Đấu giá nhà đất Thủ Thiêm, TP HCM kỳ vọng thu 37.500 tỷ

TP HCM chuẩn bị đưa ra đấu giá 4 khu đất, 3.790 căn hộ và 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với tổng nguồn thu kỳ vọng hơn 37.500 tỷ đồng trong hai tháng cuối năm 2026. Phiên đầu tiên dành cho 4 khu đất dự kiến diễn ra trực tuyến vào ngày 27/11, giá khởi điểm tổng cộng hơn 16.000 tỷ đồng. Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất TP HCM, đây là một trong những đợt cung đất và nhà ở lớn nhất của thành phố trong năm, đồng thời là tín hiệu cho thấy chính quyền đang dựa nhiều vào nguồn thu từ đất để về đích ngân sách.

Thông tin được đưa ra chiều ngày 5/11, tại phiên họp đánh giá tình hình kinh tế - xã hội tháng 10 và 10 tháng đầu năm 2026 của TP HCM, theo cafef dẫn lại từ báo Tiền Phong.

Thủ Thiêm sẽ đấu giá những gì, giá khởi điểm bao nhiêu

Theo báo cáo của Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM Nguyễn Toàn Thắng tại phiên họp, kế hoạch đấu giá ở Thủ Thiêm chia thành hai đợt.

Đợt thứ nhất gồm 4 khu đất, dự kiến tổ chức vào ngày 27/11 theo hình thức trực tuyến. Tổng giá khởi điểm của 4 khu đất này là hơn 16.000 tỷ đồng. Giá khởi điểm là mức giá thấp nhất mà người tham gia được phép trả; mọi lượt trả giá trong phiên phải bằng hoặc cao hơn con số này, và ai trả cao nhất hợp lệ sẽ trúng.

Đợt tiếp theo gồm 3.790 căn hộ tái định cư và 5 lô đất mang ký hiệu từ R1 đến R5, với giá khởi điểm khoảng 18.200 tỷ đồng. Căn hộ tái định cư là loại nhà ở ban đầu được xây để bố trí cho người dân có đất bị thu hồi phục vụ dự án; khi không còn dùng hết cho mục đích này, Nhà nước có thể đưa ra đấu giá để thu hồi vốn.

Cộng hai đợt, tổng giá trị dự kiến từ đất và nhà ở tại Thủ Thiêm được thành phố đặt ở mức hơn 37.500 tỷ đồng. Nếu chỉ cộng giá khởi điểm của hai đợt (hơn 16.000 tỷ và khoảng 18.200 tỷ), con số vào khoảng 34.200 tỷ đồng. Phần chênh lệch hơn 3.000 tỷ có thể được hiểu là kỳ vọng giá trúng sẽ cao hơn giá khởi điểm, dù nguồn tin không nói rõ cách tính này.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Vì sao TP HCM đẩy mạnh đấu giá đất vào cuối năm

Bối cảnh của đợt đấu giá là mục tiêu thu ngân sách 1 triệu tỷ đồng năm 2026. Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được cho biết đây là nhiệm vụ thành phố đang dồn sức trong những tháng cuối năm, và nguồn thu từ đất, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất, được xác định giữ vai trò quan trọng. Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước giao hoặc cho thuê đất thông qua việc cạnh tranh trả giá công khai, thay vì giao trực tiếp cho một đơn vị.

Con số cho thấy áp lực khá lớn. Tính đến ngày 21/10, TP HCM mới thu từ đất hơn 72.000 tỷ đồng, đạt 44,3% chỉ tiêu. Thành phố còn phải thu thêm hơn 90.600 tỷ đồng để hoàn thành kế hoạch năm, nghĩa là phần việc còn lại lớn hơn cả những gì đã làm được trong gần mười tháng.

Để lấp khoảng trống đó, thành phố tính đến ba nguồn trong hai tháng cuối năm: khoảng 52.300 tỷ đồng từ các nhóm hồ sơ xác định giá đất, hơn 37.500 tỷ đồng từ đấu giá ở Thủ Thiêm, và thêm khoản dự phòng khoảng 21.333 tỷ đồng. Việc có cả nguồn dự phòng cho thấy thành phố đã tính tới khả năng một phần kế hoạch không về đúng hạn.

