Thị trường bất động sản Việt Nam khác gì Trung Quốc, Nhật Bản?

Đem “thành phố ma” của Trung Quốc hay “10 triệu nhà hoang” của Nhật Bản ra để dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đóng băng, giảm giá sâu là một phép so sánh phi lý. Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính, trong cuộc phỏng vấn do Hồng Nhung thực hiện trên Tiền phong, được cafef đăng lại ngày 24-10-2026. Theo ông, khi tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới khoảng 45%, thị trường trong nước đang bước vào “giai đoạn hoàng kim” chứ không đi qua đỉnh chu kỳ như hai nước láng giềng.

Với người đang tính mua nhà, bán đất hay giữ tài sản chờ thời điểm, câu hỏi thực tế là: lập luận này dựa trên những số liệu nào, và nó có ý nghĩa gì cho quyết định xuống tiền? Bài viết dưới đây sắp xếp lại các luận điểm chính và đặt chúng vào bối cảnh mà người mua bán nhà đất cần biết.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu trong chu kỳ?

Chu kỳ bất động sản là khái niệm chỉ việc một thị trường thường đi qua các pha tăng trưởng, đạt đỉnh, điều chỉnh rồi phục hồi, gắn với tốc độ phát triển kinh tế và dân số. Theo ông Vũ Đình Ánh, Trung Quốc và Nhật Bản đã vượt qua đỉnh chu kỳ từ lâu, còn Việt Nam mới ở giai đoạn đầu.

Con số ông dùng để minh họa là tỷ lệ đô thị hóa, tức phần dân số sống ở khu vực đô thị. Nhật Bản đã vượt 90%, ở ngưỡng bão hòa, nghĩa là gần như toàn bộ người dân đã sống ở đô thị. Trung Quốc ở khoảng 70%. Việt Nam mới khoảng 45%, nghĩa là còn rất nhiều dư địa để người dân chuyển từ nông thôn ra thành phố và phát sinh nhu cầu chỗ ở mới.

Ông cũng chỉ ra rằng về quy mô GDP, thu nhập bình quân và trình độ đô thị hóa, Việt Nam đi sau hai nước này nhiều thập kỷ. Trong khi Nhật Bản chìm trong hàng chục năm trì trệ và suy giảm dân số, Trung Quốc bước vào giai đoạn tăng trưởng chững lại sau bùng nổ, thì Việt Nam đang tăng tốc công nghiệp hóa với cơ cấu dân số vàng. Dân số vàng là giai đoạn số người trong độ tuổi lao động cao hơn hẳn số người phụ thuộc, thường kéo theo nhu cầu việc làm, thu nhập và nhà ở tăng mạnh. Từ đó, ông so sánh bất động sản Việt Nam hiện nay với Trung Quốc cách đây hơn 10 năm hay Nhật Bản cách đây hơn 40 năm.

Bối cảnh: nỗi lo “thành phố ma” và nhà hoang đến từ đâu?

“Thành phố ma” là cách gọi những khu đô thị được xây dựng hoàn chỉnh nhưng rất ít người đến ở, phổ biến ở Trung Quốc trong giai đoạn bùng nổ xây dựng. “Nhà bỏ hoang” ở Nhật Bản là hệ quả của dân số già và giảm, khiến nhiều căn nhà, nhất là ở vùng nông thôn, không còn ai sử dụng. Thời gian gần đây, một số ý kiến lo ngại Việt Nam sẽ lặp lại hai kịch bản này và dùng chúng để dự báo giá nhà đất sẽ lao dốc.

Ông Vũ Đình Ánh cho rằng mọi so sánh kinh tế đều có độ vênh, nhưng áp đặt kịch bản khủng hoảng của nước khác vào Việt Nam là thiếu căn cứ khoa học. Ngay giữa Trung Quốc và Nhật Bản, nguyên nhân khủng hoảng cũng khác nhau. Theo ông, thị trường của mỗi quốc gia hình thành qua nhiều thập kỷ, chịu tác động của quy luật cung - cầu, chính sách pháp lý, cấu trúc tài chính và cả tâm lý, văn hóa. Cách nhìn “hù dọa” bỏ qua những yếu tố then chốt như trình độ phát triển, đặc thù kinh tế - xã hội và khoảng cách giữa chính sách với kết quả thực thi.

