Mua bán đất Hà Nội: 580 dự án vào diện thu hồi đất

HĐND TP Hà Nội vừa thông qua nghị quyết bổ sung 580 công trình, dự án vào danh mục thu hồi đất, với tổng diện tích khoảng 10.660 ha. Theo cafef (dẫn Nhịp sống thị trường, bài đăng ngày 02-11-2026), danh sách này có nhiều khu đô thị, nhà ở xã hội và công viên do các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát đăng ký. Với người đang tìm hiểu mua bán đất Hà Nội, đây là thông tin cần đọc kỹ, vì nó cho biết khu vực nào sắp thay đổi mạnh về quy hoạch và hạ tầng.

Nghị quyết được thông qua tại một kỳ họp chuyên đề của HĐND thành phố. Mục đích là thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cùng lúc, thành phố điều chỉnh 7 dự án đã được thông qua trước đó, khiến tổng diện tích đất phải thu hồi của nhóm này giảm khoảng 307,5 ha.

580 dự án thu hồi đất ở Hà Nội được chia thành những nhóm nào

Danh mục mới được sắp xếp theo nguồn vốn và cách thức sử dụng đất sau khi thu hồi. Hiểu cách chia này giúp người đọc biết dự án nào do doanh nghiệp tự bỏ tiền, dự án nào dùng ngân sách và khu đất nào sẽ được đem ra đấu giá.

Nhóm thứ nhất là dự án dùng vốn ngoài ngân sách. Ở nhóm này, chủ đầu tư phải tự bố trí kinh phí theo tiến độ đầu tư và bảo đảm đủ tiền phục vụ giải phóng mặt bằng (GPMB). Giải phóng mặt bằng là quá trình bồi thường, hỗ trợ, di dời người dân và tài sản để giao đất sạch cho dự án.

Nhóm thứ hai là dự án dùng vốn ngân sách đã có trong kế hoạch đầu tư công của thành phố. Tiền bồi thường, GPMB của nhóm này được cân đối trong nghị quyết phân bổ dự toán ngân sách thành phố; với dự án thuộc ngân sách cấp xã, các phường, xã tự bố trí kinh phí. Những công trình đăng ký mới gồm Khu tái định cư số 2 tại ô quy hoạch CHT.9: OM-04, OM-05, CCO-01 phục vụ GPMB Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội và các dự án khác ở xã Hồng Vân (3,8 ha), Nhà ở cho thuê Thành phố tại Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp (0,06 ha), Khu tái định cư phục vụ GPMB các dự án ở xã Liên Minh (3,9 ha).

Nhóm thứ ba là dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, tức nhà nước đem khu đất đã có hạ tầng ra bán công khai cho người trả giá cao nhất. Đăng ký mới có GPMB và xây dựng hạ tầng kỹ thuật các ô đất đấu giá trong Khu đô thị mới Nam hồ Linh Đàm giai đoạn 2 (6,3 ha) và hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá đất phía Tây Khu đô thị Vườn Cam, xã Sơn Đồng (3,4 ha).

Nhóm thứ tư là dự án thu hồi đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nghĩa là thành phố tổ chức cạnh tranh để chọn doanh nghiệp phát triển dự án. Danh sách gồm Khu chức năng đô thị Nam Đại lộ Thăng Long, phường Đại Mỗ (75 ha); Khu đô thị Đam San (37,9 ha) và Khu đô thị mới Liên Phương (24 ha) tại xã Hồng Vân; Khu đô thị Nam Chính, xã Phú Xuyên (34,3 ha); Khu đô thị mới Nội Am - Liên Ninh, xã Nam Phù (50 ha); Khu đô thị mới Sơn Đồng (83,6 ha); Khu đô thị mới Hạ Bằng (155 ha); Khu đô thị mới Phúc Thịnh (136,3 ha); Khu đô thị, du lịch sinh thái Suối Ngọc Vua Bà (163 ha) và Khu đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Yên Xuân (187,5 ha) tại xã Yên Xuân.

Những siêu dự án nào của các ông lớn nằm trong danh mục

Phần đáng chú ý nhất với thị trường bất động sản là các dự án vốn ngoài ngân sách do doanh nghiệp tư nhân đăng ký mới. Lớn nhất về diện tích là Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội của CTCP Vinhomes, thu hồi 1.386,9 ha đất tại xã Thường Tín. Kế đến là Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng của liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát, thu hồi 604 ha tại xã Nam Phù.

