Đấu giá 3.790 căn hộ Thủ Thiêm TP HCM: khởi điểm 18.254 tỷ

UBND TP HCM đã ban hành quyết định đấu giá 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, gồm 3.790 căn hộ chung cư, với giá khởi điểm hơn 18.253,8 tỷ đồng. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra trong quý cuối năm, và doanh nghiệp muốn tham gia phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu hơn 7.968,75 tỷ đồng, theo bài của tác giả Hà Linh/VTC News đăng trên cafef ngày 04-11-2026.

Đây là lần thứ năm khối căn hộ này được đưa ra đấu giá, sau bốn lần không thành công trong giai đoạn 2017 đến 2021. Khác với các lần trước, số căn hộ nay đã được chuyển sang nhà ở thương mại, một thay đổi có thể khiến thương vụ hấp dẫn hơn với nhà đầu tư lớn và đáng chú ý với người đang tính chuyện mua chung cư ở TP HCM trong vài năm tới.

Đấu giá căn hộ Thủ Thiêm: những con số cần nắm

Theo quyết định của thành phố, tài sản đem ra đấu giá không chỉ là quyền sử dụng đất mà còn bao gồm công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất tại 5 lô. Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước giao đất cho người trả giá cao nhất trong một phiên công khai, thay vì chỉ định trực tiếp một chủ đầu tư. Trước khi ra quyết định đấu giá, UBND TP HCM đã phê duyệt giá đất của 5 lô này để làm căn cứ xác định giá khởi điểm.

Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án được tính ở mức hơn 39.843,7 tỷ đồng. Con số này gồm hai phần: giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo giá khởi điểm, hơn 18.253,8 tỷ đồng; và chi phí đầu tư xây dựng dự kiến khoảng 21.590 tỷ đồng, chưa tính thuế giá trị gia tăng (VAT, loại thuế cộng vào giá hàng hóa, dịch vụ khi bán ra).

Nếu chia đều giá khởi điểm cho 3.790 căn, mỗi căn tương ứng khoảng 4,82 tỷ đồng. Còn nếu chia tổng vốn đầu tư dự kiến, bình quân mỗi căn vào khoảng 10,51 tỷ đồng. Đây chỉ là phép tính bình quân để hình dung quy mô, không phải giá bán căn hộ; giá thực tế sẽ phụ thuộc vào giá trúng đấu giá, phương án kinh doanh của doanh nghiệp và chi phí hợp pháp liên quan.

Về pháp lý đất đai, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024, với thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá. Giao đất có thu tiền sử dụng đất nghĩa là doanh nghiệp phải nộp tiền cho Nhà nước để được sử dụng khu đất, khác với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.

Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố và các đơn vị liên quan tổ chức phiên đấu giá.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Doanh nghiệp cần 'sức khỏe' tài chính ra sao để tham gia?

Điều kiện then chốt là vốn chủ sở hữu, tức phần vốn thuộc về chính doanh nghiệp chứ không phải tiền vay. Quyết định dẫn chiếu điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: với dự án sử dụng dưới 20 ha đất, vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự kiến. Áp vào con số hơn 39.843,7 tỷ đồng, doanh nghiệp phải có ít nhất hơn 7.968,75 tỷ đồng vốn chủ sở hữu.

Thành phố cũng nói rõ việc tính tổng vốn đầu tư dự kiến chỉ là cơ sở để xác định ngưỡng vốn chủ sở hữu khi tham gia đấu giá. Vốn đầu tư thực tế sẽ được xác định lại dựa trên giá trúng đấu giá, hồ sơ dự án và các chi phí hợp pháp. Nói cách khác, nếu giá trúng cao hơn nhiều so với khởi điểm, tổng vốn của dự án cũng sẽ tăng theo.

