Mua nhà ở xã hội Hà Nội: 138.219 căn ưu tiên tái định cư

Hà Nội đã rà soát và giữ lại 152 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 138.219 căn hộ để cân đối cho nhu cầu tái định cư, dự kiến lên tới 22.957 căn trong giai đoạn đến năm 2030. Theo phương án của Sở Xây dựng Hà Nội được báo Hà Nội Mới đăng tải và cafef dẫn lại ngày 2-11-2026, người có nhà, đất bị thu hồi được quyền mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm và không phải chứng minh điều kiện thu nhập. Với người đang tính mua nhà hay mua chung cư ở Thủ đô, đây là thay đổi đáng chú ý về cách phân bổ nguồn cung nhà giá thấp trong những năm tới.

Hà Nội rà soát quỹ nhà ở xã hội cho tái định cư ra sao

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng với giá bán, giá thuê được kiểm soát, dành cho các nhóm đối tượng được hỗ trợ theo luật nhà ở. Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người dân phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường, cải tạo chung cư cũ hay chỉnh trang đô thị.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố đến nay đã chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư cho 157 dự án nhà ở xã hội, tổng cộng 142.242 căn hộ. Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước pháp lý đầu tiên cho phép một dự án được triển khai, còn thời điểm có nhà để ở thường cách bước này vài năm. Trong số đó, 27 dự án với khoảng 30.060 căn đã khởi công; 92 dự án với khoảng 77.192 căn dự kiến khởi công trong quý IV-2026; 38 dự án còn lại, khoảng 34.990 căn, dự kiến khởi công trong năm 2027.

Để tính quỹ nhà cho tái định cư, Sở Xây dựng đã loại ra những dự án đã bố trí nhà ở xã hội không qua bốc thăm cho người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng, gồm Khu nhà ở xã hội Thượng Thanh, ô đất NO1 Khu đô thị mới Hạ Đình và CT2 thuộc Khu nhà ở tại điểm X2, phường Lĩnh Nam. Dự án tại khu đất ký hiệu 1, xã Ngọc Hồi cũng bị loại vì đã mở bán hết căn hộ, cùng các dự án được đề xuất đưa khỏi danh sách theo dõi tại Chỉ thị số 16. Sau rà soát, con số còn lại là 152 dự án, 138.219 căn.

Bao giờ các căn nhà ở xã hội tại Hà Nội hoàn thành

Đây là câu hỏi quan trọng nhất với cả người dân bị thu hồi đất lẫn người chờ mua nhà ở xã hội. Theo tiến độ dự kiến của Sở Xây dựng, năm 2026 chưa có dự án nào trong danh sách hoàn thành. Năm 2027 có 3 dự án với 896 căn; năm 2028 có 57 dự án với 18.349 căn; năm 2029 có 47 dự án với 34.203 căn; năm 2030 có 41 dự án với 75.290 căn và năm 2031 có 4 dự án với 9.481 căn. Thời điểm hoàn thành được ước tính dựa trên quy mô và thời điểm khởi công thực tế hoặc dự kiến.

Đặt cạnh nhu cầu, bức tranh có độ lệch rõ rệt. Tổng nhu cầu tái định cư 22.957 căn được chia theo năm: khoảng 6.524 căn năm 2026, 5.415 căn năm 2027, 3.932 căn năm 2028, 2.657 căn năm 2029 và 4.429 căn năm 2030. Như vậy, tính cộng dồn đến hết năm 2027, nhu cầu khoảng 11.939 căn, trong khi nhà ở xã hội hoàn thành trong danh sách mới chỉ 896 căn. Theo tính toán đơn giản, hai năm đầu sẽ phải dựa nhiều vào quỹ nhà tái định cư sẵn có, phương án tạm cư và hỗ trợ tiền thuê nhà. Từ năm 2028, khi nguồn cung hoàn thành tăng mạnh, khoảng trống này có thể được lấp dần.

Người bị thu hồi đất được bố trí nhà theo nguyên tắc nào

Cơ sở pháp lý là Luật Thủ đô năm 2026, được cụ thể hóa tại Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND ngày 15-6-2026 của HĐND thành phố và Quyết định số 37/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố. Theo đó, chủ nhà, người sử dụng đất bị thu hồi trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được chọn mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội mà không cần bốc thăm, không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, đối tượng hay thu nhập. Thuê mua là hình thức người dân trả trước một phần, phần còn lại trả dần theo thời gian rồi trở thành chủ sở hữu.

