Mua chung cư Hà Nội: 136 căn CT6 Kiến Hưng phải di dời

Theo báo cáo của UBND phường Kiến Hưng mà CafeF dẫn lại ngày 06-11-2026, 136 căn nhà tại dự án chung cư CT6 Kiến Hưng ở Hà Nội đang được rà soát để di dời. Việc di dời nhằm xử lý các vi phạm về đất đai và trật tự xây dựng kéo dài nhiều năm. Trong số đó có 126 căn hộ chung cư ở tầng 2 và tầng 3, cùng 10 căn nhà thấp tầng. Dự án này là một trong 12 dự án do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư trên địa bàn thủ đô. Với ai đang tính mua chung cư ở Hà Nội, đây là lời nhắc rõ ràng: một căn hộ giá mềm nhưng pháp lý không sạch có thể khiến người mua mất chỗ ở sau nhiều năm sinh sống.

Vì sao 136 căn ở CT6 Kiến Hưng phải di dời

Việc rà soát diễn ra để triển khai Nghị quyết của HĐND TP. Hà Nội về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý tồn tại, vi phạm về đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh. Theo đề nghị của Sở Xây dựng, UBND phường Kiến Hưng đã kiểm tra hiện trạng từng căn để xác định trường hợp nào phải di dời. Phường cũng đồng thời thực hiện phương án khắc phục tại dự án.

Nhóm căn hộ bị ảnh hưởng nằm chủ yếu ở tầng 2 và tầng 3 của khối đế. Khối đế là phần chân đế thấp tầng của một tòa chung cư, thường dùng cho thương mại, dịch vụ hoặc tiện ích. Theo quy hoạch, hai tầng này là khu thương mại dịch vụ. Tuy vậy, chủ đầu tư đã tự ý chuyển đổi công năng, tức là thay đổi mục đích sử dụng so với thiết kế được duyệt, thành căn hộ để bán. Phần lõi khối đế bị chia thành những căn rộng khoảng 40-50 m2, không có ban công. Cư dân phải phơi quần áo và lắp giàn nóng điều hòa ngoài hành lang. Lối đi quanh co như mê cung, không gian sống chật chội và bí bách. Tại tầng 3 tòa CT6A còn có một cơ sở giáo dục mầm non.

10 căn thấp tầng thuộc diện di dời nằm trong khu nhà liền kề. Nhà liền kề là dãy nhà ở riêng lẻ xây sát nhau, có chung tường, thường cao 3 đến 5 tầng. Theo quy hoạch, khu này chỉ có 15 căn liền kề, mỗi căn cao 3 tầng. Thực tế chủ đầu tư đã xây 38 căn cao 5 tầng. Khu đất gần 719 m2 vốn dành cho nhà trẻ, mẫu giáo cũng bị chuyển thành nhà liền kề và đường giao thông.

Dự án vượt quy hoạch đến mức nào

Quy hoạch được duyệt là bản thiết kế pháp lý mà cơ quan nhà nước chấp thuận cho dự án. Văn bản này quy định số tầng, số căn, mật độ xây dựng và chức năng từng khu. Ở CT6 Kiến Hưng, khoảng cách giữa giấy tờ và thực tế rất lớn.

Công trình được phép xây 31 tầng nổi và 2 tầng hầm, nhưng thực tế có 32 tầng nổi và chỉ 1 tầng hầm. Thay vì 2 khối tháp CT6A và CT6B như phê duyệt ban đầu, dự án được điều chỉnh thành 3 khối CT6A, CT6B và CT6C. Diện tích xây dựng khối đế tăng từ 5.586 m2 lên 6.071 m2.

Điểm đáng chú ý nhất là số căn hộ. Quy hoạch chỉ cho phép 231 căn hộ và một khối tháp khách sạn với 459 phòng. Hiện trạng có tới 1.584 căn hộ và không có phòng khách sạn nào, nghĩa là vượt 1.353 căn so với quy hoạch. Nói cách khác, số căn thực tế gần gấp bảy lần con số được duyệt. Hạ tầng thiết kế cho vài trăm hộ nay phải gánh hơn một nghìn rưỡi hộ.

Hậu quả hiện rõ trong đời sống hằng ngày. Tầng hầm duy nhất dùng để trông giữ xe máy đang quá tải, lối đi bị thu hẹp, dễ gây ùn tắc và mất an toàn. Không gian vui chơi, sinh hoạt cộng đồng có diện tích hạn chế. Đây là những yếu tố người mua nhà thường khó nhận ra khi đi xem căn mẫu, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và giá trị căn hộ về lâu dài.