Tập đoàn Vingroup đăng ký ba khu đô thị: Yên Thường (169,8 ha tại xã Phù Đổng), Bắc Hồng (7,6 ha tại xã Quang Minh) và Liên Hà (460,6 ha tại xã Thư Lâm). Cả ba được xác định là quỹ đất dự kiến thanh toán cho dự án Trục không gian Quốc lộ 1A gắn với chỉnh trang và tái thiết đô thị, đoạn từ vành đai 1 đến nút giao Cầu Giẽ (thu hồi 8,5 ha tại phường Yên Sở). Dự án trục này do liên danh Vingroup - Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cuộc Sống Mới - Công ty TNHH Thương mại Tổng hợp Hoàng Vân - CTCP Nghiên cứu Đầu tư và Phát triển Tương lai thực hiện theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Hợp đồng BT là hình thức nhà đầu tư bỏ vốn xây công trình hạ tầng rồi bàn giao cho nhà nước, đổi lại được thanh toán, thường bằng quỹ đất để phát triển dự án khác. Cơ chế tương tự áp dụng cho Dự án phát triển quỹ đất đối ứng (Đông Anh - Phù Đổng) của Công ty TNHH Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Bắc Hà Nội, thu hồi 254,2 ha tại xã Phù Đổng, dự kiến thanh toán cho Tuyến đường kết nối sân bay Gia Bình - Hà Nội.

Sun Group có hai dự án qua các công ty thành viên: Cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị Vĩnh Hưng của Công ty TNHH Đầu tư Tập đoàn Mặt trời (206,1 ha tại phường Vĩnh Hưng) và Công viên Safari Ba Vì của Sun Property (299,5 ha tại xã Yên Bài).

Ngoài ra còn có Khu đô thị đa mục tiêu tại phường Bồ Đề, phường Long Biên và xã Bát Tràng của liên danh Tân Á Đại Thành - MeyLand (206,4 ha tại phường Long Biên và 24,9 ha tại xã Bát Tràng); Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm, xã Đông Anh của CTCP Tập đoàn Tương lai sông Hồng (373,4 ha); và Khu nhà ở gia đình Quân đội tại ô đất CT-02A, CT-02B cùng tuyến đường nối phố Linh Đường với đường Tựu Liệt thuộc Khu đô thị Nam hồ Linh Đàm (4,5 ha) của MHDI.

Về nhà ở xã hội (NOXH), tức nhà do nhà nước hỗ trợ chính sách, bán hoặc cho thuê với giá thấp cho người đủ điều kiện, Hải Phát Homes đăng ký NOXH Tam Hưng 1 (4,9 ha tại xã Bình Minh) và NOXH Kim Thư (4,4 ha tại xã Thanh Oai); Hải Phát Land đăng ký NOXH Đồng Cá (1,6 ha tại xã Phúc Thọ).

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hà Nội mới nhất

Bối cảnh: vì sao Hà Nội cần một danh mục thu hồi đất lớn như vậy

Theo thông lệ quản lý đất đai ở Việt Nam, trước khi nhà nước thu hồi đất cho dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự án thường phải có tên trong danh mục do HĐND cấp tỉnh thông qua. Danh mục này là bước pháp lý để chính quyền tiến hành kiểm đếm, lập phương án bồi thường và GPMB. Vì vậy, việc một dự án được đưa vào danh mục thường cho thấy nó đã tiến thêm một bước, dù chưa có nghĩa là sẽ khởi công ngay.

Quy mô 580 dự án và khoảng 10.660 ha phản ánh việc Hà Nội đang mở nhiều trục phát triển cùng lúc: trục Quốc lộ 1A phía Nam, đại lộ cảnh quan sông Hồng, hành lang Đông Anh - Phù Đổng gắn với kết nối sân bay Gia Bình, khu đô thị thể thao ở Thường Tín. Việc dùng quỹ đất để thanh toán cho các hợp đồng BT cho thấy thành phố đang dựa vào vốn tư nhân để làm hạ tầng, đồi lại doanh nghiệp được phát triển khu đô thị.

Đáng chú ý, bên cạnh việc bổ sung, thành phố còn điều chỉnh 7 dự án cũ, giảm khoảng 307,5 ha đất phải thu hồi. Điều này nhắc người đọc rằng danh mục có thể được điều chỉnh, và không phải dự án nào có tên cũng giữ nguyên ranh giới đến cuối.

Có nên mua đất gần các dự án vừa được bổ sung không

Với nhà đầu tư, những xã như Thư Lâm, Phù Đổng, Thường Tín, Nam Phù, Yên Xuân hay phường Vĩnh Hưng, Long Biên sẽ dễ được chú ý vì có dự án quy mô hàng trăm ha. Hạ tầng và khu đô thị mới thường kéo giá nhà đất xung quanh đi lên trong dài hạn. Tuy vậy, kinh nghiệm thị trường cho thấy tin dự án hay kéo theo những đợt sốt giá ngắn hạn, khi giá rao bán vượt xa giá trị thực của khu vực.

