Nhà đất TP HCM: 147 khu đất dự kiến thí điểm nhà ở thương mại

Ngày 29/10/2026, tại Kỳ họp thứ 6 (kỳ họp chuyên đề), HĐND TPHCM đã xem xét danh mục 147 khu đất, tổng diện tích hơn 854 ha, do UBND TPHCM trình để làm dự án nhà ở thương mại thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Cùng phiên họp, thành phố đưa ra danh mục 40 công trình, dự án phải thu hồi đất đợt 3 năm 2026, diện tích dự kiến hơn 345 ha, theo CafeF dẫn Tiền phong.

Với người đang tính chuyện mua bán nhà đất ở TP HCM, đây là một tín hiệu về nguồn cung nhà ở trong những năm tới. Tuy vậy, khoảng cách từ một danh mục khu đất đến những căn nhà có sổ hồng thường còn dài, và chính UBND TPHCM cũng nhấn mạnh điều này. Bài viết dưới đây tách bạch những gì đã có, những gì chưa có và điều người mua, người bán nên lưu ý.

147 khu đất ở TP HCM được chọn ra như thế nào

Nhà ở thương mại là loại nhà do doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo giá thị trường, khác với nhà ở xã hội có giá bán do Nhà nước kiểm soát. Danh mục 147 khu đất lần này trải trên địa bàn TP HCM sau khi sáp nhập: 94 khu thuộc TPHCM trước đây, 19 khu thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ và 34 khu thuộc Bình Dương cũ.

Con số 147 là kết quả của một quá trình sàng lọc khá chặt. Thành phố đã nhận 450 hồ sơ qua 3 đợt. Trong đó, 107 hồ sơ không đủ điều kiện, 24 hồ sơ của doanh nghiệp cổ phần hóa (doanh nghiệp nhà nước chuyển thành công ty cổ phần) vẫn đang được rà soát tiếp, 68 hồ sơ đã rút hoặc bị trả lại, 103 hồ sơ chuyển sang các đợt sau và một hồ sơ đã được thông qua trước đó. Nói cách khác, chưa tới một phần ba số hồ sơ lọt vào danh mục đợt này, và vẫn còn hơn một trăm hồ sơ chờ xét ở các đợt kế tiếp.

Về cơ cấu đất, tổng diện tích đất ở hiện có cộng với phần đất dự kiến chuyển sang đất ở khoảng 457 ha. Riêng đất lúa dự kiến chuyển sang đất ở khoảng 341,51 ha. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục để đổi loại đất ghi trên giấy tờ, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở, và thường phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Nghị quyết 171 khác gì so với Luật Đất đai 2024

Để hiểu vì sao danh mục này quan trọng, cần nhìn vào cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đây là cách doanh nghiệp tự thương lượng, mua lại quyền sử dụng đất từ người dân để làm dự án, thay vì chờ Nhà nước thu hồi rồi giao đất.

Theo Luật Đất đai 2024, dự án nhà ở thương mại làm theo cơ chế thỏa thuận chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp đang nắm quỹ đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất, kinh doanh không thể đưa vào làm nhà ở.

Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/4/2025, thí điểm trong 5 năm, đã mở rộng cơ chế này cho một số trường hợp. Doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hoặc dùng chính phần đất đang có quyền sử dụng để làm nhà ở thương mại. Điều kiện đi kèm là khu đất phải phù hợp quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở, đồng thời phải nằm trong danh mục do HĐND cấp tỉnh thông qua. Ngoài ra, tổng diện tích đất ở của các dự án thí điểm không được vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch.

Mức trần 30% này có thể hiểu như một van an toàn: chương trình thí điểm chỉ chiếm một phần trong tổng quỹ đất ở mới, phần còn lại vẫn đi theo các cơ chế thông thường như đấu giá, đấu thầu hay thu hồi đất.

Danh mục được thông qua đã đủ để làm dự án chưa

Câu trả lời là chưa. UBND TPHCM cho biết việc thông qua danh mục 147 khu đất chỉ tạo cơ sở cho các thủ tục tiếp theo của chương trình thí điểm. Nó không đồng nghĩa với chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Chấp thuận chủ trương đầu tư là văn bản của cơ quan nhà nước đồng ý về mục tiêu, quy mô, địa điểm và nhà đầu tư của một dự án; theo thông lệ, đây chỉ là một trong nhiều bước. Sau đó dự án thường còn phải có quy hoạch chi tiết 1/500 (bản vẽ bố trí cụ thể từng lô, từng công trình), giao đất, tính và nộp tiền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng rồi mới đủ điều kiện mở bán. Với dự án có đất lúa phải chuyển mục đích, khâu thủ tục có thể còn kéo dài hơn.

Vì vậy, người mua nên cảnh giác nếu thấy ai đó rao bán nền, nhận đặt cọc căn hộ ở một khu đất chỉ vì nó có tên trong danh mục 147 khu. Ở thời điểm này, tên trong danh mục chưa phải là pháp lý dự án.

40 dự án thu hồi đất đợt 3 năm 2026 gồm những gì

Song song với danh mục nhà ở thương mại, HĐND TPHCM xem xét 40 công trình, dự án phải thu hồi đất. Thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại quyền sử dụng đất để làm dự án, kèm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất.