Người tham gia phải đáp ứng đầy đủ quy định về đất đai, đấu giá tài sản, nhà ở, kinh doanh bất động sản và phương án đấu giá đã được duyệt. Họ phải nộp tiền đặt trước, tức khoản tiền ký quỹ chứng minh thiện chí và sẽ bị xử lý theo quy định nếu vi phạm, hoặc dùng bảo lãnh ngân hàng thay thế khi pháp luật cho phép. Bảo lãnh ngân hàng là cam kết của ngân hàng sẽ trả thay nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ, giúp doanh nghiệp không phải để một khoản tiền mặt lớn nằm im trong thời gian chờ đấu giá.

Một điểm đáng chú ý là dự án không thuộc diện phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, bước mà thông thường một dự án nhà ở thương mại phải qua để cơ quan nhà nước đồng ý về mục tiêu, quy mô và địa điểm. Dù vậy, người trúng đấu giá vẫn phải tự hoàn tất các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Vì sao bốn lần đấu giá trước đều thất bại?

Khu căn hộ này có nguồn gốc là nhà tái định cư. Nó thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ người dân bị giải tỏa để làm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, được xây dựng trong giai đoạn 2013-2015 tại khu tái định cư Bình Khánh - Thủ Thiêm. Nhà tái định cư là nhà Nhà nước bố trí cho người có nhà, đất bị thu hồi, khác với nhà ở thương mại được mua bán tự do trên thị trường.

Khoảng 8.500 căn đã hoàn thành từ năm 2015 bằng vốn ngân sách. Thành phố giữ lại 2.924 căn để tiếp tục phục vụ tái định cư, còn trong 5.626 căn còn lại, 3.790 căn được phép đấu giá nhằm thu hồi vốn Nhà nước.

Bốn lần đấu giá từ năm 2017 đến 2021 đều không thành. Theo bài viết, lý do là quy mô quá lớn, chỉ những nhà đầu tư rất mạnh về tài chính mới đủ sức tham gia; giá khởi điểm khi đó bị cho là quá cao, thấp nhất 8.800 tỷ đồng và cao nhất gần 10.000 tỷ đồng; trong khi thành phố lại không cho chuyển số căn hộ sang nhà ở thương mại. Với một doanh nghiệp, mua cả nghìn căn hộ mà không được bán ra như hàng thương mại thì rất khó tính bài toán thu hồi vốn.

Bước ngoặt đến vào tháng 8/2025, khi UBND TP HCM chấp thuận chuyển công năng các căn hộ này từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại và chia thành hai khối để đấu giá: 2.220 căn thuộc khối R1, R2, R3 và 1.570 căn thuộc khối R4, R5. Vì vậy, dù giá khởi điểm lần này cao hơn gấp đôi các lần trước, nhiều ý kiến cho rằng khả năng đấu giá thành công đã lớn hơn. Từ năm ngoái, một số doanh nghiệp bất động sản lớn như Son Kim Land, Sunshine Group, Bcons đã bày tỏ sự quan tâm đến khu nhà này.

Thị trường chung cư TP HCM có thể nhận tín hiệu gì?

Nếu phiên đấu giá thành công, TP HCM sẽ có thêm một nguồn cung lớn căn hộ thương mại ở khu vực Thủ Thiêm, nơi vốn được xem là trung tâm tài chính mới của thành phố. Với thị trường bất động sản đang thiếu căn hộ hoàn thiện, gần 3.800 căn đã xây xong có thể là nguồn hàng đáng kể, dù thời điểm mở bán còn phụ thuộc vào tiến độ thủ tục của chủ đầu tư mới.

Mặt khác, giá khởi điểm cao gấp đôi so với trước cũng là một tham chiếu về mặt bằng giá đất khu vực. Theo thông lệ, khi chi phí đất đầu vào tăng, chủ đầu tư thường chuyển phần lớn chi phí đó vào giá bán. Người mua vì thế khó kỳ vọng những căn hộ này sẽ có giá rẻ như nhà tái định cư trước đây; nhiều khả năng chúng sẽ được định giá theo mặt bằng nhà ở thương mại của khu vực.

