TP HCM sắp có bảng giá đất mới: người mua bán đất cần biết gì

TP HCM sẽ ban hành một bảng giá đất mới và quy định mới về bồi thường giải phóng mặt bằng ngay sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), theo thông tin Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được đưa ra chiều 23/10. Cùng buổi, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn nói lãi suất thời gian tới sẽ phải giảm, trong bối cảnh tín dụng vùng Đông Nam Bộ đã lên gần 6,8 triệu tỷ đồng. Với người đang tính mua bán đất ở TP HCM, hai tín hiệu này chạm thẳng vào hai câu hỏi lớn nhất: giá đất tính thuế, phí sẽ ra sao và tiền vay sẽ đắt hay rẻ.

Thông tin được đưa ra tại Hội nghị "Ngành Ngân hàng đồng hành khơi thông nguồn lực tài chính ngân hàng phục vụ tăng trưởng vùng Đông Nam Bộ giai đoạn 2026-2030", do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và UBND TPHCM phối hợp tổ chức, theo Báo điện tử Dân trí.

Bảng giá đất TP HCM sẽ thay đổi theo hướng nào

Bảng giá đất là văn bản do UBND cấp tỉnh ban hành, quy định giá từng loại đất theo vị trí, tuyến đường; Nhà nước dùng nó làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí liên quan và nhiều khoản nghĩa vụ tài chính khác. Vì thế, mỗi lần bảng giá thay đổi, người mua nhà, người chuyển mục đích sử dụng đất hay người có đất bị thu hồi đều chịu ảnh hưởng.

Theo ông Nguyễn Văn Được, Quốc hội đang họp và dự kiến thông qua Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có nội dung về định giá đất và giải phóng mặt bằng. Khi luật được thông qua, thành phố sẽ làm hai việc: ban hành quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng theo luật mới, phù hợp với tình hình và bối cảnh mới; và ban hành bảng giá đất mới, phù hợp với luật và thực tiễn.

Nguồn tin chưa công bố con số cụ thể nào cho bảng giá mới, cũng chưa nói thời điểm áp dụng chính xác. Cụm từ "phù hợp thực tiễn" thường được hiểu là bảng giá sẽ được điều chỉnh để gần hơn với giá giao dịch trên thị trường, nhưng mức tăng hay giảm ở từng khu vực vẫn phải chờ văn bản chính thức. Người mua nhà đất vì vậy nên coi đây là tín hiệu định hướng, chưa phải căn cứ để tính toán chi phí.

Về giải phóng mặt bằng, tức việc thu hồi, bồi thường và bàn giao đất để triển khai dự án, ông Được cho biết các công trình trọng tâm, trọng điểm của Nhà nước đều không vướng, người dân chấp hành tốt việc bàn giao đất. Chỉ một số dự án kinh tế tư nhân còn gặp vướng mắc.

Các dự án tồn đọng ở TP HCM được tháo gỡ ra sao

Chủ tịch UBND TPHCM cho biết thời gian qua thành phố đã chủ động tháo gỡ một loạt dự án tồn đọng, vướng mắc, và mục tiêu trong năm nay là xử lý xong để khơi thông dòng vốn ra thị trường. Doanh nghiệp còn vướng có thể tiếp tục phản ánh qua Liên đoàn Doanh nghiệp TPHCM (HUBA), Hội Doanh nhân trẻ TPHCM (YBA) để tổng hợp kiến nghị gửi UBND thành phố.

Thành phố cũng sẽ công bố công khai Danh mục các dự án trọng tâm, trọng điểm cần kêu gọi vốn để nhà đầu tư theo dõi. Ông Được nhấn mạnh mô hình kết nối "ba nhà" gồm Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.

Với thị trường bất động sản, các dự án tồn đọng được gỡ thường đồng nghĩa với nguồn cung mới có thể được đưa ra bán, và những căn hộ, nền đất đang chờ hoàn thiện pháp lý có cơ hội được cấp sổ hồng. Sổ hồng ở đây là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, việc xử lý từng dự án nhanh hay chậm vẫn tùy hồ sơ cụ thể, nguồn tin không nêu danh sách dự án nào.