Trong 40 dự án, có 28 dự án dùng vốn ngân sách. 12 dự án còn lại ngoài ngân sách có tổng diện tích hơn 276 ha, gồm 1 dự án giao thông hơn 14 ha, 1 dự án cấp nước, thoát nước 0,71 ha, 1 cụm công nghiệp 50 ha và 9 dự án khai thác khoáng sản hơn 211 ha.

Trong 9 dự án khai thác khoáng sản, 7 dự án thuộc trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai với tổng diện tích hơn 203 ha. Hai dự án còn lại áp dụng cơ chế thu hồi phần đất còn lại sau khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người có đất. Cơ chế này nhằm gỡ tình trạng dự án bị treo vì một số ít hộ chưa đồng ý, vốn là vướng mắc quen thuộc khi doanh nghiệp tự thương lượng đền bù.

Bối cảnh: vì sao TP HCM cần thêm quỹ đất làm nhà ở

Thị trường bất động sản TP HCM nhiều năm qua chịu cảnh nguồn cung nhà ở mới hạn chế, phần lớn vì vướng thủ tục đất đai. Một trong các nút thắt được nhắc nhiều là quy định chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở, trong khi nhiều doanh nghiệp đã gom quỹ đất nông nghiệp hoặc đang có đất sản xuất cũ muốn chuyển sang làm nhà ở. Nghị quyết 171 ra đời để thử nghiệm cách tháo gỡ nút thắt này trong thời hạn 5 năm.

Việc TP HCM sau sáp nhập bao gồm cả địa bàn Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ cũng giải thích vì sao danh mục trải rộng trên ba khu vực. Cùng ngày, theo các tin liên quan trên CafeF, thành phố cũng bàn tới định hướng phát triển siêu đô thị đa cực, đa trung tâm, cho thấy câu chuyện quỹ đất nhà ở đang được đặt trong một bức tranh quy hoạch lớn hơn.

Tác động với người mua nhà và người bán đất ở TP HCM

Với người mua nhà để ở, danh mục này chủ yếu mang ý nghĩa trung và dài hạn. Nếu các khu đất lần lượt đi hết thủ tục, nguồn cung nhà ở thương mại tại TP HCM có thể tăng lên, giúp người mua có thêm lựa chọn. Tuy nhiên, chưa có thông tin về số căn, loại sản phẩm hay giá bán dự kiến, nên khó đoán giá nhà sẽ chịu ảnh hưởng ra sao. Người cần nhà trong một đến hai năm tới vẫn nên dựa trên nguồn hàng đã có pháp lý đầy đủ.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang đăng trên TimBDSvn

Với người đang sở hữu đất nông nghiệp, đất lúa nằm gần hoặc trong các khu được nêu tên, việc doanh nghiệp được phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất này có thể mở ra cơ hội thương lượng chuyển nhượng. Khi đó, người bán đất nên tìm hiểu giá đất khu vực, các khoản thuế, phí khi chuyển nhượng và đọc kỹ hợp đồng đặt cọc trước khi ký.

Với nhà đầu tư, rủi ro lớn nhất là mua theo tin đồn. Danh mục chưa phải giấy phép, và còn 103 hồ sơ chờ xét ở các đợt sau, nghĩa là nguồn cung tiềm năng không chỉ dồn vào vài khu. Kiểm tra quy hoạch tại cơ quan địa phương, xác minh tình trạng pháp lý thửa đất và chỉ giao dịch với chính chủ là những bước không nên bỏ qua khi mua đất ở TP HCM lúc này.

Tham khảo các tin mua bán đất tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Khu đất có tên trong danh mục 147 khu đã được phép xây nhà để bán chưa?

Chưa. UBND TPHCM khẳng định việc thông qua danh mục chỉ tạo cơ sở cho các thủ tục tiếp theo, không đồng nghĩa với chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Dự án thường còn phải qua nhiều bước pháp lý trước khi đủ điều kiện mở bán.

147 khu đất này nằm ở những khu vực nào của TP HCM?

Theo nguồn tin, có 94 khu thuộc TPHCM trước đây, 19 khu thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ và 34 khu thuộc Bình Dương cũ. Nguồn tin không nêu vị trí cụ thể của từng khu, nên người mua cần kiểm tra thông tin chính thức trước khi giao dịch.

Nghị quyết 171 cho doanh nghiệp làm gì mà luật trước đó không cho?

Luật Đất đai 2024 chỉ cho dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận được nhận quyền sử dụng đất ở. Nghị quyết 171, có hiệu lực từ 01/4/2025 và thí điểm 5 năm, cho phép thỏa thuận cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc dùng đất đang có quyền sử dụng để làm nhà ở thương mại.

Có đất lúa gần khu thí điểm thì nên bán ngay hay chờ?

Không có câu trả lời chung, vì danh mục chưa phải là quyết định làm dự án. Người có đất nên tìm hiểu quy hoạch, giá giao dịch thực tế trong khu vực và chỉ ký đặt cọc khi các điều khoản về giá, thời hạn và trách nhiệm hai bên được ghi rõ.

Danh mục thu hồi đất đợt 3 năm 2026 ảnh hưởng thế nào đến người dân?

Thành phố dự kiến thu hồi hơn 345 ha cho 40 công trình, dự án, trong đó 28 dự án dùng vốn ngân sách. Người có đất trong phạm vi thu hồi thường được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định, nên cần theo dõi thông báo của chính quyền địa phương.