Thủ Thiêm khởi công dự án Lotte 60.000 tỷ, giá nhà đất TP HCM

Sáng 23/10, tổ hợp Lotte Eco Smart City Thu Thiem với tổng vốn đầu tư dự kiến 60.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,32 tỷ USD, đã được khởi công lại tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP HCM. Đây là dự án do Tập đoàn Lotte hợp tác cùng Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, từng nằm im nhiều năm vì vướng mắc pháp lý và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất TP HCM, việc một khu đất 7,45 ha ngay lõi Thủ Thiêm được tháo gỡ là tín hiệu đáng chú ý. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính của dự án theo VnExpress, giải thích bối cảnh dẫn tới lần khởi công này và phân tích điều nó có thể có ý nghĩa với người mua, người bán và nhà đầu tư.

Dự án Lotte ở Thủ Thiêm lớn cỡ nào

Lotte Eco Smart City Thu Thiem có diện tích khoảng 7,45 ha, gồm 6 lô đất liền kề nhau. Theo quy hoạch, khu đất được phát triển thành một tổ hợp đa chức năng, kết hợp văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ, lưu trú và nhà ở. Một tổ hợp đa chức năng, hiểu đơn giản, là cụm công trình mà người dân có thể làm việc, mua sắm, nghỉ ngơi và sinh sống trong cùng một khu, thay vì mỗi chức năng nằm ở một nơi.

Con số gây chú ý nhất là vốn đầu tư. Mức 60.000 tỷ đồng hiện nay cao hơn gần 40.000 tỷ đồng so với mức hơn 20.100 tỷ đồng từng được công bố trước đây, tức gấp khoảng ba lần. Nguồn tin không nêu chi tiết lý do tăng vốn, nhưng theo thông lệ, tổng vốn của một dự án thường phình ra khi chi phí đất được xác định lại, khi quy mô sàn xây dựng thay đổi hoặc khi giá vật liệu, nhân công tăng theo thời gian.

Về vị trí, khu đất nằm gần quảng trường trung tâm và hồ trung tâm Thủ Thiêm, kết nối với khu trung tâm hiện hữu của thành phố qua hầm Thủ Thiêm và cầu Ba Son. Phân khu chức năng 2A là một trong các phân khu được chia ra theo quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mỗi phân khu được định sẵn mục đích sử dụng chính.

Lotte và Phát Đạt chia việc ra sao

Đơn vị trực tiếp phát triển dự án là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC. Tham gia vào công ty này có ba đơn vị thuộc Tập đoàn Lotte gồm Lotte Shopping, Hotel Lotte, Lotte Engineering & Construction, cùng Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt.

Theo cơ cấu hợp tác, Phát Đạt nắm 35% vốn điều lệ của Lotte Properties HCMC. Vốn điều lệ là số vốn các thành viên cam kết góp vào doanh nghiệp, và tỷ lệ nắm giữ thường quyết định quyền biểu quyết cũng như phần lợi nhuận được chia. Ngoài phần vốn góp, Phát Đạt tham gia phát triển các khối nhà ở và phụ trách hai khối cao ốc thương mại, dịch vụ kết hợp văn phòng, ký hiệu 2-1 và 2-3, với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 219.722 m2. Diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích tất cả các tầng của công trình cộng lại, nên con số này lớn hơn nhiều lần diện tích đất.

Phía Lotte chịu trách nhiệm khối thương mại 2-5, gồm phần cao tầng, khối đế thương mại – dịch vụ và các tầng hầm. Khối đế là phần các tầng thấp phía dưới tòa tháp, thường dành cho cửa hàng, nhà hàng và dịch vụ. Ba ngân hàng đồng hành cùng dự án là MB, VietinBank và BIDV.

Bối cảnh: vì sao dự án mất gần ba thập kỷ mới tới ngày khởi công lại

Theo VnExpress, Lotte Eco Smart City được nghiên cứu từ năm 1997, ký hợp đồng đầu tư năm 2017 và từng tổ chức lễ động thổ vào tháng 9/2022. Động thổ thường mang tính nghi lễ, đánh dấu ý định triển khai, còn khởi công là lúc công trình thực sự bắt đầu thi công. Sau lễ động thổ, dự án vẫn không thể triển khai theo kế hoạch vì ba nhóm vướng mắc: pháp lý, cơ cấu sở hữu giữa các công ty thành viên và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai là khoản tiền chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước để được sử dụng đất, chủ yếu là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, tính theo giá đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Khi giá đất chưa được duyệt, chủ đầu tư không biết phải nộp bao nhiêu, và dự án thường bị treo ở bước này. Đây cũng là nút thắt mà nhiều dự án tại TP HCM gặp phải trong những năm qua.

Nút thắt của dự án Lotte được gỡ theo hai bước. Tháng 6/2025, TP HCM phê duyệt giá đất dự án với tổng giá trị hơn 16.190 tỷ đồng. Đến cuối tháng 7/2026, Lotte Properties HCMC hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, mở đường cho việc tiếp tục triển khai. Nếu tính thô, khoản 16.190 tỷ đồng chiếm khoảng 27% tổng vốn 60.000 tỷ đồng, và chia cho 7,45 ha thì mỗi m2 đất có giá trị xấp xỉ 217 triệu đồng. Đây là phép chia để hình dung, không phải đơn giá chính thức, nhưng nó cho thấy chi phí đất ở lõi Thủ Thiêm ở mức rất cao.

Tại lễ khởi công, lãnh đạo UBND TP HCM đề nghị chủ đầu tư và các nhà thầu tập trung nguồn lực, bảo đảm tiến độ, chất lượng công trình, an toàn lao động và tuân thủ quy định pháp luật trong quá trình thi công.

