Quy hoạch Vĩnh Hưng Hà Nội: tái thiết 447ha, mua nhà cần lưu ý gì

Phường Vĩnh Hưng (Hà Nội) đang lấy ý kiến người dân về dự thảo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị trên tổng diện tích khoảng 447ha. Thời hạn góp ý kéo dài đến 17h ngày 1/11. Tại tọa đàm do báo Thanh Niên tổ chức sáng 23/10, chuyên gia đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ và rà soát kỹ phương án tăng dân số từ 68.000 lên 190.000 người. Với ai đang sở hữu nhà hoặc tính chuyện mua bán nhà đất ở khu vực phía đông Thủ đô, đây là một hồ sơ quy hoạch đáng theo dõi sát.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cấp quy hoạch cụ thể nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị ở Việt Nam, thể hiện ranh giới từng lô đất, chỉ giới đường, mật độ và chiều cao công trình. Theo thông lệ, đây là căn cứ trực tiếp để cấp phép xây dựng, thu hồi đất và triển khai dự án, nên mọi thay đổi trong bản vẽ này đều có thể ảnh hưởng đến từng căn nhà.

Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng gồm những hạng mục nào

Theo Dân trí, phương án đang được nghiên cứu chia khu vực thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là các khu dân cư hiện hữu thuộc diện chỉnh trang, tức là giữ lại phần lớn nhà cửa nhưng nâng cấp hạ tầng. Tại đây, hệ thống đường ngõ dự kiến được mở rộng với mặt cắt từ 7m đến 13,5m. Mặt cắt đường là tổng chiều rộng tính cả lòng đường và vỉa hè, nên con số này cho biết một con ngõ sẽ rộng đến đâu sau cải tạo.

Cũng trong nhóm chỉnh trang, hệ thống cấp nước và cáp kỹ thuật sẽ được ngầm hóa, nghĩa là đưa dây điện, cáp viễn thông và đường ống xuống dưới mặt đất thay vì treo trên cột. Khu vực còn được bổ sung họng cứu hỏa, bãi đỗ xe và các công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng.

Nhóm thứ hai là khu vực tái thiết, nơi hệ thống giao thông được nghiên cứu xây dựng lại hoàn toàn với các tuyến đường có mặt cắt 21,5m, 30m và 40m. Quy hoạch tính toán thêm quỹ đất cho công viên, cây xanh, nhà văn hóa, trường học và các công trình thương mại, dịch vụ. Riêng đất trường học, dự thảo hiện dành hơn 30ha.

Có thể hiểu, sự khác biệt giữa hai nhóm này rất quan trọng với chủ nhà: khu chỉnh trang thường chỉ bị ảnh hưởng một phần diện tích do mở ngõ, còn khu tái thiết có khả năng phải giải phóng mặt bằng trên diện rộng để xây mới.

Vì sao Vĩnh Hưng, Hà Nội được chọn làm điểm tái thiết

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng việc chọn Vĩnh Hưng làm điểm đột phá gắn với định hướng phát triển mới của Thủ đô. Trong các giai đoạn quy hoạch trước, khu vực này từng được xem là vùng ngoại thành, giữ vai trò hỗ trợ nội đô. Khi Hà Nội mở rộng không gian, vị trí của Vĩnh Hưng thay đổi dần, nhưng việc hiện thực hóa các định hướng quy hoạch vẫn chậm.

Theo ông Nghiêm, định hướng quy hoạch mới với tầm nhìn 100 năm chuyển Hà Nội từ mô hình chùm đô thị vệ tinh sang mô hình 9 cực phát triển. Vĩnh Hưng thuộc cực phát triển phía đông, hướng tới hình thành trung tâm thương mại, dịch vụ hiện đại, góp phần giảm áp lực cho nội đô.

Lợi thế kết nối cũng được nhắc đến. Vĩnh Hưng nằm gần các tuyến đường sắt đô thị và những cây cầu quan trọng như Vĩnh Tuy, Thanh Trì. Cầu Cự Khối đã được quy hoạch sẽ tăng kết nối với khu vực Long Biên và các địa phương phía đông Hà Nội. Từ đó, chuyên gia cho rằng có cơ sở nghiên cứu phát triển theo mô hình TOD, tức là phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trục, gom nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh các nhà ga, bến xe để người dân đi lại thuận tiện mà ít phụ thuộc xe cá nhân.