Bối cảnh: cơ chế đặc thù của Hà Nội cho 12 dự án Mường Thanh

CT6 Kiến Hưng không phải trường hợp đơn lẻ. Thành phố đã xác định 12 dự án của các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh có vi phạm kéo dài nhiều năm. Vì vậy HĐND TP. Hà Nội ban hành nghị quyết riêng để xử lý. Cơ chế đặc thù thường được dùng khi các quy định thông thường không đủ để gỡ những vụ việc phức tạp, liên quan đến hàng nghìn hộ dân đã vào ở ổn định.

Cùng ngày, CafeF còn đăng một số tin liên quan. Theo đó, 5 cựu cán bộ ở Hà Nội hầu tòa trong vụ 519 căn hộ CT6 Kiến Hưng không có sổ đỏ, còn ông Lê Thanh Thản sắp bị xét xử về tội lừa dối khách hàng. Các thông tin này cho thấy vụ việc không chỉ dừng ở xử lý hành chính mà đã đi vào giai đoạn tố tụng. Sổ đỏ, hay sổ hồng, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ không có giấy này thì người mua khó thế chấp vay ngân hàng, khó bán lại và luôn ở thế yếu khi có tranh chấp.

Theo dự thảo kế hoạch triển khai nghị quyết, các bên được phân vai cụ thể. UBND phường Kiến Hưng xác nhận hiện trạng công trình, rà soát vị trí, diện tích căn hộ và xác định trường hợp phải di dời. Chủ đầu tư lập phương án, chi trả bồi thường và hỗ trợ di dời. UBND phường công khai phương án, tiếp nhận ý kiến người dân và giám sát việc thực hiện.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hà Nội có thông tin pháp lý rõ ràng

Cư dân nhận được gì khi phải rời căn hộ

Theo dự thảo kế hoạch, người dân thuộc diện di dời có ba lựa chọn: nhận tiền, nhận nhà ở tại vị trí khác, hoặc mua nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là loại nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước, giá bán thường thấp hơn nhà thương mại, dành cho các đối tượng đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở theo quy định.

Câu chuyện của hai hộ dân cho thấy hoàn cảnh rất khác nhau. Gia đình ông Kim Diệu Quang, 68 tuổi, mua căn hộ 74,4 m2 ở tầng 2 tòa CT6B từ những ngày đầu mở bán, giá 14,4 triệu đồng/m2. Tính ra số tiền mua ban đầu khoảng 1,07 tỷ đồng. Theo ông Quang, gia đình được thông tin mức bồi thường dự kiến là 4,4 tỷ đồng, tức gấp khoảng bốn lần giá mua năm xưa. Dù vậy, ông cho biết nhiều cư dân đã quen với nơi ở và không muốn chuyển đi, dù điều kiện sinh hoạt còn bất tiện. Ông mong các vấn đề pháp lý được làm rõ bằng văn bản cụ thể, có căn cứ và mốc thời gian, để người dân biết quyền lợi của mình được giải quyết ra sao. Theo ông, xáo trộn do phải đổi chỗ ở không thể bù đắp chỉ bằng một khoản tiền.

Vợ chồng bà Phùng Thị Kim Hồng, cũng 68 tuổi, ở thế khó hơn. Năm 2024, ông bà mua căn hộ khoảng 50 m2 ở tầng 3 tòa CT6A1 với giá khoảng 1 tỷ đồng, tương đương khoảng 20 triệu đồng/m2. Bà cho biết nếu biết căn hộ dính sai phạm thì đã không mua. Bà mong không phải di dời và cho rằng chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả, thay vì đẩy khó khăn sang người dân.

Hai trường hợp cho thấy người mua sau thường gánh rủi ro lớn hơn. Họ mua vào khi tòa nhà đã hình thành, giá đã cao hơn nhiều so với lúc mở bán. Thông tin về vi phạm lại có thể chưa được công bố rộng rãi.

Tác động với người mua và người bán chung cư Hà Nội

Với người đang tìm mua chung cư, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ, vụ CT6 Kiến Hưng cho thấy giá thấp hơn mặt bằng khu vực chưa chắc là món hời. Căn hộ ở khối đế, không ban công, diện tích nhỏ thường được chào giá mềm. Nếu chúng được hình thành từ việc chuyển đổi công năng trái phép, người mua có thể phải di dời, không được cấp sổ hồng hoặc rất khó bán lại.

