Vay mua nhà chờ lãi suất giảm, cổ phiếu bất động sản đi lên

Nhóm cổ phiếu bất động sản vừa có tuần tăng nổi bật khi VN-Index đóng cửa ở mức 1.774 điểm, cao hơn gần 70 điểm so với tuần trước đó, ngay trước phiên giao dịch 27/10. Theo Báo điện tử Dân trí, động lực chính đến từ yêu cầu giảm lãi suất cho vay 1,5-2% của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, cùng việc Quốc hội xem xét sửa ba luật quan trọng về đất đai và nhà ở. Với người đang tính vay mua nhà, câu hỏi thực tế là tín hiệu trên sàn chứng khoán có sớm chuyển thành khoản vay rẻ hơn và một thị trường bất động sản dễ thở hơn hay không.

VN-Index là chỉ số đo biến động giá của toàn bộ cổ phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM, thường được xem như nhiệt kế của tâm lý nhà đầu tư. Khi nhóm cổ phiếu bất động sản tăng giá, điều đó phản ánh kỳ vọng của dòng tiền vào triển vọng của các doanh nghiệp địa ốc, chứ chưa phải bằng chứng rằng giá nhà đất hay lượng giao dịch ngoài thực tế đã thay đổi.

Cổ phiếu bất động sản tăng thế nào trong tuần qua

Điểm đáng chú ý là chỉ số vẫn đi lên dù khối ngoại bán ròng hơn 3.100 tỷ đồng. Bán ròng nghĩa là giá trị cổ phiếu nhà đầu tư nước ngoài bán ra lớn hơn giá trị họ mua vào; việc thị trường vẫn tăng cho thấy dòng tiền trong nước đang chủ động hơn.

Ngoài hai mã họ Vingroup là VIC và VHM, hàng loạt cổ phiếu cùng ngành như CTD, KDH, DPG, HDC, NLG, SZC đều có từ 3 phiên tăng liên tiếp theo nhịp chung. Cổ phiếu CTD của Công ty cổ phần Xây dựng Coteccons đi từ vùng 63.000 đồng lên 67.000 đồng mỗi cổ phiếu. Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, mã SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức tăng 4 phiên liên tiếp, từ 17.300 đồng lên 20.200 đồng mỗi cổ phiếu, tức mức tăng khoảng 17%.

Sự lan tỏa từ nhà phát triển dự án nhà ở sang doanh nghiệp xây dựng và khu công nghiệp cho thấy nhà đầu tư đang đặt cược vào cả chuỗi giá trị của ngành, từ đất, xây dựng đến bán hàng. Tuy vậy, mức tăng trong vài phiên thường mang tính phản ứng với tin chính sách nhiều hơn là phản ánh doanh thu thực tế của doanh nghiệp.

Lãi suất vay mua nhà đã tăng bao nhiêu và có giảm không

Đây là phần người mua nhà quan tâm nhất. Theo số liệu được Dân trí dẫn, lãi suất cho vay VND bình quân trung và dài hạn đã tăng từ 6,7-9% vào cuối năm 2025 lên 8,4-10,7% trong tháng 8. Cùng lúc, lãi suất tiền gửi kỳ hạn trên 12 tháng cũng tăng khoảng 1 điểm phần trăm, đồng nghĩa ngân hàng phải trả nhiều hơn để huy động vốn và khó hạ lãi cho vay.

Để hình dung, với khoản vay 2 tỷ đồng, chênh lệch giữa mức 8,4% và 10,7% mỗi năm tương đương khoảng 46 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu, tính đơn giản trên toàn bộ dư nợ. Ngay cả mức giảm 1,5% cũng có thể giúp người vay tiết kiệm khoảng 30 triệu đồng mỗi năm với cùng khoản vay. Con số này đủ để làm thay đổi quyết định của nhiều gia đình đang cân nhắc mua chung cư hay nhà riêng trả góp.

Cần lưu ý, yêu cầu giảm lãi suất 1,5-2% của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước hướng tới lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Theo Công ty chứng khoán Maybank, bất động sản không phải đối tượng được nhắm trực tiếp, nhưng vẫn có thể được hưởng lợi gián tiếp nhờ chi phí vốn chung thấp hơn, điều kiện tín dụng thuận lợi hơn và tâm lý người mua nhà cải thiện.

