Mua chung cư nhà ở xã hội Thái Nguyên: vì sao còn ế?

Nhà ở xã hội tại Thái Nguyên đang bán chậm. Dự án TNG Việt Bắc ở phường Tích Lương mở 515 căn hộ với giá tạm tính 22,8 triệu đồng/m2 nhưng kết thúc đợt 1 chỉ có 188 hồ sơ đăng ký. Một dự án khác tại phường Vạn Xuân đã phải nhận hồ sơ đến lần thứ 10, theo CafeF dẫn Báo Tiền Phong ngày 28/10/2026. Với người đang tính mua chung cư giá thấp ở Thái Nguyên, tình trạng cung vượt cầu này vừa là cơ hội, vừa đặt ra câu hỏi: vì sao một sản phẩm được Nhà nước hỗ trợ lại khó bán?

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư với cơ chế ưu đãi, chỉ bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với người thuộc diện được hưởng chính sách, như công nhân, người lao động thu nhập thấp, và người mua phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Cho thuê mua là hình thức người thuê trả trước một phần, phần còn lại trả dần theo thời gian thuê, hết thời hạn thì được sở hữu căn nhà.

Các dự án nhà ở xã hội Thái Nguyên đang bán ra sao

Dự án Nhà ở xã hội TNG Việt Bắc do Công ty Cổ phần TNG Land làm chủ đầu tư, gồm 2 tòa tháp cao 22 tầng với tổng cộng 1.029 căn hộ, tổng vốn đầu tư hơn 1.230 tỷ đồng. Đợt 1, chủ đầu tư đưa ra 515 căn, tức khoảng một nửa quỹ căn, với giá tạm tính 22,8 triệu đồng/m2, chưa gồm kinh phí bảo trì. Số hồ sơ thu về là 188, chỉ hơn một phần ba số căn chào bán. Hiện TNG Land đang tiếp nhận hồ sơ đợt 2.

Trường hợp thứ hai là dự án nhà ở xã hội thuộc Khu dân cư Đại Thắng, phường Vạn Xuân. Dự án có 1 tòa nhà 18 tầng với 361 căn chung cư và 34 căn liền kề thấp tầng, nhận hồ sơ cả mua lẫn thuê mua. Theo Sở Xây dựng Thái Nguyên, sau 9 lần nhận hồ sơ, dự án vẫn còn 12 căn hộ chưa có người mua. Giá bán tạm tính hơn 14,5 triệu đồng/m2, chưa gồm 2% chi phí bảo trì. Đây đã là lần thứ 10 chủ đầu tư mở nhận hồ sơ.

Ngoài hai dự án trên, tỉnh còn nhiều dự án nhà ở xã hội đang triển khai, chẳng hạn Dự án nhà ở xã hội Túc Duyên tại phường Phan Đình Phùng (đang nhận hồ sơ mua, thuê mua) và nhà ở xã hội thuộc dự án Khu đô thị số 2 tại phường Bách Quang.

Giá tạm tính là mức giá dự kiến khi dự án chưa hoàn tất quyết toán; theo thông lệ, giá chính thức có thể điều chỉnh sau khi cơ quan có thẩm quyền thẩm định chi phí. Kinh phí bảo trì, thường bằng 2% giá trị căn hộ, là khoản người mua nộp thêm để dùng cho việc sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Thái Nguyên

Vì sao người dân chưa mặn mà mua nhà ở xã hội?

Trao đổi với Báo Tiền Phong, một chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Thái Nguyên cho rằng loại hình này chỉ thực sự "nóng" ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Ở các tỉnh như Thái Nguyên, quỹ đất vùng ven còn rộng nên nhiều người thích mua đất để tự xây nhà hơn là ở chung cư.

