Mua đất Hà Tĩnh: đấu giá ế, giá khởi điểm giảm hơn 1 tỷ/lô

Xã Toàn Lưu (Hà Tĩnh) sẽ đấu giá lại 15 lô đất tại vùng Lối Vại, thôn Thạch Vĩnh. Trong đợt này, 13 lô rộng 200m² có giá khởi điểm 2 tỷ đồng/lô, thấp hơn hơn 1 tỷ đồng so với mức 3,096 tỷ đồng/lô hồi cuối tháng 7/2026, và phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 5/11/2026. Theo CafeF, dẫn bài của Báo Tiền Phong, đây không phải trường hợp riêng lẻ: ở nhiều nơi trong tỉnh, phiên đấu giá không có người đăng ký hoặc chỉ bán được một phần nhỏ số lô. Với những ai đang tính mua đất ở Hà Tĩnh, các con số này cho thấy mặt bằng giá đang được điều chỉnh rõ rệt.

Giá khởi điểm đất đấu giá ở Toàn Lưu giảm bao nhiêu?

Giá khởi điểm là mức giá thấp nhất mà người tham gia được phép trả trong phiên đấu giá. Từ mức này, người trả giá cao nhất sẽ trúng. Ở Toàn Lưu, khoản giảm không nhỏ. Với 13 lô 200m², giá khởi điểm hạ từ 3,096 tỷ xuống 2 tỷ đồng/lô, tức bớt khoảng 1,096 tỷ đồng, tương đương hơn một phần ba mức cũ. Quy ra mét vuông, giá khởi điểm đi từ khoảng 15,5 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 10 triệu đồng/m².

Hai lô còn lại giảm còn mạnh hơn. Lô L-01 rộng 245,8m² có giá khởi điểm mới hơn 2,9 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 2,4 tỷ đồng so với mức hơn 5,3 tỷ đồng ban đầu. Lô L-15 rộng 235,2m² có giá khởi điểm mới hơn 2,8 tỷ đồng, giảm hơn 1,5 tỷ đồng so với mức hơn 4,3 tỷ đồng trước đây. Nếu tính thô, hai lô này đang ở quanh mức 11,8 đến 11,9 triệu đồng/m², vẫn cao hơn nhóm lô 200m². Chênh lệch này có thể do vị trí hoặc diện tích lớn hơn.

Người tham gia đấu giá 13 lô 200m² phải nộp tiền đặt trước 600 triệu đồng/lô, bước giá là 100 triệu đồng. Tiền đặt trước là khoản tiền nộp để được tham gia phiên. Theo thông lệ, khoản này được trừ vào tiền mua nếu trúng và được trả lại nếu không trúng, trừ khi người tham gia vi phạm quy chế. Bước giá là mức chênh tối thiểu giữa hai lần trả giá liên tiếp. Với lô có giá khởi điểm 2 tỷ đồng, khoản đặt trước 600 triệu tương đương 30% giá trị lô. Nghĩa là người mua phải có sẵn một khoản tiền mặt đáng kể trước khi bước vào phòng đấu giá.

Xem thêm các lô đất đang được rao bán tại Hà Tĩnh

Vì sao các lô đất ở vùng Lối Vại từng không ai đăng ký?

Đợt đấu giá cuối tháng 7/2026 đưa ra 15 lô đất tại khu vực này với giá khởi điểm từ hơn 3 tỷ đến hơn 5,3 tỷ đồng/lô. Kết quả, 13 lô 200m² không có ai nộp hồ sơ đăng ký. Hai lô L-01 và L-15 phải tạm dừng đấu giá vì diện tích thực tế không khớp với thông tin công bố ban đầu. Sau khi đo đạc, xác định lại diện tích, hai lô này được đưa ra đấu giá cùng đợt với 13 lô còn lại.

Mức giá khoảng 15,5 triệu đồng/m² từng gây chú ý vì khu đất nằm ở vùng nông thôn. Hạ tầng tại đây chưa hoàn thiện, một phần diện tích vẫn được người dân tận dụng để trồng lúa. Đối với người mua đất để ở, giá cao mà đường sá, điện nước, tiện ích chưa đầy đủ thường là lý do đủ để đứng ngoài.