Về quy mô, ông Ngô Mạnh Cường, Phó chủ tịch UBND phường Vĩnh Hưng, cho biết phường rộng khoảng 4,47km2, dân số khoảng 80.000 người và chỉ cách hồ Gươm khoảng 4km. Khoảng cách này giải thích vì sao khu vực luôn được giới quan tâm thị trường bất động sản Hà Nội chú ý.

Hạ tầng hiện tại ở Vĩnh Hưng đang gặp vấn đề gì

Lãnh đạo phường thừa nhận quá trình phát triển đô thị chưa đồng bộ khiến nhiều khu dân cư hạn chế về hạ tầng. Nhiều tuyến ngõ chỉ rộng 3-4m, một số tuyến rộng nhất cũng chỉ 7,5m, gây khó cho việc đi lại và cho xe chữa cháy tiếp cận. Phường thiếu công viên, cây xanh, bãi đỗ xe, trường học, trong khi hệ thống thoát nước ở một số nơi chưa đáp ứng nhu cầu.

Ông Ngô Mạnh Cường mô tả tình trạng ùn tắc diễn ra thường xuyên, không chỉ vào giờ cao điểm. Theo ông, ngay cả lúc bình thường trong ngày, chỉ một phương tiện dừng đỗ hay một sự cố nhỏ cũng đủ khiến đường tắc ngay lập tức.

Theo lãnh đạo phường, việc nghiên cứu trên tổng diện tích khoảng 447ha nhằm xử lý đồng bộ các hạn chế này, thay vì cải tạo riêng lẻ từng tuyến đường hay công trình. Với người mua nhà, những điểm yếu về ngõ hẹp, phòng cháy và thoát nước vốn là lý do khiến nhà trong ngõ sâu thường khó bán hơn; một quy hoạch đồng bộ, nếu được thực hiện, có thể thay đổi đáng kể bức tranh đó.

Tái định cư tại chỗ và bài toán 190.000 dân

Vấn đề người dân quan tâm nhất là chỗ ở trong quá trình giải phóng mặt bằng, tức là việc thu hồi đất, bồi thường và di dời các hộ để lấy mặt bằng triển khai dự án. Ông Ngô Mạnh Cường cho biết nhà đầu tư đang nghiên cứu các phương án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. Nhà ở thương mại là loại bán theo giá thị trường; nhà ở xã hội được bán, cho thuê với giá ưu đãi cho người đủ điều kiện theo quy định; còn nhà tái định cư dành cho hộ dân bị thu hồi đất.

Lãnh đạo phường nhấn mạnh nhà tái định cư cần được xây trước khi giải phóng mặt bằng, để các hộ thuộc diện bố trí có nơi ở phù hợp ngay khi dự án triển khai. TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng đề nghị ưu tiên tái định cư tại chỗ, tức là bố trí chỗ ở mới ngay trong khu vực cũ thay vì chuyển người dân đi nơi khác, với nhiều loại hình nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế.

Chuyên gia đồng thời đề nghị rà soát kỹ phương án tăng dân số dự kiến từ 68.000 lên 190.000 người, tức gấp gần 2,8 lần, để bảo đảm quy mô dân cư tương thích với năng lực hạ tầng. Ông đề xuất nâng diện tích đất trường học từ hơn 30ha lên gần 40ha để phát triển hệ thống trường liên cấp. Ông cũng lưu ý cần tổ chức các dải không gian xanh mở, nối khu vực ven sông Hồng với khu dân cư, và phải nghiên cứu thận trọng việc phát triển giao thông ngầm dựa trên điều kiện địa chất, thủy văn của khu vực.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hà Nội

Điều đầu tiên cần nhớ: đây mới là dự thảo đang lấy ý kiến, chưa phải quy hoạch được phê duyệt. Các con số về mặt cắt đường, đất trường học hay dân số vẫn có thể điều chỉnh sau khi tiếp thu góp ý. Vì vậy, quyết định mua nhà hay bán nhà dựa trên tin đồn "sắp mở đường" là rủi ro.

