Mua chung cư Hà Nội: bài học từ 3.900 căn hộ Mường Thanh

Hơn 3.900 căn hộ thuộc các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội đang nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm, và câu chuyện này đã được đưa lên nghị trường sáng 30/10. Tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (đoàn Hải Phòng) đặt câu hỏi vì sao những căn hộ sai phạm vẫn được bán cho người dân suốt nhiều năm. Với người đang tính mua chung cư ở Hà Nội, đây không chỉ là chuyện của một tập đoàn mà là lời nhắc về rủi ro pháp lý có thể nằm ngay trong căn hộ mình định xuống tiền.

Theo CafeF dẫn VTC News, ông Tiến cho rằng việc sửa luật không thể chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường, mà còn phải tạo ra những quy định đủ sức răn đe để chủ đầu tư không dám, không muốn và không thể vi phạm. Bài viết dưới đây tóm lược các đề xuất chính, giải thích bối cảnh và gợi ý những điều người mua, người bán nhà cần lưu ý.

Đại biểu Quốc hội đặt vấn đề gì về các dự án Mường Thanh tại Hà Nội?

Trọng tâm câu hỏi của đại biểu Vũ Văn Tiến là khoảng trống thời gian. Theo ông, các vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch và trật tự xây dựng đã có thể tồn tại trong thời gian dài, đủ để hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân trả tiền, dọn vào ở nhiều năm. Chỉ đến khi cơ quan chức năng xử lý, các gia đình này mới đứng trước nguy cơ mất nhà.

Quy hoạch, hiểu đơn giản, là bản thiết kế tổng thể do Nhà nước phê duyệt, quy định một khu đất được xây gì, cao bao nhiêu tầng, mật độ thế nào. Trật tự xây dựng là việc công trình có được xây đúng giấy phép và thiết kế đã duyệt hay không. Khi một tòa nhà vượt số tầng hoặc số căn so với hồ sơ, phần vượt đó thường không thể được cấp giấy chứng nhận.

Đại biểu cũng băn khoăn vì sao phải mất nhiều năm mới tìm ra hướng giải quyết. Trong thời gian đó, người đã vào ở thì sống trong thấp thỏm, còn người đã trả tiền thì mòn mỏi chờ sổ hồng. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, giấy tờ quan trọng nhất chứng minh căn hộ thuộc về người mua.

Đáng chú ý, cùng thời điểm này, các tin liên quan trên CafeF cũng cho thấy Hà Nội đang gỡ "nút thắt" cho 12 dự án vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng, và cư dân các tòa B - HH Linh Đàm vẫn thấp thỏm về số phận nơi ở của mình. Điều đó gợi ý rằng vấn đề chung cư sai phạm ở Hà Nội không phải là chuyện cá biệt.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Đề xuất siết điều kiện mở bán căn hộ ra sao?

Đề xuất đầu tiên của ông Tiến là kiểm soát chặt ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Theo đại biểu, dự thảo luật đã có quy định về công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, nhưng cần làm rõ liệu các quy định này đã đủ để ngăn chủ đầu tư bán căn hộ sai quy hoạch, sai thiết kế được duyệt hay chưa.

Ông lập luận rằng một dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, bao nhiêu căn, diện tích từng căn ra sao đều đã có hồ sơ rõ ràng. Câu hỏi là khi căn hộ được tung ra thị trường, khâu hậu kiểm diễn ra thế nào và có ai đối chiếu với hồ sơ đó không. Hậu kiểm là việc cơ quan quản lý kiểm tra sau khi doanh nghiệp đã được phép hoạt động hoặc đã triển khai, khác với tiền kiểm là kiểm tra trước khi cấp phép. Nếu số căn đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt, theo ông, phải phát hiện và chặn ngay, không thể đợi người dân trả tiền, vào ở rồi mới tìm cách xử lý.

Từ đó, đại biểu đề nghị luật xác định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch và thiết kế đã duyệt; đồng thời công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán, kịp thời cảnh báo và ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm. Ông nhấn mạnh không thể để hồ sơ duyệt một đằng, căn hộ bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện người mua mới biết mình đã mua phải căn sai phạm.

Đề xuất thứ hai liên quan đến trách nhiệm. Chính phủ đã đưa vào dự thảo các hành vi bị nghiêm cấm và trách nhiệm quản lý nhà nước, nhưng ông Tiến muốn làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để dự án xây sai quy hoạch, sai thiết kế mà chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của dân.

Đề xuất thứ ba là chế tài. Theo đại biểu, không thể để chủ đầu tư cố tình làm sai, thu lợi rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Ông kiến nghị nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, và buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường, khắc phục hậu quả, nhất là khi công trình phải phá dỡ và ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân.

Bối cảnh: vì sao chung cư sai phép vẫn đến được tay người mua?

Theo ông Tiến, những sai phạm nhỏ nếu không bị phát hiện và ngăn chặn từ đầu sẽ tích tụ thành sai phạm lớn, càng kéo dài thì hậu quả càng nặng, việc xử lý càng phức tạp. Đây là lời giải thích cho việc tại sao một vụ việc có thể kéo đến quy mô hàng nghìn căn hộ.

Theo thông lệ ở Việt Nam, chủ đầu tư thường bán căn hộ từ khi dự án còn đang xây, gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua ký hợp đồng và đóng tiền theo tiến độ, chỉ nhận sổ hồng sau khi tòa nhà hoàn công, tức là được cơ quan chức năng xác nhận đã xây xong đúng hồ sơ. Khoảng cách giữa thời điểm trả tiền và thời điểm có sổ có thể kéo dài nhiều năm, và đó chính là giai đoạn người mua dễ bị tổn thương nhất nếu công trình có vấn đề.