Vì sao ngân hàng thận trọng với tài sản đảm bảo là đất

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trịnh Văn Hải, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Tây Ninh, nêu ba nhóm vấn đề đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận tín dụng, trong đó có đất đai và tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm là tài sản người vay đem thế chấp để ngân hàng có nguồn thu hồi nợ nếu khoản vay gặp rủi ro.

Theo ông Hải, sau sắp xếp địa giới hành chính, một số quy hoạch đang được cập nhật. Có doanh nghiệp cần gia hạn thời hạn sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ tài sản, hoặc chờ làm rõ việc định giá, chuyện đất thuê trả tiền hằng năm và phạm vi tài sản được dùng làm bảo đảm. Những yếu tố này khiến ngân hàng phải thẩm định rất thận trọng. Thẩm định ở đây là bước ngân hàng kiểm tra pháp lý và định giá tài sản trước khi quyết định cho vay bao nhiêu.

Nguồn tin cũng nhắc rằng theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện liên quan. Ông Hải mong cơ quan chức năng hướng dẫn rõ đầu mối và hồ sơ, ngân hàng nói rõ điều kiện tín dụng từ sớm, còn doanh nghiệp hoàn thiện pháp lý tài sản ngay từ đầu.

Bài học này cũng đúng với người mua nhà cá nhân: một mảnh đất có sổ đỏ rõ ràng, quy hoạch ổn định, thời hạn sử dụng còn dài thường được ngân hàng định giá và giải ngân nhanh hơn hẳn so với tài sản còn vướng pháp lý.

Lãi suất vay mua nhà có giảm không

Trước phản ánh của doanh nghiệp rằng lãi suất còn cao, Thống đốc Phạm Đức Ấn cho biết theo chỉ đạo của Nhà nước, lãi suất thời gian tới sẽ phải giảm. Các tổ chức tín dụng cần tích cực giảm lãi suất với những đối tượng, chương trình có hiệu quả. Ông cũng yêu cầu ngân hàng không cạnh tranh không lành mạnh trong huy động vốn, không giành giật khách hàng của nhau, mà tập trung vốn cho khu vực sản xuất, kinh doanh.

Riêng với bất động sản, Thống đốc nhận định thời gian qua thị trường phát triển mạnh và ngành ngân hàng đã cung cấp lượng tín dụng không nhỏ. Tuy nhiên, trước các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước và Thủ tướng Chính phủ về kiểm soát chặt thị trường, ngăn chặn đầu cơ, trục lợi liên quan đến bất động sản, nhà ở, ngân hàng và doanh nghiệp cần xác định chiến lược phát triển mới.

Đặt hai thông điệp cạnh nhau, có thể hình dung lãi suất chung có xu hướng giảm, nhưng dòng vốn vào bất động sản sẽ được sàng lọc kỹ hơn. Người vay mua nhà để ở có thể hưởng lợi, trong khi khoản vay mang tính lướt sóng có thể gặp nhiều điều kiện hơn. Đây là suy luận từ định hướng chung, không phải quy định cụ thể đã ban hành.

Người vay cũng cần phân biệt lãi suất ưu đãi cố định trong vài năm đầu với lãi suất thả nổi sau đó, tức mức lãi được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng một biên độ. Khi lãi suất chung giảm, phần thả nổi thường giảm theo, nhưng tốc độ phụ thuộc từng ngân hàng.

Bối cảnh: Đông Nam Bộ đang hút bao nhiêu vốn

Đông Nam Bộ hiện là vùng kinh tế có quy mô lớn nhất cả nước, đóng góp 31,4% vào tăng trưởng chung. TP HCM và Đồng Nai giữ vai trò đầu tàu. Tốc độ tăng GRDP, tức tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh, thành, trong 9 tháng của các địa phương trong vùng đều cao hơn mức của cả nền kinh tế: Tây Ninh tăng 10,3%, Đồng Nai tăng 10,01%, TPHCM tăng 9,06%.

