Cho thuê căn hộ Ninh Bình: dòng tiền từ Sun Urban City ra sao

Sau khoảng một năm bàn giao, căn hộ Art Residence tại khu đô thị Sun Urban City (phường Đồng Văn, Ninh Bình) đã có khách thuê dài hạn ở mức khoảng 5,5-6 triệu đồng mỗi tháng cho căn studio, theo VnExpress. Chủ đầu tư Sun Property cho biết tỷ lệ lấp đầy của phân khu này đã vượt 90%, trong khi một số chủ nhà đang chuyển hướng sang cho thuê theo đêm với giá 650.000-790.000 đồng. Với người đang tính mua chung cư để cho thuê tại Ninh Bình, đây là những con số đáng đặt lên bàn cân trước khi xuống tiền.

Giá cho thuê căn hộ tại Sun Urban City hiện ra sao

Trường hợp được VnExpress ghi nhận là chị Phạm Thị Hiên, người nhận bàn giao 4 căn hộ Art Residence từ đầu năm. Hai căn studio, tức loại căn hộ không vách ngăn giữa phòng ngủ và phòng khách, đã có khách thuê dài hạn với giá khoảng 5,5-6 triệu đồng mỗi tháng. Hai căn còn lại đang được chị hoàn thiện nội thất để đưa vào khai thác lưu trú ngắn ngày.

Theo đánh giá của chị Hiên, những căn tầng cao nhìn ra trục đại lộ lễ hội, nơi có thể ngắm pháo hoa và nhạc nước, có thể đạt mức 7-10 triệu đồng mỗi tháng. Đây là kỳ vọng của một nhà đầu tư cá nhân, chưa phải mức giá chung của dự án.

Dữ liệu tin đăng trên Batdongsan đầu tháng 10 cho thấy một bức tranh rộng hơn. Căn một phòng ngủ được chào thuê khoảng 4,3-5,94 triệu đồng mỗi tháng, còn căn hai phòng ngủ dao động 5-8,37 triệu đồng. Cần lưu ý giá chào thuê là giá chủ nhà đăng, giá chốt thực tế thường thấp hơn đôi chút sau thương lượng.

Ở mảng thuê ngắn ngày, chị Hiên cho biết giá trung bình khoảng 650.000-790.000 đồng mỗi đêm tùy diện tích và tầm nhìn, căn có view đẹp lên tới khoảng một triệu đồng. Khách chủ yếu là các nhóm gia đình, bạn bè từ Hà Nội và các tỉnh lân cận về vui chơi cuối tuần.

Thuê dài hạn hay lưu trú ngắn ngày: chủ căn hộ nên chọn gì

Hai mô hình phục vụ hai nhóm khách khác nhau. Thuê dài hạn mang lại dòng tiền đều đặn theo tháng, ít công vận hành. Lưu trú ngắn ngày cho phép điều chỉnh giá theo mùa, theo ngày trong tuần và theo đặc điểm từng căn, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào công suất thuê, tức tỷ lệ số đêm có khách trên tổng số đêm.

Một phép tính giả định giúp hình dung: nếu một căn cho thuê theo đêm với giá 700.000 đồng và chỉ kín khách vào khoảng 8 cuối tuần mỗi tháng (16 đêm), doanh thu gộp vào khoảng 11,2 triệu đồng, cao hơn đáng kể so với 5,5-6 triệu đồng của hợp đồng dài hạn. Tuy nhiên, con số này chưa trừ phí dọn dẹp, điện nước, đồ dùng, phí nền tảng đặt phòng và khấu hao nội thất. Thông thường, sau khi trừ chi phí, khoảng chênh lệch giữa hai mô hình thu hẹp đáng kể, và vào mùa thấp điểm, căn hộ có thể trống nhiều ngày liền.

