Vay mua nhà ở xã hội: TP HCM thêm cung, người trẻ mới vay 577 tỷ

Tính đến ngày 31/8, người dưới 35 tuổi trên cả nước mới được ngân hàng giải ngân khoảng 577 tỷ đồng để mua nhà ở xã hội, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước được VnExpress dẫn lại. Con số này nhỏ so với quy mô gói tín dụng ưu đãi nay đã vượt 153.000 tỷ đồng, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, trong đó có TP HCM, đang tăng lên.

Nói cách khác, tiền thì có, nhà cũng đang nhiều thêm, nhưng dòng vốn đến tay người trẻ muốn mua nhà vẫn rất mỏng. Bài viết này tổng hợp các con số chính, giải thích điều kiện vay và phân tích người đang tính chuyện an cư nên chuẩn bị gì.

Gói vay mua nhà ở xã hội cho người trẻ đã giải ngân được bao nhiêu?

Giải ngân là bước ngân hàng thực sự chuyển tiền vay cho khách hàng hoặc thanh toán thay khách hàng cho chủ đầu tư, khác với cam kết cho vay chỉ là con số trên giấy. Theo Ngân hàng Nhà nước, doanh số giải ngân cho nhóm dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 577 tỷ đồng đến ngày 31/8. Khoản tiền này nằm trong gói tín dụng ưu đãi ban đầu 120.000 tỷ đồng dành cho người mua nhà xã hội.

Quy mô gói vay sau đó đã được nâng lên hơn 153.000 tỷ đồng nhờ 11 ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia. Đến cuối tháng 8/2026, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội toàn hệ thống đạt hơn 51.000 tỷ đồng. Dư nợ là tổng số tiền khách hàng còn đang nợ ngân hàng tại một thời điểm. Trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội, ngân hàng của Nhà nước chuyên cho vay các đối tượng chính sách, chiếm hơn 26.000 tỷ đồng, còn các ngân hàng thương mại chiếm hơn 25.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dù các ngân hàng thương mại cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng, doanh số giải ngân thực tế mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11% gói. Trong số này, khoảng 15.000 tỷ đồng chảy về chủ đầu tư và chỉ khoảng 2.500 tỷ đồng đến với người mua nhà. Như vậy, phần dành cho người trẻ dưới 35 tuổi, 577 tỷ đồng, chiếm chưa tới một phần tư số tiền giải ngân cho người mua nhà qua kênh ngân hàng thương mại.

Lãi suất và điều kiện vay mua nhà ở xã hội dưới 35 tuổi thế nào?

Việc đưa người trẻ dưới 35 tuổi vào diện được vay nhằm cụ thể hóa mục tiêu an cư cho thanh niên theo Nghị quyết 33 của Chính phủ. Với các khoản vay giải ngân từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2026, lãi suất ưu đãi là 6,5% mỗi năm, cố định trong 5 năm đầu tiên. Lãi suất cố định nghĩa là mức lãi không đổi trong suốt giai đoạn đó, bất kể thị trường lên xuống, khác với lãi suất thả nổi được điều chỉnh định kỳ theo một mức tham chiếu.

Sau 5 năm đầu, trong 10 năm tiếp theo, lãi suất được điều chỉnh lên 7,5% một năm. Với các hợp đồng giải ngân sau ngày 31/12/2026, cơ quan quản lý sẽ công bố mức lãi suất mới tùy biến động thị trường. Theo VnExpress, gói vay được triển khai đồng loạt tại hệ thống 9 ngân hàng thương mại.

Để dễ hình dung, một khoản vay 1 tỷ đồng ở mức 6,5% một năm phát sinh khoảng 65 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu, tức gần 5,4 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể tiền gốc phải trả dần. Khi lãi suất lên 7,5%, tiền lãi trên cùng dư nợ sẽ là khoảng 75 triệu đồng một năm. Trên thực tế, dư nợ giảm dần theo thời gian nên tiền lãi cũng giảm, nhưng phép tính này cho thấy gánh nặng hàng tháng không hề nhỏ với người mới đi làm.

Về điều kiện, người vay phải dưới 35 tuổi, chưa có nhà ở tại nơi mua nhà, hoặc có nhà nhưng diện tích dưới 15m² một người. Thu nhập tháng không quá 20-25 triệu đồng với người độc thân, hoặc tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 40-50 triệu đồng.

Vì sao tiền vay mua nhà còn chậm đến tay người trẻ?

Bộ Xây dựng nhận định khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà gặp khó khăn vì ba lý do: lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập. Hạn mức vay là số tiền tối đa ngân hàng chấp nhận cho vay so với giá trị căn nhà hoặc khả năng trả nợ của khách. Theo Bộ Xây dựng, những rào cản này đặc biệt hạn chế sức mua của nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Lãi suất cũng vừa nhích lên. Giai đoạn từ ngày 1/7 đến ngày 31/12, lãi suất gói 153.000 tỷ đồng là 6,5% một năm với người mua nhà ở xã hội, tăng 0,6% một năm so với 6 tháng đầu năm 2026, tức mức trước đó khoảng 5,9%. Mức chênh này nghe nhỏ nhưng cộng dồn qua nhiều năm sẽ làm tổng tiền lãi tăng đáng kể.