Với người đang sở hữu căn hộ trong các dự án có vi phạm tương tự, việc bán lại lúc này thường gặp khó khăn. Theo thông lệ, ngân hàng hiếm khi nhận thế chấp căn hộ chưa có giấy chứng nhận. Người mua sau vì vậy khó vay mua nhà, còn người bán buộc phải hạ giá hoặc tìm khách trả tiền mặt. Bên mua cũng cần hiểu rằng nhận chuyển nhượng một căn đang nằm trong diện rà soát nghĩa là nhận luôn rủi ro về phương án bồi thường chưa chốt.

Ở góc độ thị trường bất động sản Hà Nội, cách thành phố xử lý 12 dự án Mường Thanh có thể trở thành tiền lệ cho những dự án vi phạm khác. Cách làm này vừa yêu cầu chủ đầu tư chi trả, vừa mở nhiều lựa chọn cho cư dân. Nếu được triển khai minh bạch và đúng hạn, phương án có thể giúp củng cố niềm tin của người mua nhà. Ngược lại, nếu kéo dài, hàng trăm hộ sẽ tiếp tục sống trong tình trạng lơ lửng về pháp lý.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hà Nội

Mua nhà ở Hà Nội, kiểm tra pháp lý thế nào để tránh rủi ro

Bước đầu tiên thường là đối chiếu căn hộ với quy hoạch và giấy phép xây dựng của dự án. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bản vẽ chi tiết nhất, thể hiện vị trí, số tầng và chức năng từng công trình. Người mua có thể đề nghị chủ đầu tư hoặc người bán xuất trình văn bản này, hoặc hỏi thông tin tại UBND phường và Sở Xây dựng. Nếu căn hộ nằm ở tầng mà quy hoạch ghi là thương mại dịch vụ, đó là dấu hiệu cần dừng lại.

Bước thứ hai là kiểm tra tình trạng giấy chứng nhận. Với căn hộ mua lại, người mua nên yêu cầu xem bản gốc sổ hồng. Nếu dự án chưa cấp sổ, cần tìm hiểu lý do và xem đã có cư dân nào được cấp sổ hay chưa. Tin tức về thanh tra, xử lý vi phạm hay khởi tố liên quan đến dự án cũng là nguồn tham khảo quan trọng.

Bước thứ ba là quan sát thực tế. Tầng hầm có quá tải không, tòa nhà có bị cơi nới thêm tầng, thêm khối so với thông tin quảng cáo không, tiện ích cộng đồng có tương xứng với số hộ không. Ở CT6 Kiến Hưng, chính những dấu hiệu như hầm xe chật kín, căn hộ không ban công hay hành lang treo đầy giàn nóng đã phản ánh việc xây vượt quy hoạch.

Câu hỏi thường gặp

Những căn nào ở CT6 Kiến Hưng thuộc diện di dời?

Theo báo cáo của UBND phường Kiến Hưng, có 136 căn thuộc diện di dời. Trong đó có 126 căn hộ chung cư ở tầng 2 và tầng 3, khu vực quy hoạch là thương mại dịch vụ nhưng bị chuyển thành căn hộ, cùng 10 căn nhà thấp tầng. Danh sách vẫn đang trong quá trình rà soát hiện trạng, vị trí và diện tích.

Người phải di dời được bồi thường ra sao?

Theo dự thảo kế hoạch, chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập phương án, chi trả bồi thường và hỗ trợ di dời. Người dân có thể chọn nhận tiền, nhận nhà ở vị trí khác hoặc mua nhà ở xã hội. Một hộ dân cho biết được thông tin về mức bồi thường dự kiến 4,4 tỷ đồng cho căn 74,4 m2, nhưng đây mới là con số dự kiến.

Có nên mua lại căn hộ ở CT6 Kiến Hưng lúc này không?

Người mua cần hết sức thận trọng khi dự án đang trong quá trình xử lý vi phạm và phương án di dời chưa chốt. Căn hộ chưa có sổ hồng thường khó vay ngân hàng và khó bán lại. Nếu vẫn muốn mua, nên xác minh với UBND phường xem căn đó có nằm trong diện rà soát hay không.

Làm sao biết một dự án chung cư có xây vượt quy hoạch?

Cách thường dùng là đối chiếu số tầng, số khối và chức năng từng tầng trong quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng với thực tế. Ở CT6 Kiến Hưng, quy hoạch chỉ có 231 căn hộ nhưng thực tế có 1.584 căn. Người mua cũng nên tìm hiểu tình trạng cấp sổ của cư dân hiện hữu và các thông tin xử lý vi phạm liên quan đến dự án.