Thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt 46,9 nghìn tỷ đáo hạn

Trong quý IV năm nay, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phải thanh toán khoảng 46,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, gần một nửa tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường. Áp lực này đến đúng lúc lãi suất trái phiếu doanh nghiệp đã lên 12,5% - 13%/năm, theo báo cáo quý III của S&I Rating được Báo điện tử Dân trí dẫn lại. Với người đang tính chuyện mua nhà, bán nhà hay đầu tư, đây là tín hiệu cần đọc kỹ, vì chi phí vốn của chủ đầu tư thường lan dần sang giá bán, chính sách bán hàng và tiến độ dự án.

Trái phiếu bất động sản đáo hạn bao nhiêu trong quý IV?

Trái phiếu doanh nghiệp là giấy nợ do một công ty phát hành để vay tiền trực tiếp từ nhà đầu tư, cam kết trả lãi định kỳ và hoàn trả gốc vào một ngày xác định. Ngày phải trả gốc đó gọi là ngày đáo hạn.

Theo các chuyên gia của S&I Rating, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong quý IV ước khoảng 93 nghìn tỷ đồng, mức cao nhất trong năm. Riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 46,9 nghìn tỷ đồng, tức gần 50% con số trên. Đây tiếp tục là nhóm ngành chịu sức ép trả nợ lớn nhất.

Nói cho dễ hình dung, cứ hai đồng trái phiếu phải trả trong quý cuối năm thì gần một đồng thuộc về các doanh nghiệp làm nhà ở, khu đô thị và các dự án địa ốc. Theo thông lệ, khi đến hạn, doanh nghiệp có thể trả bằng tiền mặt sẵn có, bằng doanh thu bán hàng, vay ngân hàng, hoặc phát hành lô trái phiếu mới để trả lô cũ. S&I Rating nhận định hoạt động phát hành mới thời gian tới không chỉ để lấy vốn cho dự án mới mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc cơ cấu lại các khoản nợ hiện hữu, tức là vay mới để đảo nợ cũ.

Lãi suất trái phiếu đã lên tới đâu?

Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo là lãi suất trái phiếu doanh nghiệp đang tiến sát mức đỉnh của giai đoạn 2022-2023, và xu hướng tăng diễn ra ở tất cả nhóm ngành.

Với nhóm ngân hàng, lãi suất phát hành bình quân đạt 8,85%/năm, chính thức vượt đỉnh năm 2022 (khi đó trung bình là 8,7%/năm, cao nhất 9,7%/năm). Một số lô của vài ngân hàng đã vượt 10%: Sacombank phát hành với lãi suất cố định 10%/năm, còn PVcomBank áp dụng cách tính bằng bình quân lãi suất tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng 4,6%/năm, hiện tương đương khoảng 10,4%/năm. Cách tính của PVcomBank là một dạng lãi suất thả nổi, nghĩa là mức lãi không cố định mà thay đổi theo một lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ.

Với nhóm bất động sản và các doanh nghiệp khác, lãi suất trái phiếu đã tăng rất mạnh lên 12,5% - 13%/năm. Con số này vẫn thấp hơn mức đỉnh trước đây là 14% - 14,5%/năm, nhưng khoảng cách không còn nhiều. Trên một khoản huy động 1.000 tỷ đồng, lãi suất 13%/năm đồng nghĩa doanh nghiệp phải trả khoảng 130 tỷ đồng tiền lãi mỗi năm.

Bối cảnh: vì sao thị trường trái phiếu tăng chậm?

Theo báo cáo, quý III ghi nhận 153 đợt phát hành thành công với tổng giá trị 179,4 nghìn tỷ đồng, giảm mạnh 26% so với quý trước. Lũy kế 9 tháng đầu năm, thị trường có 464,1 nghìn tỷ đồng trái phiếu được phát hành, trong khi giá trị đáo hạn là 132,8 nghìn tỷ đồng và giá trị mua lại trước hạn là 228,6 nghìn tỷ đồng. Mua lại trước hạn là việc doanh nghiệp chủ động trả nợ trái phiếu sớm hơn ngày đáo hạn, thường để giảm gánh lãi hoặc cơ cấu lại nợ.

Các chuyên gia S&I Rating so sánh rằng GDP 9 tháng tăng 9,01% và tín dụng tăng 11,59%, còn thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng tương đối chậm. Nguyên nhân được chỉ ra là nhu cầu tín dụng cao đã đẩy mặt bằng lãi suất tăng mạnh, làm chi phí vốn của doanh nghiệp đội lên đáng kể.

Ở chiều ngược lại, kênh phát hành ra công chúng lại có kết quả tốt nhất từ trước đến nay. Phát hành ra công chúng là hình thức chào bán rộng rãi cho mọi nhà đầu tư, kể cả cá nhân, với yêu cầu công bố thông tin chặt chẽ hơn so với phát hành riêng lẻ. Quý III có 16 đợt thành công, tổng giá trị 31,6 nghìn tỷ đồng, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước. Ngân hàng thương mại chiếm 8/16 đợt, tiêu biểu là Agribank huy động thành công 15 nghìn tỷ đồng. 8 đợt còn lại thuộc các công ty chứng khoán như ACBS, TCBS, công ty tài chính F88, doanh nghiệp tiêu dùng như Masan Meatlife, Thuận Đức, nhưng phần lớn có quy mô dưới 1.000 tỷ đồng. Báo cáo không ghi nhận doanh nghiệp bất động sản nào trong danh sách phát hành ra công chúng này.

Thị trường bất động sản chịu sức ép ra sao trong thời gian tới?

