Giá nhà đất TP HCM: tài sản bà Trương Mỹ Lan hạ gần 15 tỷ

Thi hành án dân sự TPHCM vừa thông báo hạ giá khởi điểm lần đầu 5% đối với hai bất động sản ở phường Xuân Hòa có liên quan đến bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Tổng mức giảm của hai tài sản là gần 15 tỷ đồng, sau khi các phiên đấu giá trước đó không có người đăng ký. Với giới quan tâm đến giá nhà đất TP HCM, đây là một tín hiệu đáng theo dõi về cách thị trường định giá những tài sản trung tâm có giá trị hàng trăm tỷ đồng.

Theo Báo điện tử Dân trí, đợt điều chỉnh này nằm trong chuỗi xử lý tài sản nhằm thi hành các bản án hình sự đã có hiệu lực đối với bà Lan. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, giải thích cơ chế đấu giá tài sản thi hành án và phân tích những điều người mua, người bán bất động sản cần lưu ý.

Giá khởi điểm mới của 2 tài sản ở phường Xuân Hòa là bao nhiêu

Tài sản lớn hơn là căn biệt thự tại số 22B Nguyễn Thị Diệu, phường Xuân Hòa, TPHCM. Thứ được đưa ra đấu giá là quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ở lần đấu giá trước, căn biệt thự này có giá khởi điểm 202,5 tỷ đồng; sau khi giảm 5%, mức mới cho phiên tiếp theo là 192,3 tỷ đồng, tức thấp hơn trước hơn 10 tỷ đồng.

Tài sản thứ hai nằm tại số 142 Võ Văn Tần, cũng ở phường Xuân Hòa. Giá khởi điểm cũ là 94 tỷ đồng, nay còn 89,3 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 4,7 tỷ đồng so với phiên liền trước. Cộng hai khoản giảm lại, tổng giá trị được hạ là gần 15 tỷ đồng, đúng như con số cơ quan thi hành án công bố.

Để hình dung: giá khởi điểm là mức giá thấp nhất mà phiên đấu giá bắt đầu, người tham gia chỉ được trả bằng hoặc cao hơn mức này. Vì vậy, khi giá khởi điểm giảm, "ngưỡng cửa" để bước vào cuộc đấu cũng thấp xuống, dù giá trúng cuối cùng vẫn phụ thuộc vào mức độ cạnh tranh trong phiên.

Vì sao bất động sản trung tâm TP HCM vẫn ế khách

Trước hai tài sản ở phường Xuân Hòa, cơ quan thi hành án cũng đã hạ giá hai bất động sản khác liên quan đến bà Lan, với mức giảm 9%. Căn hộ tầng 2 tại số 25 Đồng Khởi, phường Sài Gòn giảm còn 37,3 tỷ đồng. Bất động sản tại số 151 Đồng Khởi được điều chỉnh từ 37,3 tỷ đồng xuống 33,9 tỷ đồng.

Điểm chung của cả bốn tài sản là đều đã được đưa ra đấu giá nhưng không có ai đăng ký tham gia. Theo Dân trí, việc tiếp tục điều chỉnh giá khởi điểm được thực hiện theo quy định, nhằm tạo điều kiện xử lý tài sản và thu hồi tiền thi hành án.

Nguồn tin không nêu lý do cụ thể khiến các phiên đấu giá thiếu người tham gia. Tuy nhiên, có thể suy luận một vài yếu tố thường gặp: giá trị mỗi tài sản rất lớn nên số nhà đầu tư đủ năng lực tài chính không nhiều; người mua thường cân nhắc kỹ khi tài sản gắn với một vụ án lớn; và khoản tiền đặt trước khi đăng ký đấu giá, theo thông lệ thường tính bằng một tỷ lệ phần trăm của giá khởi điểm, cũng là con số không nhỏ với tài sản hàng trăm tỷ đồng.

Bối cảnh: tiến độ thi hành án vụ Vạn Thịnh Phát đến đâu

Việc kê biên, xử lý và đấu giá các tài sản này nhằm bảo đảm thi hành các bản án hình sự đã có hiệu lực của TAND TPHCM và TAND cấp cao tại TPHCM đối với bà Trương Mỹ Lan. Kê biên là biện pháp cưỡng chế, theo đó cơ quan thi hành án ghi nhận và phong tỏa tài sản của người phải thi hành án để sau này xử lý, bán đấu giá. Theo nội dung các bản án, bà Lan có trách nhiệm bồi hoàn hơn 30.000 tỷ đồng cho hơn 43.000 bị hại.

