Mua chung cư Ninh Bình: Sun Urban City 420 ha sau 2 năm

Khu đô thị Sun Urban City quy mô 420 ha của Sun Group, khởi công ngày 8/8/2024 tại Hà Nam (nay thuộc tỉnh Ninh Bình) với tổng mức đầu tư khoảng 35.000 tỷ đồng, đã bàn giao lớp căn hộ đầu tiên và hoàn thành phần lớn hệ thống công viên sau hơn hai năm. Theo vnexpress.net, hơn 90% căn hộ Art Residence đã bàn giao có người đưa vào sử dụng, còn toàn bộ 15 tòa của tổ hợp Park Residence đã cất nóc và dự kiến giao những căn đầu tiên từ quý I/2027. Với người đang cân nhắc mua chung cư hay tìm hiểu thị trường mua bán nhà đất tại Ninh Bình, đây là những mốc tiến độ đáng theo dõi.

Sun Urban City Ninh Bình đã xây đến đâu sau hơn hai năm

Điểm mấu chốt với người mua không nằm ở hình ảnh phối cảnh mà ở phần đã thành hình thật. Theo thông tin chủ đầu tư cung cấp, dự án hiện đã có ba lớp sản phẩm ở những giai đoạn khác nhau. Lớp thứ nhất là khu căn hộ Art Residence, đã bàn giao và có người ở. Lớp thứ hai là các phân khu nhà phố, biệt thự Kim Ngân - Kim Tiền, nơi nhiều chủ sở hữu đang hoàn thiện nội thất để chuẩn bị dọn về. Lớp thứ ba là tổ hợp căn hộ Park Residence, đang trong giai đoạn hoàn thiện sau khi xong phần kết cấu.

Nhịp xây dựng được mô tả khá nhanh. Chỉ gần 5 tháng sau lễ khởi công, tòa A1 của Art Residence đã cất nóc, tức là hoàn thành phần khung kết cấu chịu lực của công trình căn hộ đầu tiên. Với Park Residence, tòa đầu tiên cất nóc vào cuối tháng 1 năm nay, và chỉ khoảng 7 tháng sau, cả 15 tòa cao tầng đều đã hoàn thành kết cấu.

Ngoài phần nhà ở, đời sống đô thị cũng bắt đầu xuất hiện. Theo mô tả của vnexpress.net, các tuyến phố đã có cửa hàng kinh doanh, cư dân đi bộ dọc kênh Vua Lê và trẻ em vui chơi tại công viên. Đây là tín hiệu mà người mua nhà thường quan tâm, vì một khu đô thị có người ở thật sẽ khác hẳn một dự án chỉ có nhà xây xong nhưng bỏ trống.

Những con số chính của dự án

Để dễ hình dung, có thể gom các số liệu được công bố thành từng nhóm. Về quy mô, toàn khu rộng 420 ha, vốn đầu tư khoảng 35.000 tỷ đồng. Trong đó, gần 100 ha được dành cho 5 đại công viên cùng các không gian cây xanh, mặt nước và tiện ích. Tính nhanh, phần này chiếm gần một phần tư tổng diện tích, một tỷ lệ khá cao so với nhiều khu đô thị thương mại thông thường.

Về tiện ích, công viên Lễ hội là khu được nhấn mạnh nhất, với các hạng mục cầu Long Kiều, cầu Kim Lọng, đường dạo Cổng Chuông và Quảng trường Trống Đọi Tam, cùng sân khấu nhạc nước và hệ thống chiếu sáng vào buổi tối. Giữa năm 2025, công viên nước Sun World Ha Nam khai trương với 14 tổ hợp trò chơi lấy cảm hứng từ múa rối nước. Công viên Văn hóa rộng 36,7 ha, thay đổi diện mạo chỉ sau 3-4 tháng thi công, có hồ nước trung tâm rộng 16 ha.

Khu thể thao Sun Sports City Ninh Binh quy mô 22 ha đang được hoàn thiện, gồm nhà thi đấu đa năng 7.500 chỗ, đường chạy 2.000 m và cụm 58 sân tập như bóng đá, tennis, bóng rổ, cầu lông. Về kết nối, chủ đầu tư cho biết từ trung tâm Hà Nội mất khoảng 50 phút để tới dự án, và người dân Nam Định, Hưng Yên, Hoa Lư cũng có thể di chuyển tới trong khoảng thời gian tương tự.

Bối cảnh: vì sao dự án từ Hà Nam nay thuộc Ninh Bình

Khi khởi công năm 2024, dự án nằm trên địa bàn tỉnh Hà Nam. Theo vnexpress.net, khu vực này nay thuộc tỉnh Ninh Bình, phản ánh việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh. Với người mua, thay đổi địa giới thường không làm mất hiệu lực các giấy tờ đã ký, nhưng có thể khiến tên địa chỉ trên hợp đồng, sổ hồng và hồ sơ hành chính được cập nhật theo tên mới. Sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Sun Urban City được định vị là khu đô thị nghỉ dưỡng, kết hợp ở thật với du lịch và giải trí. Chủ đầu tư kỳ vọng dự án trở thành một trong những điểm thu hút an cư của người dân miền Bắc. Cần lưu ý đây là kỳ vọng của doanh nghiệp, chưa phải kết quả đã được kiểm chứng. Việc thị trường có đón nhận mô hình này lâu dài hay không thường phụ thuộc vào lượng cư dân thực tế, việc làm tại chỗ và mức độ hoàn thiện hạ tầng kết nối trong vùng.