Phương án cân đối của Sở Xây dựng đặt ra mấy nguyên tắc. Thứ nhất, chỉ dùng các dự án đã hoàn thành tính đến cuối năm bố trí. Thứ hai, quỹ nhà tái định cư được dùng toàn bộ số căn còn lại, còn với nhà ở xã hội thì tối đa 80% số căn của mỗi dự án. Ví dụ, một dự án 365 căn như ô đất NO1 Hạ Đình, nếu áp tỷ lệ này, có thể dành tối đa khoảng 292 căn cho tái định cư. Thứ ba, nhu cầu tồn từ năm trước được ưu tiên giải quyết trước nhu cầu mới.

Về vị trí, thành phố ưu tiên dự án gần nơi giải phóng mặt bằng theo ba bước: trong bán kính 5km, rồi 10km và 15km. Trong cùng một năm, nhu cầu của một phường được bố trí trong cùng một bước, và ở mỗi bước, quỹ nhà tái định cư được dùng trước nhà ở xã hội. Số căn chưa bố trí được vào cuối năm sẽ được sắp xếp tạm cư, tức chỗ ở tạm trong thời gian chờ nhà chính thức, theo cùng nguyên tắc khoảng cách. Thứ tự ưu tiên tạm cư là nhà cho thuê do thành phố đầu tư bằng ngân sách, sau đó là nhà ở xã hội thành phố mua để cho thuê, dùng phần căn hộ ngoài tỷ lệ 80%. Nhu cầu còn lại được hỗ trợ tiền thuê nhà.

Thực tế đã có một số dự án làm trước. Tại dự án nhà ở xã hội điểm X2, phường Lĩnh Nam, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội có 150 căn hộ dự kiến để bán, cho thuê và thuê mua, và chủ đầu tư sẵn sàng chuyển đổi quỹ căn để phục vụ tái định cư. Tại ô đất NO1 Hạ Đình, các hộ bị thu hồi đất nhưng chưa đủ điều kiện tái định cư được mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện nhà ở, thu nhập; chủ đầu tư đã phối hợp với địa phương tổ chức bốc thăm hơn 200 căn và ký hợp đồng hơn 100 căn, chủ yếu cho người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng các tuyến Vành đai 1 và Vành đai 2,5.

Bối cảnh: vì sao Hà Nội phải chủ động quỹ nhà tái định cư

Tại cuộc họp ngày 20-10 về tiến độ nhà ở xã hội và nhà tái định cư giai đoạn 2026-2030, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Bùi Duy Cường nhận định công tác dự báo nhu cầu và chuẩn bị quỹ nhà tái định cư thời gian qua chưa đáp ứng yêu cầu, thành phố chưa thực sự chủ động nguồn cung. Trong khi đó, nhu cầu ngày càng gắn chặt với tiến độ các dự án hạ tầng, cải tạo chung cư cũ và chỉnh trang đô thị. Ông đề nghị phân loại nhu cầu theo từng nhóm dự án và dự báo cụ thể theo năm, địa bàn, hình thức bố trí bằng đất ở hoặc căn hộ chung cư.

Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết chính sách bồi thường, đặc biệt bồi thường về đất, đã có cơ chế đặc thù và mức bồi thường được nâng lên ở một số công trình trọng điểm. Tuy vậy, việc tiếp cận nhà tái định cư, nhất là quyền mua nhà, vẫn còn hạn chế. Ông yêu cầu rà soát đồng bộ kế hoạch nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và nhà tái định cư theo định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, nghiên cứu cơ chế huy động doanh nghiệp, xem xét mua hoặc thuê nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư, và nâng tiêu chuẩn chất lượng nhà ở xã hội, nhà tái định cư theo hướng đồng bộ với nhà thương mại.

Một điểm được nhấn mạnh là các dự án nhà ở xã hội được bố trí trong cùng khu đô thị với nhà ở thương mại, dùng chung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ. Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc UDIC, cho rằng chính sách hỗ trợ giúp người dân sớm ổn định chỗ ở; ông Ngô Minh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, cho biết chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị quỹ căn theo định hướng của thành phố.