Bối cảnh: sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở để gỡ vướng pháp lý

Yếu tố thứ hai hỗ trợ tâm lý là việc Quốc hội đang xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trọng tâm là các vướng mắc về định giá và thu hồi đất, tái định cư và tình trạng dự án chậm triển khai.

Định giá đất là việc xác định giá trị đất để tính tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước hoặc để bồi thường khi thu hồi. Theo thông lệ, đây là khâu thường khiến nhiều dự án đứng hình nhiều năm, vì chỉ khi nghĩa vụ tài chính được xác định, dự án mới đủ điều kiện triển khai và người mua mới có thể được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Với người mua, pháp lý dự án được tháo gỡ có thể mang lại hai điều: nguồn cung mới tăng lên, và những căn hộ đã mua nhưng chờ sổ lâu năm có cơ hội hoàn tất thủ tục. Tuy nhiên, luật mới chỉ phát huy tác dụng sau khi được thông qua và có văn bản hướng dẫn, nên đây vẫn là câu chuyện trung hạn.

Theo Maybank, hai yếu tố lãi suất và pháp lý đã giúp cải thiện tâm lý thị trường chứng khoán sau nhịp điều chỉnh mạnh đầu tháng 10.

Chuyên gia nói gì: kỳ vọng chưa phải là phục hồi

Dù lạc quan, các chuyên gia đều nhấn mạnh khoảng cách giữa định hướng và thực tế. Chuyên gia của Maybank cho rằng định hướng giảm lãi suất và nỗ lực tháo gỡ pháp lý là tín hiệu tích cực, nhưng chưa đồng nghĩa lãi suất đã thực sự giảm. Theo họ, cần theo dõi số liệu lãi suất tháng 9-10 và biểu lãi suất thực tế tại các ngân hàng thương mại để đánh giá mức độ truyền dẫn sang lãi suất cho vay doanh nghiệp và vay mua nhà. Truyền dẫn lãi suất là quá trình một chủ trương điều hành được phản ánh vào mức lãi mà khách hàng thực sự phải trả.

Vì thế, nhịp hồi của cổ phiếu bất động sản hiện chủ yếu phản ánh kỳ vọng chính sách và tâm lý, chưa đủ cơ sở xác nhận nền tảng ngành đã phục hồi bền vững.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Ngân hàng đầu tư, Công ty chứng khoán An Bình (ABS), nhận định lãi suất đang được nhà đầu tư quan tâm hơn cả câu chuyện nâng hạng thị trường chứng khoán. Nếu lãi suất đi ngang hoặc giảm nhẹ, VN-Index có thể dao động trong vùng 1.700-1.900 điểm, còn khả năng chạm 2.000 điểm phụ thuộc nhiều vào việc mặt bằng lãi suất hạ nhiệt. Ông cũng lưu ý áp lực chốt lời, tức nhà đầu tư bán ra để hiện thực hóa lợi nhuận, khi chỉ số chạm vùng kháng cự.

Ông Lương Duy Phước, Giám đốc phân tích, Công ty chứng khoán Kafi, có góc nhìn thận trọng hơn: nhu cầu vốn cuối năm còn cao khiến lãi suất huy động khó giảm nhanh. Theo ông, động lực trước mắt nằm ở lợi nhuận doanh nghiệp, với kết quả kinh doanh quý III và triển vọng 2027 quyết định dòng tiền. Ông dự báo kịch bản hồi phục xen kẽ tích lũy, phân hóa theo lợi nhuận, chưa kỳ vọng một đợt tăng mạnh trên diện rộng.

Dư nợ margin kỷ lục nói gì về rủi ro vay nợ

Một lực cản được giới phân tích nhắc tới là dư nợ margin, tức khoản tiền nhà đầu tư vay của công ty chứng khoán để mua cổ phiếu. Theo FiinTrade, tại 78 công ty chứng khoán, đại diện 99,6% vốn chủ sở hữu toàn ngành, dư nợ margin đạt hơn 457.500 tỷ đồng cuối quý III, tăng 11.700 tỷ đồng so với quý trước và tăng 56.400 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, mức cao nhất trong lịch sử dù tốc độ tăng đã chậm lại.

