Mua đất Hà Tĩnh: 15 lô đấu giá ở Toàn Lưu giảm cả tỷ đồng

Xã Toàn Lưu (Hà Tĩnh) đưa 15 lô đất tại vùng Lối Vai, thôn Thạch Vĩnh ra đấu giá lại với giá khởi điểm thấp hơn lần đầu từ hơn 1 tỷ đến khoảng 2,4 tỷ đồng mỗi lô. Thông tin được đại diện UBND xã xác nhận sáng 19/10, theo Báo điện tử Dân trí. Với người đang tính mua đất ở Hà Tĩnh, đây là một trường hợp đáng theo dõi về cách giá đất nông thôn được định ra và phải điều chỉnh lại.

Khu đất này từng gây chú ý hồi cuối tháng 7, khi mức khởi điểm hơn 3 tỷ đến hơn 5,3 tỷ đồng/lô được công bố cho một khu vực mà người dân vẫn đang trồng lúa. Sau nhiều tháng và hai lần đấu giá không thành công, chính quyền địa phương đã chọn một cách tính giá khác.

Giá đấu giá đất ở xã Toàn Lưu, Hà Tĩnh giảm bao nhiêu

Theo thông báo mới, 13 lô có cùng diện tích 200m2 được đưa ra với giá khởi điểm 2 tỷ đồng/lô. Giá khởi điểm là mức thấp nhất mà cuộc đấu giá bắt đầu; người tham gia chỉ được trả bằng hoặc cao hơn mức này. So với lần đầu, mỗi lô giảm hơn 1 tỷ đồng.

Người muốn tham gia phải nộp tiền đặt trước 600 triệu đồng/lô, và mỗi bước giá là 100 triệu đồng. Tiền đặt trước là khoản tiền người đăng ký nộp để chứng minh thiện chí; theo thông lệ, người không trúng sẽ được hoàn lại, còn người trúng thường được trừ vào tiền mua. Bước giá là mức chênh tối thiểu giữa hai lần trả giá liên tiếp, nghĩa là mỗi lần nâng giá, người trả phải cộng thêm ít nhất 100 triệu đồng.

Hai lô còn lại mang ký hiệu L-01 và L-15. Đây là hai lô từng bị tạm dừng đấu giá vì diện tích thực tế không khớp với thông tin công bố ban đầu. Sau khi đo đạc lại, lô L-01 rộng 245,8m2, giá khởi điểm hơn 2,9 tỷ đồng, giảm khoảng 2,4 tỷ đồng. Lô L-15 rộng 235,2m2, giá khởi điểm hơn 2,8 tỷ đồng, giảm hơn 1,5 tỷ đồng.

Từ 15,5 triệu xuống khoảng 10 triệu đồng/m2: con số nói gì

Ở lần đấu giá đầu tiên, 13 lô 200m2 có giá khởi điểm 3,096 tỷ đồng/lô, tương đương khoảng 15,5 triệu đồng/m2. Hai lô lớn hơn khi đó được định giá lần lượt hơn 4,3 tỷ và hơn 5,3 tỷ đồng.

Quy ra đơn giá, mức 2 tỷ đồng cho 200m2 là khoảng 10 triệu đồng/m2. Như vậy giá khởi điểm của nhóm 13 lô đã giảm khoảng 1,096 tỷ đồng, tức hơn một phần ba so với lần đầu. Với hai lô L-01 và L-15, đơn giá mới tính ra vào khoảng gần 12 triệu đồng/m2, cao hơn nhóm 13 lô một chút. Đây chỉ là phép chia từ số liệu được công bố; nguồn tin không giải thích vì sao hai lô này có đơn giá khác, nhưng thông thường các lô góc hoặc có vị trí thuận lợi hơn hay được định giá cao hơn.

Khoản tiền đặt trước 600 triệu đồng tương đương 30% giá khởi điểm của một lô 200m2. Nói cách khác, ai muốn đăng ký một lô phải có sẵn số tiền mặt khá lớn ngay từ đầu, chưa kể phần còn lại nếu trúng và các khoản thuế, phí liên quan sau đó.

Vì sao giá khởi điểm phải hạ?

Theo lý giải của lãnh đạo UBND xã Toàn Lưu được Dân trí dẫn lại, ở lần đầu, giá khởi điểm được xác định dựa trên khảo sát thị trường kết hợp với giá đất của tỉnh. Tuy nhiên, sau 2 lần đấu giá không thành công, địa phương đã chuyển sang áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định lại giá khởi điểm.

Bảng giá đất là bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực, tuyến đường, thường dùng làm căn cứ tính thuế, phí và nhiều nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong thực tế nhiều năm qua, giá theo bảng giá thường thấp hơn giá giao dịch trên thị trường, nên khi một địa phương chuyển từ cách định giá dựa trên khảo sát sang dùng bảng giá, mức khởi điểm có thể giảm đáng kể như trường hợp này.

Bối cảnh cũng góp phần lý giải. Theo Dân trí, đợt đấu giá đầu từng gây xôn xao vì mức khởi điểm cao tại một khu vực nông thôn, trong lúc thị trường bất động sản Hà Tĩnh trầm lắng. Khi giao dịch chậm, người mua thường thận trọng hơn và ít sẵn sàng bỏ vài tỷ đồng cho một lô đất ở vùng ven, nhất là khi hạ tầng xung quanh chưa hình thành. Việc hai lần đấu giá không thành có thể được xem là tín hiệu rằng mức giá ban đầu chưa thuyết phục được người mua.

Một chi tiết đáng chú ý khác là sai lệch diện tích ở hai lô L-01 và L-15. Sai sót kiểu này khiến cuộc đấu giá phải tạm dừng và có thể làm giảm niềm tin của người tham gia, vì diện tích là yếu tố quyết định tổng số tiền phải trả.

Tác động với người mua và người bán đất ở Hà Tĩnh

Với người có ý định mua đất nền ở khu vực nông thôn Hà Tĩnh, mức khởi điểm mới giúp giảm đáng kể ngưỡng tham gia. Đất nền ở đây được hiểu là những lô đất đã được phân lô, quy hoạch để làm nhà ở nhưng chưa xây dựng. Tuy vậy, giá khởi điểm thấp không đồng nghĩa giá trúng sẽ thấp: trong một phiên đấu giá có nhiều người tham gia, giá cuối cùng có thể được đẩy lên qua nhiều bước giá 100 triệu đồng.

Người mua cũng nên lưu ý rằng khu đất hiện vẫn được người dân dùng để trồng lúa. Điều này đặt ra những câu hỏi thực tế: bao giờ đất được bàn giao trên thực địa, hạ tầng như đường, điện, nước, thoát nước sẽ được đầu tư đến đâu, và bao lâu sau khi nộp đủ tiền thì người trúng nhận được sổ đỏ. Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ pháp lý quan trọng nhất khi mua bán đất. Nguồn tin không đề cập các chi tiết này, vì vậy người quan tâm nên hỏi trực tiếp đơn vị tổ chức đấu giá và chính quyền xã.

Với người đang sở hữu đất ở các xã lân cận và có ý định bán, việc giá khởi điểm đấu giá giảm mạnh có thể trở thành mốc tham chiếu mà người mua dựa vào để trả giá. Khi một khu đất do nhà nước đấu giá được định ở khoảng 10 triệu đồng/m2, người bán đất tự do quanh đó có thể khó giữ mức kỳ vọng cao hơn nhiều, trừ khi lô đất có lợi thế rõ rệt về vị trí hoặc pháp lý.

Với nhà đầu tư, câu chuyện này nhắc lại một bài học quen thuộc của thị trường bất động sản: giá khởi điểm của đất đấu giá không phải lúc nào cũng phản ánh đúng sức mua. Những người từng tính đến chuyện đầu tư đất nông thôn với kỳ vọng tăng giá nhanh có lẽ cần cân nhắc kỹ khả năng thanh khoản, tức là việc bán lại có dễ hay không, trong bối cảnh thị trường địa phương còn trầm lắng.

Cần kiểm tra gì trước khi tham gia đấu giá đất nông thôn

Theo thông lệ, trước khi nộp tiền đặt trước, người tham gia nên đọc kỹ quy chế đấu giá, trong đó nêu thời hạn nộp tiền, điều kiện bị mất tiền đặt trước và thời gian hoàn tiền nếu không trúng. Việc bỏ cuộc sau khi trúng thường dẫn đến mất khoản đặt trước, mà ở đây là 600 triệu đồng mỗi lô.

Người mua cũng nên ra thực địa đối chiếu ranh giới, kích thước từng lô với hồ sơ, nhất là khi chính khu đất này từng có hai lô sai lệch diện tích. Cần xem quy hoạch chi tiết khu dân cư để biết lô đất nằm ở đâu, giáp đường nào, có nằm trong diện quy hoạch hạ tầng nào khác hay không.

Cuối cùng, hãy tính đủ chi phí: ngoài tiền trúng đấu giá, người mua thường phải lo lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận và chi phí san lấp, xây dựng nếu muốn làm nhà. Nếu cần vay mua đất, nên làm việc trước với ngân hàng về khả năng thẩm định và mức lãi suất, vì không phải ngân hàng nào cũng dễ dàng nhận thế chấp đất nông thôn chưa có hạ tầng hoàn chỉnh.

Câu hỏi thường gặp

Giá khởi điểm mới của các lô đất ở xã Toàn Lưu là bao nhiêu?

Theo Dân trí, 13 lô 200m2 có giá khởi điểm 2 tỷ đồng/lô, khoảng 10 triệu đồng/m2. Lô L-01 rộng 245,8m2 có giá hơn 2,9 tỷ đồng, lô L-15 rộng 235,2m2 có giá hơn 2,8 tỷ đồng.

Muốn tham gia đấu giá cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?

Mỗi lô yêu cầu tiền đặt trước 600 triệu đồng và bước giá 100 triệu đồng. Ngoài khoản này, người tham gia nên dự trù phần tiền còn lại nếu trúng, cộng với thuế, phí làm sổ và chi phí xây dựng sau này.

Vì sao giá đất đấu giá ở đây giảm mạnh như vậy?

Lãnh đạo UBND xã cho biết lần đầu giá được xác định dựa trên khảo sát thị trường kết hợp giá đất của tỉnh. Sau 2 lần đấu giá không thành công, xã chuyển sang dùng bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, vốn thường thấp hơn giá thị trường, nên giá khởi điểm giảm từ hơn 1 tỷ đến khoảng 2,4 tỷ đồng/lô.

Khu đất đang trồng lúa thì mua có rủi ro gì không?

Source cho biết khu đất hiện vẫn được người dân trồng lúa, nhưng không nói về tiến độ bàn giao hay hạ tầng. Người mua nên hỏi rõ thời điểm giao đất, kế hoạch làm đường, điện nước và thời gian cấp sổ đỏ trước khi đặt tiền, vì những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng ở hoặc bán lại.

Giá đất đấu giá giảm có ảnh hưởng đến giá đất xung quanh không?

Có thể có. Người mua thường lấy giá đấu giá của nhà nước làm mốc tham chiếu khi thương lượng với người bán đất tự do gần đó, nên mặt bằng giá kỳ vọng trong khu vực có thể bị kéo xuống, nhất là khi thị trường bất động sản Hà Tĩnh đang trầm lắng.