Xác định giá đất cụ thể và bồi thường giải phóng mặt bằng ra sao

Bên cạnh đấu giá, nhóm nhiệm vụ thứ hai của Sở Nông nghiệp và Môi trường là xác định giá đất cụ thể. Đây là thủ tục định giá riêng cho từng khu đất, thường áp dụng khi tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp, thay vì dùng bảng giá đất chung.

Sở đã trình 68 khu đất với tổng giá trị khoảng 45.000 tỷ đồng. Từ nay đến cuối năm, đơn vị cần hoàn thiện tiếp hồ sơ của 55 khu đất, dự kiến mang về khoảng 27.000 tỷ đồng. Sở cho biết sẽ đẩy nhanh khâu xác định, thẩm định và phê duyệt giá đất, ưu tiên hồ sơ có khả năng sớm phát sinh nghĩa vụ tài chính, tức khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Tiến độ từng hồ sơ sẽ được theo dõi và phân loại theo ba mốc: số dự kiến thu, số đã thông báo nghĩa vụ tài chính và số thực tế đã nộp ngân sách. Sở cũng phối hợp với các đơn vị liên quan để tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện hồ sơ và đôn đốc việc nộp tiền.

Ở mảng bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức công tác đền bù và di dời để giải phóng quỹ đất cho dự án, sau khi điều chỉnh kế hoạch vốn, TP HCM có 141 dự án với tổng kinh phí hơn 64.300 tỷ đồng. Các dự án đã giải ngân hơn 61.800 tỷ đồng, đạt 96,12% kế hoạch. Thành phố dự kiến giải ngân thêm gần 1.200 tỷ đồng trong tháng 11 và hơn 990 tỷ đồng trong tháng 12, đưa tỷ lệ lũy kế lên 99,49%. Phần vốn còn lại khoảng 328 tỷ đồng sẽ được rà soát theo từng dự án, tập trung vào vốn chuẩn bị đầu tư, kinh phí thực hiện bản án, chi phí phục vụ bồi thường và các biện pháp hành chính, để đề xuất điều hòa theo thẩm quyền.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người mua nhà để ở, điểm đáng chú ý nhất là 3.790 căn hộ tái định cư. Đây là một lượng hàng lớn ở một khu đô thị được quy hoạch bài bản, nhưng nguồn tin chỉ công bố tổng giá khởi điểm khoảng 18.200 tỷ đồng chung cho cả căn hộ và 5 lô đất R1 đến R5, không tách riêng giá từng căn. Vì vậy, chưa thể suy ra mức giá bình quân mỗi căn từ các thông tin hiện có. Người quan tâm nên chờ thông báo đấu giá chính thức, vốn thường nêu rõ điều kiện tham gia, tiền đặt trước và cách chia lô.

Cần lưu ý rằng các đợt đấu giá lớn như thế này thường hướng tới doanh nghiệp có năng lực tài chính hơn là cá nhân mua lẻ. Trước đó một ngày, ngày 04/11/2026, đã có thông tin về việc TP HCM chốt giá 3.790 căn hộ Thủ Thiêm và quy định về "sức khỏe" doanh nghiệp tham gia đấu giá. Nếu căn hộ được bán theo cả gói cho doanh nghiệp, người mua nhà có thể chỉ tiếp cận được sản phẩm ở giai đoạn sau, qua đơn vị trúng đấu giá, với giá đã cộng thêm chi phí và lợi nhuận.

Với người đang sở hữu và muốn bán nhà, bán đất quanh khu vực, kết quả phiên ngày 27/11 có thể trở thành một mốc tham chiếu. Theo thông lệ, giá trúng đấu giá đất ở vị trí đắc địa thường được giới môi giới và nhà đầu tư dùng làm căn cứ để định giá các bất động sản lân cận. Tuy nhiên, giá trúng phản ánh một thương vụ quy mô lớn, nên không nên áp nguyên con số đó để chào bán một căn nhà phố hay mảnh đất nhỏ.