Một lãnh đạo UBND xã Toàn Lưu cho biết, trước đây giá khởi điểm được xác định dựa trên khảo sát thị trường kết hợp với giá đất của tỉnh. Sau phiên không thành, địa phương chuyển sang áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hành để xác định lại giá khởi điểm, nhằm phù hợp với quy định hiện hành. Bảng giá đất là văn bản do UBND cấp tỉnh ban hành, quy định giá từng loại đất theo vị trí. Bảng này thường được dùng làm căn cứ tính thuế, phí và nhiều nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Bối cảnh: thị trường đấu giá đất Hà Tĩnh trầm lắng ra sao?

Toàn Lưu từng là nơi “nóng” chuyện phân lô bán nền. Phân lô bán nền là việc chia một khu đất lớn thành nhiều lô nhỏ để bán riêng từng lô, thường gắn với các đợt sốt đất. Nay bức tranh đã khác hẳn, và không chỉ riêng xã này.

Theo bài viết, tại các xã Nghi Xuân, Cẩm Bình và một số nơi khác, có khu đất đưa ra đấu giá mà không thu hút được người đăng ký nào. Ở vài địa phương, tỷ lệ đấu giá thành công chỉ khoảng 30-40% số lô. Đại diện một đơn vị tổ chức đấu giá tài sản tại Hà Tĩnh nói với Báo Tiền Phong rằng tỷ lệ thành công thời gian gần đây đã giảm so với trước. Nhiều phiên không có hồ sơ, còn những khu đất từng được quan tâm cũng vắng khách hơn đáng kể.

Đơn vị này nêu hai nguyên nhân. Thứ nhất, giá khởi điểm ở một số khu vực vẫn cao so với khả năng tài chính và kỳ vọng của người mua. Thứ hai, biến động của thị trường bất động sản cùng áp lực chi phí vốn khiến cả người cần đất ở lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn trước khi xuống tiền. Vị đại diện dẫn ví dụ: có những vị trí mà giá đất theo bảng giá Nhà nước khoảng 5 triệu đồng/m², nhưng giá khởi điểm đưa ra đấu giá lại trên 10 triệu đồng/m². Theo ông, mức này khiến nhiều người không còn mặn mà như trước.

Có nên mua đất đấu giá ở Hà Tĩnh lúc này?

Trả lời câu hỏi này cần nhìn từ hai phía. Với người mua, việc giá khởi điểm được hạ mạnh mở ra cơ hội tiếp cận đất có pháp lý rõ ràng ở mức giá dễ chịu hơn. Đất đấu giá do Nhà nước tổ chức thường có lợi thế về nguồn gốc. Sau khi người trúng nộp đủ tiền, cơ quan chức năng sẽ làm thủ tục cấp sổ đỏ, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Rủi ro tranh chấp vì vậy thường thấp hơn so với mua lại từ các khu phân lô tự phát.

Tuy vậy, giá thấp hơn chưa chắc đã là giá hợp lý. Như ví dụ về chênh lệch giữa bảng giá 5 triệu và giá khởi điểm trên 10 triệu đồng/m² cho thấy, giá khởi điểm vẫn có thể cao hơn nhiều so với giá trị sử dụng thực tế của khu đất. Người dân được trích trong bài cho rằng ngoài giá, người mua còn quan tâm đến hạ tầng, vị trí và việc khu đất có phục vụ được nhu cầu sinh sống hay không. Khi tổng chi phí vượt khả năng tài chính hoặc chưa tương xứng với giá trị sử dụng, nhiều người chọn chờ thêm.

Chị Nguyễn Thị Phương, 40 tuổi, trú phường Thành Sen, là một ví dụ. Chị đã tìm hiểu một số khu đất đấu giá để mua đất xây nhà. Nhưng sau khi cân đối thu nhập và số tiền phải chuẩn bị, chị vẫn chưa nộp hồ sơ. Chị nói lãi ngân hàng đang cao lên, giá đất biến động nhiều, nên sẽ chờ những vị trí tốt và giá khởi điểm phù hợp. Đây cũng là bài toán chung của người vay mua nhà, mua đất: khi lãi suất tăng, chi phí trả nợ hằng tháng tăng theo, và khả năng trúng đấu giá rồi gánh khoản vay dài hạn càng cần được tính kỹ.

