Mua đất Đà Lạt: đề xuất 6 tuyến tàu điện khoảng 100 km

Ngày 5/11, UBND tỉnh Lâm Đồng cho biết đồ án Quy hoạch chung đô thị khu vực Đà Lạt đến năm 2050 có đề xuất một mạng lưới đường sắt đô thị gồm 6 tuyến tàu điện, tổng chiều dài khoảng 100 km. Tuyến được ưu tiên nghiên cứu triển khai trước năm 2030 là tuyến nối ga Đà Lạt với Cảng hàng không quốc tế Liên Khương. Đây là thông tin mà người đang tính mua đất Đà Lạt hoặc đầu tư nhà đất quanh thành phố cao nguyên nên đọc kỹ, nhưng đọc đúng mức độ của nó.

Theo CafeF (dẫn Tiền phong), các phương án tàu điện hiện vẫn ở giai đoạn nghiên cứu và lấy ý kiến để hoàn thiện đồ án, chưa phải quyết định đầu tư xây dựng. Nói cách khác, đây là một định hướng trên bản vẽ quy hoạch, chưa có vốn, chưa có chủ đầu tư và chưa có lịch khởi công. Bài viết dưới đây tổng hợp những gì đã được công bố, giải thích các khái niệm liên quan và phân tích điều đó có thể có ý nghĩa gì với người mua, người bán bất động sản tại Đà Lạt.

6 tuyến tàu điện Đà Lạt được đề xuất đi qua đâu

Điểm chung của cả mạng lưới là lấy ga Đà Lạt làm đầu mối, từ đó tỏa ra sân bay, các khu dân cư và các điểm du lịch nổi tiếng. Đơn vị tư vấn lập đồ án đề xuất dùng tàu điện mặt đất (tramway) hoặc tàu điện một ray (monorail) cho hệ thống này.

Tuyến quan trọng nhất về thời gian là ga Đà Lạt – Cảng hàng không quốc tế Liên Khương, sân bay nằm tại xã Đức Trọng. Tuyến này được ưu tiên nghiên cứu triển khai trước năm 2030 và được xem là hướng kết nối quan trọng để giảm áp lực giao thông đường bộ từ sân bay vào trung tâm Đà Lạt.

Năm tuyến còn lại được định hướng triển khai sau năm 2030, gồm: ga Đà Lạt – Suối Vàng dài khoảng 18,5 km; ga Đà Lạt – hồ Tuyền Lâm dài gần 16 km; tuyến từ ga Đà Lạt đi Thung lũng Tình yêu; tuyến từ ga Đà Lạt đi ngã ba Tùng Lâm; và tuyến ngã ba An Kroet – Lang Biang dài hơn 8,5 km. Nguồn tin không nêu chiều dài cụ thể của tuyến sân bay cũng như hai tuyến Thung lũng Tình yêu và ngã ba Tùng Lâm.

Ngoài 6 tuyến mới, đồ án còn định hướng đến năm 2035 nghiên cứu chuyển đổi 3 tuyến xe buýt hiện hữu thành tàu điện mặt đất hoặc tàu điện một ray. Ba tuyến này là đèo Prenn – bến xe Mai Anh Đào, Cam Ly – Đarahoa và đèo Prenn – bến xe Liên Nghĩa. Mục tiêu được nêu là từng bước hình thành hệ thống giao thông công cộng hiện đại, bớt phụ thuộc vào xe cá nhân.

Tramway và monorail khác nhau thế nào

Tàu điện mặt đất (tramway) là loại tàu chạy trên ray đặt ngay trên mặt đường hoặc làn riêng, thường dùng chung không gian với giao thông đô thị, chi phí xây dựng thường thấp hơn đường sắt trên cao. Tàu điện một ray (monorail) chạy trên một dầm đơn, thường đặt trên cao, chiếm ít diện tích mặt đất hơn và có thể bám theo địa hình dốc, quanh co tốt hơn một số loại tàu khác.

