Thuê nhà hay mua nhà: vì sao triệu phú Mỹ chọn đi thuê

Ở Mỹ, ngày càng nhiều người có tài sản hàng triệu USD chọn thuê nhà dù đủ tiền mua đứt. Tỷ lệ hộ gia đình thu nhập từ 750.000 USD mỗi năm trở lên đi thuê đã lên mức kỷ lục 10,5% trong giai đoạn 2018-2022. Theo Báo điện tử Dân trí, dẫn tạp chí tài chính Kiplinger, nhóm này coi việc thuê là một quyết định có tính toán chứ không phải giải pháp tạm thời. Với người đang cân nhắc mua nhà hay đi thuê ở Việt Nam, cách họ tính toán là một góc nhìn đáng tham khảo.

Lâu nay, sở hữu nhà riêng ở Mỹ được xem là thước đo của sự thành đạt và ổn định tài chính. Lựa chọn của nhóm thu nhập cao vì thế cho thấy một thay đổi trong cách nhìn về nhà ở. Đó không còn chỉ là chuyện có tài sản, mà là bài toán dòng tiền, chi phí cơ hội và lối sống.

Người giàu ở Mỹ đi thuê nhà nhiều đến mức nào?

Số liệu của RentCafe, một nền tảng dữ liệu về thị trường cho thuê tại Mỹ, cho thấy số người thuê nhà thuộc nhóm triệu phú đã tăng gấp 3 lần trong giai đoạn 2010-2015. Xu hướng này chưa dừng lại. Một phân tích của The Wall Street Journal ghi nhận tỷ lệ hộ có thu nhập từ 750.000 USD/năm trở lên chọn đi thuê đạt 10,5% trong giai đoạn 2018-2022, mức cao nhất từng ghi nhận.

Theo bài viết, có 5 lý do chính đứng sau lựa chọn này: chi phí vay và duy trì nhà quá cao, nhu cầu di chuyển linh hoạt, mong muốn giải phóng vốn để đầu tư, khó tìm được căn nhà ưng ý, và ưu tiên dành nguồn lực cho mục tiêu khác. Hai lý do đầu tiên nghiêng về con số. Ba lý do còn lại liên quan nhiều hơn đến lối sống.

Vay mua nhà ở Mỹ tốn bao nhiêu mỗi tháng?

Lãi suất là điểm mấu chốt. Hiện lãi suất vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm tại Mỹ dao động quanh 7-8%/năm. Đây là loại khoản vay phổ biến ở Mỹ, trong đó lãi suất được giữ nguyên suốt 30 năm và người vay trả đều một số tiền gồm cả gốc lẫn lãi hằng tháng.

Bài viết đưa ra một ví dụ. Một căn nhà giá 1,5 triệu USD, người mua trả trước 20% tức 300.000 USD và vay ngân hàng 1,2 triệu USD. Với lãi suất bình quân 7,4%, tiền gốc và lãi đã vào khoảng 8.309 USD mỗi tháng. Cộng thêm thuế tài sản và phí bảo hiểm, tổng chi dễ vượt 10.000 USD/tháng, chưa kể điện nước hay bảo trì. Thuế tài sản ở đây là khoản thuế chủ nhà ở Mỹ phải nộp hằng năm cho chính quyền địa phương, tính trên giá trị căn nhà.

Nếu nhân ra cả vòng đời khoản vay, con số còn đáng chú ý hơn. 8.309 USD mỗi tháng trong 360 tháng tương đương khoảng 2,99 triệu USD, tức người vay có thể trả gần gấp 2,5 lần số tiền gốc 1,2 triệu USD nếu giữ khoản vay đến hết hạn. Đây là phép tính minh họa, vì thực tế nhiều người trả trước hạn hoặc vay lại khi lãi suất giảm. Dù vậy, nó giải thích vì sao người có tiền vẫn ngần ngại vay mua nhà khi lãi suất chưa thể về vùng đáy 3% như năm 2021.

Vì sao giữ tiền mặt lại hấp dẫn hơn mua nhà?

Với người giàu, khoản trả trước và phí giao dịch khi mua nhà là tiền bị khóa lại trong một tài sản kém thanh khoản và vẫn chịu rủi ro biến động giá. Thanh khoản là khả năng chuyển tài sản thành tiền mặt nhanh mà không mất giá. Nhà ở thường xếp vào nhóm khó chuyển đổi nhất. Theo bài viết, nhóm này muốn giữ tiền ở trạng thái linh hoạt để rót vào cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư tư nhân hoặc bất động sản thương mại cho thuê.

