Thu hồi đất dự án bỏ hoang 60 tháng: tác động giá nhà đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất thu tiền lũy tiến với đất dự án chậm đưa vào sử dụng và thu hồi nếu sau 60 tháng chủ đầu tư vẫn để đất trống. Theo Dân trí, quy định này nhắm vào những khu đất "nằm im" nhiều năm ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, với kỳ vọng buộc chúng quay lại thị trường và tạo thêm nguồn cung cho người mua nhà.

Với người đang theo dõi thị trường bất động sản, đây không chỉ là chuyện quản lý đất đai. Khi một khu đất dự án bị bỏ hoang, nguồn cung căn hộ, nhà phố hay đất nền ở khu vực đó cũng bị đóng băng theo. Nếu cơ chế mới vận hành đúng, câu hỏi "bao giờ có thêm nhà để mua" có thể có lời đáp rõ ràng hơn, dù không phải ngay lập tức.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất gì với đất dự án chậm triển khai

Nội dung chính của đề xuất gồm hai tầng. Tầng thứ nhất là tiền lũy tiến: chủ đầu tư càng để đất chậm sử dụng lâu thì khoản phải nộp càng tăng. Tầng thứ hai là chế tài cuối cùng: quá 60 tháng, tức năm năm, mà đất vẫn không được sử dụng thì Nhà nước thu hồi.

Cách thiết kế này, theo nhận định của Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, là hợp lý vì vừa gây áp lực tài chính lên chủ đầu tư, vừa chừa cho doanh nghiệp một khoảng thời gian khắc phục trước khi mất đất. Ông cho rằng quy định hướng tới "đánh mạnh vào yếu tố tài chính nhưng vẫn tạo điều kiện để các doanh nghiệp có cơ hội sử dụng đất".

Ngoài phần xử lý đất chậm sử dụng, dự thảo còn đề xuất hai thay đổi đáng chú ý khác: gắn một mã định danh duy nhất cho mỗi thửa đất, và chuyển từ cơ chế giá đất cụ thể sang bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Giá đất cụ thể là mức giá được định riêng cho từng dự án, từng trường hợp, thường phải qua thẩm định nên mất nhiều thời gian; còn bảng giá đất là khung giá chung do địa phương ban hành, hệ số điều chỉnh là con số nhân thêm để bảng giá sát hơn với thị trường.

Vì sao nhiều dự án ở Hà Nội, TP HCM bị "găm đất" nhiều năm

Quy mô vấn đề khá lớn. Theo số liệu Bộ Tài chính được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn lại, tính đến ngày 15/9, cả nước có 4.685 dự án gặp khó khăn, vướng mắc. Trong số này, 3.407 dự án, tương đương 72,7%, đã được phân loại, xử lý và không còn vướng; 1.123 dự án đã có phương án xử lý trong thời gian tới; 155 dự án được đề xuất đưa lên cấp Quốc hội, Chính phủ hoặc Thủ tướng giải quyết.

Theo khảo sát được Dân trí nêu, tại Hà Nội và TP HCM có nhiều dự án nắm quỹ đất lớn, kéo dài nhiều năm mà chưa hoàn thành mục tiêu đầu tư. Một ví dụ là khu đất dự án tại phường Bình Trưng, TPHCM, bỏ trống thời gian dài, cỏ mọc um tùm. Nguyên nhân không chỉ nằm ở năng lực hay trách nhiệm của chủ đầu tư, mà còn ở giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính và khâu xác định giá đất. Giải phóng mặt bằng là quá trình bồi thường, hỗ trợ, di dời người đang sử dụng đất để bàn giao mặt bằng trống cho dự án, và thường là khâu kéo dài nhất.

Xem các tin mua bán đất tại TP Hồ Chí Minh đang đăng trên TimBDSvn

Thực tế này giải thích vì sao các chuyên gia đều nhấn mạnh rằng không thể xử lý dự án chậm triển khai chỉ bằng một biện pháp. Sau khi xác định một dự án chậm đưa đất vào sử dụng, cơ quan có thẩm quyền cần làm rõ lý do, rồi mới quyết định áp chế tài hay tháo gỡ đúng điểm nghẽn.