Thủ Thiêm thay đổi gì với thị trường bất động sản TP HCM

Thủ Thiêm được quy hoạch để trở thành trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ và văn hóa mới của TP HCM. Theo VnExpress, các tổ hợp quy mô lớn tại đây được kỳ vọng bổ sung không gian văn phòng, bán lẻ, lưu trú và nhà ở, góp phần hoàn thiện chức năng của khu trung tâm mới.

Trong nhiều năm, Thủ Thiêm mang tiếng là nơi có hạ tầng và quy hoạch đẹp nhưng thiếu các công trình thương mại lớn đi vào hoạt động. Khi một dự án vốn hàng chục nghìn tỷ đồng chính thức thi công, khu vực có thêm cơ sở để hình thành dòng người làm việc, mua sắm và lưu trú. Theo thông lệ thị trường, sự xuất hiện của trung tâm thương mại và văn phòng hạng cao thường kéo theo nhu cầu thuê nhà ở quanh đó, từ căn hộ cho chuyên gia đến nhà phố làm dịch vụ.

Tuy nhiên, cần phân biệt kỳ vọng với thực tế. Nguồn tin không nêu thời điểm hoàn thành, số lượng căn nhà ở hay giá bán dự kiến, nên mọi ước đoán về việc giá nhà Thủ Thiêm sẽ tăng bao nhiêu đều chưa có cơ sở. Một tổ hợp quy mô này thường cần nhiều năm thi công, và tác động lên giá thường diễn ra dần theo tiến độ chứ không đến ngay sau lễ khởi công.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang đăng trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người mua để ở, điểm quan trọng nhất là dự án vừa mới khởi công. Nếu sau này các khối nhà ở được mở bán, người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý từng giai đoạn: dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa, có văn bản bảo lãnh của ngân hàng hay không, và thời điểm dự kiến cấp sổ hồng. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Việc dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất là một điểm cộng về pháp lý, vì đây thường là điều kiện để sau này cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Với người đang sở hữu nhà, đất quanh khu Thủ Thiêm và các tuyến kết nối qua hầm Thủ Thiêm, cầu Ba Son, tin khởi công có thể khiến người bán kỳ vọng giá cao hơn. Người bán nên tham khảo giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa vào tin tức, bởi bên mua thường đã nắm thông tin và sẽ cân nhắc rằng dự án còn nhiều năm mới vận hành.

Với nhà đầu tư, câu chuyện của Lotte Eco Smart City là bài học về rủi ro thời gian. Từ lúc nghiên cứu năm 1997 tới khi khởi công lại, dự án trải qua gần ba thập kỷ, và ngay cả sau lễ động thổ tháng 9/2022 vẫn phải chờ thêm nhiều năm. Người dùng đòn bẩy, tức vay ngân hàng để mua nhà, đất đầu tư, cần tính đến khả năng tiến độ hạ tầng và dự án lân cận chậm hơn kỳ vọng, trong khi lãi vay vẫn phải trả hàng tháng.

Với người thuê, đặc biệt là người làm việc ở khu trung tâm hiện hữu, lợi ích có thể đến muộn hơn: khi văn phòng và trung tâm thương mại đi vào hoạt động, nhu cầu thuê quanh khu vực thường tăng, đi kèm giá thuê có xu hướng nhích lên. Đây là xu hướng chung của thị trường, chưa phải dự báo riêng cho dự án này.

Tham khảo nhà riêng, nhà phố đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Lotte Eco Smart City Thu Thiem nằm ở đâu?

Dự án nằm tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP HCM. Khu đất gần quảng trường trung tâm và hồ trung tâm Thủ Thiêm, kết nối với khu trung tâm hiện hữu qua hầm Thủ Thiêm và cầu Ba Son.

Dự án có bán nhà ở không và giá bao nhiêu?

Theo VnExpress, tổ hợp có chức năng nhà ở và Phát Đạt tham gia phát triển các khối nhà ở. Tuy vậy, nguồn tin chưa công bố số lượng căn, thời điểm mở bán hay giá bán, nên người muốn mua chung cư tại đây cần chờ thông tin chính thức từ chủ đầu tư và kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc.

Vì sao vốn đầu tư tăng từ hơn 20.100 tỷ lên 60.000 tỷ đồng?

Nguồn tin chỉ nêu mức tăng gần 40.000 tỷ đồng mà không giải thích chi tiết. Thông thường, vốn dự án tăng do chi phí đất được xác định lại, quy mô xây dựng thay đổi hoặc giá thi công tăng theo thời gian. Riêng tiền đất được TP HCM phê duyệt vào tháng 6/2025 đã hơn 16.190 tỷ đồng.

Pháp lý của dự án hiện nay đã ổn chưa?

Theo VnExpress, đến cuối tháng 7/2026, Lotte Properties HCMC đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, tạo điều kiện để dự án tiếp tục. Đây là bước quan trọng, nhưng người mua vẫn nên kiểm tra các giấy tờ cụ thể của từng khối nhà ở khi dự án mở bán.

Có nên mua nhà đất quanh Thủ Thiêm ngay lúc này?

Việc khởi công dự án lớn là tín hiệu tích cực về quy hoạch khu trung tâm mới, nhưng tác động lên giá nhà đất thường đến dần theo tiến độ thi công. Người mua để ở nên ưu tiên tài sản có sổ đỏ, sổ hồng rõ ràng và mức giá phù hợp khả năng trả nợ, còn nhà đầu tư nên tính đến rủi ro dự án kéo dài như những gì Lotte Eco Smart City đã trải qua.