Chính bài viết của VnExpress cũng lưu ý hiệu quả mỗi phương án còn phụ thuộc vào thời gian trống phòng, chi phí hoàn thiện nội thất và vận hành. Cách làm của chị Hiên, chia danh mục thành hai nửa dài hạn và ngắn hạn, là một hướng phân tán rủi ro mà nhà đầu tư nhỏ có thể tham khảo.

Ngoài ra, theo thông tin từ chủ đầu tư, căn hộ Art Residence có trần cao gần 5 m. Với căn diện tích nhỏ, trần cao thường cho phép làm thêm gác hoặc bố trí nội thất theo chiều đứng, một điểm cộng khi trang trí căn hộ cho khách lưu trú ngắn ngày.

Bối cảnh: điều gì tạo nguồn cầu thuê nhà ở Ninh Bình

Nguồn khách thuê dài hạn chủ yếu đến từ chuyên gia và người lao động làm việc tại địa phương. Chị Hiên cho biết căn hộ ở Sun Urban City có nhiều khách là chuyên gia Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản. Theo chị, tại Đồng Văn chưa có nhiều khu nhà ở đáp ứng đủ nhu cầu của nhóm này như căn có bếp, khu nghỉ riêng, phòng vệ sinh rộng và không gian thoáng.

Một nhóm khách khác xuất hiện khi bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở Ninh Bình đi vào hoạt động, kéo theo lượng lớn bác sĩ chuyển về làm việc. Cầu vượt sông Châu Giang đang được triển khai sẽ tăng kết nối giữa khu đô thị và hai bệnh viện này.

Về kinh tế địa phương, trong 9 tháng đầu năm, Ninh Bình cấp mới 38 dự án FDI, tức dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, với tổng vốn đăng ký 493,7 triệu USD. Dòng vốn này có thể mở rộng sản xuất, tạo việc làm và qua đó duy trì nhu cầu thuê nhà của chuyên gia, kỹ sư.

Với khách du lịch, khu đô thị đã đưa vào vận hành công viên Lễ hội, Sun World Ha Nam và công viên Thể thao. Công viên Văn hóa rộng hơn 36 ha tổ chức chuỗi hoạt động trải nghiệm từ tháng 9. Bên cạnh đó, Ninh Bình vốn có lợi thế danh thắng, di sản văn hóa và cảnh quan thiên nhiên. Các tổ hợp giáo dục tại khu đô thị Đại học Nam Cao đang hình thành, còn quy hoạch cảng hàng không quốc tế Ninh Bình được xem là yếu tố dài hạn. Quy hoạch ở đây là định hướng của Nhà nước về sử dụng đất và hạ tầng, thời điểm triển khai thực tế có thể còn xa.

Theo Sun Property, thành viên Tập đoàn Sun Group, phân khu thấp tầng Kim Ngân - Kim Tiền cũng đang được bàn giao cho chủ sở hữu, trong khi hệ thống công viên, thương mại và giải trí tiếp tục được bổ sung.

Có nên mua chung cư Park Residence tầm 2-3 tỷ đồng

Song song với các tòa đã vận hành, tổ hợp Park Residence trong Sun Urban City đang tăng tốc hoàn thiện, dự kiến bàn giao từ quý I/2027. Theo một số đơn vị kinh doanh, trong khoảng tài chính 2-3 tỷ đồng, đây là nhóm sản phẩm được khách hàng quan tâm.

Park Residence nằm ở khu trung tâm tiện ích, gần bốn công viên gồm công viên Thể thao, Sun World Ha Nam, công viên Sinh thái và công viên Văn hóa. Một phần quỹ căn đủ điều kiện bán cho người nước ngoài. Theo quy định chung của pháp luật nhà ở, người nước ngoài chỉ được sở hữu một tỷ lệ giới hạn số căn trong mỗi tòa chung cư, nên quỹ căn này thường có số lượng hạn chế.

Điều cần nhớ là VnExpress cũng nhận định khả năng khai thác cho thuê của phân khu này cần được đánh giá thêm sau khi bàn giao và vận hành. Nói cách khác, mức thuê của Art Residence hiện nay chưa chắc lặp lại ở Park Residence khi nguồn cung tăng.

