Đồng Nai thay 2 nhà thầu cao tốc: giá đất có bị ảnh hưởng?

Ngày 27/10, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông TP Đồng Nai đã chấm dứt hợp đồng với hai nhà thầu thi công: Công ty CP Hải Đăng ở cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Công ty CP Xây dựng Tân Nam ở đường Vành đai 3 TPHCM. Phạm vi chấm dứt là toàn bộ phần việc hai doanh nghiệp chưa làm, kể cả phần của nhà thầu phụ, và hồ sơ phải được bàn giao chậm nhất ngày 15/11/2026. Với người đang tính chuyện mua bán nhà đất ở Đồng Nai, đặc biệt dọc hai trục giao thông này, đây là thông tin đáng đọc kỹ.

Theo cafef, dẫn lại báo Tiền phong, cả hai doanh nghiệp đều bị chủ đầu tư đánh giá vi phạm nghĩa vụ về tiến độ, nhân sự và thiết bị. Bài viết dưới đây tách bạch những gì đã được công bố, giải thích các thuật ngữ trong ngành xây dựng hạ tầng và phân tích những câu hỏi người mua, người bán bất động sản nên tự đặt ra.

Chuyện gì đã xảy ra ở hai gói thầu?

Trường hợp thứ nhất là Công ty CP Hải Đăng. Doanh nghiệp này là thành viên liên danh nhà thầu thi công gói thầu xây dựng số 21, thuộc Dự án thành phần 1 cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Liên danh là hình thức nhiều doanh nghiệp cùng đứng tên dự thầu và cùng thực hiện một gói thầu, mỗi bên đảm nhận một phần việc theo thỏa thuận. Còn gói thầu là một phần công việc của dự án được tách ra để lựa chọn nhà thầu riêng.

Điểm nặng nhất trong hồ sơ của Hải Đăng là khoảng thời gian từ ngày 19/5 đến hết ngày 30/6/2026: nhà thầu ngừng thi công liên tục 43 ngày mà không có lý do chính đáng. Theo Ban Quản lý dự án, chủ đầu tư đã thông báo và xử lý vi phạm theo trình tự của hợp đồng, và tình trạng ngừng việc kéo dài cho thấy nhà thầu không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.

Trường hợp thứ hai là Công ty CP Xây dựng Tân Nam, phụ trách gói thầu xây dựng số 26 thuộc Dự án thành phần 3 đường Vành đai 3 TPHCM, đoạn đi qua TP Đồng Nai. Chủ đầu tư cho biết doanh nghiệp này cũng vi phạm về tiến độ, nhân sự và thiết bị, và dù đã được nhắc nhở theo các điều khoản hợp đồng vẫn không khắc phục được. Đáng chú ý, Tân Nam không thực hiện được các cam kết thi công bù tiến độ, tức là kế hoạch tăng ca, tăng máy móc để kéo lại phần chậm trễ. Chính nhà thầu cũng đã đề nghị chủ đầu tư tìm đơn vị khác tiếp nhận khối lượng còn lại.

Ban Quản lý dự án kết luận Tân Nam không còn khả năng tổ chức, duy trì nguồn lực để làm đủ phần việc và không bảo đảm tiến độ gói thầu.

Chấm dứt hợp đồng với nhà thầu nghĩa là gì?

Trong các dự án đầu tư công, chủ đầu tư thường là một ban quản lý dự án do chính quyền giao nhiệm vụ. Hợp đồng thi công luôn có điều khoản về tiến độ, huy động nhân sự, máy móc và các chế tài khi vi phạm. Theo thông lệ, trước khi đi đến chấm dứt, chủ đầu tư phải gửi văn bản nhắc nhở, yêu cầu khắc phục, và chỉ khi nhà thầu không cải thiện mới áp dụng biện pháp mạnh nhất.

Ở đây, việc chấm dứt chỉ áp dụng với phần công việc chưa thực hiện. Phần đã làm vẫn được ghi nhận, còn phần còn lại sẽ được chuyển cho đơn vị khác. Nhà thầu phụ, tức các doanh nghiệp được nhà thầu chính thuê lại để làm một hạng mục, cũng bị dừng theo. Yêu cầu bàn giao toàn bộ hồ sơ trước ngày 15/11/2026 có thể hiểu là bước để đơn vị mới nắm được hiện trạng, khối lượng và tài liệu kỹ thuật trước khi vào làm.

Nguồn tin chưa cho biết ai sẽ thay thế hai nhà thầu hay thời điểm đơn vị mới vào công trường. Thông thường, việc lựa chọn nhà thầu thay thế phải tuân theo quy định về đấu thầu, nên giữa lúc dừng hợp đồng và lúc thi công trở lại có thể có một khoảng trống nhất định.

Bối cảnh: vì sao hai tuyến này được giới đầu tư chú ý?

Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Vành đai 3 TPHCM là hai công trình giao thông được nhắc đến nhiều trong các phân tích về thị trường bất động sản phía Đông TP HCM. Một tuyến nối Biên Hòa với hướng biển, tuyến kia tạo vòng kết nối giữa TP HCM và các địa phương lân cận, trong đó có Đồng Nai. Giới đầu tư thường xem hạ tầng giao thông là yếu tố dẫn dắt giá nhà đất, bởi đường mới rút ngắn thời gian di chuyển và mở ra quỹ đất có thể phát triển khu dân cư, khu công nghiệp.

Chính vì thế, nhiều người mua đất nền, tức đất đã phân lô nhưng chưa xây nhà, thường đặt cược vào mốc thời gian hoàn thành của các tuyến này. Khi tiến độ một gói thầu bị chậm, câu hỏi tự nhiên là kỳ vọng ấy có còn đúng hạn hay không.