Thi hành án dân sự TPHCM cho biết, tính đến ngày 30/10, cơ quan này đã chi trả đợt 11 với số tiền hơn 1.545 tỷ đồng. Lũy kế qua 11 đợt, tổng số tiền đã thanh toán cho các trái chủ trong vụ án Vạn Thịnh Phát đạt hơn 13.921 tỷ đồng. So với nghĩa vụ hơn 30.000 tỷ đồng, phần còn lại vẫn rất lớn, điều này lý giải vì sao việc xử lý tài sản được đẩy nhanh.

Hiện cơ quan thi hành án đang tiếp tục rà soát, xử lý hơn 600 bất động sản khác có liên quan. Theo kế hoạch, ngày 3/12 sẽ diễn ra phiên đấu giá hàng loạt tài sản khác của bà Lan với tổng giá khởi điểm hơn 1.000 tỷ đồng. Trong đó, nhà đất tại số 123 Nguyễn Huệ có giá khởi điểm 349,4 tỷ đồng, còn căn biệt thự tại số 41 Nguyễn Thị Diệu được định giá hơn 204,6 tỷ đồng.

Không phải phiên nào cũng ế. Một số bất động sản giá trị lớn trong vụ án đã được đấu giá thành công: nhà đất tại số 44 Trần Đình Xu, phường Cầu Ông Lãnh được bán với giá 635 tỷ đồng; bất động sản tại số 64-68 Trần Quốc Thảo, phường Xuân Hòa có giá trúng 647 tỷ đồng. Ngoài nhà đất, hai chiếc túi Hermès đạt tổng giá trúng 13,3 tỷ đồng, ô tô Maybach bán được 16,6 tỷ đồng, ô tô BMW đạt 879 triệu đồng và một bộ trang sức kim cương có giá trúng gần 25 tỷ đồng.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Đấu giá tài sản thi hành án diễn ra thế nào

Với người lần đầu tìm hiểu, quy trình đấu giá tài sản thi hành án thường gồm các bước: cơ quan thi hành án ký hợp đồng với một tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, tổ chức này niêm yết thông tin tài sản, bán hồ sơ, cho người quan tâm xem tài sản và nhận tiền đặt trước. Đến ngày đấu giá, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm sẽ trúng.

Khi không có người đăng ký hoặc phiên đấu giá không thành, pháp luật cho phép cơ quan thi hành án giảm giá khởi điểm và đưa tài sản ra đấu giá lại. Diễn biến ở bốn tài sản nêu trên phản ánh đúng cơ chế này: hai tài sản giảm 5% ở lần đầu, hai tài sản khác đã giảm 9%. Mỗi lần giảm, tài sản trở nên dễ tiếp cận hơn với người mua, đổi lại số tiền thu về để chi trả cho bị hại có thể thấp hơn.

Sau khi trúng đấu giá, người mua thường phải nộp đủ tiền trong thời hạn quy định, rồi mới được bàn giao tài sản và làm thủ tục đăng ký sang tên. Đây là lúc giấy tờ như sổ hồng, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cập nhật tên chủ mới.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với nhà đầu tư có nguồn vốn lớn, mức giảm 5% trên căn biệt thự 22B Nguyễn Thị Diệu nghĩa là tiết kiệm hơn 10 tỷ đồng so với phiên trước, chưa kể khả năng giá còn được điều chỉnh tiếp nếu phiên mới tiếp tục không có người đăng ký. Tuy vậy, chờ giảm thêm luôn đi kèm rủi ro mất cơ hội khi có người khác đăng ký trước.

Cần lưu ý chi phí phát sinh ngoài giá trúng. Theo thông lệ, người nhận chuyển nhượng nhà đất nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản; với mức 192,3 tỷ đồng, khoản này có thể lên tới gần 1 tỷ đồng. Người mua cũng nên dự trù chi phí sửa chữa, cải tạo nếu công trình đã bỏ trống lâu, cùng các khoản phí công chứng, đăng ký biến động nếu có.