Với một đô thị đồi núi như Đà Lạt, việc lựa chọn giữa hai loại này theo lẽ thường sẽ phụ thuộc vào độ dốc, cảnh quan cần bảo tồn và kinh phí. Đồ án hiện chưa chốt loại nào cho từng tuyến. Với người mua nhà, sự khác biệt có ý nghĩa thực tế: tramway thường đi sát mặt phố nên ảnh hưởng nhiều hơn tới mặt tiền hai bên đường, còn monorail trên cao có thể tác động tới tầm nhìn và tiếng ồn của các công trình gần tuyến.

Bối cảnh: vì sao quy hoạch Đà Lạt tính đến đường sắt

Đồ án Quy hoạch chung đô thị khu vực Đà Lạt đến năm 2050 được lập trên phạm vi 5 phường: Xuân Hương - Đà Lạt, Cam Ly - Đà Lạt, Lâm Viên - Đà Lạt, Xuân Trường - Đà Lạt và Lang Biang - Đà Lạt, tổng diện tích khoảng 68.088ha. Quy hoạch chung là cấp quy hoạch định hướng tổng thể cho cả đô thị, xác định khung không gian, giao thông và chức năng lớn; nó khác với quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) hay quy hoạch chi tiết 1/500, vốn mới xác định cụ thể từng lô đất.

Theo định hướng của đồ án, Đà Lạt sẽ từng bước chuyển từ mô hình đô thị tập trung ở vùng lõi sang phát triển đa cực, phân bổ chức năng đô thị phù hợp với địa hình, cảnh quan và yêu cầu bảo tồn di sản. Mạng lưới tàu điện là công cụ để nối các cực này với trung tâm mà không phải mở rộng thêm đường bộ.

Đồ án cũng định hướng khôi phục tuyến đường sắt Tháp Chàm – Đà Lạt dài khoảng 84 km, khổ đường 1.000 mm, tức khoảng cách giữa hai ray là 1 mét, cùng khổ với tuyến đường sắt Bắc – Nam hiện nay. Mục tiêu là kết nối Đà Lạt với vùng duyên hải Nam Trung Bộ và phát triển du lịch đường sắt. Hiện tuyến lịch sử này chỉ còn khai thác đoạn ga Đà Lạt – Trại Mát dài khoảng 6,7 km, chủ yếu phục vụ khách du lịch. Ga Đà Lạt được khởi công từ năm 1908 theo lệnh của toàn quyền Đông Dương Paul Doumer.

Đơn vị tư vấn cho rằng phát triển tàu điện và khôi phục tuyến đường sắt lịch sử sẽ giúp đa dạng hóa phương tiện vận tải, giảm áp lực cho đường bộ và tạo thêm sản phẩm du lịch đặc trưng cho Đà Lạt.

Giá nhà đất Đà Lạt có thể chịu tác động ra sao

Ở nhiều đô thị, thông tin về hạ tầng giao thông lớn thường kéo theo kỳ vọng tăng giá tại các khu vực dọc tuyến và quanh nhà ga. Lý do khá dễ hiểu: thời gian di chuyển ngắn hơn làm khu vực xa trung tâm trở nên hấp dẫn hơn để ở, kinh doanh lưu trú hay cho thuê. Với Đà Lạt, các khu như hồ Tuyền Lâm, Suối Vàng, Lang Biang hay trục từ Đức Trọng lên trung tâm là những nơi người đầu tư có thể chú ý nhiều hơn sau tin này.

Tuy vậy, có ba điểm cần cân nhắc. Thứ nhất, đây mới là đề xuất trong đồ án đang lấy ý kiến; hướng tuyến, vị trí ga và loại tàu hoàn toàn có thể thay đổi. Thứ hai, ngay cả tuyến được ưu tiên cũng chỉ là "nghiên cứu triển khai trước năm 2030", chưa phải cam kết hoàn thành. Thứ ba, năm tuyến còn lại đặt mốc sau năm 2030, nghĩa là thời gian chờ có thể rất dài so với vòng quay vốn của người đầu tư ngắn hạn.