Cần lưu ý rằng nguồn tin chỉ nói về hai gói thầu cụ thể, số 21 và số 26, chứ không đánh giá tiến độ chung của toàn bộ hai dự án. Một dự án cao tốc thường được chia thành nhiều gói thầu, mỗi gói do một nhà thầu khác nhau phụ trách. Việc một gói gặp sự cố không đồng nghĩa với việc cả tuyến đường dừng lại, nhưng gói chậm nhất thường quyết định ngày cả đoạn tuyến có thể thông xe.

Người mua đất Đồng Nai ven tuyến nên nghĩ gì?

Đối với người mua, đây không phải lý do để hoảng, nhưng là lý do để tỉnh táo. Nếu bạn đang được môi giới chào mua nhà, mua đất gần cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hoặc Vành đai 3 với lời hứa đường sắp thông xe, hãy hỏi cụ thể lô đất nằm gần đoạn nào, thuộc gói thầu nào và tiến độ thực tế ra sao. Thông tin công khai từ ban quản lý dự án thường đáng tin hơn tài liệu bán hàng.

Một phép tính đơn giản giúp thấy rủi ro: nếu giá một lô đất đã được đẩy lên nhờ kỳ vọng hạ tầng và bạn vay ngân hàng để mua, mỗi tháng đường chậm hoàn thành là thêm một tháng trả lãi trong khi tài sản chưa tăng giá như dự tính. Vì vậy, người mua bằng vốn vay nên tính toán dòng tiền với kịch bản tiến độ kéo dài, thay vì chỉ dựa vào mốc thời gian lạc quan nhất.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý vẫn là điều cần kiểm tra trước tiên. Hạ tầng tốt không bù được cho một mảnh đất thiếu sổ đỏ, sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, hay một lô đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa. Trước khi xuống tiền, người mua nên đối chiếu quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan địa phương.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đồng Nai trên TimBDSvn

Tác động với người bán và nhà đầu tư

Với người bán, việc thay nhà thầu có thể khiến một bộ phận khách mua chần chừ, đặc biệt ở các khu vực mà giá chào bán gắn chặt với câu chuyện cao tốc. Người bán có thể cân nhắc làm rõ các ưu điểm độc lập với tiến độ đường, như pháp lý đầy đủ, hạ tầng nội khu sẵn có hay khả năng ở hoặc cho thuê ngay.

Với nhà đầu tư dài hạn, có một góc nhìn khác: việc chủ đầu tư mạnh tay loại bỏ nhà thầu yếu năng lực có thể được hiểu là nỗ lực giữ tiến độ chung, thay vì để công trình tiếp tục ì ạch. Tuy nhiên, đó là cách diễn giải, còn tiến độ thực tế còn phụ thuộc vào tốc độ chọn và huy động đơn vị mới, điều nguồn tin chưa đề cập.

Khu vực Biên Hòa, nơi cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu xuất phát, vẫn là thị trường có nhu cầu ở thực đáng kể. Người quan tâm đến đất Biên Hòa nên so sánh giá giữa các tuyến đường hiện hữu và các khu vực chỉ được định giá dựa trên hạ tầng tương lai.

Tham khảo tin mua bán đất tại Biên Hòa

Câu hỏi thường gặp

Hai nhà thầu nào bị chấm dứt hợp đồng và vì sao?

Đó là Công ty CP Hải Đăng ở gói thầu số 21 cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Công ty CP Xây dựng Tân Nam ở gói thầu số 26 đường Vành đai 3 TPHCM, đoạn qua TP Đồng Nai. Cả hai bị đánh giá vi phạm về tiến độ, nhân sự và thiết bị. Hải Đăng từng ngừng thi công 43 ngày liên tục, còn Tân Nam không thực hiện được cam kết thi công bù tiến độ.

Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu có bị dừng thi công toàn tuyến không?

Nguồn tin chỉ đề cập việc chấm dứt hợp đồng tại gói thầu số 21 thuộc Dự án thành phần 1, không nói đến các gói thầu khác. Một dự án cao tốc thường gồm nhiều gói thầu do các nhà thầu khác nhau thực hiện. Phần việc còn lại của gói số 21 sẽ cần đơn vị khác tiếp nhận.

Khi nào có nhà thầu mới thay thế?

Hiện chưa có thông tin về đơn vị thay thế hay thời điểm thi công trở lại. Mốc đã công bố là hai nhà thầu cũ phải bàn giao toàn bộ hồ sơ chậm nhất ngày 15/11/2026. Việc chọn nhà thầu mới thường phải theo quy định đấu thầu nên có thể mất thêm thời gian.

Có nên mua đất gần Vành đai 3 đoạn qua Đồng Nai lúc này không?

Quyết định còn tùy vào mục đích ở hay đầu tư và khả năng tài chính của mỗi người. Người mua nên kiểm tra pháp lý, quy hoạch, và tính toán phương án trả lãi vay trong trường hợp tiến độ hạ tầng kéo dài. Không nên chỉ dựa vào mốc thông xe mà môi giới đưa ra.

Giá nhà đất Đồng Nai có giảm vì tin này không?

Nguồn tin không đưa ra số liệu nào về giá nhà đất. Theo lẽ thường, tâm lý thị trường ở các khu vực định giá dựa nhiều vào kỳ vọng hạ tầng có thể chững lại khi tiến độ có vấn đề, còn những nơi có nhu cầu ở thực thường ít bị ảnh hưởng hơn. Người mua và người bán nên theo dõi thông tin chính thức từ ban quản lý dự án.