Vay mua nhà tại Việt Nam vẫn chịu lãi suất 11-14% mỗi năm

Từ ngày 19/10, hàng loạt ngân hàng tại Việt Nam đồng loạt hạ lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh, với mức giảm 1,5-3%/năm tùy nơi. Tuy vậy, người đang tính vay mua nhà gần như chưa được hưởng lợi trực tiếp, vì lãi suất cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại vẫn phổ biến ở mức 11-14%/năm, có khoản thả nổi lên tới 15%/năm.

Theo Báo điện tử Dân trí, đợt điều chỉnh này diễn ra sau chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ doanh nghiệp. Các chuyên gia được trích dẫn đều cho rằng tác động lên thị trường nhà đất, nếu có, sẽ đến chậm và gián tiếp. Bài viết này tổng hợp các con số đáng chú ý và phân tích điều chúng có thể có nghĩa với người mua, người bán và nhà đầu tư.

Ngân hàng đã giảm lãi suất những gì từ ngày 19/10?

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng, tức các ngân hàng và đơn vị được cấp phép huy động vốn, cho vay, giảm tối thiểu 0,5%/năm lãi suất tiền gửi niêm yết cho kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Lãi suất niêm yết là mức công bố công khai trên biểu lãi suất của ngân hàng, làm cơ sở cho khách gửi tiền.

Ở chiều cho vay, mức giảm yêu cầu là 1,5-2%/năm đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Một số chi nhánh còn áp dụng mức giảm tới 2,5%/năm, và phần mô tả của bài báo nêu biên độ chung là 1,5-3%/năm.

Danh sách tham gia khá rộng. Nhóm ngân hàng quốc doanh có Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank. Khối tư nhân gồm MB, LPBank, ACB, Sacombank, VPBank, OCB, Nam A Bank, BVBank, VietBank, ABBank cùng một số ngân hàng khác.

Điểm then chốt với thị trường bất động sản: đợt giảm này chưa áp dụng trực tiếp cho các khoản vay mua nhà hay vay bất động sản. Nói cách khác, một gia đình đang trả góp căn hộ sẽ chưa thấy khoản trả hằng tháng nhẹ đi chỉ vì chính sách lần này.

Vì sao lãi suất vay mua nhà chưa giảm theo?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đưa ra một lời giải thích dựa trên bài toán chi phí vốn của ngân hàng. Khi ưu tiên hạ lãi suất cho nhóm sản xuất kinh doanh trong khi chi phí huy động chưa giảm tương ứng, ngân hàng có thể phải bù đắp bằng cách giữ lãi suất cao ở những lĩnh vực không thuộc diện ưu tiên, như bất động sản và ô tô.

Để dễ hình dung: ngân hàng kiếm lời chủ yếu từ chênh lệch giữa lãi cho vay và lãi trả cho người gửi tiền. Tiền gửi chỉ phải giảm tối thiểu 0,5%/năm, trong khi cho vay sản xuất giảm 1,5-2%/năm, nên phần chênh lệch ở mảng này bị thu hẹp. Theo lập luận của ông Quê, mảng cho vay mua nhà khi đó có thể trở thành nơi ngân hàng giữ biên lợi nhuận.

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản thuộc Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), có cùng quan điểm rằng trong ngắn hạn chính sách chưa thể thay đổi cục diện, vì dòng vốn vẫn được phân bổ theo thứ tự ưu tiên cho sản xuất kinh doanh. Theo ông, tác động đầu tiên và rõ nhất là cải thiện tâm lý thị trường.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay là bao nhiêu?

Các số liệu khảo sát được dẫn trong bài cho thấy chi phí vay vẫn ở mức cao. Thống kê của DKRA Consulting tại 11 ngân hàng thương mại ghi nhận lãi suất cố định 12-24 tháng phổ biến khoảng 10,9%/năm. Lãi suất cố định là mức không đổi trong một khoảng thời gian cam kết đầu kỳ, giúp người vay biết trước số tiền phải trả.

Khảo sát của VARS IRE tại 10 ngân hàng cho thấy lãi suất ưu đãi dao động 8,5-11%/năm, nhưng hết thời gian ưu đãi, mức thực trả tăng lên 13-15%/năm. Đây là giai đoạn lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo một mức tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ, nên có thể tăng hoặc giảm theo thị trường.

Con số này có ý nghĩa thế nào trong thực tế? Lấy ví dụ minh họa một khoản vay 2 tỷ đồng: ở mức 11%/năm, tiền lãi năm đầu tính trên dư nợ gốc ước khoảng 220 triệu đồng; nếu lên 14%/năm, con số này khoảng 280 triệu đồng, chênh nhau chừng 60 triệu đồng mỗi năm, tương đương 5 triệu đồng mỗi tháng. Dư nợ giảm dần khi trả gốc thì tiền lãi cũng giảm, nhưng phép tính đơn giản này cho thấy vì sao nhiều người mua nhà thận trọng.

Để giữ sức mua, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách bán hàng: giãn tiến độ thanh toán tới 5 năm, chiết khấu trên 10% cho khách thanh toán nhanh, hoặc ân hạn lãi suất 2-3 năm. Ân hạn lãi suất thường có nghĩa chủ đầu tư hỗ trợ trả phần lãi ngân hàng trong một thời gian, người mua chưa phải gánh khoản này. Với một căn hộ giá 3 tỷ đồng, mức chiết khấu 10% tương đương 300 triệu đồng.

Bối cảnh: thị trường bất động sản quý IV có thể đi theo hướng nào?

VARS IRE dự báo bước sang quý IV, thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài), đầu tư công và tiến trình hoàn thiện pháp lý. Nguồn cung nhà ở thương mại dự kiến tương đương quý III, nhà ở xã hội có thêm dự án mới, còn nhu cầu có thể tăng vào cuối năm theo yếu tố mùa vụ.

Mặt khác, giá sơ cấp, tức giá bán lần đầu từ chủ đầu tư, vẫn chịu áp lực từ chi phí phát triển. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, khó khai thác sử dụng thực tế, theo VARS IRE, có thể tiếp tục khó thanh khoản.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) xây dựng 3 kịch bản, lấy mốc so sánh là tỷ lệ hấp thụ 20-25% của quý III. Tỷ lệ hấp thụ là phần trăm số sản phẩm mở bán được khách mua trong kỳ, phản ánh sức cầu thực.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30-40%, giá tăng 5-10%, lãi suất thả nổi giảm về 10-12%/năm và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%, nhưng DXS-FERI đánh giá kịch bản này khó xảy ra. Kịch bản kỳ vọng, được coi là khả thi nhất, có nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang, lãi suất thả nổi 12-14%/năm và tỷ lệ hấp thụ 30-35%. Ở kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi duy trì hoặc tăng lên 14-16%/năm, nguồn cung tăng 15-20%, giá giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Về dài hạn, ông Quê cho rằng vốn rẻ giúp doanh nghiệp phục hồi, thu nhập và khả năng tích lũy của người dân cải thiện, từ đó dòng tiền có thể quay lại các kênh tài sản như nhà đất. Nhưng để thị trường bứt phá, theo ông, cần một đợt giảm lãi suất đồng bộ trên mọi ngành nghề, và triển vọng này có thể đến từ quý III/2027, khi lạm phát được kiểm soát và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hạ lãi suất, mở thêm dư địa cho Việt Nam.

Tác động với người mua và người bán nhà đất ra sao?

Với người mua để ở, thông điệp chung từ các chuyên gia là không nên chờ lãi suất vay mua nhà giảm mạnh trong ngắn hạn. Nếu kịch bản kỳ vọng của DXS-FERI thành hiện thực, giá đi ngang và lãi suất thả nổi quanh 12-14%/năm, người mua có thể tập trung vào việc chọn sản phẩm phù hợp và đàm phán chính sách thanh toán thay vì đoán đáy lãi suất.