Với người mua bình thường, rất khó tự đối chiếu số tầng, số căn thực tế với hồ sơ được duyệt. Họ thường tin vào thương hiệu chủ đầu tư, vào việc tòa nhà đã có người ở, hoặc vào giấy tờ do bên bán cung cấp. Vì vậy, đề xuất công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán, nếu được đưa vào luật, có thể giúp người mua có một nguồn tra cứu chính thức thay vì chỉ dựa vào lời hứa.

Đại biểu cũng nhấn mạnh hậu quả của sai phạm trong lĩnh vực này không dừng ở hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, mà chạm thẳng vào tài sản lớn, chỗ ở và khoản tiền tích cóp hàng chục năm của nhiều gia đình.

Tác động với người mua và người bán chung cư Hà Nội

Với người đang có ý định mua nhà ở Hà Nội, vụ việc là lý do để đặt pháp lý lên trước giá. Một căn hộ rẻ hơn mặt bằng vài trăm triệu có thể trở thành gánh nặng nếu nằm trong phần xây vượt phép và không bao giờ được cấp sổ. Ngược lại, căn hộ ở dự án đã hoàn công, đã cấp sổ thường có giá cao hơn nhưng rủi ro thấp hơn đáng kể.

Với người mua chung cư cũ để ở hoặc đầu tư cho thuê, thị trường thứ cấp cũng cần được nhìn kỹ hơn. Căn hộ chưa có sổ thường khó vay ngân hàng, vì ngân hàng thường yêu cầu tài sản thế chấp có giấy chứng nhận hợp lệ; điều này có thể làm giảm thanh khoản và giá bán lại.

Với người bán, đặc biệt là những căn ở dự án có tranh cãi về pháp lý, người mua sẽ ngày càng hỏi kỹ về sổ hồng, giấy phép xây dựng và biên bản hoàn công. Người bán có hồ sơ minh bạch có thể có lợi thế khi đàm phán giá.

Với cư dân đang sống trong các tòa nhà bị xử lý, những đề xuất về bồi thường, hoàn trả và thu hồi lợi bất hợp pháp nếu được luật hóa có thể mở thêm cơ sở để bảo vệ quyền lợi. Tuy nhiên, đây vẫn là kiến nghị của một đại biểu trong quá trình góp ý dự thảo, chưa phải quy định đã có hiệu lực.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hà Nội

Người mua căn hộ nên tự kiểm tra gì trước khi xuống tiền?

Trong khi chờ luật sửa đổi, người mua có thể tự giảm rủi ro bằng vài bước thường được khuyến nghị. Thứ nhất, đề nghị chủ đầu tư hoặc người bán xuất trình giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt, so sánh số tầng, vị trí căn hộ với thực tế. Thứ hai, với dự án đang xây, kiểm tra văn bản của cơ quan quản lý nhà ở xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Thứ ba, với căn hộ đã bàn giao, hỏi rõ tình trạng sổ hồng của toàn dự án chứ không chỉ riêng căn mình định mua.

Ngoài ra, người mua có thể tìm hiểu thông tin từ cư dân, ban quản trị tòa nhà và các thông báo của chính quyền địa phương về dự án. Nếu một tòa nhà đã có tên trong danh sách vi phạm hoặc đang có phương án xử lý, đó là tín hiệu cần dừng lại cân nhắc. Với những giao dịch lớn, việc nhờ luật sư hoặc công chứng viên rà soát hồ sơ trước khi ký cũng là chi phí đáng bỏ ra.

Câu hỏi thường gặp

Có bao nhiêu căn hộ Mường Thanh tại Hà Nội bị ảnh hưởng?

Theo phát biểu của đại biểu Vũ Văn Tiến tại phiên thảo luận sáng 30/10, hơn 3.900 căn hộ thuộc các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. Đây là phương án dự kiến, chi tiết cụ thể từng tòa nhà không được nêu trong nguồn tin.

Mua căn hộ xây vượt phép có được cấp sổ hồng không?

Thông thường, phần diện tích hoặc số căn xây vượt so với giấy phép và thiết kế được duyệt rất khó được cấp giấy chứng nhận. Đó là lý do nhiều cư dân trong vụ việc này phải chờ sổ hồng trong nhiều năm. Người mua nên kiểm tra căn hộ có nằm trong phạm vi được phê duyệt hay không trước khi ký hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ bảo vệ người mua nhà thế nào?

Dự thảo đang được Quốc hội thảo luận và đã có quy định về công khai thông tin, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị bổ sung trách nhiệm đối chiếu danh mục căn hộ với hồ sơ được duyệt, công khai căn hộ đủ điều kiện bán và cơ chế buộc chủ đầu tư bồi thường. Các đề xuất này chỉ có hiệu lực nếu được đưa vào luật chính thức.

Nếu căn hộ bị phá dỡ, người mua có được bồi thường không?

Nguồn tin chưa nêu cơ chế bồi thường cụ thể cho cư dân các dự án Mường Thanh. Đại biểu Vũ Văn Tiến kiến nghị luật buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả, nhất là khi công trình buộc phải phá dỡ. Người bị ảnh hưởng nên lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi.

Có nên mua chung cư Hà Nội chưa có sổ hồng lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp, nhưng căn hộ chưa có sổ luôn mang rủi ro pháp lý cao hơn và thường khó vay ngân hàng hơn. Nếu vẫn muốn mua, người mua nên xác minh giấy phép xây dựng, tình trạng hoàn công và tiến độ cấp sổ của cả dự án. Mức giá thấp hơn thị trường không nên là lý do duy nhất để quyết định.