Lãi vay margin tại nhiều công ty chứng khoán khoảng 13-13,5% mỗi năm. Khi cổ phiếu đi ngang hoặc giảm, người vay chịu áp lực lớn; tài sản bảo đảm mất giá có thể dẫn tới yêu cầu nộp thêm tiền ký quỹ hoặc bị bán giải chấp, tức công ty chứng khoán tự động bán cổ phiếu để thu hồi nợ. Dù vậy, mức rủi ro thực tế còn tùy cơ cấu khách hàng, tỷ lệ đòn bẩy và chất lượng tài sản bảo đảm.

Bài học này cũng đúng với người mua bán nhà đất bằng vốn vay. Dùng đòn bẩy quá cao khi lãi suất chưa ổn định có thể khiến nhà đầu tư rơi vào thế phải bán tháo nếu dòng tiền trả nợ bị đứt.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với người mua để ở, tín hiệu chính sách là lý do để theo dõi sát hơn, chưa phải lý do để vội vàng. Hợp lý là so sánh biểu lãi suất thực tế ở nhiều ngân hàng, đặc biệt là lãi suất thả nổi, tức mức lãi áp dụng sau thời gian ưu đãi, thường bằng lãi suất tham chiếu cộng một biên độ cố định. Chính mức thả nổi mới quyết định gánh nặng trả góp nhiều năm sau.

Với nhà đầu tư, thông tin sửa luật có thể làm tăng sức hút của những dự án đang vướng định giá đất hay tái định cư, nhưng rủi ro là kỳ vọng được phản ánh vào giá bán sớm hơn so với khi pháp lý thực sự hoàn tất. Kiểm tra quy hoạch, tiến độ và tình trạng sổ đỏ, sổ hồng vẫn là bước không thể bỏ qua.

Với người bán, tâm lý người mua cải thiện có thể giúp thanh khoản tốt hơn, song nếu lãi suất cho vay chưa giảm thực chất, sức mua sẽ chưa bật mạnh. Đặt giá sát thị trường thay vì kỳ vọng giá nhà đất tăng nhanh có lẽ là lựa chọn an toàn hơn trong giai đoạn chờ đợi.

Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà đã giảm chưa?

Theo các chuyên gia được Dân trí dẫn, yêu cầu giảm 1,5-2% mới là định hướng chính sách, chưa đồng nghĩa lãi suất đã giảm. Lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân vẫn ở mức 8,4-10,7% trong tháng 8. Người vay nên theo dõi biểu lãi suất thực tế tại ngân hàng trong các tháng tới.

Bất động sản có được ưu tiên giảm lãi suất không?

Không trực tiếp. Yêu cầu giảm lãi suất nhắm tới sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Theo Maybank, bất động sản vẫn có thể hưởng lợi gián tiếp nhờ chi phí vốn thấp hơn và tín dụng thuận lợi hơn.

Cổ phiếu bất động sản tăng có nghĩa giá nhà sẽ tăng không?

Không nhất thiết. Giá cổ phiếu phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư vào doanh nghiệp, còn giá nhà phụ thuộc cung cầu, pháp lý và khả năng vay vốn của người mua. Các chuyên gia cũng cho rằng nhịp hồi hiện tại chưa đủ để xác nhận ngành đã phục hồi bền vững.

Sửa Luật Đất đai và Luật Nhà ở giúp gì cho người mua?

Nội dung sửa đổi tập trung vào định giá, thu hồi đất, tái định cư và dự án chậm triển khai. Nếu được tháo gỡ, nguồn cung mới có thể tăng và các dự án chờ sổ có cơ hội hoàn tất thủ tục, nhưng tác động thường cần thời gian sau khi luật có hiệu lực.

Có nên vay nhiều để mua nhà lúc này?

Khi lãi suất chưa giảm thực chất, vay ở mức vừa phải và tính kỹ khả năng trả nợ khi hết ưu đãi thường an toàn hơn. Câu chuyện dư nợ margin kỷ lục trên sàn chứng khoán là lời nhắc rằng đòn bẩy cao dễ gây áp lực bán tháo khi thị trường biến động.