Tiện ích công viên ảnh hưởng thế nào đến giá nhà

Theo thông lệ trên thị trường bất động sản, tiện ích đã vận hành thường có sức nặng hơn nhiều so với tiện ích nằm trên bản vẽ. Một căn hộ cạnh công viên đang mở cửa, có lễ hội và sự kiện quanh năm, có thể thu hút cả người thuê dài hạn lẫn khách lưu trú ngắn ngày. Chính chủ đầu tư cũng nhấn mạnh Art Residence nằm kề công viên Lễ hội, nơi được gọi là trái tim của khu đô thị, nên có dư địa khai thác cho thuê theo cả hai hình thức.

Tuy vậy, người mua nên tách bạch giữa tiềm năng và dòng tiền thật. Khách du lịch thường đến theo mùa, ví dụ công viên nước chủ yếu sôi động vào mùa hè. Chủ đầu tư cho biết khu thể thao được phát triển một phần để lấp khoảng trống trải nghiệm giữa các mùa lễ hội. Nếu các giải đấu và hoạt động thể thao diễn ra đều đặn, nhu cầu lưu trú có thể dàn trải hơn trong năm, nhưng đây vẫn là điều cần thời gian để kiểm chứng.

Tác động với người mua chung cư và nhà đầu tư

Với người mua để ở, điểm cộng rõ nhất là Art Residence đã có cộng đồng cư dân. Mua căn hộ đã bàn giao giúp giảm rủi ro chậm tiến độ, có thể xem trực tiếp chất lượng hoàn thiện và cảm nhận môi trường sống trước khi xuống tiền. Ngược lại, giá mua lại trên thị trường thứ cấp thường cao hơn giá gốc từ chủ đầu tư, nên người mua cần so sánh kỹ.

Với nhà đầu tư nhắm tới Park Residence, lợi thế là tòa nhà đã xong kết cấu, rủi ro dừng thi công giảm đáng kể so với lúc dự án còn trên giấy. Tuy nhiên, thời gian từ nay đến quý I/2027 vẫn là khoảng chờ không có dòng tiền, trong khi nếu vay mua nhà, khoản lãi suất ngân hàng vẫn phải trả. Lãi suất thả nổi, tức lãi suất điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, có thể làm chi phí vốn tăng lên nếu mặt bằng lãi vay đi lên.

Với người đang có nhà phố, biệt thự Kim Ngân - Kim Tiền, giai đoạn nhiều chủ sở hữu cùng hoàn thiện nội thất và dọn về ở thường là lúc khu phố bắt đầu hình thành giá trị sử dụng. Nếu dự định bán lại hoặc cho thuê kinh doanh, việc nắm số hộ thực sự về ở là thông tin quan trọng để định giá.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Ninh Bình trên TimBDSvn

Cần kiểm tra gì trước khi mua căn hộ hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang xây hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, như trường hợp Park Residence hiện nay. Theo quy định thông thường, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua nên đề nghị xem văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cấp, cùng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao nhà.

Người mua cũng nên đọc kỹ tiến độ thanh toán, mức phạt chậm bàn giao, diện tích tính theo thông thủy hay tim tường và thời hạn chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng. Với căn đã bàn giao như Art Residence, cần hỏi rõ căn hộ đã có sổ hay chưa, vì giao dịch căn chưa có sổ thường phải làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng qua chủ đầu tư thay vì công chứng sang tên thông thường. Các khoản thuế, phí như thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ cũng nên được thỏa thuận rõ ai chịu.

Câu hỏi thường gặp

Sun Urban City nằm ở đâu và quy mô bao nhiêu?

Dự án rộng 420 ha, khởi công ngày 8/8/2024 tại Hà Nam, nay thuộc tỉnh Ninh Bình. Tổng mức đầu tư khoảng 35.000 tỷ đồng, theo vnexpress.net. Chủ đầu tư cho biết từ trung tâm Hà Nội mất khoảng 50 phút để tới dự án.

Căn hộ Art Residence đã bàn giao chưa?

Đã bàn giao. Theo chủ đầu tư, hơn 90% căn hộ Art Residence đã bàn giao có người đưa vào sử dụng. Người muốn mua lại nên kiểm tra tình trạng sổ hồng của từng căn trước khi đặt cọc.

Khi nào Park Residence bàn giao căn hộ?

Cả 15 tòa của Park Residence đã cất nóc sau khoảng 7 tháng kể từ khi tòa đầu tiên cất nóc vào cuối tháng 1 năm nay. Những căn hộ đầu tiên dự kiến bàn giao từ quý I/2027. Đây là mốc dự kiến, người mua nên đối chiếu với thời hạn ghi trong hợp đồng.

Mua căn hộ ở đây để cho thuê có phù hợp không?

Chủ đầu tư cho rằng Art Residence có dư địa cho thuê cả ngắn ngày lẫn dài hạn nhờ nằm cạnh công viên Lễ hội. Tuy nhiên, nhu cầu du lịch thường có tính mùa vụ, nên nhà đầu tư nên tính toán dòng tiền thận trọng và không chỉ dựa vào kỳ vọng.

Dự án có những tiện ích nào đã hoạt động?

Theo thông tin công bố, công viên Lễ hội, công viên nước Sun World Ha Nam và công viên Văn hóa rộng 36,7 ha đã hoàn thiện. Khu thể thao Sun Sports City Ninh Binh 22 ha đang được hoàn thiện với nhà thi đấu 7.500 chỗ, đường chạy 2.000 m và 58 sân tập.