Với chủ nhà đang sống trong khu vực, việc nên làm là xem kỹ bản vẽ công khai tại UBND phường, xác định căn nhà của mình nằm trong khu chỉnh trang hay khu tái thiết, có bị ảnh hưởng bởi chỉ giới mở đường hay không, rồi gửi ý kiến trước 17h ngày 1/11. Nếu thuộc diện thu hồi, mức bồi thường thường căn cứ vào bảng giá đất và chính sách của thành phố, nên giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng và hồ sơ xây dựng đầy đủ sẽ là lợi thế khi xác định quyền lợi.

Với người mua, nhất là người định mua nhà trong ngõ ở Vĩnh Hưng, cần kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi đặt cọc. Một căn nhà có thể được lợi nếu ngõ mở rộng thành đường 7m hay 13,5m, nhưng cũng có thể bị cắt một phần diện tích, hoặc nằm trọn trong khu tái thiết và phải di dời. Pháp lý rõ ràng và thông tin quy hoạch chính thức quan trọng hơn mọi lời hứa hẹn về giá.

Với nhà đầu tư, việc Vĩnh Hưng được xác định thuộc cực phát triển phía đông và có tiềm năng phát triển theo mô hình TOD là yếu tố hỗ trợ dài hạn cho giá nhà đất. Tuy nhiên, các dự án tái thiết quy mô hàng trăm hecta thường kéo dài nhiều năm, đi qua nhiều bước từ phê duyệt quy hoạch, chọn phương án bồi thường đến xây tái định cư. Dòng vốn đổ vào lúc này nên được tính cho chu kỳ dài, tránh dùng đòn bẩy vay mua nhà với lãi suất cao trong khi chưa rõ tiến độ.

Người thuê nhà, phòng trọ trong khu vực cũng nên để ý: khi dự án bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng, chủ nhà có thể không gia hạn hợp đồng. Mặt khác, nếu phương án nhà ở xã hội được giữ lại trong quy hoạch cuối cùng, đây có thể là cơ hội cho người có nhu cầu ở thực đủ điều kiện mua hoặc thuê với giá ưu đãi.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng rộng bao nhiêu và lấy ý kiến đến khi nào?

Theo Dân trí, phạm vi nghiên cứu chỉnh trang, tái thiết có tổng diện tích khoảng 447ha. UBND phường Vĩnh Hưng đang công khai dự thảo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và lấy ý kiến cộng đồng dân cư đến 17h ngày 1/11. Người dân có thể xem bản vẽ và góp ý trực tiếp tại phường trong thời gian này.

Nhà trong ngõ ở Vĩnh Hưng có bị thu hồi không?

Dự thảo chia thành khu chỉnh trang và khu tái thiết. Ở khu chỉnh trang, đường ngõ dự kiến mở rộng lên 7m đến 13,5m, nên một số nhà có thể bị ảnh hưởng một phần. Khu tái thiết sẽ xây lại giao thông với đường 21,5m, 30m và 40m, khả năng phải giải phóng mặt bằng rộng hơn. Muốn biết chính xác, chủ nhà cần đối chiếu vị trí căn nhà với bản vẽ quy hoạch công khai.

Người bị giải tỏa sẽ được bố trí tái định cư ra sao?

Lãnh đạo phường cho biết nhà đầu tư đang nghiên cứu phương án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, đồng thời nhấn mạnh nhà tái định cư cần xây trước khi giải phóng mặt bằng. TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ với nhiều loại hình nhà ở. Chính sách cụ thể sẽ phụ thuộc vào phương án được phê duyệt sau cùng.

Có nên mua nhà ở Vĩnh Hưng lúc này để đón quy hoạch?

Vĩnh Hưng cách hồ Gươm khoảng 4km, nằm trong cực phát triển phía đông và gần các cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì, nên triển vọng dài hạn được giới chuyên môn đánh giá cao. Tuy vậy, quy hoạch mới ở dạng dự thảo và tiến độ dự án tái thiết thường kéo dài. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ, vị trí căn nhà so với chỉ giới quy hoạch và chỉ dùng vốn phù hợp khả năng chờ đợi.

Dân số tăng lên 190.000 người có gây quá tải hạ tầng không?

Đây chính là điều chuyên gia lưu ý. Ông Nghiêm đề nghị rà soát kỹ phương án tăng dân số từ 68.000 lên 190.000 người để bảo đảm tương thích với hạ tầng, đồng thời đề xuất nâng đất trường học từ hơn 30ha lên gần 40ha. Quy mô dân số cuối cùng có thể còn thay đổi sau khi tổng hợp ý kiến.