Điểm khác biệt ông nhấn mạnh là những “thành phố ma” ở Trung Quốc được dựng vội ở nơi hoang vắng, thiếu dân cư và sức sống kinh tế. Ở Việt Nam, theo ông, nhu cầu nhà ở gắn với các trung tâm có việc làm thật.

Vì sao pháp lý sở hữu nhà được coi là “vùng đệm an toàn”?

Một luận điểm đáng chú ý với người mua nhà là chi phí nắm giữ tài sản. Theo ông Vũ Đình Ánh, ở Trung Quốc, quy định giới hạn sở hữu chỉ 70 năm làm giảm động lực giữ tài sản. Ở Nhật Bản, thuế thừa kế có thể lên tới 55%, khiến nhiều căn nhà trở thành gánh nợ và người thừa kế phải từ bỏ.

Để hình dung, nếu áp mức 55% lên một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, phần thuế có thể lên tới 2,75 tỷ đồng, một khoản mà không phải gia đình nào cũng sẵn tiền mặt để nộp. Trong khi đó, ông cho rằng người mua nhà Việt Nam sở hữu tài sản lâu dài, có thể truyền lại cho con cháu, và chưa phải chịu áp lực từ thuế căn nhà thứ hai hay thuế thừa kế.

Theo thông lệ hiện nay, khi mua bán nhà đất ở Việt Nam, các khoản người dân thường gặp là thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng và lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên trên sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Chi phí định kỳ để giữ một căn nhà vì thế thường ở mức thấp so với nhiều nước.

Ông Ánh cũng lưu ý chính sách trong tương lai sẽ được điều chỉnh, hoàn thiện. Bài học từ các nước đi trước, theo ông, là điều tiết thị trường không chỉ nằm ở việc ban hành quy định nào, mà quan trọng hơn là thời điểm và điều kiện áp dụng. Ở chu kỳ hiện nay, ông xem các quy định thông thoáng là cơ hội tốt để người Việt sở hữu nhà.

Năm động lực nào đang nuôi nhu cầu mua nhà thực?

Theo chuyên gia, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam được nuôi dưỡng đồng thời bởi năm yếu tố: thu nhập tích lũy của người dân tăng, làn sóng công nghiệp hóa tạo việc làm, tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông được hoàn thiện và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là việc Nhà nước xác định từng khu đất được dùng vào mục đích gì như ở, sản xuất hay công trình công cộng, và đây thường là căn cứ đầu tiên để đánh giá một khu vực có tiềm năng hình thành dân cư hay không. Ông ví năm yếu tố này như năm “động cơ” cùng vận hành theo hướng mở rộng thị trường và nâng chất lượng sống.

Ông nêu tên các cực tăng trưởng lớn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đà Nẵng hay Khánh Hòa. Sự hiện diện của khu công nghiệp, du lịch, dòng vốn đầu tư và việc làm ở những nơi này, theo ông, đã kích hoạt nhu cầu ở thực một cách tự nhiên. Đó là lý do ông cho rằng nỗi lo nhà bỏ hoang khó có cơ sở tại Việt Nam.

Xem các tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

Tác động với người mua và người bán: có nên mua nhà lúc này?

Với người trẻ, ông Vũ Đình Ánh cho rằng Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng nên cánh cửa sở hữu nhà ở thực vẫn rộng mở, khác với một số quốc gia nơi giới trẻ buông xuôi trước vòng xoáy học tập, việc làm, thu nhập, nhà ở, kết hôn và sinh con.

Lời khuyên của ông nằm ở thứ tự ưu tiên. Trước hết, người mua cần trả lời thấu đáo ba câu hỏi: mua để làm gì, mua cái gì và mua ở đâu. Chỉ sau đó mới tính đến giá và phương án tài chính. Ông cũng khuyên thay vì chen chúc ở khu trung tâm chật chội, người mua nên ưu tiên các đại đô thị được quy hoạch bài bản, có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Đặt vào thực tế, thứ tự này có ý nghĩa rõ ràng. Một gia đình mua chung cư để ở lâu dài sẽ quan tâm trường học, giao thông, pháp lý dự án; một nhà đầu tư đất nền lại cần xem quy hoạch, khả năng thanh khoản và dòng tiền. Khi đã xác định mục đích, câu chuyện vay mua nhà mới nên được tính kỹ: lãi suất ưu đãi ban đầu thường chỉ kéo dài một thời gian, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, tức mức lãi được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng, nên khoản trả góp hằng tháng có thể tăng.