Tại Nghị quyết 01/NQ-CP, Chính phủ giao mục tiêu tăng trưởng GRDP cho 3 tỉnh, thành phố của vùng từ 10% đến 10,04%, cao hơn mức tăng trưởng của vùng năm 2025.

Đến cuối tháng 9, tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 20,7 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm ngoái. Riêng Đông Nam Bộ, tín dụng ước gần 6,8 triệu tỷ đồng, chiếm gần 35% dư nợ toàn quốc, tăng 10,93%. Thống đốc đề nghị ưu tiên chính sách tín dụng cho vùng, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn, huy động qua thị trường chứng khoán hoặc kết hợp các hình thức phù hợp từng dự án.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người mua nhà, điều đáng chú ý nhất là bảng giá đất mới. Theo thông lệ, khi bảng giá điều chỉnh, các khoản như tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập khi chuyển nhượng có thể thay đổi theo, vì chúng lấy bảng giá làm căn cứ ở nhiều trường hợp. Ai đang chuẩn bị hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nên theo dõi sát thời điểm bảng giá mới có hiệu lực để ước tính chi phí.

Với người bán nhà đất, bảng giá sát thị trường hơn có thể giúp giá trên hợp đồng và giá thực tế gần nhau hơn, giảm tình trạng khai giá thấp. Với người có đất trong diện thu hồi, quy định bồi thường mới theo luật sửa đổi là thông tin quan trọng nhất, vì nó quyết định số tiền nhận được.

Với nhà đầu tư, thông điệp kiểm soát đầu cơ là lời nhắc rằng đòn bẩy tài chính lớn sẽ rủi ro hơn. Lãi suất có thể giảm, nhưng tiếp cận vốn cho các thương vụ đầu cơ có thể khó hơn. Ưu tiên tài sản pháp lý sạch, thông tin quy hoạch rõ ràng vẫn là cách an toàn.

Xem các tin mua bán đất tại TP Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Khi nào TP HCM áp dụng bảng giá đất mới?

Theo Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được, thành phố sẽ ban hành bảng giá đất mới sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Nguồn tin chưa nêu ngày áp dụng cụ thể, nên người mua bán đất cần chờ văn bản chính thức của UBND thành phố.

Bảng giá đất mới ảnh hưởng thế nào đến chi phí mua nhà?

Bảng giá đất thường là căn cứ tính tiền sử dụng đất, một số khoản thuế, phí khi đăng ký và chuyển nhượng. Nếu bảng giá được điều chỉnh sát thị trường hơn, các khoản này có thể thay đổi. Mức thay đổi cụ thể chưa được công bố.

Lãi suất vay mua nhà sắp tới có giảm không?

Thống đốc Phạm Đức Ấn cho biết theo chỉ đạo của Nhà nước, lãi suất sẽ phải giảm và các tổ chức tín dụng cần tích cực giảm lãi suất với đối tượng, chương trình hiệu quả. Tuy vậy, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt để ngăn đầu cơ, nên người vay để ở nhiều khả năng thuận lợi hơn người vay để lướt sóng.

Đất thuê trả tiền hằng năm có thế chấp vay ngân hàng được không?

Theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện liên quan. Ngân hàng vẫn thẩm định thận trọng, nên hồ sơ pháp lý đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn thời gian vay.

Người có đất bị thu hồi ở TP HCM cần lưu ý gì?

TP HCM sẽ ban hành quy định mới về bồi thường giải phóng mặt bằng theo luật sửa đổi. Người có đất trong diện thu hồi nên theo dõi văn bản này, vì mức bồi thường và cách tính sẽ dựa trên quy định mới cùng bảng giá đất mới.