Để tham khảo, giả sử mua một căn 2 tỷ đồng và cho thuê dài hạn 6 triệu đồng mỗi tháng, thu nhập gộp mỗi năm là 72 triệu đồng, tương đương khoảng 3,6% giá trị căn hộ, chưa trừ phí quản lý, thuế cho thuê và thời gian trống. Nếu dùng vốn vay, người mua cần so tỷ lệ này với lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi, vì lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường, có thể cao hơn nhiều so với mức ban đầu.

Tác động với người mua, người bán và người thuê

Với nhà đầu tư, câu chuyện của Sun Urban City phản ánh một thay đổi được chính chị Hiên nêu: cơ hội không còn nằm ở việc "ôm đất chờ hạ tầng", mà ở tài sản có giá trị sử dụng và khả năng khai thác. Người mua căn hộ để cho thuê nên ưu tiên tính dòng tiền thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Chị Hiên tin rằng trong hai năm tới khu đô thị sẽ đông đúc, nhưng đó là dự báo cá nhân.

Với người đang sở hữu căn hộ, tỷ lệ lấp đầy trên 90% theo số liệu chủ đầu tư là tín hiệu tích cực khi muốn bán lại hoặc cho thuê. Dù vậy, khi các tòa Park Residence và các phân khu khác bàn giao, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ tăng, và giá thuê có thể chịu áp lực.

Với người thuê, mặt bằng 4,3-8,37 triệu đồng mỗi tháng cho căn một đến hai phòng ngủ là cơ sở để thương lượng. Nguồn cung mới trong vài năm tới có thể giúp người thuê có thêm lựa chọn.

Trước khi mua, người mua nên kiểm tra pháp lý căn hộ, tiến độ cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như các khoản phí quản lý, phí dịch vụ hằng tháng để tính đúng lợi nhuận ròng.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê căn hộ tại Sun Urban City Ninh Bình hiện bao nhiêu?

Theo dữ liệu tin đăng trên Batdongsan đầu tháng 10, căn một phòng ngủ được chào khoảng 4,3-5,94 triệu đồng mỗi tháng, căn hai phòng ngủ 5-8,37 triệu đồng. Một chủ nhà cho biết căn studio đang cho thuê dài hạn khoảng 5,5-6 triệu đồng mỗi tháng.

Cho thuê theo đêm ở Sun Urban City được giá thế nào?

Theo chị Phạm Thị Hiên, giá trung bình khoảng 650.000-790.000 đồng mỗi đêm, căn có tầm nhìn đẹp khoảng một triệu đồng. Khách chủ yếu là gia đình, bạn bè từ Hà Nội và các tỉnh lân cận về chơi cuối tuần, nên công suất thường tập trung vào cuối tuần và dịp lễ.

Ai là khách thuê chính của căn hộ ở Đồng Văn?

Nhóm khách dài hạn gồm chuyên gia Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản và bác sĩ làm việc tại bệnh viện Bạch Mai, Việt Đức cơ sở Ninh Bình. Ngoài ra còn có khách công tác ngắn ngày và khách du lịch cuối tuần.

Park Residence bao giờ bàn giao và người nước ngoài có mua được không?

Các tòa Park Residence dự kiến bàn giao từ quý I/2027. Theo VnExpress, dự án có quỹ căn đủ điều kiện bán cho người nước ngoài, nhưng số lượng thường bị giới hạn theo quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài.

Mua căn hộ để cho thuê ở đây cần lưu ý rủi ro gì?

Hiệu quả phụ thuộc vào công suất thuê, thời gian trống phòng, chi phí nội thất và vận hành. Khi nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng, mức thuê và tỷ lệ lấp đầy có thể thay đổi, nên người mua cần tính dòng tiền thận trọng và kiểm tra kỹ pháp lý trước khi xuống tiền.