TP HCM cấp sổ hồng 43.200 căn nhà: người mua chung cư cần biết

Tính đến ngày 21/9, TP HCM đã trao sổ hồng cho 43.200 căn nhà tại các dự án nhà ở thương mại. Thêm 13.949 hồ sơ đã đủ điều kiện nhưng chưa thể ra sổ, vì người mua chưa nộp lệ phí trước bạ. Theo VnExpress, tổng số hồ sơ được giải quyết đạt 57.149, tương đương 84% kế hoạch 68.000 hồ sơ. Ngày 22/10, Tổ Công tác 1645 tiếp tục duyệt cấp sổ cho thêm 1.245 căn ở hai dự án. Với người đang mua bán nhà đất ở TP HCM, nhất là người mua chung cư, đây là tin đáng chú ý vì giấy tờ pháp lý quyết định giá trị và khả năng giao dịch của căn nhà.

Sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là giấy tờ xác lập quyền sở hữu hợp pháp của người mua với căn nhà. Tổ Công tác 1645 là nhóm liên ngành do TP HCM lập ra để tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh việc cấp sổ cho cư dân tại các dự án tồn đọng.

Sổ hồng TP HCM được cấp bao nhiêu căn trong năm nay

Theo số liệu tổ công tác công bố, 57.149 hồ sơ cấp giấy chứng nhận tại các dự án nhà ở thương mại đã được giải quyết tính đến 21/9. Trong đó, 43.200 căn đã có sổ trong tay. Phần còn lại, đúng 13.949 hồ sơ, đang chờ chính người mua hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Cộng dồn lại, thành phố đã cấp sổ cho 98.503 căn nhà. Con số này gồm 55.303 căn trong năm 2025 và 43.200 căn của đợt tính đến 21/9. Riêng năm 2025, việc cấp 55.303 sổ đã mang về cho ngân sách hơn 3.000 tỷ đồng lệ phí trước bạ.

Ở quy mô rộng hơn, TP HCM đã gỡ vướng thành công cho 349 dự án, ứng với 221.611 căn nhà đủ điều kiện xét cấp sổ. Trừ đi 98.503 căn đã có sổ, thành phố vẫn còn 123.108 căn chưa được cấp. Nói cách khác, hơn một nửa số căn hộ đã được tháo gỡ trên giấy tờ vẫn chưa đến tay người mua dưới dạng sổ hồng.

Hai dự án vừa được duyệt cấp sổ ngày 22/10

Dự án đầu tiên là Nhà ở cho Lực lượng vũ trang Công an nhân dân, tại số 2 đường Song Hành, phường Đông Hưng Thuận. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường. Dự án rộng hơn 10.962 m², quy mô 776 căn. Trong đợt này, 750 căn đủ điều kiện, gồm 657 căn nhà ở xã hội và 93 căn thương mại. Tất cả nằm trong khối cao tầng 19 tầng nổi, 1 tầng hầm, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.

26 căn thấp tầng còn lại của dự án chưa được xét vì chưa hoàn công. Hoàn công là thủ tục xác nhận công trình đã xây dựng xong đúng giấy phép và được cơ quan nhà nước ghi nhận. Thông thường, thiếu bước này thì chưa thể đăng ký quyền sở hữu nhà.

Dự án thứ hai là Khu cao ốc Văn phòng và Căn hộ chung cư tại số 5B Phổ Quang, phường Tân Sơn Hòa, do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư. Người mua 495 căn hộ ở đây được ưu tiên cấp sổ. Dự án từng tăng quy mô từ 288 lên 495 căn hộ, kèm 388 căn thương mại, khiến hệ số và cơ cấu sử dụng đất thay đổi. Vì vậy, cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư làm ba việc: cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh, hoàn tất điều chỉnh quy hoạch, và giữ lại diện tích thương mại để bảo đảm nghĩa vụ tài chính.