Với người đang sở hữu căn hộ quanh Thủ Thiêm, một đợt đấu giá thành công có thể củng cố kỳ vọng về giá nhà khu vực. Nhưng nguồn cung lớn ra cùng lúc cũng có thể tạo cạnh tranh trên thị trường thứ cấp, nhất là phân khúc cho thuê, nên người bán nên theo dõi diễn biến thay vì vội điều chỉnh giá.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Có nên chờ mua căn hộ Thủ Thiêm sau đấu giá?

Người muốn mua nhà ở khu vực này cần hiểu rằng phiên đấu giá chỉ là bước đầu. Sau khi có người trúng, doanh nghiệp còn phải hoàn tất thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và đủ điều kiện kinh doanh bất động sản trước khi bán cho khách. Khoảng thời gian này có thể kéo dài, nên ai cần nhà ở ngay khó đặt toàn bộ kế hoạch vào dự án.

Một điểm cần hỏi kỹ là thời hạn sử dụng đất 50 năm của dự án. Người mua nên tìm hiểu thời hạn này được ghi nhận thế nào trên sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp cho từng căn hộ, và quyền lợi của mình khi hết hạn.

Các căn hộ đã hoàn thành từ năm 2015, nghĩa là đến khi bán ra, công trình đã có tuổi đời hơn mười năm. Bài viết không cho biết khoản đầu tư xây dựng dự kiến khoảng 21.590 tỷ đồng sẽ được dùng cụ thể cho hạng mục nào, nên người mua nên kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu, hệ thống kỹ thuật và mức độ cải tạo trước khi xuống tiền.

Với nhà đầu tư cá nhân, nên tính đến khả năng giá bán sơ cấp được đẩy lên do chi phí đất cao, cùng chi phí vay mua nhà nếu dùng đòn bẩy. Lựa chọn hợp lý thường là so sánh với căn hộ đã có sổ hồng ở các dự án lân cận thay vì chờ đợi một mức giá chưa ai biết.

Câu hỏi thường gặp

Giá khởi điểm đấu giá 3.790 căn hộ Thủ Thiêm là bao nhiêu?

Giá khởi điểm cho 5 lô đất cùng 3.790 căn hộ là hơn 18.253,8 tỷ đồng. Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án hơn 39.843,7 tỷ đồng, gồm cả chi phí xây dựng khoảng 21.590 tỷ đồng chưa có VAT. Bình quân, giá khởi điểm tương đương khoảng 4,82 tỷ đồng mỗi căn, nhưng đây không phải giá bán cho người mua.

Khi nào diễn ra phiên đấu giá?

Theo quyết định của UBND TP HCM, việc đấu giá được thực hiện trong quý cuối năm. Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố tổ chức.

Doanh nghiệp cần bao nhiêu vốn để tham gia đấu giá?

Dự án dưới 20 ha nên doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư dự kiến, tức hơn 7.968,75 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp phải nộp tiền đặt trước hoặc dùng bảo lãnh ngân hàng thay thế nếu pháp luật cho phép.

Người dân có thể mua căn hộ Thủ Thiêm này không?

Từ tháng 8/2025, các căn hộ đã được chuyển từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, nên về nguyên tắc sau này có thể được bán ra thị trường. Tuy nhiên, người dân sẽ mua từ doanh nghiệp trúng đấu giá, sau khi doanh nghiệp này hoàn tất các thủ tục pháp lý và đủ điều kiện kinh doanh.

Vì sao các lần đấu giá trước không thành công?

Bốn lần đấu giá từ năm 2017 đến 2021 thất bại do quy mô quá lớn, giá khởi điểm từ 8.800 tỷ đến gần 10.000 tỷ đồng bị cho là cao, trong khi căn hộ không được chuyển sang nhà ở thương mại. Lần này, việc chuyển đổi công năng và chia thành hai khối được kỳ vọng giúp phiên đấu giá thuận lợi hơn.