Mức thu lũy tiến bao nhiêu thì đủ sức ép

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng hoàn thiện quy định xử lý đất chậm đưa vào sử dụng là cần thiết. Đất đã giao mà không khai thác trong thời gian dài vừa lãng phí, vừa ảnh hưởng tới quy hoạch và không gian phát triển đô thị. Theo bà, chế tài nên tập trung vào chủ đầu tư có khả năng nhưng cố tình chậm, thiếu năng lực tài chính hoặc giữ đất chờ thời điểm thuận lợi.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), nhìn từ góc độ thị trường: tiền lũy tiến có thể buộc doanh nghiệp cân nhắc giữa tiếp tục triển khai và trả lại đất. Tuy vậy, theo ông, hiệu quả không chỉ nằm ở mốc 60 tháng mà còn ở mức thu, thời điểm bắt đầu tính và việc thực thi. Nếu mức thu quá thấp, doanh nghiệp vẫn có thể chấp nhận nộp để giữ đất; nếu chi phí đủ lớn và thu hồi được làm nghiêm, đây mới là công cụ tạo sức ép đáng kể.

Nói cách khác, với một chủ đầu tư đang kỳ vọng giá đất tăng mạnh, khoản phạt chỉ có tác dụng khi nó lớn hơn phần lợi nhuận họ chờ đợi từ việc ngồi im. Đây là điểm người theo dõi thị trường nên chú ý khi văn bản hướng dẫn chi tiết được công bố.

Phân biệt găm đất và vướng thủ tục ra sao

Đại diện một chủ đầu tư bất động sản tại TPHCM cho rằng tiêu chí thu hồi phải cụ thể, vì không phải dự án chậm nào cũng do lỗi doanh nghiệp; có trường hợp vướng pháp lý, tín dụng hoặc lý do khách quan. Nếu có tiêu chí rõ, quy định này sẽ giúp các dự án đủ điều kiện trở lại thị trường.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đưa ra cách phân định: chủ đầu tư đã được giao mặt bằng, hoàn tất thủ tục mà không làm thì phải xem xét trách nhiệm. Còn doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính vì chưa xác định được giá đất, hay dự án kéo dài do điều chỉnh quy hoạch, rà soát pháp lý, thì cần xem xét riêng. Ông cũng lưu ý phải xác định chính xác thời điểm bắt đầu tính thời gian chậm, dựa trên tiến độ trong chủ trương đầu tư, hồ sơ dự án, quyết định giao đất và tình hình thực tế. Chủ trương đầu tư là văn bản cơ quan nhà nước chấp thuận cho dự án được thực hiện, trong đó thường ghi rõ mốc tiến độ.

Ông Nguyễn Duy Thành đề xuất nguyên tắc "bên nào kiểm soát nguyên nhân thì bên đó chịu trách nhiệm". Chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, không làm đúng cam kết dù đã nhận đất sạch, tức đất đã giải phóng xong mặt bằng, và đủ thủ tục pháp lý thì cần bị xử lý nghiêm. Ngược lại, thời gian đình trệ do chậm phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng, tranh chấp hoặc do cơ quan Nhà nước không nên mặc nhiên tính vào thời hạn xử lý doanh nghiệp.

ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, đề nghị xây dựng quy trình xác định nguyên nhân dựa trên hồ sơ, mốc thời gian, tình trạng pháp lý, việc bàn giao mặt bằng và nghĩa vụ doanh nghiệp đã thực hiện; doanh nghiệp cần được giải trình và có thời gian khắc phục. Dù vậy, ông nhấn mạnh khó khăn khách quan cũng không nên trở thành lý do để dự án kéo dài vô thời hạn.

Mã định danh thửa đất có giúp minh bạch giá nhà đất

Bà Phạm Thị Miền cho rằng việc chuyển sang bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh có thể đơn giản hóa quy trình và linh hoạt hơn khi thị trường biến động, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu và phương pháp xác định hệ số.

Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, đánh giá mã định danh giúp truy xuất và kiểm chứng thông tin, nhất là khi vẫn còn tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Theo thông lệ, giá ghi trên hợp đồng là căn cứ tính thuế khi sang tên, nên việc khai thấp thường nhằm giảm thuế, phí nhưng lại khiến người mua sau và ngân hàng khó biết giá thật. Bà Thảo cho rằng dữ liệu đất đai cần được kết nối với công chứng, thuế và thanh toán; khi đó cơ quan quản lý có thể theo dõi lịch sử giao dịch, phát hiện biến động bất thường, còn người mua và ngân hàng có thêm cơ sở kiểm chứng giá. Tuy nhiên, bà lưu ý mã định danh không trực tiếp làm giảm giá bất động sản mà chủ yếu tăng tính minh bạch.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Theo Dân trí, với người dân, điều quan trọng nhất là thị trường có thêm nguồn cung, thêm lựa chọn về vị trí, loại hình và mức giá phù hợp. Mục tiêu của chính sách không phải đếm bao nhiêu dự án bị thu hồi, mà là đưa đất vào sử dụng đúng mục đích, biến nó thành nhà ở thực.

Với người định mua nhà, mua chung cư, đây là tín hiệu tích cực về dài hạn, nhưng cần thực tế: dự thảo chưa phải luật có hiệu lực, mốc 60 tháng lại dài, và một khu đất bị thu hồi thường phải qua nhiều bước nữa mới thành dự án mới. Vì vậy, khó kỳ vọng giá nhà đất giảm nhanh chỉ nhờ quy định này. Điều người mua có thể làm ngay là kiểm tra kỹ pháp lý dự án trước khi xuống tiền: dự án đã được giao đất chưa, tiến độ trong chủ trương đầu tư thế nào, có đang chậm kéo dài không.

Với nhà đầu tư đất nền hay người mua sản phẩm "hình thành trong tương lai" của các dự án chậm, rủi ro cần cân nhắc là khả năng chủ đầu tư bị áp tiền lũy tiến hoặc thu hồi đất, có thể ảnh hưởng tới tiến độ bàn giao và việc cấp sổ hồng. Sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Với người bán, khi dữ liệu giá giao dịch được liên thông, khoảng chênh giữa giá khai và giá thật sẽ khó duy trì, nên việc định giá minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp giao dịch suôn sẻ hơn, nhất là khi người mua cần vay ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

Đất dự án bỏ hoang bao lâu thì bị thu hồi theo dự thảo mới?

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu quá 60 tháng mà đất dự án vẫn không được sử dụng thì sẽ bị thu hồi. Trước mốc đó, chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng phải nộp tiền lũy tiến, tăng dần theo thời gian chậm. Đây vẫn là đề xuất trong dự thảo, chưa phải quy định đã có hiệu lực.

Dự án chậm vì vướng thủ tục có bị xử lý như dự án găm đất không?

Các chuyên gia được Dân trí dẫn đều cho rằng cần tách riêng hai nhóm. Dự án chậm do chưa xác định được giá đất, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng hay nguyên nhân từ cơ quan Nhà nước nên được xem xét riêng, thậm chí loại trừ nếu bất khả kháng. Chủ đầu tư đã nhận đất sạch, đủ thủ tục mà vẫn không làm thì cần chế tài nghiêm.

Quy định thu hồi đất có làm giá nhà đất giảm không?

Mục tiêu của chính sách là tăng nguồn cung nhà ở, và nguồn cung nhiều hơn thường giúp người mua có thêm lựa chọn về vị trí, loại hình, mức giá. Tuy nhiên, tác động phụ thuộc vào mức thu lũy tiến và độ nghiêm khi thực thi, đồng thời đất thu hồi cần thời gian để thành dự án mới. Người mua không nên kỳ vọng giá giảm ngay trong ngắn hạn.

Mã định danh thửa đất giúp gì cho người mua nhà?

Mã định danh giúp truy xuất, kiểm chứng thông tin về thửa đất, và khi được kết nối với dữ liệu công chứng, thuế, thanh toán, người mua và ngân hàng có thêm cơ sở kiểm chứng giá. Theo Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, mã định danh chủ yếu tăng minh bạch chứ không trực tiếp làm giảm giá bất động sản.

Có nên mua sản phẩm tại dự án đang chậm tiến độ lúc này?

Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý: quyết định giao đất, tiến độ ghi trong chủ trương đầu tư và lý do dự án chậm. Nếu dự án chậm vì chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, rủi ro bị áp tiền lũy tiến hoặc thu hồi đất có thể ảnh hưởng tới bàn giao và cấp sổ hồng. Với dự án chậm vì vướng thủ tục đang được tháo gỡ, triển vọng có thể khác, nhưng vẫn cần thận trọng.