Cách xử lý này đáng chú ý với người mua. Phần nghĩa vụ chưa hoàn tất được gắn vào tài sản của chủ đầu tư, tức diện tích thương mại, thay vì để người mua căn hộ phải chờ vô thời hạn.

Vì sao nhiều căn hộ ở TP HCM vẫn chưa có sổ hồng

Theo VnExpress, có cả vướng mắc kỹ thuật lẫn vướng mắc từ phía chủ đầu tư. Về kỹ thuật, hệ thống phần mềm chuyên ngành quản lý đất đai VBDLIS chưa hoàn tất hợp đồng vận hành. Đây là cơ sở dữ liệu điện tử dùng để đăng ký, cập nhật và tra cứu thông tin đất đai. Khi chưa vận hành trọn vẹn, việc quản lý và kết nối dữ liệu bị hạn chế, kéo theo tốc độ xử lý hồ sơ.

Về phía chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp chưa bàn giao hạ tầng. Một số chưa chốt phương án điều tiết 20% quỹ nhà ở xã hội. Theo quy định thường áp dụng, dự án nhà ở thương mại phải dành một phần quỹ đất hoặc nghĩa vụ tương đương cho nhà ở xã hội, nên chưa chốt phương án này thì hồ sơ có thể bị treo. Không ít chủ đầu tư còn nợ 2% phí bảo trì của ban quản trị. Đây là khoản người mua đóng khi nhận nhà, dùng để sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà, và chủ đầu tư phải chuyển giao cho ban quản trị.

Khó nhất là những trường hợp chủ đầu tư mất liên lạc hoặc không hợp tác. Khi đó, cơ quan quản lý không thể giải quyết hồ sơ. Các ví dụ được nêu gồm chung cư Khang Gia (quận Gò Vấp cũ), dự án của Công ty Nhật Hoàng (phường Trường Thạnh) và dự án của Công ty Thương mại 12 (phường Hiệp Thành).

Bối cảnh: TP HCM tính gì cho những tháng cuối năm

Trong ba tháng cuối năm, thành phố tập trung tháo gỡ cho 20 dự án còn lại với 6.950 căn nhà. Song song, cơ quan chức năng rà soát pháp lý 14 dự án bất động sản loại hình mới ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Họ cũng phân loại các dự án tồn đọng từ phản ánh của người dân để xử lý dứt điểm.

Gần đây, gần 200 căn hộ tại chung cư 4S Linh Đông, phường Hiệp Bình đã nhận sổ hồng trong đợt đầu tiên. Đây là một trong những dự án cư dân chờ đợi lâu. Nếu tiến độ hiện tại được duy trì, mục tiêu 68.000 hồ sơ trong năm nhiều khả năng sẽ đạt. Tuy vậy, khoảng cách 123.108 căn chưa có sổ cho thấy đây vẫn là bài toán nhiều năm.

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Tác động với người mua và người bán nhà ở TP HCM

Với người đã mua căn hộ và đang chờ sổ, việc cần làm trước tiên là kiểm tra xem hồ sơ của mình đã được duyệt chưa. 13.949 hồ sơ đang chờ nộp lệ phí trước bạ là con số không nhỏ. Có thể nhiều người chưa nắm thông tin hoặc đang trì hoãn vì chưa thu xếp được tiền. Lệ phí trước bạ là khoản người nhận quyền sở hữu nộp khi đăng ký tài sản, với nhà đất thường bằng 0,5% giá trị tính theo quy định. Lấy ví dụ minh họa, một căn hộ tính lệ phí trên giá trị 3 tỷ đồng sẽ phải nộp khoảng 15 triệu đồng.

Với người định mua bán nhà ở thị trường thứ cấp, tức mua lại căn đã bàn giao từ người mua trước, có sổ hay chưa có sổ thường tạo khác biệt rõ về giá và độ an toàn. Căn đã có sổ hồng có thể công chứng sang tên, thế chấp vay ngân hàng và giao dịch minh bạch hơn. Căn chưa có sổ thường chỉ chuyển nhượng được qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng, rủi ro cao hơn. Vì vậy, người mua chung cư ở các dự án vừa được duyệt có thể thấy thanh khoản cải thiện.