Với người đang sở hữu đất nền ở các vùng ven, nông thôn Hà Tĩnh và có ý định bán, giá đấu giá giảm là tín hiệu đáng chú ý. Giá trúng đấu giá thường được giới mua bán đất dùng làm mốc tham chiếu cho khu vực xung quanh. Khi mốc này đi xuống, kỳ vọng giá của người bán có thể phải điều chỉnh theo để giao dịch diễn ra.

Tham khảo thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Tĩnh

Người mua cần kiểm tra gì trước khi nộp hồ sơ đấu giá?

Việc hai lô L-01 và L-15 phải dừng đấu giá vì diện tích thực tế lệch với thông tin công bố là lời nhắc thiết thực: hãy đối chiếu hồ sơ với thực địa. Trước khi nộp tiền đặt trước, người mua nên đến tận nơi xem ranh giới lô đất, đường vào, hệ thống điện nước và thoát nước. Nên đọc kỹ quy chế đấu giá, nhất là các điều khoản về thời hạn nộp tiền sau khi trúng và trường hợp bị mất tiền đặt trước.

Người mua cũng nên tính tổng chi phí chứ không chỉ giá trúng. Theo thông lệ, ngoài tiền trúng đấu giá còn có lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, phí hồ sơ và chi phí xây dựng nếu mua để ở. Với khu đất hạ tầng chưa hoàn thiện, chi phí san lấp hoặc chờ hạ tầng cũng có thể kéo dài thời gian sử dụng thực tế. Nếu cần vay, nên hỏi ngân hàng trước về hạn mức, lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi là mức lãi thay đổi theo thị trường sau thời gian ưu đãi, có thể làm khoản trả hằng tháng tăng lên.

Cuối cùng, nên so sánh giá khởi điểm với bảng giá đất của tỉnh và giá rao bán thực tế ở khu vực lân cận. Nếu khoảng chênh quá lớn mà hạ tầng chưa tương xứng, việc chờ thêm vài phiên như chị Phương có thể là lựa chọn an toàn hơn.

Câu hỏi thường gặp

Phiên đấu giá 15 lô đất ở xã Toàn Lưu diễn ra khi nào?

Theo thông báo của địa phương, phiên đấu giá 15 lô đất tại vùng Lối Vại, thôn Thạch Vĩnh, xã Toàn Lưu (Hà Tĩnh) dự kiến được tổ chức vào ngày 5/11/2026. Người quan tâm nên liên hệ đơn vị tổ chức đấu giá để nắm thời hạn nộp hồ sơ và tiền đặt trước.

Cần chuẩn bị bao nhiêu tiền để tham gia đấu giá lô 200m²?

Với 13 lô 200m², tiền đặt trước là 600 triệu đồng/lô, giá khởi điểm 2 tỷ đồng/lô và bước giá 100 triệu đồng. Nếu trúng, người mua thường phải nộp đủ phần còn lại trong thời hạn quy chế quy định, cộng thêm các khoản thuế, phí khi làm sổ đỏ.

Vì sao giá khởi điểm đất đấu giá ở Toàn Lưu giảm mạnh?

Đợt trước không có ai nộp hồ sơ cho 13 lô 200m². Theo lãnh đạo UBND xã, trước đây giá khởi điểm được xác định qua khảo sát thị trường kết hợp giá đất của tỉnh. Lần này địa phương áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hành, nên giá khởi điểm thấp hơn đáng kể.

Mua đất đấu giá có an toàn về pháp lý không?

Đất do Nhà nước đưa ra đấu giá thường có nguồn gốc rõ ràng, người trúng được làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Dù vậy, người mua vẫn nên kiểm tra diện tích thực tế, quy hoạch và hạ tầng. Trường hợp hai lô L-01 và L-15 phải tạm dừng vì sai lệch diện tích cho thấy bước kiểm tra này là cần thiết.

Tỷ lệ đấu giá đất thành công ở Hà Tĩnh hiện nay ra sao?

Theo bài viết, ở một số nơi trong tỉnh, tỷ lệ đấu giá thành công chỉ khoảng 30-40% số lô đưa ra. Tại các xã Nghi Xuân, Cẩm Bình, có khu đất không thu hút được người đăng ký nào. Đơn vị tổ chức đấu giá cho rằng giá khởi điểm cao và áp lực chi phí vốn là những nguyên nhân chính.