Số liệu được dẫn là chỉ số S&P 500, đại diện cho 500 doanh nghiệp lớn niêm yết tại Mỹ. Chỉ số này sinh lời bình quân khoảng 10% mỗi năm trong thập kỷ qua, tăng 26% năm 2023 và hơn 24% năm 2024. Theo bài viết, mức tăng này vượt trội so với tốc độ tăng giá nhà ở riêng lẻ.

Để dễ hình dung: nếu 300.000 USD tiền trả trước trong ví dụ trên được đầu tư với mức sinh lời bình quân 10%/năm, năm đầu có thể mang về khoảng 30.000 USD. Tuy nhiên, đây là mức trung bình trong quá khứ, không phải cam kết. Chứng khoán có những năm giảm mạnh. Người đi thuê theo cách này thực chất đánh đổi sự ổn định của việc có nhà lấy kỳ vọng lợi nhuận cao hơn, và chỉ hợp lý khi họ đủ kỷ luật để thật sự đầu tư phần tiền chênh lệch.

Linh hoạt, tiện ích và nguồn cung: những lý do ngoài con số

Sở hữu nhà gắn người ta với một địa điểm. Trong khi đó, người thu nhập cao thường cần di chuyển theo cơ hội công việc. Dữ liệu từ HomeLight cho thấy một căn nhà rao bán tại Mỹ mất trung bình 53 ngày mới tìm được người mua, chưa tính thời gian hoàn tất thủ tục và chuyển đồ. Người đi thuê chỉ cần chờ hết hợp đồng là có thể chuyển đi.

Các khu căn hộ dịch vụ cao cấp còn cho người thuê một lối sống gần như ở khu nghỉ dưỡng. Bài viết nêu ví dụ tổ hợp The Residences at Book Tower tại Detroit, nơi cung cấp trọn gói phòng họp, không gian làm việc chung, nhà hàng và dịch vụ hỗ trợ cá nhân hóa. Với người bận rộn hay thường đi công tác, họ không phải lo sửa chữa lặt vặt và không phải tự bỏ tiền vận hành các tiện ích đó.

Nguồn cung cũng là vấn đề. Báo cáo của Freddie Mac, một trong hai công ty bảo lãnh tín dụng nhà ở lớn nhất nước Mỹ, cho thấy đến cuối năm 2024, thị trường thiếu khoảng 3,7 triệu căn nhà. Hàng rao bán sẵn vì vậy khó đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của giới thượng lưu. Còn nếu tự mua đất và xây theo thiết kế riêng, chủ nhà phải qua quy trình dài và tốn kém, từ xin giấy phép đến lắp hệ thống tự động hóa và vật liệu cao cấp. Có công trình mất nhiều năm. Nhiều người chọn thuê dài hạn ở khu hạng sang trong lúc chờ.

Lý do cuối cùng thuộc về ưu tiên cá nhân. Theo bài viết, một số người sẵn sàng đi thuê để dồn vốn khởi nghiệp, tài trợ dự án kinh doanh, nghỉ hưu sớm hoặc du lịch khắp thế giới. Với họ, tự do tài chính và quyền chủ động với cuộc sống quan trọng hơn việc đứng tên một căn nhà.

Bối cảnh: thị trường bất động sản Mỹ đang ở giai đoạn nào?

Xu hướng này diễn ra khi hai yếu tố cùng gây sức ép lên người mua nhà ở Mỹ. Thứ nhất là lãi suất. Từ mức đáy khoảng 3% năm 2021, lãi suất vay thế chấp 30 năm đã lên vùng 7-8%, khiến chi phí trả nợ hằng tháng cho cùng một căn nhà tăng mạnh. Thứ hai là thiếu nhà, với mức hụt khoảng 3,7 triệu căn theo Freddie Mac, khiến lựa chọn hạn chế và giá khó giảm.

Trong điều kiện đó, phép so sánh thuê và mua thay đổi. Khi lãi suất thấp, khoản trả góp hằng tháng có thể chỉ nhỉnh hơn tiền thuê, nên mua nhà trông như một cách tích lũy tài sản. Khi lãi suất cao, khoảng cách giãn ra, và người có nhiều lựa chọn đầu tư như nhóm triệu phú có thể thấy đi thuê hợp lý hơn. Cần lưu ý rằng đây là câu chuyện của nhóm thu nhập rất cao, có nguồn vốn và kênh đầu tư mà phần lớn người dân không có.