Tác động với người mua nhà và thị trường chung cư Hà Nội

Với người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng, chính sách mở thêm một lối ra rõ ràng: thay vì chờ khu tái định cư riêng, họ có thể vào ở trong các dự án nhà ở xã hội gần nơi cũ, thủ tục đơn giản hơn vì không phải chứng minh thu nhập. Tuy nhiên, như các số liệu tiến độ cho thấy, giai đoạn 2026-2027 nguồn nhà hoàn thành còn mỏng, nên nhiều hộ có thể phải trải qua giai đoạn tạm cư hoặc nhận hỗ trợ tiền thuê trước khi có căn hộ chính thức.

Với người lao động, công nhân, người thu nhập thấp đang chờ mua nhà ở xã hội Hà Nội theo diện thông thường, cần tính đến khả năng một phần lớn quỹ căn ở những dự án hoàn thành sớm được ưu tiên cho tái định cư, với mức trần 80% mỗi dự án. Điều này có thể khiến cơ hội trúng suất ở một số dự án hẹp lại, nhất là các dự án gần khu vực đang giải phóng mặt bằng. Người có nhu cầu nên theo dõi danh sách dự án, thời điểm mở hồ sơ và cân nhắc các dự án hoàn thành từ 2029-2030, khi nguồn cung lớn hơn hẳn nhu cầu tái định cư hằng năm.

Với thị trường mua bán chung cư thương mại, theo lẽ thông thường, khi một phần người dân bị thu hồi đất được hấp thụ bởi nhà ở xã hội, áp lực tìm mua căn hộ thương mại giá vừa phải ở các khu vực có dự án hạ tầng lớn có thể giảm bớt. Ngược lại, việc thành phố đẩy nhanh giải phóng mặt bằng cho các tuyến vành đai và dự án trọng điểm thường kéo theo kỳ vọng về giá nhà đất ở khu vực hưởng lợi hạ tầng. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch và sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trước khi xuống tiền.

Với nhà đầu tư, cần nhớ nhà ở xã hội có những hạn chế chuyển nhượng theo luật, nên không phải kênh lướt sóng. Dòng tiền đầu tư phù hợp hơn với nhà ở thương mại quanh các khu đô thị có dự án nhà ở xã hội, nơi hạ tầng và dân cư được bổ sung theo thời gian.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Tham khảo căn hộ chung cư đang rao bán tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Người bị thu hồi đất ở Hà Nội có phải bốc thăm khi mua nhà ở xã hội không?

Theo Luật Thủ đô năm 2026 và Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND, chủ nhà, người sử dụng đất bị thu hồi trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, đối tượng, thu nhập. Ở một số dự án như Hạ Đình, việc bốc thăm vẫn được tổ chức giữa các hộ tái định cư để phân chia căn cụ thể.

Năm 2026 Hà Nội có bao nhiêu căn nhà ở xã hội hoàn thành để tái định cư?

Theo danh sách của Sở Xây dựng, năm 2026 chưa có dự án nhà ở xã hội nào hoàn thành, trong khi nhu cầu tái định cư năm này khoảng 6.524 căn. Phần thiếu dự kiến được giải quyết bằng quỹ nhà tái định cư, tạm cư và hỗ trợ tiền thuê nhà.

Mỗi dự án nhà ở xã hội dành bao nhiêu căn cho tái định cư?

Tối đa 80% số căn hộ của mỗi dự án đã hoàn thành. Phần còn lại có thể được thành phố mua để cho thuê làm nhà tạm cư, nên người mua thông thường cần theo dõi kỹ thông báo của từng dự án.

Người dân được bố trí nhà cách nơi ở cũ bao xa?

Thành phố ưu tiên dự án trong bán kính 5km, sau đó mới mở rộng ra 10km và 15km. Trong mỗi bước, quỹ nhà tái định cư được dùng trước nhà ở xã hội.

Khi nào nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội dồi dào nhất?

Theo tiến độ dự kiến, năm 2030 có 41 dự án với 75.290 căn hoàn thành, nhiều nhất trong giai đoạn. Năm 2029 có 34.203 căn, đây có thể là thời điểm người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thông thường có nhiều lựa chọn hơn.