Rào cản thứ hai là tín dụng. Theo vị đại diện này, không phải người mua nào cũng tiếp cận được gói vay lãi suất thấp dành cho nhà ở xã hội, trong khi chính chủ đầu tư cũng khó vay vốn, ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Vị này lo ngại rằng khi hàng loạt dự án trên địa bàn đang và sắp triển khai, cộng với một số thông tin về nhà ở xã hội đang được Quốc hội bàn thảo, đầu ra cho căn hộ loại này sẽ ngày càng khó khăn hơn.

Yếu tố quan trọng nhất có lẽ là khả năng chi trả. Đại diện Liên đoàn lao động tỉnh Thái Nguyên cho biết một căn hộ khoảng 60m2, 2 phòng ngủ có giá trung bình trên 1 tỷ đồng, chưa tính nội thất, trong khi thu nhập của công nhân, người lao động chỉ khoảng 10 triệu đồng/người/tháng.

Giá nhà ở xã hội so với thu nhập: con số nói gì

Thử quy đổi để thấy rõ áp lực. Một căn 60m2 tại TNG Việt Bắc, với giá tạm tính 22,8 triệu đồng/m2, có giá khoảng 1,37 tỷ đồng, chưa tính bảo trì. Cùng diện tích đó tại Khu dân cư Đại Thắng, với giá hơn 14,5 triệu đồng/m2, rơi vào khoảng 870 triệu đồng, cộng thêm 2% phí bảo trì, tức khoảng 17 triệu đồng nữa.

Với thu nhập 10 triệu đồng/tháng, một căn giá 1 tỷ đồng tương đương khoảng 100 tháng lương, hơn 8 năm không chi tiêu bất cứ khoản nào. Trên thực tế, người mua nhà ở xã hội thường phải vay ngân hàng phần lớn giá trị căn hộ và trả góp trong nhiều năm. Nếu một hộ gia đình chỉ có một người đi làm, khoản trả góp hàng tháng có thể chiếm phần rất lớn thu nhập, khiến nhiều người dè dặt dù giá đã thấp hơn nhà thương mại.

Đây cũng là lý do chênh lệch giữa hai dự án đáng chú ý: dự án có giá thấp hơn đã bán gần hết sau nhiều lần mở hồ sơ, còn dự án giá cao hơn đang gặp khó ngay từ đợt đầu. Tuy vậy, nguồn tin không nêu nguyên nhân riêng của từng dự án, nên người mua nên tự so sánh vị trí, tiện ích và tiến độ trước khi kết luận.

Bối cảnh: chỉ tiêu lớn, tỉnh đẩy nhanh tiến độ

Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP của Chính phủ, Thái Nguyên được giao phát triển 58.846 căn nhà ở xã hội. Để thực hiện, tỉnh rà soát quỹ đất trong các dự án khu dân cư, khu đô thị để bổ sung vào kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, ưu tiên những khu đất thuận lợi về giao thông, hạ tầng đồng bộ và nằm ở nơi có nhu cầu nhà ở lớn của công nhân, người lao động.

Từ đầu năm đến nay, toàn tỉnh đã cơ bản hoàn thành 1.592 căn nhà ở xã hội. Các chủ đầu tư đang dồn lực thi công, phấn đấu hoàn thành thêm 1.129 căn đến hết năm 2026. Cộng hai con số này mới được 2.721 căn, còn rất xa so với chỉ tiêu được giao, nghĩa là nguồn cung trong các năm tới có thể còn tăng mạnh.

Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng ngày 26/10, ông Nguyễn Linh, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Thái Nguyên, cho biết tỉnh sẽ tiếp tục rà soát chỉ tiêu, tiến độ từng dự án và phân công rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị. Tỉnh cũng mong Chính phủ hoàn thiện cơ chế, chính sách về nguồn vốn và tín dụng ưu đãi để công nhân, người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội.

Có nên mua chung cư nhà ở xã hội ở Thái Nguyên lúc này?

Với người mua để ở thuộc diện được hưởng chính sách, thị trường đang nghiêng về phía người mua. Khi dự án phải mở nhận hồ sơ nhiều lần, khả năng được duyệt mua cao hơn hẳn so với cảnh bốc thăm hàng nghìn hồ sơ cho vài trăm căn ở các thành phố lớn. Người mua cũng có thêm thời gian để so sánh nhiều dự án và chọn căn phù hợp.