Với thị trường bất động sản TP HCM nói chung, việc đưa thêm quỹ đất và nhà ở ra thị trường có thể giúp cải thiện nguồn cung trong trung hạn, khi các khu đất được phát triển thành dự án. Ngược lại, nếu giá trúng cao, chi phí đất đầu vào lớn thường kéo theo giá bán căn hộ thương mại sau này ở mức cao.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Nhà đầu tư nên theo dõi gì trước phiên ngày 27/11

Điều đầu tiên là kết quả thực tế so với giá khởi điểm hơn 16.000 tỷ đồng. Một phiên có nhiều đơn vị tham gia và giá trúng vượt xa giá khởi điểm thường cho thấy dòng tiền lớn vẫn tin vào khu trung tâm mới; một phiên ít người trả giá hoặc bị hoãn sẽ gửi đi tín hiệu ngược lại.

Điều thứ hai là tiến độ đợt tiếp theo với 3.790 căn hộ và 5 lô đất. Nguồn tin chưa nêu ngày cụ thể cho đợt này, nên nhà đầu tư nên theo dõi thông báo chính thức thay vì nghe các lời mời chào nhận đặt chỗ trước. Theo thông lệ, quyền tham gia đấu giá chỉ có được khi đăng ký hợp lệ với đơn vị tổ chức và nộp tiền đặt trước theo quy định.

Điều thứ ba là pháp lý sau đấu giá. Người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền theo thời hạn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với người mua lại sau này, cần kiểm tra kỹ đơn vị bán đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay chưa, vì đây là điều kiện để căn hộ hay lô đất được cấp sổ hồng.

Cuối cùng, hình thức đấu giá trực tuyến cũng là điểm đáng chú ý. Đấu giá trực tuyến là việc các bên trả giá qua một hệ thống điện tử thay vì có mặt tại hội trường, thường được kỳ vọng giúp hạn chế thông đồng và tăng tính minh bạch.

Câu hỏi thường gặp

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm diễn ra khi nào?

Theo kế hoạch được báo cáo tại phiên họp ngày 5/11, TP HCM dự kiến đấu giá 4 khu đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào ngày 27/11, theo hình thức trực tuyến. Tổng giá khởi điểm của 4 khu đất là hơn 16.000 tỷ đồng. Đợt đấu giá 3.790 căn hộ và 5 lô đất R1 đến R5 sẽ diễn ra sau đó, nhưng chưa có ngày cụ thể.

Cá nhân có mua được căn hộ tái định cư Thủ Thiêm qua đấu giá không?

Nguồn tin chưa nêu điều kiện tham gia cho đợt đấu giá 3.790 căn hộ. Đã có thông tin trước đó rằng TP HCM quy định về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia, nên nhiều khả năng đây là đợt hướng tới doanh nghiệp. Người mua lẻ nên chờ thông báo chính thức để biết mình có thể tham gia trực tiếp hay phải mua lại từ đơn vị trúng đấu giá.

Giá khởi điểm của 3.790 căn hộ là bao nhiêu?

Thành phố công bố giá khởi điểm khoảng 18.200 tỷ đồng cho cả 3.790 căn hộ và 5 lô đất ký hiệu R1 đến R5, không tách riêng phần căn hộ. Vì vậy chưa thể tính chính xác giá mỗi căn từ thông tin hiện có. Người mua cần xem hồ sơ đấu giá chính thức khi được công bố.

Đấu giá Thủ Thiêm có làm giá nhà đất TP HCM tăng không?

Kết quả đấu giá thường được dùng làm mốc tham chiếu cho khu vực lân cận, nên giá trúng cao có thể khiến người bán kỳ vọng giá cao hơn. Tuy vậy, đây là các thương vụ quy mô lớn, không nên áp trực tiếp cho nhà phố hay đất nhỏ lẻ. Về dài hạn, nguồn cung mới từ các khu đất này cũng có thể góp phần cân bằng thị trường.

TP HCM còn phải thu bao nhiêu tiền từ đất năm 2026?

Tính đến ngày 21/10, TP HCM thu từ đất hơn 72.000 tỷ đồng, đạt 44,3% chỉ tiêu và còn phải thu hơn 90.600 tỷ đồng. Thành phố trông vào khoảng 52.300 tỷ từ hồ sơ xác định giá đất, hơn 37.500 tỷ từ đấu giá Thủ Thiêm và khoản dự phòng khoảng 21.333 tỷ đồng.