Người mua nhà, thuê nhà ở Việt Nam rút ra được gì?

Bài viết nói về nước Mỹ, nhưng cách đặt vấn đề có thể áp dụng cho người đang phân vân mua nhà hay thuê ở Việt Nam. Điểm đầu tiên là tính đủ chi phí sở hữu. Ngoài tiền gốc và lãi, người mua thường phải tính thuế, phí sang tên, phí quản lý chung cư, bảo trì và nội thất. So sánh tổng chi phí này với tiền thuê một căn tương đương sẽ cho bức tranh sát thực hơn là chỉ so tiền trả góp với tiền thuê.

Điểm thứ hai là cấu trúc lãi suất. Khác với khoản vay cố định 30 năm phổ biến ở Mỹ, vay mua nhà ở Việt Nam thường chỉ có lãi suất ưu đãi cố định trong vài năm đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi được điều chỉnh định kỳ theo một mức tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ. Vì vậy, người vay nên tính khả năng trả nợ ở kịch bản lãi suất tăng, không chỉ ở giai đoạn ưu đãi.

Điểm thứ ba là chi phí cơ hội. Bài học từ giới giàu Mỹ là tiền trả trước cũng có giá. Nếu khoản tiền đó có thể sinh lời ổn định ở kênh khác, việc thuê thêm vài năm có thể không phải là thua thiệt. Ngược lại, với nhiều gia đình, nhà ở còn là chỗ dựa tinh thần, sự ổn định cho con cái học hành, và là khoản tiết kiệm bắt buộc mà đầu tư tự do khó thay thế. Mỗi người cần tự cân nhắc theo thu nhập, nhu cầu di chuyển và khẩu vị rủi ro của mình.

Cuối cùng, dù chọn mua hay thuê, pháp lý vẫn là điều phải kiểm tra trước tiên. Người mua cần xem kỹ sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng thông tin quy hoạch của khu vực. Người thuê nên có hợp đồng rõ thời hạn, giá và điều kiện tăng giá.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao người giàu ở Mỹ chọn thuê nhà dù đủ tiền mua?

Theo bài viết dẫn Kiplinger, có 5 lý do chính: lãi suất vay và chi phí duy trì nhà cao, nhu cầu di chuyển linh hoạt, muốn giữ vốn để đầu tư sinh lời, khó tìm nhà ưng ý do thiếu nguồn cung, và ưu tiên dồn tiền cho mục tiêu khác như khởi nghiệp hay nghỉ hưu sớm. Với họ, thuê nhà là một quyết định tài chính có tính toán.

Mua một căn nhà 1,5 triệu USD ở Mỹ phải trả bao nhiêu mỗi tháng?

Theo ví dụ được dẫn, trả trước 20% (300.000 USD) và vay 1,2 triệu USD với lãi suất 7,4%, tiền gốc và lãi khoảng 8.309 USD mỗi tháng. Cộng thuế tài sản và bảo hiểm, tổng chi dễ vượt 10.000 USD/tháng, chưa tính điện nước và bảo trì.

Lãi suất vay mua nhà ở Mỹ hiện ở mức nào?

Lãi suất vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm tại Mỹ đang dao động quanh 7-8%/năm, theo bài viết. Mức này cao hơn nhiều so với vùng đáy 3% năm 2021, khiến chi phí sở hữu nhà tăng đáng kể.

Có nên thuê nhà thay vì mua nhà ở Việt Nam không?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Thông thường, nên so sánh tổng chi phí sở hữu (gốc, lãi, thuế, phí, bảo trì) với tiền thuê căn tương đương, tính thêm khả năng sinh lời của khoản tiền trả trước nếu để đầu tư. Người cần di chuyển nhiều hoặc chưa ổn định thu nhập có thể thấy thuê hợp lý hơn, còn người muốn an cư lâu dài thường ưu tiên mua.

Thị trường nhà ở Mỹ đang thiếu bao nhiêu căn?

Báo cáo của Freddie Mac cho thấy đến cuối năm 2024, thị trường Mỹ thiếu khoảng 3,7 triệu căn nhà. Tình trạng này khiến người mua khó tìm được căn nhà đáp ứng đúng tiêu chuẩn, và là một lý do khiến nhóm thu nhập cao chọn thuê dài hạn trong lúc chờ.