Có một nghịch lý dễ thấy trong điều kiện vay: người mua nhà ở xã hội phải có thu nhập không vượt trần, nhưng lại phải đủ thu nhập để ngân hàng tin rằng họ trả được nợ. Theo thông lệ, ngân hàng thường yêu cầu sao kê lương, hợp đồng lao động hoặc giấy tờ xác nhận thu nhập. Người làm tự do, kinh doanh nhỏ hay nhận lương tiền mặt có thể gặp khó ở khâu này, dù thu nhập thực tế vẫn nằm trong diện được hỗ trợ.

Nguồn cung nhà ở xã hội cả nước và TP HCM đang ra sao?

Trái với tốc độ giải ngân, nguồn cung lại tăng trưởng. Theo số liệu được VnExpress dẫn, cả nước hiện có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với 910.933 căn, đạt 91% chỉ tiêu Đề án 1 triệu căn, chương trình của Chính phủ đặt mục tiêu xây khoảng một triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân. Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 170 dự án với 46.962 căn và khởi công 128 dự án với 183.293 căn.

Tại TP HCM, 9 tháng đầu năm hoàn thành 3 dự án với 2.283 căn. Thành phố dự kiến cả năm 2026 hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn và có 17 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường với 18.000 căn, đạt chỉ tiêu 28.000 căn. Hình ảnh minh họa trong bài gốc là một chung cư nhà ở xã hội tại phường Bình Trưng, TP HCM.

Với thị trường TP Hồ Chí Minh, nơi giá căn hộ thương mại đã vượt xa khả năng của phần lớn người trẻ, việc có thêm hàng nghìn căn nhà ở xã hội là tín hiệu đáng chú ý. Tuy nhiên, nhà xây xong mà người mua không vay được thì nguồn cung vẫn khó chuyển thành chỗ ở thực tế.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tác động với người mua và người bán nhà

Với người trẻ đang tính mua nhà ở xã hội, mốc 31/12/2026 rất đáng lưu ý: các khoản vay giải ngân trước thời điểm này được hưởng 6,5% cố định 5 năm. Sau mốc đó, lãi suất sẽ được công bố lại theo thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Người đã có hồ sơ dự án phù hợp có thể cân nhắc hoàn tất thủ tục sớm để chốt mức lãi hiện tại, nhưng chỉ khi dòng tiền hàng tháng đủ sức gánh cả giai đoạn lãi 7,5% về sau.

Người mua nên tự tính trước số tiền trả hàng tháng ở cả hai mức lãi, thay vì chỉ nhìn vào 5 năm đầu. Một nguyên tắc thường được giới tài chính khuyên là tổng tiền trả nợ không nên vượt quá khoảng một phần ba đến một nửa thu nhập hàng tháng của gia đình. Chuẩn bị sẵn giấy tờ chứng minh thu nhập và xác nhận tình trạng nhà ở cũng giúp hồ sơ đi nhanh hơn.

Với người bán căn hộ thương mại giá vừa phải ở vùng ven, nguồn cung nhà ở xã hội tăng có thể tạo thêm lựa chọn cạnh tranh cho cùng một nhóm khách hàng trẻ. Dù vậy, vì nhà ở xã hội có điều kiện mua chặt chẽ và tín dụng còn khó tiếp cận, nhu cầu mua nhà thương mại giá thấp nhiều khả năng vẫn tồn tại. Với nhà đầu tư, cần nhớ nhà ở xã hội được thiết kế cho nhu cầu ở thực, không phải kênh lướt sóng.

Tham khảo các căn mua bán nhà tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội được lãi suất bao nhiêu?

Các khoản vay giải ngân từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2026 hưởng lãi suất 6,5% một năm, cố định trong 5 năm đầu. Trong 10 năm tiếp theo, lãi suất được điều chỉnh lên 7,5% một năm. Với hợp đồng giải ngân sau ngày 31/12/2026, mức lãi suất mới sẽ được công bố tùy diễn biến thị trường.

Thu nhập bao nhiêu thì được vay mua nhà ở xã hội?

Theo VnExpress, người độc thân có thu nhập tháng không quá 20-25 triệu đồng, hoặc tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 40-50 triệu đồng. Ngoài ra, người vay phải dưới 35 tuổi và chưa có nhà ở tại nơi mua nhà, hoặc có nhưng diện tích dưới 15m² một người. Ngân hàng thường vẫn yêu cầu chứng minh thu nhập để đánh giá khả năng trả nợ.

Vì sao gói vay lớn nhưng người trẻ mới vay được 577 tỷ đồng?

Bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân nằm ở lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập. Trong khi các ngân hàng thương mại cam kết khoảng 50.300 tỷ đồng, giải ngân thực tế mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, phần lớn cho chủ đầu tư. Chỉ khoảng 2.500 tỷ đồng đến với người mua nhà.

TP HCM năm 2026 có bao nhiêu căn nhà ở xã hội?

9 tháng đầu năm 2026, TP HCM hoàn thành 3 dự án với 2.283 căn. Cả năm, thành phố dự kiến hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn và có 17 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường với 18.000 căn. Người quan tâm nên theo dõi thông báo mở bán của từng dự án để nộp hồ sơ đúng hạn.

Có nên vay mua nhà ở xã hội trước ngày 31/12/2026?

Giải ngân trước mốc này giúp chốt lãi 6,5% cố định trong 5 năm đầu, trong khi mức lãi sau đó chưa được công bố. Tuy vậy, quyết định nên dựa trên khả năng trả nợ lâu dài, gồm cả giai đoạn 7,5% trong 10 năm tiếp theo. Nếu dòng tiền chưa vững, vội vay chỉ để kịp mốc có thể tạo áp lực tài chính về sau.