Điều nên làm theo thông lệ là tính khả năng trả nợ ở mức lãi suất sau ưu đãi, chẳng hạn 13-15%/năm như khảo sát của VARS IRE, chứ không chỉ ở mức ưu đãi ban đầu. Đọc kỹ hợp đồng tín dụng về cách tính biên độ thả nổi và phí trả nợ trước hạn cũng giúp tránh bất ngờ.

Với người định mua chung cư dự án, các ưu đãi như giãn thanh toán 5 năm hay ân hạn lãi 2-3 năm có thể giảm áp lực dòng tiền giai đoạn đầu. Tuy vậy, người mua nên kiểm tra pháp lý dự án, tiến độ cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) và năng lực chủ đầu tư, vì DXS-FERI nhận định lợi thế thuộc về dự án pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp.

Với nhà đầu tư, cảnh báo của VARS IRE về sản phẩm đầu cơ khó sử dụng thực tế đáng lưu ý. Đi vay ở mức lãi 11-14%/năm để giữ một tài sản không tạo dòng tiền thuê có thể khiến chi phí vốn vượt mức tăng giá nhà đất kỳ vọng, nhất là khi kịch bản khả thi nhất là giá đi ngang.

Với người bán, đặc biệt người đang gánh nợ vay, sức mua còn phụ thuộc lớn vào lãi suất. Định giá sát thị trường và linh hoạt về phương thức thanh toán có thể giúp giao dịch nhanh hơn trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ quý III chỉ 20-25%.

Câu hỏi thường gặp

Đợt giảm lãi suất từ 19/10 có áp dụng cho khoản vay mua nhà không?

Theo Báo điện tử Dân trí, đợt giảm này chưa áp dụng trực tiếp cho các khoản vay mua nhà hay vay bất động sản. Mức giảm 1,5-2%/năm, có nơi tới 2,5%/năm, dành cho sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Người đang vay mua nhà nên hỏi trực tiếp ngân hàng của mình về kỳ điều chỉnh lãi suất thả nổi tiếp theo.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay phổ biến ở mức nào?

Lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại hiện phổ biến 11-14%/năm, một số khoản thả nổi lên tới 15%/năm. DKRA Consulting ghi nhận mức cố định 12-24 tháng khoảng 10,9%/năm, còn VARS IRE ghi nhận mức ưu đãi 8,5-11%/năm nhưng sau ưu đãi lên 13-15%/năm.

Khi nào lãi suất cho vay bất động sản có thể giảm mạnh?

Ông Nguyễn Anh Quê dự báo một đợt giảm lãi suất đồng bộ có thể diễn ra từ quý III/2027, khi lạm phát được kiểm soát và Fed hạ lãi suất. Đây là nhận định cá nhân của chuyên gia, không phải cam kết chính sách, nên người mua chỉ nên coi là tham khảo.

Có nên mua nhà lúc này hay chờ thêm?

Kịch bản khả thi nhất của DXS-FERI cho quý IV là giá đi ngang và lãi suất thả nổi 12-14%/năm, nên chờ đợi chưa chắc mang lại giá hay lãi suất tốt hơn nhiều. Quyết định thường nên dựa vào nhu cầu ở thực, khả năng trả nợ ở mức lãi sau ưu đãi và pháp lý của căn nhà. Người mua có thể tận dụng chiết khấu trên 10% hoặc giãn thanh toán mà nhiều chủ đầu tư đang áp dụng.

Giá nhà đất quý IV sẽ tăng hay giảm?

DXS-FERI đưa ra ba kịch bản: giá tăng 5-10% ở kịch bản lý tưởng nhưng khó xảy ra, giá đi ngang ở kịch bản kỳ vọng và giá giảm nhẹ ở kịch bản thách thức. VARS IRE lưu ý giá sơ cấp vẫn chịu áp lực từ chi phí phát triển, nên khó giảm sâu.