S&I Rating cho rằng nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế đang bước vào chu kỳ tăng mạnh để phục vụ hàng loạt đại dự án bất động sản, khu đô thị, hạ tầng giao thông, năng lượng và công nghiệp. Trái phiếu doanh nghiệp vẫn được kỳ vọng là kênh huy động vốn quan trọng cho các dự án này.

Tuy vậy, khả năng hấp thụ vốn của thị trường có thể bị ảnh hưởng bởi mặt bằng lãi suất cao cả trong nước lẫn quốc tế. Kỳ vọng lạm phát còn nhiều rủi ro, cộng với lợi suất trái phiếu chính phủ quốc tế neo ở mức cao, có thể khiến lãi suất duy trì cao ít nhất trong nửa đầu năm 2027. Lợi suất trái phiếu chính phủ là mức sinh lời nhà đầu tư nhận được khi mua trái phiếu của nhà nước, thường được xem là mức sàn cho các khoản vay khác.

Theo các chuyên gia, điều này đồng nghĩa với chi phí vốn gia tăng, đặc biệt với doanh nghiệp có hệ số đòn bẩy cao hoặc cần huy động vốn lớn. Hệ số đòn bẩy phản ánh mức độ doanh nghiệp dùng tiền vay so với vốn tự có; đòn bẩy càng cao thì mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm càng gây áp lực nặng lên dòng tiền. Nhiều chủ đầu tư địa ốc vốn quen vận hành theo mô hình vay lớn để làm dự án, nên đây là nhóm dễ bị tác động.

Tác động với người mua nhà và người bán

Báo cáo của S&I Rating tập trung vào thị trường vốn, không đưa ra dự báo về giá nhà đất. Tuy nhiên, từ các con số trên, người mua bán nhà đất có thể rút ra vài điểm để cân nhắc.

Thứ nhất, với người định mua chung cư hoặc nhà phố trong dự án đang xây, tình hình tài chính của chủ đầu tư quan trọng không kém vị trí và giá bán. Một doanh nghiệp đang phải trả nợ trái phiếu lớn trong lúc lãi suất cao có thể gặp khó trong việc giữ tiến độ. Người mua nên kiểm tra pháp lý dự án, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai và các khoản nợ đã công bố của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Thứ hai, áp lực thu tiền để trả nợ thường khiến một số chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng bằng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất. Đây có thể là cơ hội thương lượng cho người mua có sẵn tiền, nhưng cũng cần đọc kỹ điều kiện, nhất là thời hạn hết hỗ trợ lãi suất và mức lãi áp dụng sau đó.

Thứ ba, với người vay mua nhà, việc lãi suất trái phiếu ngân hàng vượt đỉnh năm 2022 cho thấy chi phí huy động của ngân hàng đang tăng. Theo logic thông thường, chi phí huy động tăng có thể kéo lãi suất cho vay đi lên, đặc biệt với các khoản vay thả nổi sau giai đoạn ưu đãi. Người vay nên tính khả năng trả nợ ở kịch bản lãi suất cao hơn hiện tại, thay vì chỉ dựa trên mức ưu đãi năm đầu.

Thứ tư, với nhà đầu tư cá nhân, trái phiếu lãi 12,5% - 13%/năm có thể trông hấp dẫn so với lợi suất cho thuê nhà ở. Nhưng lãi cao luôn đi kèm rủi ro cao hơn; nhà đầu tư cần xem xét kỹ tài sản bảo đảm, xếp hạng tín nhiệm và kế hoạch trả nợ của tổ chức phát hành.

Với người bán nhà, mặt bằng lãi suất cao thường làm giảm số người mua dùng đòn bẩy ngân hàng, nên thời gian giao dịch có thể kéo dài hơn. Chủ nhà cần định giá sát thực tế và chuẩn bị đầy đủ sổ đỏ, sổ hồng để rút ngắn thủ tục.

Câu hỏi thường gặp

Trái phiếu bất động sản đáo hạn bao nhiêu trong quý IV?

Theo S&I Rating, nhóm bất động sản có khoảng 46,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong quý IV. Con số này gần bằng một nửa tổng giá trị đáo hạn khoảng 93 nghìn tỷ đồng của toàn thị trường, mức cao nhất trong năm.

Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện ở mức nào?

Lãi suất trái phiếu nhóm bất động sản và nhóm doanh nghiệp khác đã tăng lên 12,5% - 13%/năm. Mức này chưa bằng đỉnh giai đoạn trước là 14% - 14,5%/năm nhưng đang tiến gần.

Lãi suất vay mua nhà có thể tăng không?

Báo cáo không đề cập trực tiếp đến lãi suất cho vay mua nhà. Tuy nhiên, lãi suất trái phiếu ngân hàng đã lên 8,85%/năm, vượt đỉnh năm 2022, và các chuyên gia dự báo mặt bằng lãi suất có thể duy trì cao ít nhất trong nửa đầu năm 2027. Người vay, nhất là vay thả nổi, nên chuẩn bị cho kịch bản chi phí lãi cao hơn.

Có nên mua chung cư dự án lúc chủ đầu tư áp lực trả nợ?

Việc này phụ thuộc vào sức khỏe tài chính của từng chủ đầu tư. Người mua nên kiểm tra pháp lý, bảo lãnh ngân hàng và nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp; các ưu đãi bán hàng có thể có lợi nhưng không thay thế được sự an toàn của dự án.

Vì sao áp lực đáo hạn lại tập trung ở bất động sản?

Bất động sản là nhóm cần vốn lớn và dài hạn cho dự án, khu đô thị, nên thường huy động nhiều qua trái phiếu. Theo S&I Rating, các doanh nghiệp có đòn bẩy cao hoặc nhu cầu vốn lớn sẽ chịu chi phí vốn tăng mạnh nhất trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay.