Cưỡng chế đất vàng Đồng Nai: bài học pháp lý khi mua đất

UBND phường Trấn Biên, TP. Đồng Nai vừa cưỡng chế một khu đất gần 1,6 ha của Công ty Cổ phần Bất động sản Tân Mai, doanh nghiệp từng bỏ ra 270 tỷ đồng để trúng đấu giá từ năm 2015. Theo CafeF (dẫn báo Tiền Phong) ngày 29/10/2026, lý do là thời hạn thuê đất đã hết và doanh nghiệp không chịu bàn giao. Với những ai đang tìm mua đất ở Đồng Nai, vụ việc là một ví dụ rõ ràng: số tiền lớn bỏ ra không thay thế được một hồ sơ pháp lý vững.

Vụ cưỡng chế đáng chú ý không chỉ vì vị trí đắc địa mà còn vì nó cho thấy khoảng cách giữa việc "mua được tài sản" và "có quyền sử dụng đất lâu dài". Đây là điều mà người mua nhà đất, nhất là người mua tài sản qua đấu giá hoặc mua lại từ doanh nghiệp, thường bỏ qua.

Khu đất vàng ở phường Trấn Biên, Đồng Nai bị cưỡng chế ra sao

Phần đất bị cưỡng chế là thửa số 139, tờ bản đồ số 181, phường Trấn Biên, với diện tích vi phạm hơn 15.826 m². Khu đất nằm ở vị trí giao với đường Võ Thị Sáu, một tuyến phố sầm uất của phường, nên thường được gọi là "đất vàng", tức khu đất có vị trí đẹp và giá trị thương mại cao.

Thửa đất này thuộc một khu rộng khoảng 14 ha từng do Công ty Giấy Tân Mai sử dụng. Toàn bộ khu đất từng được dùng làm tài sản bảo đảm, tức tài sản thế chấp, cho các khoản vay ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Duy Tân, Chủ tịch UBND phường Trấn Biên, trong khu đất khoảng 14 ha có hơn 1 ha của Công ty BĐS Tân Mai đã hết thời gian thuê. Phường ra quyết định thu hồi để quản lý và đưa ra đấu giá. Khi doanh nghiệp không bàn giao, phường xử phạt hành chính rồi tổ chức cưỡng chế để giao đất cho Trung tâm phát triển quỹ đất TP. Đồng Nai. Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị nhà nước thường được giao quản lý, khai thác các khu đất đã thu hồi và chuẩn bị cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đồng Nai trên TimBDSvn

Trúng đấu giá 270 tỷ đồng, vì sao vẫn bị thu hồi đất

Câu chuyện bắt đầu từ năm 2015. Khi đó ngân hàng đem bán đấu giá một khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là khu đất nói trên. Công ty Cổ phần Thương mại Sản xuất Xây dựng Hưng Thịnh trúng với giá 270 tỷ đồng. Sau đó, Hưng Thịnh cùng Tập đoàn Tân Mai góp vốn lập ra Công ty Cổ phần Bất động sản Tân Mai.

Điểm mấu chốt, theo ông Nguyễn Duy Tân, là doanh nghiệp không trúng đấu giá đất mà là mua trúng đấu giá tài sản. Đất vẫn là đất thuê của Nhà nước. Khi hết hạn thuê, Nhà nước lấy lại đất và doanh nghiệp phải di dời tài sản khỏi khu đất. Theo ông Tân, doanh nghiệp đã không chấp hành yêu cầu này.

Để dễ hình dung: ở Việt Nam, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất khác hẳn đất thuê. Với đất thuê, người sử dụng chỉ có quyền trong thời hạn ghi trong hợp đồng hoặc quyết định cho thuê. Tài sản trên đất như nhà xưởng, công trình có thể mua bán, nhưng thời hạn thuê không tự động kéo dài theo người mua. Nếu tính thô, 270 tỷ đồng chia cho khoảng 14 ha tương đương chừng 1,9 triệu đồng mỗi m², nhưng con số này là giá của khoản nợ và tài sản bảo đảm chứ không phải giá quyền sử dụng đất lâu dài.

Hai phía nói gì về vụ cưỡng chế

Phía chính quyền cho rằng doanh nghiệp đã khởi kiện ra tòa và tòa sơ thẩm đã bác đơn. Sơ thẩm là cấp xét xử đầu tiên; bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực ngay nếu bị kháng cáo lên cấp phúc thẩm, tức cấp xét xử thứ hai.

Ở chiều ngược lại, ông Bùi Mạnh Lân, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Tân Mai, nói với Tiền Phong rằng doanh nghiệp đang kháng cáo lên phúc thẩm và đã gửi đơn tố cáo. Ông Lân cho biết năm 2016, UBND tỉnh Đồng Nai lúc đó đã chấp thuận chủ trương cho công ty tiếp tục thực hiện dự án của Công ty giấy Tân Mai, nên doanh nghiệp đã chi thêm hàng chục tỷ đồng đầu tư.

Theo quan điểm của ông Lân, doanh nghiệp mua dự án đấu giá của Nhà nước chứ không mua tài sản của Tập đoàn Tân Mai, còn chuyện hết hạn sử dụng đất là việc giữa chính quyền địa phương và nhà máy giấy Tân Mai.

Ông Lân còn cho biết đã khởi kiện quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh Đồng Nai và quyết định xử phạt số 1320 ngày 16/4/2026 của UBND phường Trấn Biên. Khi TAND TP Đồng Nai chuẩn bị xét xử sơ thẩm thì phường thu hồi quyết định xử phạt, khiến vụ kiện không còn đối tượng. Tuy nhiên, theo ông, đoàn cưỡng chế lại dẫn chính quyết định đã thu hồi làm căn cứ. Ông đã gửi đơn kiến nghị lên các cơ quan trung ương. Như vậy, hai bên đang đưa ra những thông tin khác nhau về diễn biến tố tụng, và kết quả cuối cùng còn phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền.

Bối cảnh: mức phạt và khoản lợi bất hợp pháp hơn 22,1 tỷ đồng

Theo quyết định số 1320 ngày 16/4/2026, Công ty BĐS Tân Mai bị xác định có hành vi "chiếm đất do Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai quản lý" và bị phạt 250 triệu đồng. Doanh nghiệp phải nộp phạt, tự tháo dỡ toàn bộ công trình hiện hữu trên khu đất đã có quyết định thu hồi và bàn giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đồng Nai.

Khoản nặng hơn nhiều là số lợi bất hợp pháp. Doanh nghiệp bị buộc nộp lại hơn 22,1 tỷ đồng, được tính từ thời điểm vi phạm (4/2020) đến lúc lập biên bản (4/2026). Số lợi bất hợp pháp thường được hiểu là khoản lợi mà người vi phạm thu được nhờ tiếp tục dùng đất không đúng quy định. Chia đều cho sáu năm, con số này tương đương khoảng 3,7 tỷ đồng mỗi năm, gấp gần 15 lần mức phạt tiền 250 triệu đồng mỗi năm nếu so riêng. Điều đó cho thấy chi phí của việc chậm bàn giao đất có thể lớn hơn nhiều so với tiền phạt ghi trên quyết định.

Vụ việc cũng diễn ra trong bối cảnh nhiều địa phương rà soát các khu đất của doanh nghiệp nhà nước cũ, nhà máy di dời hoặc đất thuê hết hạn ở vị trí trung tâm, để đưa vào quỹ đất đấu giá. Những khu đất như vậy có thể trở thành nguồn cung mới cho thị trường bất động sản đô thị nếu được đấu giá công khai.