Theo thông lệ thị trường, giai đoạn mới công bố đề xuất thường là lúc giá bị đẩy lên bởi kỳ vọng hơn là bởi giá trị sử dụng thật. Người mua vào lúc này cần tính được kịch bản dự án chậm hoặc đổi hướng tuyến, còn người bán có thể tận dụng sự quan tâm tăng lên nhưng nên định giá dựa trên giao dịch thực tế trong khu vực thay vì chỉ dựa vào tin quy hoạch.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Đà Lạt trên TimBDSvn

Có nên mua đất Đà Lạt đón tàu điện lúc này

Với người mua để ở, thông tin tàu điện là điểm cộng dài hạn nhưng không nên là lý do chính. Điều quan trọng hơn vẫn là pháp lý, vị trí, hạ tầng hiện hữu và khả năng tài chính. Nếu phải vay mua nhà, người mua nên tính khoản trả góp theo kịch bản lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, để tránh áp lực khi lãi tăng.

Với người đầu tư đất nền, tức đất đã phân lô chờ xây dựng, rủi ro lớn nhất ở Đà Lạt thường nằm ở pháp lý. Nhiều thửa đất vùng ven là đất nông nghiệp, chưa được chuyển mục đích sang đất ở hoặc bị phân lô không đúng quy định. Trước khi xuống tiền, cần kiểm tra sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở), loại đất ghi trên sổ, và thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền để biết thửa đất có nằm trong phạm vi dự kiến làm tuyến, làm ga hay không.

Một điểm ít được để ý: đất nằm đúng trên hướng tuyến dự kiến có thể bị thu hồi khi dự án triển khai, và mức bồi thường theo bảng giá nhà nước thường không bằng giá thị trường. Vì thế, đất gần ga thường có lợi thế hơn đất nằm ngay trên tuyến. Khi chưa có quy hoạch chi tiết, mọi suy đoán về vị trí ga đều chỉ là phỏng đoán.

Tham khảo các tin mua bán đất tại Đà Lạt

Câu hỏi thường gặp

Tuyến tàu điện Đà Lạt – sân bay Liên Khương bao giờ được làm?

Theo đồ án, tuyến nối ga Đà Lạt với Cảng hàng không quốc tế Liên Khương được ưu tiên nghiên cứu triển khai trước năm 2030. Đây là mốc nghiên cứu triển khai, chưa phải lịch khởi công hay hoàn thành. Thời điểm cụ thể còn phụ thuộc vào việc phê duyệt quy hoạch và quyết định đầu tư sau này.

Quy hoạch 6 tuyến tàu điện Đà Lạt đã được phê duyệt chưa?

Chưa. Các phương án đang trong giai đoạn nghiên cứu, lấy ý kiến để hoàn thiện đồ án Quy hoạch chung đô thị khu vực Đà Lạt đến năm 2050 và chưa phải quyết định đầu tư xây dựng. Hướng tuyến và loại tàu vẫn có thể điều chỉnh.

Mua nhà đất gần tuyến tàu điện dự kiến cần kiểm tra gì?

Người mua nên kiểm tra sổ hồng, loại đất, tình trạng tranh chấp và thông tin quy hoạch của thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền. Cần lưu ý đất nằm trên hướng tuyến có thể bị thu hồi khi dự án triển khai. Không nên trả giá cao chỉ vì lời quảng cáo "sát ga tàu điện" khi vị trí ga chưa được công bố chính thức.

Tuyến đường sắt Tháp Chàm – Đà Lạt có được khôi phục không?

Đồ án định hướng khôi phục tuyến dài khoảng 84 km, khổ đường 1.000 mm, để nối Đà Lạt với vùng duyên hải Nam Trung Bộ và phát triển du lịch đường sắt. Hiện chỉ đoạn ga Đà Lạt – Trại Mát dài khoảng 6,7 km còn khai thác, chủ yếu phục vụ khách du lịch. Việc khôi phục vẫn là định hướng, chưa có mốc thời gian cụ thể.

Quy hoạch mới bao trùm những phường nào của Đà Lạt?

Đồ án được lập trên 5 phường: Xuân Hương - Đà Lạt, Cam Ly - Đà Lạt, Lâm Viên - Đà Lạt, Xuân Trường - Đà Lạt và Lang Biang - Đà Lạt, tổng diện tích khoảng 68.088ha. Định hướng chung là chuyển Đà Lạt từ mô hình tập trung ở vùng lõi sang phát triển đa cực.