể theo mô hình cho thuê như trường hợp ở Ninh Bình.

Chung cư mới cao bao nhiêu tầng?

Tòa nhà gồm một tầng hầm, 15 tầng nổi và tum kỹ thuật, cao khoảng 56 m. Diện tích xây dựng khoảng 2.057 m² trên khu đất khoảng 10.260 m².