Về pháp lý, tài sản bán qua thi hành án có lợi thế là được xử lý theo bản án có hiệu lực và quy trình công khai. Dù vậy, người mua vẫn nên đọc kỹ hồ sơ đấu giá, kiểm tra hiện trạng thực tế, tình trạng quy hoạch và thời hạn bàn giao trước khi nộp tiền đặt trước. Quy hoạch ở đây là kế hoạch sử dụng đất do Nhà nước phê duyệt, có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng, cải tạo về sau.

Với người bán nhà phố, biệt thự ở khu trung tâm TP Hồ Chí Minh, việc tài sản cùng phân khúc liên tục giảm giá khởi điểm có thể khiến người mua tham khảo và mặc cả mạnh hơn. Nhưng cũng nên nhìn cả chiều ngược lại: các phiên thành công ở mức 635 tỷ và 647 tỷ đồng cho thấy vẫn có dòng tiền sẵn sàng chi lớn cho vị trí đắc địa. Nói cách khác, kết quả đấu giá phụ thuộc nhiều vào từng tài sản cụ thể chứ không thể dùng để kết luận chung cho cả thị trường bất động sản.

Với người mua nhà để ở có ngân sách phổ thông, những phiên đấu giá này khó tiếp cận trực tiếp. Giá trị tham khảo lớn nhất với nhóm này là quan sát cách tài sản cao cấp được định giá lại khi thanh khoản thấp, từ đó có thêm cơ sở khi thương lượng giá nhà ở các phân khúc khác.

Tham khảo các căn biệt thự đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Hai bất động sản liên quan bà Trương Mỹ Lan được giảm giá bao nhiêu?

Căn biệt thự số 22B Nguyễn Thị Diệu giảm từ 202,5 tỷ đồng xuống 192,3 tỷ đồng, tài sản số 142 Võ Văn Tần giảm từ 94 tỷ đồng xuống 89,3 tỷ đồng. Cả hai cùng ở phường Xuân Hòa, TPHCM và cùng giảm 5% giá khởi điểm. Tổng mức giảm gần 15 tỷ đồng.

Vì sao tài sản đấu giá lại bị hạ giá khởi điểm?

Theo Dân trí, các phiên đấu giá trước không thành vì không có người đăng ký tham gia. Khi đó, cơ quan thi hành án được phép giảm giá khởi điểm theo quy định để tạo điều kiện bán tài sản và thu hồi tiền thi hành án. Thông thường, tài sản sẽ được đưa ra đấu giá lại với mức giá mới.

Mua nhà qua đấu giá thi hành án có an toàn về pháp lý không?

Tài sản được xử lý theo bản án đã có hiệu lực và qua tổ chức đấu giá chuyên nghiệp nên quy trình khá minh bạch. Tuy vậy, người mua vẫn nên đọc kỹ hồ sơ, xem trực tiếp tài sản, kiểm tra quy hoạch và điều kiện bàn giao. Sau khi nộp đủ tiền, người trúng đấu giá làm thủ tục sang tên để được cập nhật trên sổ hồng.

Phiên đấu giá tiếp theo các tài sản của bà Lan diễn ra khi nào?

Theo kế hoạch, ngày 3/12 cơ quan thi hành án dự kiến tổ chức đấu giá hàng loạt tài sản với tổng giá khởi điểm hơn 1.000 tỷ đồng. Trong đó có nhà đất số 123 Nguyễn Huệ giá khởi điểm 349,4 tỷ đồng và biệt thự số 41 Nguyễn Thị Diệu hơn 204,6 tỷ đồng. Ngoài ra, hơn 600 bất động sản khác đang được rà soát, xử lý.

Tiền đấu giá được dùng vào việc gì?

Tiền thu được dùng để thi hành nghĩa vụ bồi hoàn hơn 30.000 tỷ đồng cho hơn 43.000 bị hại theo các bản án. Tính đến ngày 30/10, Thi hành án dân sự TPHCM đã chi trả 11 đợt với tổng số tiền hơn 13.921 tỷ đồng cho các trái chủ. Riêng đợt 11 là hơn 1.545 tỷ đồng.