Với chủ nhà muốn bán, có sổ là lợi thế lớn khi thương lượng. Người mua có thể vay mua nhà bằng chính căn hộ làm tài sản bảo đảm, nên tệp khách tiềm năng rộng hơn. Ngược lại, căn hộ thuộc những dự án mà chủ đầu tư mất liên lạc hoặc không hợp tác, như các trường hợp đã nêu, nhiều khả năng sẽ tiếp tục khó bán hoặc phải chấp nhận giá thấp hơn mặt bằng khu vực.

Với nhà đầu tư, câu chuyện của dự án 5B Phổ Quang là bài học về pháp lý. Một dự án tăng quy mô so với ban đầu có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh quy hoạch, khiến việc cấp sổ kéo dài. Trước khi xuống tiền, nên hỏi rõ dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước chưa, đã có quyết định điều chỉnh quy hoạch nếu thay đổi quy mô chưa, và đã nộp đủ phí bảo trì cho ban quản trị chưa.

Tìm nhà đất pháp lý rõ ràng đang rao bán tại TP HCM

Câu hỏi thường gặp

Làm sao biết căn hộ của tôi ở TP HCM đã được duyệt cấp sổ hồng chưa?

Cách thường làm là liên hệ chủ đầu tư hoặc ban quản trị tòa nhà để hỏi danh sách căn đã được duyệt, sau đó đối chiếu với thông báo của văn phòng đăng ký đất đai. Theo VnExpress, có 13.949 hồ sơ đã đủ điều kiện nhưng chưa ra sổ vì người mua chưa nộp lệ phí trước bạ. Vì vậy, nên chủ động hỏi để không bỏ lỡ thông báo nộp tiền.

Lệ phí trước bạ khi nhận sổ hồng căn hộ là bao nhiêu?

Với nhà đất, lệ phí trước bạ theo thông lệ là 0,5% giá trị tài sản tính theo quy định của nhà nước. Ví dụ, căn hộ tính trên giá trị 3 tỷ đồng sẽ nộp khoảng 15 triệu đồng. Riêng năm 2025, TP HCM thu hơn 3.000 tỷ đồng lệ phí trước bạ từ việc cấp sổ cho 55.303 căn nhà.

Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng ở TP HCM không?

Rủi ro phụ thuộc vào lý do chưa có sổ. Nếu dự án đang trong danh sách được tháo gỡ và chủ đầu tư hợp tác, khả năng ra sổ cao hơn. Nếu chủ đầu tư mất liên lạc, nợ phí bảo trì hay chưa chốt phương án 20% nhà ở xã hội, người mua có thể phải chờ rất lâu. Hiện thành phố còn 123.108 căn chưa được cấp sổ, nên cần kiểm tra kỹ pháp lý trước khi đặt cọc.

Căn nhà thấp tầng chưa hoàn công có được cấp sổ hồng không?

Thông thường là chưa, vì hoàn công là bước xác nhận công trình đã xây đúng phép trước khi đăng ký quyền sở hữu. Tại dự án Nhà ở cho Lực lượng vũ trang Công an nhân dân, 26 căn thấp tầng chưa được xét cấp sổ vì lý do này. Trong khi đó, 750 căn ở khối cao tầng đã nghiệm thu thì được duyệt.

TP HCM còn bao nhiêu dự án cần tháo gỡ để cấp sổ hồng trong năm nay?

Trong ba tháng cuối năm, thành phố tập trung xử lý 20 dự án còn lại với 6.950 căn nhà. Ngoài ra, cơ quan chức năng đang rà soát pháp lý 14 dự án bất động sản loại hình mới ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.