Người mua đất Đồng Nai cần rút ra điều gì

Bài học đầu tiên dành cho người mua bán nhà đất là phải đọc kỹ hình thức sử dụng đất. Trên sổ đỏ hoặc sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, có mục ghi thời hạn sử dụng và nguồn gốc sử dụng như "Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm" hay "Nhà nước giao đất có thu tiền". Đất ở thường có thời hạn lâu dài, còn đất thuê sản xuất kinh doanh có thời hạn cụ thể.

Thứ hai, mua tài sản qua đấu giá, đặc biệt là tài sản ngân hàng phát mại để xử lý nợ xấu, không đồng nghĩa với việc có quyền sử dụng đất trọn vẹn. Trước khi đặt cọc, người mua nên hỏi rõ mình đang mua khoản nợ, mua tài sản gắn liền với đất hay mua quyền sử dụng đất, và thời hạn thuê còn lại bao lâu.

Thứ ba, chủ trương chấp thuận của cơ quan nhà nước chưa phải là quyết định giao đất hay gia hạn thuê đất. Người mua nên đề nghị bên bán xuất trình các văn bản có giá trị pháp lý cụ thể, và có thể kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường nơi có đất.

Với nhà đầu tư, những khu đất vàng sau khi thu hồi có thể được đưa ra đấu giá. Khi đó, đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức thường có hồ sơ minh bạch hơn so với mua lại qua nhiều tầng trung gian. Tuy vậy, giá trúng ở vị trí trung tâm thường cao, nên người tham gia cần tính kỹ dòng tiền và chi phí như tiền sử dụng đất, thuế, phí.

Với người bán, đặc biệt là doanh nghiệp đang nắm đất thuê, vụ việc cho thấy cần theo dõi sát thời hạn thuê và làm thủ tục gia hạn trước khi hết hạn, tránh để rơi vào tình trạng bị coi là chiếm đất.

Tham khảo tin mua bán đất tại Đồng Nai

Câu hỏi thường gặp

Vì sao Công ty BĐS Tân Mai trả 270 tỷ đồng mà vẫn bị thu hồi đất?

Theo Chủ tịch UBND phường Trấn Biên, năm 2015 bên trúng đấu giá đã mua một khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm, không phải trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Đất vẫn là đất thuê của Nhà nước, nên khi hết hạn thuê thì Nhà nước thu hồi. Phía doanh nghiệp không đồng tình và đang kháng cáo.

Làm sao biết mảnh đất mình định mua là đất thuê hay đất lâu dài?

Người mua nên xem mục thời hạn sử dụng và nguồn gốc sử dụng ghi trên sổ đỏ, sổ hồng. Nếu ghi "Nhà nước cho thuê đất" kèm năm hết hạn thì đó là đất có thời hạn. Có thể kiểm tra thêm tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Mua nhà đất phát mại của ngân hàng có rủi ro gì?

Rủi ro thường gặp là nhầm giữa mua tài sản trên đất và mua quyền sử dụng đất, hoặc tài sản đang tranh chấp. Người mua nên đọc kỹ quy chế đấu giá, hồ sơ pháp lý của tài sản và thời hạn sử dụng đất còn lại trước khi đặt cọc.

Khu đất ở phường Trấn Biên sau khi cưỡng chế sẽ được xử lý thế nào?

Theo ông Nguyễn Duy Tân, phường thu hồi khu đất để quản lý và tổ chức đấu giá, bàn giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất TP. Đồng Nai. Thời điểm và cách thức đấu giá cụ thể chưa được công bố trong thông tin của nguồn tin.

Doanh nghiệp bị phạt bao nhiêu tiền trong vụ việc này?

Quyết định số 1320 ngày 16/4/2026 phạt Công ty BĐS Tân Mai 250 triệu đồng và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp hơn 22,1 tỷ đồng, tính từ 4/2020 đến 4/2026. Phía doanh nghiệp cho biết quyết định này đã được phường thu hồi và đang kiến nghị lên các cơ quan trung ương.