Với người bán, nhận định về nhu cầu ở thực tại các cực tăng trưởng có thể là tín hiệu về sức cầu dài hạn, nhưng đây là quan điểm của một chuyên gia, không phải cam kết về giá. Giá nhà đất ở từng khu vực vẫn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý và hạ tầng cụ thể.

Người mua nên tự kiểm chứng những gì?

Lập luận vĩ mô về chu kỳ và đô thị hóa giúp nhìn bức tranh lớn, nhưng một giao dịch mua bán bất động sản thành công lại nằm ở chi tiết. Trước khi đặt cọc, người mua thường nên kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng bản gốc, đối chiếu thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền, xác minh người bán có phải chính chủ, và với dự án hình thành trong tương lai thì xem chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán hàng hay chưa.

Ngoài ra, ông Ánh cũng thừa nhận chính sách sẽ còn thay đổi. Vì vậy, người mua nhiều căn hoặc dùng đòn bẩy tài chính lớn nên tính trước kịch bản chi phí nắm giữ tăng lên trong tương lai, thay vì chỉ dựa vào mức thuế, phí hiện tại.

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Đà Nẵng

Câu hỏi thường gặp

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể lặp lại kịch bản “thành phố ma” của Trung Quốc không?

Theo chuyên gia Vũ Đình Ánh, so sánh này khập khiễng và phi lý vì những khu đô thị bỏ trống ở Trung Quốc được xây vội ở nơi thiếu dân cư và việc làm. Ở Việt Nam, ông cho rằng nhu cầu nhà ở gắn với các cực tăng trưởng có khu công nghiệp, du lịch và dòng vốn đầu tư. Dù vậy, người mua vẫn nên tự đánh giá mức độ lấp đầy dân cư của từng dự án cụ thể.

Tỷ lệ đô thị hóa 45% có ý nghĩa gì với người mua nhà?

Con số khoảng 45% cho thấy còn nhiều người dân có thể chuyển đến sống ở đô thị trong tương lai, so với hơn 90% ở Nhật Bản và khoảng 70% ở Trung Quốc. Theo ông Ánh, điều này có nghĩa cả nhu cầu lẫn cơ hội phát triển nguồn cung đều đang mở rộng. Đây là yếu tố dài hạn, không đồng nghĩa giá ở mọi khu vực đều tăng.

Mua nhà ở Việt Nam có phải nộp thuế thừa kế như Nhật Bản không?

Theo ông Vũ Đình Ánh, người mua nhà Việt Nam hiện chưa phải chịu áp lực từ thuế căn nhà thứ hai hay thuế thừa kế, khác với Nhật Bản nơi thuế thừa kế có thể tới 55%. Khi mua bán, người dân thường chỉ gặp các khoản như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng và lệ phí trước bạ. Ông cũng lưu ý chính sách có thể được điều chỉnh trong tương lai.

Người trẻ nên bắt đầu từ đâu khi tính mua nhà?

Chuyên gia khuyên trả lời trước ba câu hỏi: mua để làm gì, mua cái gì và mua ở đâu, sau đó mới tính giá và phương án tài chính. Ông gợi ý ưu tiên các đại đô thị quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ thay vì chen chúc ở trung tâm. Khi vay mua nhà, nên tính cả giai đoạn sau ưu đãi khi lãi suất thả nổi.

Những địa phương nào được chuyên gia nhắc đến là cực tăng trưởng?

Ông Vũ Đình Ánh nêu các địa bàn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Theo ông, sự hiện diện của khu công nghiệp, du lịch, vốn đầu tư và việc làm ở đây tạo ra nhu cầu ở thực tự nhiên. Người mua vẫn cần xem xét từng khu vực cụ thể về pháp lý và quy hoạch trước khi quyết định.