Tuy vậy, cần tính kỹ bài toán tài chính. Trước khi nộp hồ sơ, người mua nên kiểm tra mình có đủ điều kiện vay ưu đãi hay không, vì như chủ đầu tư thừa nhận, không phải ai cũng tiếp cận được gói vay lãi suất thấp. Nếu phải vay thương mại với lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, khoản trả góp có thể tăng đáng kể.

Về pháp lý, nhà ở xã hội thường bị hạn chế chuyển nhượng trong một thời gian nhất định sau khi người mua đã thanh toán đủ và được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, đây là lựa chọn phù hợp cho nhu cầu ở thực, không phải kênh đầu tư lướt sóng. Người mua cũng nên lưu ý giá đang là giá tạm tính, có thể thay đổi khi quyết toán.

Với người bán đất nền, nhà riêng ở vùng ven Thái Nguyên, nhận định rằng nhiều người dân vẫn chuộng mua đất dựng nhà cho thấy nhu cầu với đất thổ cư diện tích vừa phải còn hiện hữu. Ngược lại, nguồn cung nhà ở xã hội ngày càng lớn có thể tạo sức ép lên phân khúc chung cư thương mại giá thấp, khi người mua có thêm lựa chọn rẻ hơn.

Tham khảo các căn hộ mua bán chung cư tại Thái Nguyên

Câu hỏi thường gặp

Giá nhà ở xã hội ở Thái Nguyên hiện bao nhiêu?

Theo thông tin được công bố, dự án TNG Việt Bắc có giá tạm tính 22,8 triệu đồng/m2, còn dự án tại Khu dân cư Đại Thắng có giá tạm tính hơn 14,5 triệu đồng/m2. Cả hai mức giá đều chưa gồm kinh phí bảo trì, thường là 2% giá trị căn hộ. Một căn khoảng 60m2, 2 phòng ngủ có giá trung bình trên 1 tỷ đồng, chưa tính nội thất.

Dự án nhà ở xã hội nào ở Thái Nguyên đang nhận hồ sơ?

Dự án TNG Việt Bắc tại phường Tích Lương đang nhận hồ sơ đợt 2, dự án tại Khu dân cư Đại Thắng (phường Vạn Xuân) nhận hồ sơ lần thứ 10 với 12 căn hộ còn lại. Dự án Túc Duyên tại phường Phan Đình Phùng cũng đang nhận hồ sơ mua và thuê mua. Người quan tâm nên liên hệ chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng Thái Nguyên để có thông tin cập nhật.

Vì sao nhà ở xã hội ở Thái Nguyên bán chậm?

Theo một chủ đầu tư, người dân ở đây có nhiều lựa chọn mua đất tự xây do quỹ đất vùng ven còn rộng, đồng thời không phải ai cũng vay được gói lãi suất thấp. Liên đoàn lao động tỉnh cho rằng giá bán còn quá cao so với thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng của công nhân, người lao động.

Mua nhà ở xã hội có bán lại ngay được không?

Theo quy định thường áp dụng, nhà ở xã hội bị hạn chế bán lại trong một khoảng thời gian sau khi người mua thanh toán đủ và được cấp sổ hồng. Vì thế, người mua nên xác định đây là nhà để ở lâu dài. Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi rõ chủ đầu tư về điều kiện chuyển nhượng.

Thái Nguyên sẽ có thêm bao nhiêu căn nhà ở xã hội?

Tỉnh được giao chỉ tiêu 58.846 căn theo Nghị quyết số 303/NQ-CP. Từ đầu năm đến nay đã cơ bản hoàn thành 1.592 căn và phấn đấu hoàn thành thêm 1.129 căn đến hết năm 2026, nên nguồn cung trong thời gian tới dự kiến còn tăng.