Điều quan trọng nhất là phân biệt đất nằm trong ranh dự án và đất nằm ngoài ranh. Đất trong ranh thu hồi sẽ được nhà nước bồi thường theo quy định, không phải theo giá thị trường mà người mua đã trả. Nếu mua phải mảnh đất sắp bị thu hồi với giá cao, người mua có thể chịu thiệt lớn. Vì thế, trước khi mua đất, nên tra cứu thông tin quy hoạch tại UBND xã, phường hoặc cơ quan đăng ký đất đai, kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng và hỏi rõ thửa đất có thuộc danh mục thu hồi hay không.

Với người cần nhà ở thật, nguồn cung NOXH từ ba dự án của Hải Phát và quỹ nhà ở cho thuê của thành phố là tín hiệu đáng theo dõi, dù quy mô còn khiêm tốn so với tổng diện tích danh mục. Các khu đất đấu giá ở Nam hồ Linh Đàm giai đoạn 2 và Vườn Cam cũng có thể mở thêm cơ hội sở hữu đất có pháp lý rõ ràng, nhưng giá trúng đấu giá thường không rẻ.

Người bán nhà đất ở các khu vực này cũng nên thận trọng: nếu thửa đất nằm trong ranh thu hồi, việc chuyển nhượng có thể gặp vướng mắc về thủ tục, và bên mua sẽ đòi giảm giá tương ứng với rủi ro.

Tham khảo các tin mua bán đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Người có đất trong diện thu hồi nên chuẩn bị gì

Nguồn tin không nêu chi tiết phương án bồi thường cho từng dự án. Theo cách làm thường thấy, sau khi có danh mục, chính quyền sẽ thông báo thu hồi, kiểm đếm đất và tài sản, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lấy ý kiến người dân. Việc một số dự án tái định cư được đưa vào danh mục, như ở xã Hồng Vân và xã Liên Minh, cho thấy thành phố đã tính đến chỗ ở cho người bị ảnh hưởng.

Người có đất nên giữ đầy đủ giấy tờ pháp lý, theo dõi thông báo của xã, phường và tham gia các buổi lấy ý kiến để bảo vệ quyền lợi. Với dự án dùng vốn ngoài ngân sách, nghị quyết yêu cầu chủ đầu tư bảo đảm đủ kinh phí GPMB, nên tiến độ chi trả có thể phụ thuộc vào năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

Hà Nội vừa bổ sung bao nhiêu dự án thu hồi đất?

Theo cafef, HĐND TP Hà Nội đã bổ sung 580 dự án vào danh mục thu hồi đất với tổng diện tích khoảng 10.660 ha. Thành phố cũng điều chỉnh 7 dự án đã thông qua trước đó, giảm khoảng 307,5 ha đất thu hồi.

Dự án nào có diện tích thu hồi lớn nhất?

Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội của CTCP Vinhomes tại xã Thường Tín có diện tích thu hồi lớn nhất, 1.386,9 ha. Tiếp theo là Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng tại xã Nam Phù (604 ha) và Khu đô thị Liên Hà tại xã Thư Lâm (460,6 ha).

Làm sao biết mảnh đất định mua có nằm trong diện thu hồi không?

Cách thường dùng là hỏi thông tin quy hoạch tại UBND xã, phường hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, đối chiếu với danh mục dự án được HĐND thông qua. Người mua cũng nên kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng và yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản về tình trạng quy hoạch.

Có nhà ở xã hội nào trong danh mục mới không?

Có ba dự án NOXH được đăng ký mới: NOXH Tam Hưng 1 (4,9 ha, xã Bình Minh) và NOXH Kim Thư (4,4 ha, xã Thanh Oai) của Hải Phát Homes, cùng NOXH Đồng Cá (1,6 ha, xã Phúc Thọ) của Hải Phát Land. Ngoài ra còn có dự án Nhà ở cho thuê Thành phố tại Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp.

Có đất đấu giá nào sắp được đưa ra không?

Danh mục có các dự án thu hồi đất phục vụ đấu giá như ô đất trong Khu đô thị mới Nam hồ Linh Đàm giai đoạn 2 (6,3 ha) và phía Tây Khu đô thị Vườn Cam, xã Sơn Đồng (3,4 ha). Thời điểm đấu giá cụ thể chưa được nguồn tin công bố, vì trước đó còn phải GPMB và làm hạ tầng kỹ thuật.